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Les spécificités de la loi du 6 juillet 1989 par rapport au droit commun : échec ou réussite? ! "

Les spécificités : !

" Renforce considérablement la protection du locataire : par là on entend qu’elle est essentiellement destinée à régir le bail locatif. ! " Bon à savoir#: la loi ALUR du 24#mars#2014 a étendu certaines dispositions de la loi du 6#juillet#1989 aux locations meublées qui constituent une résidence principale.! " On va partir sur le fait que ce soit une réussite puisque il y a des obligations assez strictes qui pèsent sur les deux parties malgré le fait que la loi soit particulièrement protectrice du locataire. ! " Sur le bail d’habitation , cela veut dire qu’il y a un droit commun du bail qui est sommes toute s différent de celui de la loi de 1989 , en quoi et à t’on raison de mettre des règles beaucoup plus précises et protectrices ? ! " ! " Réussite parce que : le locataire est bien protégé mais en plus de cela le contrat reste équilibré : parce que la Loi d’application stricte pèse aussi sur le locataire. % " Protection du bâilleur : expulsions et résiliations par demande. `! " Faire des parties avec notamment les obligations etc : et comparer au sein des parties entre droit commun et contrat de bail loi 1989 : comparer au sein des sous parties. ! " la Loi 1989 Offre un régime de règles spécifiques pour ce qui est du bail d’habitation quand le droit commun régit tout ce qui relève du bail civil et donc pose des règles de manière générale. " ! " ! " La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public et a pour enjeu de rendre meilleures les conditions de location immobilière pour la population française. Cette loi s’applique pour les résidences principales, c’est à dire le lieu où le locataire réside au moins 8 mois par an. Ainsi, généralement et sauf dans les circonstances évoquées plus haut, le bail civil de droit commun est employé lorsque#:! Le locataire a déjà une résidence principale et souhaite conclure un bail destiné à une • résidence secondaire!; Le locataire est un professionnel et envisage d’utiliser le bien loué afin d’exercer son • activité professionnelle, y compris en tant que logement de fonction!; L’appellation locataire désigne une association mettant le bien à usage de ses activités. • Pour résumer les points précédents, les contrats de baux civils de droit commun sont conclus pour les locations relatives aux résidences secondaires, personnes morales, logements de fonction, garages, terrains, parking, etc.

Donc la première différence par rapport au droit commun tient à l’objet du bail , c’est à dire qu’en l’espèce on a besoin que ce soit la résidence principale dans les conditions posées par la loi. Pour le reste comme précité cela relèvera du droit commun. Ainsi c’est une réussite car cela permet de hiérarchiser les locations et ce mettre les logements impératifs pour le locataire : c’est à dire un lieu d’habitation à titre principal , donc il est logique que ce contrat ci , soumis à 1989 soit plus protégé qu’un bail autre , civil et soumis à des règles beaucoup plus strictes , notamment vis à vis de la protection du locataire mais en l’espèce aussi la protection du bâilleur. " Autre différence : sur la durée , pas le choix en matière de bail d’habitation alors que libre en matière de bail civil : de droit commun , avec tacite reconduction bien entendu : cela permet dans le cas du bail d’habitation d’avoir une durée de bail : ce qui tous les 3 ans va protéger le

