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Baubetriebslehre 2 Vortragsübung...

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Baubetriebslehre II Vortragsübung 1

Ermittlung von Lebenszykluskosten

Auflage 2020, Nachdruck nicht gestattet

Institut für Baubetriebslehre Prof. Dr.-Ing. Hans Christian Jünger Universität Stuttgart 70550 Stuttgart Telefon (0711) 685-66144/66145, Telefax (0711) 685-66967 e-mail: [email protected]; http://www.ibl.uni-stuttgart.de

1

Aufgabe 1: Ermittlung von Lebenszykluskosten Kurzbeschreibung Objekt 1: Das Forschungs- und Laborgebäude, welches

985 unter Einhaltung des

aktuellen Stands der Technik errichtet wurde, befindet sich im Bundesland Rheinland-Pfalz. Die Bruttogrundfläche des Gebäudes mit 6 Vollgeschossen beträgt 7.

m², wovon der

Anteil der Nutzfläche 2/3 beträgt. Die Herstellkosten der KGR 300 und KGR 400 sind nicht bekannt, jedoch lässt sich aus den Unterlagen ableiten, dass der Anteil der technischen Anlagen im Außenbereich (KGR 540) etwa 2 % ausmacht. Für das Betreiben des Gebäudes i eine Dienleingfirma beafrag (100% Fremdergabeaneil), elche 1,2 Mio.  pauschal pro Jahr in Rechnung stellt.

Objekt 2: Das Bürogebäude wurde 1995 erbaut und befindet sich in der Innenstadt Stuttgarts. Es erstreckt sich über 8 Vollgeschosse, welche jeweils eine Fläche von 400 m² aufweisen. Das repräsentative Gebäude hat eine einfache, kompakte Kubatur, zeichnet sich aber besonders durch komplizierte Konstruktionen, hochwertige Materialien und besondere Bauteile aus. Der Technikanteil der Immobilie beträgt 35 %. Das Gebäude wurde seit der Erstellung durchgehend betrieben. Es wurden keine besonderen Erweiterungsmaßnahmen oder Umbauten vorgenommen. Die Herellkoen beliefen ich 1995 af 1.600 /m.

Aufgabenstellung:

1.1. Wie hoch sind die jährlichen Gesamtkosten für das Betreiben der TGA-Anlage von Objekt 1? Berechnung nach AMEV-Empfehlung Nr. 120

1.2. Wie viele Personalstellen sind für das Betreiben der TGA-Anlage in Objekt 1 vorzusehen (E8-Stellen)? Berechnung nach AMEV-Empfehlung Nr. 120 1.3. Wie hoch sollte das Instandhaltungsbudget für Objekt 2 mindestens sein? Berechnung nach PABI-Verfahren

2

Anlage 1/1 – Baupreisindizes

3

Anlage 1/2 - Baupreisindizes

4

Anlage 1/3 - Kostenrichtwerte nach Installationsgrad

5

Anlage 1/4 - Korrekturfaktoren (AMEV)

6

8

Anlage 1/6 - Personalkostenverrechnungssätze

9

Anlage 1/7 - Werte der Gewichtungsfaktoren für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen (PABI)

10

Anlage 1/8 - Werte der Gewichtungsfaktoren für außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen (PABI)

11

Anlage 1/9 - Eigenschaften verschiedener Ausführungsvarianten (PABI)

12

Baubetriebslehre II Vortragsübung 2

Investitionsrechnung

Auflage 2020, Nachdruck nicht gestattet

Institut für Baubetriebslehre Prof. Dr.-Ing. Hans Christian Jünger Universität Stuttgart 70550 Stuttgart Telefon (0711) 685-66144/66145, Telefax (0711) 685-66967 e-mail: [email protected]; http://www.ibl.uni-stuttgart.de

1

Aufgabe 2: Investitionsrechnung Kurzbeschreibung Die Anforderungen an moderne Büroimmobilien nehmen stetig zu. Faktoren wie Betriebskosten und Raumklima spielen bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien eine immer wichtigere Rolle. Ein neu zu errichtendes Bürogebäude soll deshalb zusätzlich zur Heizung mit einer Kühlanlage ausgestattet werden. Der vorausschauende Investor möchte nun prüfen, ob sich der Einbau eines geothermischen Heiz-/Kühlsystems, mit dem Betriebskosten in erheblichem Umfang eingespart werden können, im Vergleich zu einem konventionellen Heiz-/Kühlsystem lohnt.

