Ejendomsavancebeskatning PDF

Preview

Summary

Download Ejendomsavancebeskatning PDF

Description

Ejendomsavancebeskatning - kap. 7 1400 kvm - Parcelhusregel (Skal have boet der). - kommer i spil, for at se om der skal betales ejendomsavanceskat - Hvis man falder indunder her, så er man skattefri. Hovedregelen, man skal betale skat af fortjenesten. Hvis den er over, har du mulighed får at lave 2 boliger, du skal kun betale avancen, på den grund du ikke bor på. Hvis man ikke skal beskattes: Hvis grunden ikke ligger op til en vej, eller væsentlige forringelse af den eksisterende bolig (Hvis man deler den op f.eks. Mister en sø eller lignende), vil man heller ikke blive beskattet. Hvis der er erhvervelse, så bliver de beskattet med SEL (Selskabsloven) - Så de bliver virksomheds beskattet, så de skal ikke betale avance beskatning.

7.13 Ejendomsavancebeskatningsloven s. 682 7.13.1 Generelt Ved salg af en fast ejendom skal sælgeren beregne og selvangive fortjeneste eller tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det samme gælder, hvis ejendommen afhændes på anden vis, fx ved gave eller på tvangsauktion. Afskrivningsloven Har ejeren afskrevet på ejendommen efter afskrivningsloven, skal der udover ejendomsavance også beregnes, om der ved afståelsen genvindes afskrivninger, idet disse i så fald også skal beskattes. Tab efter afskrivningsloven kan fratrækkes. Ikke genvundne afskrivninger og tab efter afskrivningsloven påvirker ejendomsavancens størrelse, idet disse forøger gevinsten eller nedsætter tabet efter ejendomsavancebeskatningsloven. Næring Afståelsen skal IKKE beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven, hvis ejendommen indgår i ejerens næringsvirksomhed. Dvs. - at sælger driver erhvervsvirksomhed med køb og salg af ejendomme. Afståelse af ejendomme, som hører til næringsvirksomheden, skal i stedet beskattes efter statsskattelovens regler. Førstegangsafståelse ejerlejligheder Indtil januar 2004 kunne et salg alternativt være omfattet af lov om førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder m.v. loven er ophævet, så beskatningen fra da af sker efter ejendomsavancebeskatningsloven eller efter næringsreglerne. Lejligheder, for hvilke der inden 1. januar 2004 er indtrådt skattepligt efter lov om førstegangsafståelse af lejligheder, men hvor beskatningen er udskudt som følge af genudlejning, skal ved salg fortsat beskattes efter loven. Gevinster/ tab Efter ejendomsavancebeskatningsloven skal gevinst ved salg af fast ejendom som hovedregel altid beskattes, mens tab kun kan fratrækkes i ejerens eller ægtefællens fortjeneste fra afståelse af andre ejendomme omfattet af loven. Parcelhusreglen

Som en undtagelse til hovedreglen om, at fortjeneste skal beskattes, kan helårs og fritidsboliger under visse betingelser fritages for ejendomsavanceskat efter "parcelhusreglen" - som modstykke hertil kan tab ikke fratrækkes, hvis ejendommen er opfattet af parcelhusreglen. Landbrugsejendomme med flere Under samme betingelser som efter parcelhusreglen kan boligdelen af:  Landbrugsejendomme  Frugtplantager  Gartnerier  Planteskoler  Skovbrugsejendomme  Blandede ejendomme - en ejendom, hvor ejendomsvurderingen er fordelt mellem boligdel og erhvervsdel. o Ej ejendoms kan kun vurderes som en blandet ejendom, hvis minimum 25% af ejendommen bruges erhvervsmæssigt. Udlejning til beboelse er ikke erhvervsmæssig brug i denne sammenhæng. Disse ejendomme kan fritages for ejendomsavanceskat Ekspropriation, mageskifte m.v. Avance kan også i andre tilfælde være undtaget for avanceskat, herunder i forbindelse med ekspropriation eller ekspropriationslignende afståelser.