Introduction Pierre 1er de Serbie a dit “il est plus facile de mettre un enfant au monde que de mettre un locataire indélicat à la porte”. Cette citation illustre parfaitement les rudiments du bail locatif et plus précisément la protection très poussée du locataire. Certaines doctrines s’accordent à dire que cette protection est excessive et qu’elle en vient à mettre en danger le bailleur de bonne foi. Ainsi cette protection, pour certains excessivement , est partiellement due à la loi du 6 juillet 1989. Cette loi , relative au bail locatif peut être autrement nommée Mermaz. Elle a pour vocation à donner une batterie de loi spéciales concernant la location et plus généralement le contrat de bail d’habitation. Ensuite on entend dans le sujet de l’espèce par les mots “en rapport” comparer le régime spécial du bail d’habotation au régime et la nature du bail de droit commun , c’est à dire civil et auxquels dérogent les baux commerciaux et les baux d’habitation loi de 1989. La question qui reste centrale dans le sujet est de savoir si les règles spécifiques et donc dérogatoires instaurées par la loi de 1989 représente un échec ou une réussite dans le droit positif? Sachant qu’on s’intéresse aux règles spécifiques de la loi de 1989 par rapport au droit commun du bail , on exclura le rapport de ces règles avec celles spécifiques au bail commercial. De plus on exclura de la réflexion les règles antérieures à la loi de 1989 et on se contentera de noter les apports de cette loi et de savoir si celle ci a été , depuis son apparition , utile. Enfin on exclura tout naturellement les contrats qui peuvent être associés au bail mais qui n’ont ici rien à voir avec le contrat de bail lui même. L’intérêt historique premier réside dans le fait de connaitre l’évolution historique du contrat de bail d’habitation et plus généralement du contrat de bail de droit commun. Ce régime du bail était alors régit par la loi après guerre de 1948 , mais qui donc , adapté au contexte d’après guerre , se détachait de plus en plus de la réalité immobilière. Ensuite on peut parler des nombreuses révisions de la loi de 1989 avec notamment la loi ALUR de 2014 qui ajoute un encadrement aux dispositions de 1989 concernant le loyer ou encore sur la vente , la location de logement ou l’attribution de logement sociaux. À partir de là , sachant que les règles sont très précises, particulièrement protectrices , on en découle un intérêt juridique évident, est ce que l’on en fait pas trop , est ce que ces nombreuses règles ne peuvent pas étouffer le bailleur qui se retrouvera presque sans emprise sur son bien donné à location , est ce que les formalités et les protections ne sont pas trop nombreuses, une protection oui , mais une sur protection? L’intérêt juridique rebondit alors sur un intérêt pratique. En effet , face à ses règles , est ce que l’on pourrait assister à une méfiance grandissante des bailleurs qui ne prendrait plus le temps de louer leurs bien immobiliers mais qui les soumettraient directement à la vente? Ces règles ont en tout cas pour effet de faire parfois peur à un propriétaire qui veut mettre en location et on en revient à la citation de Pierre 1er de Serbie. En vient alors l’ultime intérêt théorique du décalage profond entre le régime du bail de droit commun et celui du bail d’habitation. De multiples intérêts donc , mais qui d’autres part protègent bien le locataire et donne des règles spécifiques , strictes comme dit précédemment mais nécessaires pour ne pas tomber dans une insécurité juridique chronique. Et c’est sur cette dernière idée en particulier que la doctrine a du mal à choisir sa position. La question revient donc à se demander si Les spécificités de la loi du 6 juillet 1989 par rapport au droit commun sont un échec ou une réussite? On répondra aisément que ces règles par rapport au droit commun sont une réussite car elles offrent une protection tout à fait valable, nécessaire et proportionnelle au risque pour le locataire. De plus les règles qui découlent de cette loi , et on le verra, sont assez précises et s’attachent à un domaine très restreint ce qui permet au reste des baux de dépendre du droit commun (sauf bail commercial) et que donc ces règles strictes conservent un champ d’application restreint. Ce dernier point est par ailleurs une très bonne nouvelle puisque le caractère particulier de cette règle permet de protéger juridiquement des cas spéciaux et de conserver la liberté contractuelle pour les autres bénéficiaires de baux. On verra donc dans un premier temps que la forme du bail énoncé par la loi de 1989 est une réussite car elle est très précise et dans un second temps nous étudierons les conditions d’exercice du bail qui sont une réussite car elles sont très protectrices. I- La forme du bail 1989 très précise