Folgende Ausführungsvarianten stehen zur Verfügung: -

Variante A: Konventionelle Lösung mit Gas-Brennwertkessel und Kühlung durch Kältemaschine

-

Variante B: Erdsondenanlage mit Wärmepumpe und Kühlung durch Geothermie

Angaben zur Aufgabenstellung

1. Investitionskosten: Wärmeerzeuger mit Zubehör Heizungs-/Warmwasserspeicher Abgasanlage Gasanschluss Wärmegewinnung Erdsonden Rohrleitungen mit Zubehör + Montage Elektrische Anschlussarbeiten Free-Cooling Kältemaschine inkl. Verrohrung

Variante A 23.000,00  3.000,00  12.000,00  .000,00  1.100,00  0.000,00 

Variante B 41.000,00  3.000,00  .000,00  23.000,00  2.000,00  .000,00  -

2. Finanzierung: Teilaufgabe 1 - 4:

- Fremdfinanzierung durch Darlehen mit einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Annuität. - Zinssatz: 6% - Laufzeit: 15 Jahre

Teilaufgabe 5:

Komplette Eigenfinanzierung zum Zeitpunkt t = 0

2

3. Betriebskosten: Instandhaltung in Abh. der Investitionskosten Wartung in Abh. der Investitionskosten Schornsteinreinigung/Emissionsüberwachung Energiepreis Heizung Energieverbrauch Heizungsanlage pro Jahr Energiepreis Hilfsenergie Kühlung Energieverbrauch Kühlung pro Jahr

Variante A 2% 1% 10,00  3,74 Cent/kWh 250.466,67 kWh 12,24 Cent/kWh 66.666,67 kWh

Variante B 2% 0,5 % 11,21 Cent/kWh 54.567,90 kWh 11,21 Cent/kWh 25.000,00 kWh

Aufgabenstellung:

2.1

Ermitteln Sie die Investitionskosten der beiden Anlagen.

2.2

Ermitteln Sie die Darlehenszinsen für beide Anlagen.

2.3

Ermitteln Sie die jährlichen Betriebskosten der beiden Anlagen.

2.4

Berechnen Sie die Summe aller angefallenen Kosten bis zum Zeitpunkt t = 15 Jahre für beide Anlagen. Gehen Sie dabei von einer jährlichen Steigerung der Betriebskosten um 3 % aus.

2.5

Nach wie viel Jahren findet der Wechsel der Vorteilhaftigkeit der Varianten statt? Gehen Sie dabei von einer statischen Betrachtungsweise und einer vollständigen Eigenfinanzierung der Investition zum Zeitpunkt t = 0 aus. Die Betriebskostensteigerungen sind wie in Aufgabenteil 3 zu beachten.

Hinweis: Formel zur Bestimmung der Annuität:

(R = Annuität, S = Kreditsumme, W = Wiedergewinnungsfaktor, i = Zinssatz, n = Laufzeit)

3

Baubetriebslehre II Vortragsübung 3

Investitionsrechnung

Auflage 2020, Nachdruck nicht gestattet

Institut für Baubetriebslehre Prof. Dr.-Ing. Hans Christian Jünger Universität Stuttgart 70550 Stuttgart Telefon (0711) 685-66144/66145, Telefax (0711) 685-66967 e-mail: [email protected]; http://www.ibl.uni-stuttgart.de

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Aufgabe 3: Investitionsrechnung Kurzbeschreibung Für die Durchführung des Projekts bildet die Projektentwicklungsgesellschaft mit einem Geschäftspartner eine Objektgesellschaft. Zur Begleichung der Baukosten steht Eigenkapital in Hhe on 10 Mio.  r Verfgng. Nach der Asschreibng nd einer ersten Wertung der Angebote liegen zwei Anbieter in der engeren Wahl. Da die Objektgesellschaft nicht ausschließlich den Preis, sondern auch die Termine der Abschlagszahlungen bei der Auftragsvergabe berücksichtigen will, unterzieht sie die Angebote einer weiteren Prüfung. Hierfür bedient sie sich der dynamischen Investitionsrechnung.