7.13.2 Parcelhusreglen 7.13.2.1 Helårsbolig og fritidsboliger lag Derimod omfatter parcelhusreglen IKKE ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder. Det gælder, selv om ejeren eventuelt har fået en af lejlighederne vurderet selvstændigt for at kunne benytte reglerne om ejendomsværdiskat.  Der er normalt tale om en selvstændig lejlighed, hvis der hører et køkken til lejligheden. Består lejemålet derimod alene i værelser med adgang til køkken, som deles med andre, der er normalt ikke tale om en selvstændig lejlighed. Ubebygget grunde ej omfattet Parcelhusreglen omfatter ikke grunde, som ikke er bebygget, uanset om ejeren har overnattet i telt på grunden og dermed anvendt den til fritidsformål. Det afgørende for at en ejendom er omfattet af parcelhusreglen er, at den på salgstidspunktet har karakter af en af de nævnte ejendomstyper, og at betingelserne om beboelse og arealkrav kan opfyldes. Ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering på salgstidspunktet kan være vejledende, når ejendommens karakter skal fastslås. Det afgørende er dog ejendommens fremtræden og benyttelse på salgstidspunktet. Hvis ejendommen ikke faktisk fremtræder som en af de nævnte ejendomstyper, er den ikke omfattet af parcelhusreglen. Nedlagt landbrug

Nedlagte landbrug, gartnerier m.v. kan efter omstændighederne være omfattet af parcelhusreglen, hvis ejendommen på salgstidspunktet fremtræder som en en- eller tofamiliesejendom. Det er ikke afgørende for at anvende parcelhusreglen, at ejendommen efter landbrugslovgivningen er underlagt landbrugs- og bopælspligt.

7.13.2.2 Særligt om boliginteressentskaber og boliganparter Parcelhusreglen omfatter som hovedregel ikke ejendomme med mere en to lejligheder, medmindre:  Der er tale om andele i boliginteressentskaber, boligsamejer og lignende, dvs. anparter i ejendomme med mere end to lejemål, hvis anparten er forbundet med en brugsret til et lejemål i ejendommen.  Der er tale om anparter i selskaber eller en forening, hvor anparten er forbundet med en brugsret til et lejemål til en af selskabets/foreningens lejligheder. Et boliginteressentskab, er i skattemæssig forstand ikke et selvstændigt skattemæssigt subjekt, men derimod i skattemæssig henseende et salgs sameje mellem flere personer, hvor hver person ejer en ideel andel af ejendommen. Gælder også for andele Parcelhusreglen omfatter hele den pågældende ejers ideelle andel af ejendommen, selv om ejerandelen er større end den del, som ejeren bebor.

Organisering ikke afgørende S. 687

7.13.2.3 Skattefrihed efter "parcelhusreglen" Hvis der er tale om en ejendom, som efter sin karakter er et såkaldt "parcelhus" er der yderligere to betingelser, som skal opfyldes, for at ejendommen kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens parcelhusregel.  Ejeren skal opfylde et beboelseskrav  For det andet gælder der for visse af ejendommene et krav til ejendommens grundareal, dvs. et arealkrav Hvis ejeren kan opfylde disse betingelser, skal fortjenesten ved afståelse ikke beskattes og tab kan ikke fratrækkes. Frasalg og tilkøb s. 687 Flere ejendomme Ved salg af flere ejendomme skal betingelserne opfyldes for hver enkelt matrikuleret ejendom. Det gælder, selv om ejendommene måtte være vurderet samlet. Er ejendomme derimod samnoteret, behandles alle ejendommene som en selvstændig ejendom, når skattefriheden skal vurderes. Ved delsalg af ejendomme, er det i visse tilfælde muligt for at modregne tabet i tidligere års gevinster fra samme ejendom - carry back

7.13.2.3.1 Beboelseskravet 7.13.2.3.1.1 Helårsboliger For helårsboliger, boliginteressentskaber og boliganparter er skattefriheden betinget af, at ejendommen har "tjent til bolig" for ejeren eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Korte ophold Korte ophold i boligen kan efter omstændighederne godkendes som tilstrækkelige, hvis man faktisk ved indflytningen havde til hensigt at etablere bopæl i ejendommen. To boliger Det er efter skattemæssig praksis ikke udelukket at have to helårsboliger. - her skal man dog løfte bevisbyrden for at man har anvendt begge boliger til helårsbolig.  Familien bor i Jylland, man har dog en lejlighed i København, som man bruger i hverdagen for at kunne arbejde der ovre. Fra landbrugsejendom til parcelhus s. 689 En del af ejertiden Beboelseskravet skal blot være opfyldt i en del af ejertiden, men behøver ikke at være det på salgstidspunktet. Statusskifte Skifter ejendommen status til en erhvervsejendom efter ejerens fraflytning, er parcelhusreglen ikke opfyldt ved salget, medmindre ejeren på ny flytter ind i ejendommen inden salget. Salg efter skade Nedrives boligbygningen inden salg, kan ejendommen tilsvarende ikke sælges skattefrit, da ejendommen mister sin status som "parcelhus".