La loi de 1989 a eu pour première vocation de préciser des règles et surtout de protéger le locataire. Mais avec de telles règles et une telle précision , la loi se devait d’encadrer strictement le domaine d’application et son étendue. Et c’est en cela que la loi de 1989 reste en premier lieu une véritable réussite, car elle instaure un formalise distinct des règles du bail commun. En effet , la loi encadre une nature très précise de bail dans un premier temps et ensuite elle protège bien le locataire en instaurant une étendue dans le temps précise avec des règles de durée. A) La nature très précise du bail pour rentrer dans le champ d’application de 1989 l’existence de ces règles rugueuses et protectrices ne sont permis et acceptées , à mon sens , seulement parce qu’elles encadrent une nature juridique du bail très précises. En effet , qu’ils sont vides ou meublés , ces règles du bail locatif s’adressent à la location de biens immeubles à titre de résidence principale. Par résidence principale on entend que c’est le logement occupé au moins 8 mois par an , sauf obligation professionnelle , raison de santé ou cas de force majeur soit par le preneur ou son conjoint , soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation. Par ce champ très restrictif on peut apercevoir la réussite des règles spécifiques de la loi de 1989. On ne va sur concentrer que sur les aspects de la résidence principale permettant un logement permanent ou quasi permanent nécessaire à la vie du preneur. Il est logique et normal que l’on ai choisi de réformer ces règles puisque la résidence principale reste un sujet très délicat. Le bail civil , régi par les articles 1708 et suivants du code civil s’applique aux résidences secondaires , aux contrats de locations saisonnières , ou encore aux baux qui concernent une location à titre professionnelle. Dans le droit positif cela concerne une grosse avancée puisque on en vient à protéger la résidence principale du preneur à bail avec des règles très protectrices. Et en tant que résidence principale , la loi se devait d’imposer des règles strictes et dérogatoires pour protéger juridiquement le preneur. Plus qu’une réussite , ces règles ont été nécessaires , presque à caractère vital. Donc on peut noter ici finalement qu’il y a une première grosse réussite de la loi en ce sens qu’elle définit parfaitement le cadre de son application qui est assez stricte pour justifier la nécessité et la teneur d’une telle loi. B) la durée du bail très encadrée laissant peu de marge de manoeuvre Ainsi la forme du bail énoncé par la loi du 6 juillet 1989 est encore une fois une réussite car en plus du champ d’application particulièrement stricte , on a un encadrement de la durée du bail. On sait que les règles du droit commun et donc du bail civil revêtent un caractère très libre. En effet c’est au moment de la conclusion du contrat que les parties vont choisir sa durée , encore une fois , librement, de même pour son loyer qui finalement , quand le bail concerne une location pour une association , peut être uniquement symbolique . Alors que dans le bail d’habitation spécifique qui entre dans le champ de 1989 , on ne va pas avoir le choix et on va conclure le bail avec des durées préétablies pouvant être de 3 ans pour un immeuble vide ou 6 ans quand ce même bien est loué par une société (SCI). Également ici le loyer ne pourra être symbolique et devra être apprécié selon des règles de voisinages , de secteur etc.. La encore c’est une réussite car cela empêche le bailleur d’être abusif dans ces droits envers le preneur car le bail constitue une résidence principal. En effet , le preneur a besoin d’une résidence principale, il cherche donc activement, et dans son état de nécessité peut tout à fait consentir à un bien d’une qualité médiocre , à un prix surélevé pour une durée moindre et se retrouver ainsi dans une position inconfortable. Il n’a pas souvent la possibilité de négociations et doit donc consentir malgré lui à un abus de droit de la part du propriétaire. C’est donc une parfaite réussite dans le sens où la loi vient combler cette protection et empêcher le preneur de se mettre dans une position incommodante faute de pouvoir négocier. Bien entendu dans le cas des deux baux , civil et 6 juillet 1989 , la tacite reconduction s’applique dans les deux cas. On voit donc que le formalisme imposé au bail d’habitation est une grande réussite car on le sait , les règles que la loi du 6 juillet 1989 Contient , sont très dures et très protectrices du preneur, donc la loi se devait de particulièrement restreindre son champ d’application en imposant une nature juridique ferme et stricte et d’autre part elle se devait de protéger le preneur en imposant une durée minimale. Mais la loi est également une réussite dans ce sens qu’elle va imposer des règles strictes quant aux modalités d’exercice de ce bail par rapport au droit commun pour une nouvelle fois protéger le preneur qui fait de son bail d’habitation sa résidence principale.