Folgende Bedingungen werden angenommen: Die Objektgesellschaft legt das zur Verfügung stehende Eigenkapital als Tagesgeld an. Zum Zeitpunkt der jeweiligen Abschlagszahlungen (AZ) werden die Zinsbeträge ermittelt und zusammen mit dem nach der Tätigung der jeweiligen AZ zur Verfügung stehenden Eigenkapital wieder angelegt. Der Zinssatz für das angelegte Eigenkapital soll 4 % p.a. betragen.

Aufgabenstellung:

3.1

Berechnen Sie die Zinserträge, die sich durch Anlage des in Abhängigkeit der Abschlagszahlungen zur Verfügung stehenden Eigenkapitals ergeben. Berücksichtigen Sie hierbei den von den Anbietern vorgegebenen Zahlungsplan (Abbildung 3.1). Tragen Sie die Ergebnisse in die Abbildung 3.2 ein und ermitteln Sie den Restwert des jeweiligen Angebots. Welches Angebot ist das vorteilhaftere?

Anbieter 1 Angebotssumme 9.935.000  Abschlagszahlungen (immer am Ende des genannten Monats) Termin Mna 4 [T] Mna 8 [T] Mna 10 [T] AZ1 4000 AZ2 4400 AZ3 1535 Anbieter 2 Angebotssumme 10.000.000  Abschlagszahlungen (immer am Ende des genannten Monats) Termin Mna 6 [T] Mna 8 [T] Mna 10 [T] AZ1 2500 AZ2 3500 AZ3 4000 Abbildung 3.1 2

Abbildung 3.2

Anbieter 1 Zeit Vorgang 1 Geldanlage

Budget Baukosten t=0 [] 10.000.000

2 Zinsertrag 3

Auszahlung lt. Zahlungsplan

Saldo (1) - (3), 4 abzügl. Zinsen 5 Restwert RW

Anbieter 2 Zeit Vorgang 1 Geldanlage 2 Zinsertrag Auszahlung lt. 3 Zahlungsplan Saldo (1) - (3) 4 abzügl.Zinsen 5 Restwert RW

Monat 4 []

Geldanlage nach AZ 1 []

Monat 8 []

6.200.000

Geldanlage nach AZ 2 []

Monat 10 []

Restwert []

1.924.000

200.000

124.000

19.240

4.000.000

4.400.000

1.535.000

6.200.000

1.924.000

408.240 408240

Budget Baukosten t=0 []

Monat 6 []

10.000.000

Geldanlage nach AZ 1 []

Monat 8 []

7.800.000

Geldanlage nach AZ 2 []

Monat 10 []

Restwert []

4.378.000

300.000

78.000

43.780

2.500.000

3.500.000

4.000.000

7.800.000

4.378.000

421.780 421.780

3

3.2

10.000.000

2 Zinsertrag 3

Auszahlung lt. Zahlungsplan

Saldo (1) - (3), 4 abzügl. Zinsen 5 Restwert RW

Anbieter 2 Zeit Vorgang 1 Geldanlage 2 Zinsertrag Auszahlung lt. 3 Zahlungsplan Saldo (1) - (3) 4 abzügl.Zinsen 5 Restwert RW

Geldanlage nach AZ 1 []

Monat 8 []

6.200.000

Geldanlage nach AZ 2 []

Monat 10 []

Restwert []

1.924.000

200.000

124.000

19.240

4.000.000

4.400.000

1.535.000

6.200.000

1.924.000

408.240 408240

Budget Baukosten t=0 []

Monat 6 []

10.000.000

Geldanlage nach AZ 1 []

Monat 8 []

7.800.000

Geldanlage nach AZ 2 []

Monat 10 []

Restwert []

4.378.000

300.000

78.000

43.780

2.500.000

3.500.000

4.000.000

7.800.000

4.378.000

421.780 421.780

Ab welchem Zinssatz wechselt die Vorteilhaftigkeit der Angebote? Berechnen Sie dafür

1 Geldanlage

Monat 4 []

die Restwerte unter Verwendung von Abbildung 3.3 für einen Zinssatz von 6 % und

Vorgang

Budget Baukosten t=0 []

ermitteln Sie den gesuchten Zinssatz mit Hilfe von Abbildung 3.4 (lineare Interpolation).

Abbildung 3.3

Anbieter 1 Zeit

4

Abbildung 3.4

3.3

Zusätzlich zu den Baukosten fallen der Objektgesellschaft noch weitere Kosten bei der Realisierung der Büroimmobilie an: x

Grundstück

2.500 T

x

Erschließung

100 T

x

Außenanlagen

150 T

x

Baunebenkosten

2.000 T

x

Vermarktungskosten

250 T

Die vermietbare Fläche des Projekts beträgt 8.000 m², die erzielbaren Mieterträge betragen 11,50 /m Broflche nd Monat.

Ermitteln Sie die gesamten Investitionskosten und den Gesamtbetrag der jährlichen Mieterträge. Berechnen Sie die Anfangsrentabilität des in Aufgabe 3.1 gewählten Angebots (zum Zeitpunkt t = 10 Monate).

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Baubetriebslehre II Vortragsübung 4

Kostenschätzung / Honorarberechnung nach HOAI

Auflage 2020, Nachdruck nicht gestattet

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Aufgabe 4: Kostenschätzung / Honorarberechnung nach HOAI Kurzbeschreibung

Eine Gemeine plant den Neubau einer neuen Gesamtschule (mittleren Standards) im Rahe eie ffeich Piae Paechaf. Sie abeie a Pjekeie i de Akieabteilung eines lokalen Bauunternehmens und Ihre Bietergemeinschaft wurden aufgefordert ein erstes indikatives Angebot abzugeben.

Bevor Sie sich an die Arbeit machen sichten Sie sämtliche Unterlagen und möchten für das kurzfristig einberufene (morgige) Kick-Off-Meeting eine erste grobe Kostenschätzung anhand der statistischen Kostenkennwerte für Gebäude des Baukosteninformationszentrums (BKI) präsentieren.

Folgende Festlegungen, in denen die Forderungen des Auftraggebers beschrieben sind, sind den Verdingungsunterlagen zu entnehmen: x

Nutzungsfläche: 2.500 m²

x

Grundstücksfläche: 2.500 m²

x

Unbebaute Fläche des Grundstücks (= Außenanlagenfläche): 1.500 m²

Hinweise: Verwenden Sie die mittleren Kosten- und Planungskennwerte des BKI

Aufgabenstellung:

4.1

Berechnen Sie anhand des entsprechenden Auszugs aus dem BKI (Anlage 4/1 und 4/2) die Kosten für die KGR 200-600 (netto).

4.2

Nach dem gemeinsamen Kick-Off-Termin möchten Sie separat nochmals mit dem Architekten die Grundlagen seines künftigen Honorars verhandeln. Sie haben bis jetzt mit dem Architekten jedoch nur die Honorarzone III nach HOAI vereinbart. Berechnen Sie die Honorarkosten (brutto) für die Honorarzonen x

III unten,

x

III oben sowie

x

III Mitte.

2

4.3

Teilen Sie die in Aufgabe 4.2 berechneten Honorare gemäß der Leistungsphasen nach HOAI auf und geben Sie die Honorarkosten für jede einzelne Leistungsphase (LP 1 bis 9) als Gesamtbetrag (brutto) an.

4.4

Welche Faktoren müssten bei der Berechnung des Architektenhonorars eigentlich zusätzlich noch berücksichtigt?

4.5

Nennen Sie drei Kosten, die bis jetzt überhaupt nicht geschätzt wurden, die jedoch elementarer Bestandteil eines Angebotes im Rahmen eines PPP-Projektes sind?

3

Anlage 4/1 – Planungskennwerte (Auszug, BKI 2016)

4

Anlage 4/2 – Kostenkennwerte (Auszug, BKI 2016)

5

Baubetriebslehre II Vortragsübung 5

Nutzwertanalyse

Auflage 2020, Nachdruck nicht gestattet

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Aufgabe 5: Nutzwertanalyse Kurzbeschreibung Die Niederlassung einer Projektentwicklungsgesellschaft plant die Entwicklung einer Büroimmobilie. Hierfür stehen dem verantwortlichen Projektteam zwei alternative Standorte zur Auswahl. Die Ausführung der jeweiligen Immobilien unterscheidet sich infolge verschiedener Planungsentwürfe der an den Standorten eingebundenen Architekturbüros. Da das Projekt nur an einem Standort verwirklicht werden soll, hat das Team die für den Erfolg des Projekts maßgeblichen Einflussfaktoren und deren Gewichtung (Anlage 5/1) ermittelt und will nun den optimalen Standort mit Hilfe einer Nutzwertanalyse festlegen. Zusätzlich ist eine Liste erstellt worden, in der KO-Kriterien (Anlage 5/2) aufgeführt sind, deren Unterschreiten zu einem Ausschluss des betrachteten Standorts führen kann.

Zur Beurteilung der Standorte wurden die einzelnen Einflussfaktoren mit Hilfe von Zielerreichungsgraden (Skala von 1 bis 10) bewertet. Hierbei bedeutet ein Zielerreichungsgrad von 10, dass ein Kriterium voll erfüllt ist, ein Zielerreichungsgrad von 1, dass ein Kriterium nicht erfüllt ist. Das Ergebnis dieser Beurteilung ist in Anlage 5/3 dargestellt.

Aufgabenstellung:

5.1. Führen Sie eine Nutzwertanalyse zur Beurteilung der Standorte durch. Verwenden Sie hierfür Anlage 5/4

5.2. Ermitteln Sie den am besten geeigneten Standort unter Berücksichtigung der Entwicklung und Struktur der Immobiliennachfrage und des Wettbewerbs der Projektideen. Beachten Sie hierbei die KO-Kriterien der einzelnen Erfolgsfaktoren.

2

Anlage 5/1 - Einflussfaktoren

Gewichtung der Kriterien zur Beurteilung der Erfolgswahrscheinlichkeit Gewichtung [%]

Vorvermietung Kostensicherheit Erlössicherheit Nutzungskonzept hinsichtlich Nutzeranforderungen Funktionalität / Flexibilität der Immobilie Entwicklung und Struktur der Immobiliennachfrage

15 15 15 10 10 8

Gewichtung [%]

Kompetenz der Niederlassung Kompetenz der Projektbeteiligten Wiederholungsfaktor in der NL Nachhaltigkeit / Lebenszykluskosten des Objekts Wettbewerb der Projektideen am Standort Baurechtliche Vorgaben

5 5 5 5

Summe

100

4 3

Anlage 5/2 - K.O.-Kriterien

K.O.-Kriterien der Teilnutzwerte der Erfolgsfaktoren Vorvermietung Kostensicherheit Erlössicherheit Nutzungskonzept hinsichtlich Nutzeranforderungen Funktionalität / Flexibilität der Immobilie Entwicklung und Struktur der Immobiliennachfrage

KO < 0,9 < 1,2 < 1,2 < 0,7 < 0,7 < 0,5

Kompetenz der Niederlassung Kompetenz der Projektbeteiligten Wiederholungsfaktor in der NL Nachhaltigkeit / Lebenszykluskosten des Objekts Wettbewerb der Projektideen am Standort Baurechtliche Vorgaben

KO < 0,25 < 0,30 < 0,25 < 0,25 -

Anlage 5/3 – Zielerreichungsgrade der Einflussfaktoren

Einflussfaktor Vorvermietung Kostensicherheit Erlössicherheit Nutzungskonzept hinsichtlich Nutzeranforderungen Funktionalität / Flexibilität der Immobilie Entwicklung und Struktur der Immobiliennachfrage Kompetenz der Niederlassung Kompetenz der Projektbeteiligten Wiederholungsfaktor in der NL Nachhaltigkeit / Lebenszykluskosten des Objekts Wettbewerb der Projektideen am Standort Baurechtliche Vorgaben

Projektidee 1 Standort 1 6 10 6

Projektidee 2 Standort 2 10 4 10

10

7

10

6

4

10

6 7 8 7 3 7

8 7 2 10 8 9

3

Anlage 5/4 - Tabelle zur Nutzwertanalyse

Einflussfaktoren

Gewichtung

Projektidee 1 Standort 1

Projektidee 2 Standort 2

Vorvermietung Kostensicherheit Erlössicherheit Nutzungskonzept hinsichtlich Nutzeranforderungen Funktionalität / Flexibilität der Immobilie Entwicklung und Struktur der Immobiliennachfrage Kompetenz der Niederlassung Kompetenz der Projektbeteiligten Wiederholungsfaktor in der NL Nachhaltigkeit / Lebenszykluskosten des Objekts Wettbewerb der Projektideen am Standort Baurechtliche Vorgaben Summe

4

Baubetriebslehre II Vortragsübung 6

Nutzwertanalyse

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