7.13.2.3.1.2 Fritidsboliger m.v. For fritidsboliger er skattefriheden betinget af, at ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen som fritidsbolig i hele eller en del af ejertiden. Helårsboliger kan efter visse omstændigheder sælges skattefrit efter reglen for fritidsboliger. Det er betinget af, at ejendommen er købt som - og benyttet som fritidsbolig af ejeren eller dennes husstand. skal kunne dokumenteres.

7.13.2.3.1.3 Definition af husstand Ved husstand forstås:  Ægtefælle  Mindre hjemmeboende børn o Ikke voksne børn eller forældre

7.13.2.3.2. Arealkravet For alle ejendomme omfattet af parcelhusreglen, bortset fra ejerlejligheder, er skattefriheden betinget af, at ejendommen opfylder et arealkrav. Det kan ske ved at opfylde et af disse kriterier:  Ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2.

 

Som følge af offentlig myndigheds bestemmelse kan der ikke udstykkes til selvstændig bebyggelse fra ejendommen Skattemyndighederne udsteder en erklæring om, at en udstykning til selvstændig bebyggelse vil medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen.

7.13.3 Fortjeneste og tab ved salg af blandede ejendomme 7.13.3.1.2 Arealkravet for blandede ejendomme Arealkravet for bolig af landbrug m.v. og andre "blandede" ejendomme er det samme som efter parcelhusreglen, hvis boligdelen skal afstås uden ejendomsavance. Skattefriheden for stuehus/boligdelen forudsætter således, at man kan opfylde et af disse kriterier:  Den del af grunden, som hører til stuehus/boligdelen, er mindre end 1.400m2.  Som følge af offentlig myndigheds bestemmelse kan der ikke udstykkes til selvstændig bebyggelse fra boliggrunden.  Det vil medføre en væsentlig forringelse af restejendommen.

7.13.4 Skattepligtig afståelse Bortset fra skattefritagelsesmulighederne for parcelhuse og boligdelen af landbrugs-, skovbrugsejendomme m.v. og blandede ejendomme, skal fortjeneste ved afståelse af ejendomme beskattes, og tab kan fratrækkes, men dog kun i positiv ejendomsavance.

Alle ejendomstyper Ejendomsavancebeskatningsloven omfatter alle ejendomstyper dvs. :  Ubebyggede grunde  Parcelhuse  Fritidsboliger  Blandede ejendomme  Rene erhvervsejendomme  M.v.

7.13.4.1 overdragelsestidspunktet Ved overdragelse af ejendomme er det vigtigt at fastslå tidspunktet for overdragelsen, da det er afgørende for, hvilket år beskatningen skal ske og for hvilke tillæg/fradrag, som kan ydes ved opgørelsen af fortjeneste eller tab. Beskatningen skal ske i det indkomstår, hvor ejendommen er afstås, dvs. i det år, hvor ejendommen er solgt, givet som gave m.v. Salg Ved et almindeligt salg er overdragelsestidspunktet det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig aftale mellem parterne om salget. - den dato hvor den sidste af parterne underskriver købsaftalen. - SKAL være skriftligt.

Suspensive/resolutive betingelser Selv om både køber og sælger har underskrevet købsaftalen mv., kan tidspunktet for overdragelsen være udskudt til et senere tidspunkt.  Fx hvis købsaftalen indeholder "suspensive" betingelser, som skal være opfyldt før aftalen bliver endelig. o Kan fx være, at køber har betinget handlen af, at der kan opnås tilladelse til grusgravning fra ejendommen. Derimod udskydes tidspunktet ikke af såkaldt "resolutive" betingelser.  Fx købesummens betaling, tinglysning af overdragelsen mv. o Bliver en resolutiv ikke opfyldt, kan det efter omstændighederne føre til, at overdragelsen annulleres med oprindelig virkning, så handlen ikke anses for indgået

En betingelse anses som udgangspunkt for at være resolutiv og udgangspunktet er, at betingede aftaler anses for indgået på det tidspunkt, hvor den sidste af parterne underskriver aftalen. Kun hvis betingelserne ligger uden for parternes rådighed, og der er reel usikkerhed om, hvorvidt betingelsen indtræder, kan den anses for suspensiv og dermed udskyde overdragelsestidspunktet.

Gaveoverdragelse Ved gaveoverdragelse er overdragelsestidspunktet det år, hvor gavemodtager har fået et ubetinget gavetilsagn. Er der tale om en delvis gave (hvor køber skal betale en del af købesummen), skal beskatningen ske på aftaletidspunktet, altså det tidspunkt, hvor aftalen om overdragelsen er endelig.

Tvangsauktion Ejendomme, som sælges på tvangsauktion, er som hovedregel overdraget til højstbydende på tidspunktet for 1. auktion.

7.13.4.2 Opgørelse af fortjeneste og tab Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen med fradrag af salgsomkostninger på den ene side og anskaffelsessummen efter visse tillæg og fradrag på den anden side.

7.13.4.2.1 Afståelsessummen Det kræves efter ejendomsavancebeskatningsloven, at køber og sælger i salgsaftalen sørger for at fordele salgssummen på alle de aktiver, som indgår i aftalen.

Fordeling af overdragelsessum

Køber og sælger har efter ejendomsavancebeskatningsloven pligt til at aftale en fordeling af den kontantomregnede overdragelsespris mellem alle de aktiver, som indgår i overdragelsen. Det betyder, at den kontantomregnede afståelsessum skal fordeles mellem:  Boligdel  Boliggrund  Erhvervsgrund  Hver af driftsbygningerne  Hver af installationerne (i det omfang de er selvstændigt afskrivningsberettiget)  Eventuelle andre aktiver, som overdragelsen omfatter, herunder goodwill, og driftsmidler. Fordelingen skal fremgå af købsaftale, slutseddel eller anden skriftlig aftale. Skat har mulighed for at korrigere parternes selvangivelse, hvis parterne ikke har fordelt prisen.

Interessesammenfald Myndighederne kan også korrigere fordelingen, hvis parterne bruger forskellig fordeling ved selvangivelsen - eller hvis parterne har foretaget en fordeling, som skat finder åbenbart forkert. Er parterne ikke interesseforbundne, men uafhængige, er det dog udgangspunktet, at myndighederne godkender parternes aftale, selv om SKAT også i denne situation kan omfordele, hvis fordelingen efter SKATs opfattelse er åbenbart forkert.

7.13.4.2.2 Kontantomregning Den kontante del af salgssummen skal lægges sammen med den kontante værdi af gældsposter, som indgår i salgssummen.

Obligationer Obligationsrealkreditlån, som køber overtager fra sælger, skal kontantomregnes til obligationskursen på salgstidspunktet (dvs. aftaledatoen). Kontantlån Nyoptagede kontantlån skal altid optages til kurs 100. Overtager køber et tidligere optaget kontantlån, sker omregningen ud fra kursen på de bagvedliggende obligationer på overdragelsesdagen. Til den kontantomregnede værdi skal lægges de andre værdier, som er en del af afståelsessummen. Løbende ydelser Fx løbende ydelser i form af fribolig, aftægtsydelser og overskudandele. Værdien af løbende ydelser findes ved at kapitalisere værdien, dvs. omregne de løbende ydelser til en kontant nutidsværdi.  Den kapitaliserede værdi lægges til afståelsessummen. Løbende ydelser, som aftales efter 1.6.1999, skal kapitaliseres efter regler som fremgår af ligningslovens §12B.

7.13.4.2.3 Anskaffelsessummen Anskaffelsessummen skal som hovedregel også kontantomregnes efter samme fremgangsmåde som afståelsessummen. For danske ejendomme kan vælges mellem:  Ejendomsvurderingen pr. 1.1.1993 med tillæg af 10%  Værdien beregnet under 1 tillagt halvdelen af forskellen mellem værdien under nr. 1 og ejendomsvurderingen pr. 1.1.1996 (halvdelsreglen)  §4B-vurdering af ejendommens værdi pr. 19.5.1993, hvis ejeren har bedt om det inden 31.12.1993  Ejendommens faktiske anskaffelsessum tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden 1.1.1993, hvis denne værdi er højere end værdien i nr. 1 og 2.