II- Les conditions d’exercice du bail très protectrices Si comme vues précédemment , les règles liées à la forme sont une réussite parce que ce même formalisme est bien encadré par les règles dérogatoires , celles de l’exercice du bail sont aussi une réussite. En effet les obligations du bailleur , différentes de celles présentes dans le régime de droit commun sont nécessaires et particulièrement protectrices du locataire ce qui offre à ce dernier une sécurité sans précédent et une grande sérénité. Mais c’est également dans les clauses résolutoires que se trouvent les spécificités. Les règles de résolutions du bail d’habitation sont une fois de plus très favorables au locataire car elles sont difficiles à mettre en oeuvre et empêche celui ci de se retrouver dans une situation très peu accommodante. Cela permet donc un équilibre dans le contrat de bail entre le pouvoir du propriétaire qui possède réellement le bien immobilier et le locataire qui grâce à ces règles a une plus grande maîtrise de son contrat de logement. A) Les obligations du bailleur pendant le bail protectrices du locataire Dans le cadre du bail civil et ici de l’article 1719 du code civil , le bailleur bénéficie encore d’un grand droit de regard sur le bien qu’il a mis en location. Les obligations sont listées et restent nécessaires mais peu nombreuses. On a tout d’abord , et c’est parfaitement logique, l’obligation de délivrance du bien qui fait l’objet de la location. Mais il a également l’obligation d’en laisser une jouissance paisible ou encore d’assurer la permanence et la qualité des plantations s’il y en a. Enfin il a l’obligation de conserver en l’état la chose qui a été loué. Ces règles sont basiques , non exhaustives et laissent une grande marge de manoeuvre au bailleur qui conserve un grand pouvoir et un grand droit de regard sur le bien qu’il met en location. Donc pour ce qui est de la location d’un logement à titre principal la loi se devait d’être plus sévère vis à vis du bailleur et de proposer des règles d’autant plus protectrices. Pour ce qui est des règles spécifiques de 1989 le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent au sens de la loi de 1989 et du décret qui a suivis en 2002 ,c’est à dire qui ne porte pas atteinte à l’intégrité physique et à la santé du locataire. Mais en tant que résidence principale, le bailleur doit fournir tout ce qui est diagnostique énergique etc. Globalement les règles ressemblent à celles reconnues en matière de bail de droit commun mais le droit, en matière de bail d’habitation , en fait une application encore plus restrictive en précisant encore que le bailleur n’a en aucun cas le droit de pénétrer dans la résidence de son preneur même s’il en est propriétaire etc. On voit donc que malgré la précisions et le caractère plus stricte des obligations du bailleur en matière de bail d’habitation , on a tenu à conserver une plus grande homogénéité avec les règles du bail civil. Ces règles sont donc encore une fois une réussite dans le sens où on ne s’éloigne pas vraiment du droit commun mais au contraire on fait une application plus restrictive et plus dure en ajoutant quelques détails. Cela permet de garder une cohérence et une proximité des régimes applicables. B) Les clauses résolutoires difficiles à mettre en oeuvre Ce dernier aspect de réussite concerne la fin du bail et sa mise en oeuvre. En terme de bail civil de droit commun , le bailleur met souvent dans le contrat une clause résolutoire qui lui permet de renforcer considérablement sa sécurité juridique. Celle ci est le plus souvent justifiée et peut être écrite assez librement sans grande condition , pourvu qu’elle soit consentie par le preneur à bail en face. Mais lorsqu’on s’attaque au bail d’habitation et au régime de la loi de 1989 cela devient compliqué et un abus de droit est très rapidement décelé. C’est pour cela que la loi a posé des définition strictes dans lesquelles la clause résolutoire dans le contrat de bail d’habitation est admise. Tout d’abord on a une justification de la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer. En effet on ne peut pas protéger indéfiniment un locataire fautif, résidence principale peut être mais pas à défaut permanent du bailleur. Cela ne relève pas de la charité. Ensuite , du non dépôt de garantie par le locataire à son entrée dans le logement. Logique car exigé avant même le début de l’habitation. L’absence de souscription à une quelconque assurance habitation, dans ce cas là l’assurance habitation est en elle même une obligation légale, il est donc parfaitement logique et justifiée que la clause résolutoire soit admise à défaut. Ou enfin en cas de trouble du voisinage , et d’absence d’utilisation paisible du bien loué. La également , ce trouble s’oppose aux dispositions administratives de tranquillité , de sécurité, donc en cas de non respect on peut activer

la clause. Les procédures dans le cas de l’application de ces clauses sont assez strictes , néanmoins elles sont applicables. On voit que ces clauses sont logiques, mais tellement logiques qu’on ne laisse pas de marge de manoeuvre au bailleur. Ces clauses sont infiniment protectrices du locataire car pauvres. Elles restent parfaitement logiques et requièrent une faute grave du locataire. Donc la aussi c’est une réussite dans ce sens où , en l’absence d’une preuve manifeste , le locataire pourra bénéficier du logement loué à titre de résidence principale sans craindre tous les jours d’être expulsé pour je ne sais quel motif. définition : spécificité , droit commun. IL faut toujours considérer l’échec ou la réussite par rapport à quelque chose, on peut pas le faire seul. Echec et réussite : relatif Mais il y a un équilibre entre bâilleur et locataire et on retient aussi le caractère de stabilité , mis en abîme avec l’objectif à valeur constitutionnelle pour le logement. Intérêt lois antérieures , postérieures Pratiques : le contrat s’applique à tous il est particulièrement répondu. L’équilibre donné par la loi de 1989 est respecté. Et on ne peut pas déroger à un certain formalisme (clause obligatoires, clauses interdites). I LA réussite du principe d’équilibre entre les parties A) Une exigence du formalisme strict B) une réglementation des loyers dérogeant au principe de liberté contractuelle II La réussite du principe de stabilité du bail A) une cessation du bail strictement réglementée B) une durée du bail strictement réglementée...