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TD9 Droit Civil des Biens – Droit des biens et droit des contrats: 
liberté et droits réels
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TD9 Droit Civil des Biens – Droit des biens et droit des contrats : liberté et droits réels

Cass. civ. 3, 31 octobre 2012

Par un acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932 la fondation la Maison de Poésie a vendu à la SACD un hôtel particulier. Cet acte prévoyait notamment de façon expresse que la jouissance et l’occupation par la maison de poésie étaient exclues de l’acte de vente, la SACD pouvant demander la mise à disposition du 2e étage et autre locaux occupé par la fondation. En revanche dans le cas de cette demande la SACD devait mettre gratuitement à disposition une construction de même importance dans la propriété vendue. La maison de poésie ne devra quitter les locaux qu’elle occupe que lorsque les locaux de remplacement seront définitivement terminés. Le 7 mai 2007 la SACD a assigné la Maison de Poésie en expulsion et en demande un paiement d’une indemnité pour occupation droit ni titre. On ne connait pas la décision de première instance. Un appel est interjeté. La Cour d’appel de paris dans un arrêt du 10 février 2011 accueille la demande de la SACD tendant à l’expulsion de la fondation et au paiement par cette dernière d’une indemnité. La Maison de Poésie forme alors un pourvoir en cassation. La Cour d’appel de Paris retient pour rendre sa décision, que le droit concéder dans l’acte de vente est un droit d’usage et d’habitation et que ce dernier est expiré. En effet, ce dernier s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit et ne peut excéder une durée de 30 ans lorsqu’il est accordé à une personne morale. Un propriétaire peut-il créer un droit de jouissance sur son bien sans durée d’extinction ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt de 31 octobre 2012 casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris au visa des articles 544 et 1134 du Code civil. Ainsi elle retient que le propriétaire peut consentir sous réserve des règles d’ordre public un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien. Dans le cas présent les parties avaient convenues de conféré la jouissance et l’occupation des différents locaux à la Maison de Poésie pendant toute la durée de son existence, constituant alors un droit réel au profit de cette fondation.

1. Le droit de jouissance spéciale : un droit nouveau

A. Un droit réel distinct de la propriété

La propriété c’est le droit d’exercer une complète maitrise sur la chose. Cette propriété comprend plusieurs pouvoirs tels que l’usus (droit de l’usage) le fructus (le droit de récolter les fruits ou les produits) ou encore l’abusus qui est le droit de disposer matériellement et juridiquement de la chose. Dans le cas présent on a bien une propriété initiale puisque la Maison de Poésie était propriétaire d’un immeuble. Cependant celle-ci le vend à la SACD qui détient alors l’ensemble des

prérogatives du droit de propriété. Dans l’affaire présente il est question de la transmission d’un droit puisque le contrat contient une clause parlant de l’occupation ou la jouissance par la Maison de Poésie. La Cour d’appel qualifie ce droit de droit d’usage et d’habitation, ce dernier étant des usus fruits à effets limités. L’usufruit étant définie par l’article 528 du Code civil. Cette qualification pourrait donc de prime abord s’appliquer puisqu’en vendant son bien la Maison de Poésie perd cette propriété mais conserve la jouissance et l’occupation de plusieurs locaux. On se rapproche donc de la question de l’usufruit. La Cour d’appel préfère le droit d’usage et d’habitation étant définie à l’article 633 du Code civil. La cour de cassation qualifie cette clause en se basant sur l’article 544 du Code civil. Un droit réel est donc un droit qui porte sur une chose, c’est ainsi un pouvoir dont est titulaire la personne sur le bien en question. Cela concerne notamment le droit de propriété qui est un droit portant sur une chose, à savoir un bien meuble ou immeuble. Cette notion de droit réel se différencie des droits personnels étant des droits que l’on pourrait qualifier d’obligations entre deux personnes. Ainsi la Cour de cassation conçoit que le propriétaire de la chose, en l’occurrence la SACD, peut donner à la Maison de Poésie la jouissance ou l’occupation des locaux.