Pristalsregulering Er ejendommen afstået i 1999 eller et senere år, kan den oprindelige faktiske anskaffelsessum pristalsreguleres.  Kræver at ejendommen er anskaffet før 1993. Ved pristalsregulering forstås, at den faktiske oprindelige anskaffelsessum kan forhøjes efter de regler, der gjaldt indtil 1993. Pristalsreguleringstillægget beregnes ud fra stigningen i de reguleringsfaktorer fra anskaffelsesåret, der er offentliggjort af skattemyndighederne. Dog tidligst fra 1975-1993.  Ifølge loven er der ikke adgang til at pristalsregulere forbedringsudgifter, selvom der indtil 1993 var lovbestemt adgang til det. SE DE RELEVANTE REGULERINGSTAL PÅ SIDE 701.

For udenlandske ejendomme kan vælges mellem:  Ejendommens markedsværdi pr. 19.5.1993  Den faktiske anskaffelsessum med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger, hvis den er højere end værdien under punkt 5. Denne værdi kan også prisreguleres, som beskrevet under punkt 4. Værdierne under punkt 1, 2, 3 og 5 skal ikke kontantomregnes, da de er udtryk for ejendommens kontante anskaffelsessum.

7.13.4.2.3.1 Ejertidstillæg Den valgte anskaffelsessum kan forhøjes med 10.000 kr. pr. år for hvert ejerår. Er der flere ejere, fordeles ejertidstillægget forholdsmæssig mellem dem i forhold til deres ejerandel.

Ved afståelse af en del af ejendommen, fordeles tillægget forholdsmæssigt mellem den afstående del af ejendommen og resten af ejendommen efter samme fordeling som anskaffelsessummen.

7.13.4.2.3.2 Forbedringsudgifter mv. Har ejeren betalt udgifter til forbedring af ejendommen kan den del af den årlige udgift, som overstiger 10.000 kr. pr. år, lægges til anskaffelsessummen.  Gælder også i afståelsesåret. Vedligeholdelsesudgifter kan ikke tillægges, hvis udgiften kunne have været fratrukket ved skatteopgørelsen. Det gælder uanset om ejeren faktisk undlod at fratrække udgiften, fx på grund af en forglemmelse. Der kan heller ikke tillægges forbedringsudgifter, som faktisk er blevet fratrukket i skatteopgørelsen.

Delsalg Ved salg af en del af en ejendom, kan der tillægges vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, som er afholdt på den afstående del.  Gælder dog kun udgifter, som overstiger den forholdsmæssige del af ejertidstillægget for den solgte del.

7.13.4.2.3.3 Nedsættelse med ikke-genvundne afskrivninger Anvendes en ejendoms bygninger til afskrivningsberettiget formål, kan ejeren fratrække den løbende værdiforringelse, som brugen af bygningen medfører på bygninger og installationer.  Fradraget sker i form af afskrivninger, som fratrækkes i virksomhedsindkomsten. Afskrivningerne kan udgøre op til 3% pr. år af afskrivningsgrundlaget, som svarer til den enkelte bygning/installations anskaffelsessum, inklusive forbedringer.

Afskrivningers indflydelse på ejendomsavanceopgørelsen Har der været afskrevet på ejendommens bygninger, jordanlæg eller ejendommens installationer, kan det få indflydelse på ejendomsavanceopgørelsen, hvis de foretagne afskrivninger ikke bliver genbeskattet efter afskrivningsloven ved salget.  Skyldes, at anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven skal nedsættes med afskrivninger, som ikke genbeskattes ved salget.  Tilsvarende skal anskaffelsessummen nedsættes med beløb, som er fratrukket. Anskaffelsessummen skal nedsættes med:  Afskrivninger på ejendom/installationer, som ikke genbeskattes ved salget af ejendommen o Inklusive ikke genbeskattede forlodsafskrivninger o Tab, som kan fratrækkes efter afskrivningsloven o Fradragsbeløb af AFL §24, stk. 5, 1. og 2. pkt. o Nedrivningsfradrag efter afskrivningsloven o Værdiforringelse efter skade, som er fratrukket efter AFL §23.

Fradragne beløb for grus-, ler-, kalkudnyttelse m.v Vederlag for afstående mælkekvoter, hvis mælkekvoten er afstået inden 1.1.2005. Er den afstået efter denne dato, påvirker den som udgangspunkt ikke ejendomsavancen. o



Ikke genvundne afskrivninger - alternativ indgangsværdi Andelen af de ikke-genvundne afskrivninger, som skal nedsætte anskaffelsessummen, beregnes ud fra denne formel:  (Afskrivninger efter 1992 / samtlige afskrivninger ) *Samtlige ikke-genvundne afskrivninger

Ved salg af en del af en ejendom, skal anskaffelsessummen for den solgt...