B. Un droit réel sans durée déterminée

Le problème essentiel de l’arrêt repose sur la question de la durée de ce droit réel. En se basant sur la qualification d’un droit d’usage et d’habitation, la Cour d’appel conteste la durée du droit réel, en considérant que la durée de celui-ci est désormais expiré. C’est pourquoi elle autorise l’expulsion assimilant le droit d’usage et d’habitation à un usufruit qui ne peut être accordée que pour une durée de 30 ans à une personne morale. Hors dans le cas présent la SACD assigne 75 ans après la Maison de Poésie, la durée de 30 ans serait donc largement déplacée. La difficulté de cet arrêt réside dans la rédaction même de la clause puisque celle-ci contient uniquement la notion pour toute la durée de la fondation. Hors pour éviter le problème de confrontation entre deux droits réels, à savoir le droit de propriété et le droit de jouissance, il faut que le deuxième n’ait pas les caractéristiques du premier. Il convient de rappeler que le droit de propriété est notamment perpétuel, ou le sera tant que le propriétaire du bien ne décide pas de s’en séparer volontairement ou involontairement. De ce fait, en concédant un droit réel sur son bien le propriétaire doit pouvoir récupérer à un moment l’ensemble de ses prérogatives sur sa chose. Dans le cas présent la Cour de cassation ne retient pas l’argumentation de la Cour d’appel et elle utilise l’expression « pendant toute la durée de son existence ». On comprend alors de ce fait que pour la Cour de cassation le droit de jouissance réelle accordée à la fondation peut être éternelle. Cette idée reste toutefois nuancée puisque le terme utilisé ici est celui « d’existence ». On pourrait alors envisager que le droit de jouissance spéciale est un droit viager qui s’éteindrait uniquement par la disparition de la maison de Poésie. Il n’en reste pas moins que la cour valide indirectement l’absence de la durée du droit réel allant de ce fait à l’encontre des règles régissant l’usufruit ou encore le droit d’usage et d’habitation ne pouvant excéder 30 ans selon l’article 619 du Code civil. Cependant on a toutefois une personne morale puisqu’on a une fondation.

2. Le droit de jouissance spéciale : un droit contractuel

A. Entre droit réel et volonté contractuelle Outre la qualification de droit de jouissance spéciale, il n’en reste pas moins que l’un désaccord de l’arrêt se situe à l’égard de la création volontaire de ce droit réel. Sur ce point la Cour de cassation précise que le propriétaire peut consentir un droit réel. On pourrait alors se demander comment ce démembrement de propriété pourrait avoir lieu. Dans le cas présent la Cour d’appel de Paris dit que ce droit a été concédé dans l’acte de vente. Il ressort en effet des faits que le contrat en question comporte bien une mention relative à la jouissance ou à l’occupation des locaux. En vertu du principe de la liberté contractuelle rien n’empêche le propriétaire de conférer un droit réel sur son bien, ce que la Cour de cassation par l’expression « les parties étaient convenue de conférer ». On comprend alors l’utilisation par la juridiction de l’ancienne article 1134 du Code civil, actuellement 1103 et 1104 du Code civil, dans son visa rappelant la force du contrat et son importance. Toutefois le Code civil ne comprend pas ce type de droit réel de droit sui generis, autrement dit d’un droit n’appartenant pas à une catégorie prédéfinie, celui-ci étant issue de la volonté même des parties. Le droit de jouissance spéciale est donc un droit contractuel mais qui est également innomé, car non connu du législateur (pas dans le Code civil). Cette idée constitue alors le prolongement de la position de la jurisprudence par opposition à la doctrine qui considère que l’article 543 du Code civil prévoit une liste limitative de droits réels. Ors la jurisprudence accepte l’extension de ces droits, mettant alors fin à un numerus clausus, et ce depuis un arrêt ancien : chambre des requêtes du 13 février 1834 Caquelard. On retrouve alors dans le cas présent un arrêt de principe prévoyant un nouveau droit réel de jouissance spéciale.

B. Entre droit réel et respect de l’ordre public

Même si les parties peuvent valablement convenir entre-elle de droits réels en vertu du principe de la liberté contractuelle, il n’en reste pas moins que ces dernières doivent respecter l’ordre public. L’ordre public c’est l’ensemble des règles obligatoires qui touchent à l’organisation de la nation, à l’économie, à la morale, à la santé, à la sécurité, à la paix publique, aux droits et libertés essentielles de chaque individu. Cette idée a notamment été reprise dans l’article 544 du Code civil repris au visa puisqu’il est indiqué que « pourvue qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ». La Cour de cassation rappelle ici que le propriétaire peut consentir sous réserve des règles d’ordre public. On peut alors se demander quel est l’ordre public dans le cas présent ? On peut en effet retenir que le fait pour le propriétaire de concéder un droit réel sur son bien de façon perpétuelle contreviendrait à l’ordre public puisque ce dernier se verrai réduit dans ses prérogatives à l’égard de celui-ci. En effet le droit de propriété est prévu à l’article 17 de la DDHC et nulle ne peut en être privé si ce n’est pour cause ou nécessité public. Hors dans le cas présent à la lecture de la clause on peut penser que le propriétaire n’aura qu’une jouissance partielle mais toutefois principale de son bien et ce jusqu’à ce que la fondation en question disparaisse. Hors la fondation étant une personne morale rien n’indique qu’un jour celle-ci disparaisse. La solution est donc quelque peu critiquable car la fondation ayant normalement vocation à durer dans le temps on peut douter que la SACD également personne morale puisse retrouver un jour l’exploitation pleine et entière de son bien. Il est dommage que la juridiction ne soit pas prévue dans

son visa un autre article à savoir l’article 6 du Code civil rappelant que l’on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs....