Hyresavtal PDF

Preview

Summary

Hyresavtal...

Description

Hyra 

”Hyreslagen” 12 kap JB

Detta heter egentligen inte såhär, detta är ett kapitel i jordabalken. Kapitel 12 heter hyreslagen.



Tvingande (i huvudsak) 12:1 st5 -

Andra regler kan gälla vid uthyrning av egen bostad (12:1 st 7, se lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad)

Det finns inget förhandlingsutrymme. Om man skriver på något som strider mot lagen behöver man inte hålla fast vid det. Det kan finnas andra regler vid uthyrning av egenbostad tillexempel.



”lägenhet” i 12 kap – avser både lokal och bostad

Täcker både lokal och bostad. 

Hyresavtal – skriftligt om någon av parterna begär det (12:2)

Hyresavtalet måste inte vara skriftligt om inte parterna begär det. Ett hyresavtal är ett formal avtal, det gäller endast att båda parterna är överens, alltså kan man göra ett avtal muntligt. Men om man gör ett skriftligt avtal blir det enklare att bevisa vissa punkter.





Hyresavtal (12:3) -

På obestämd tid, dvs tills vidare eller: till exempel 15 månader. Det finns olika former av hyresavtal.

-

På bestämd tid

Dock -

Hyresgästens besittningsskydd gentemot hyresvärden – Ett besittningsskydd är att man som hyresgäst har förlängningsrätt, man har rätt att sitta kvar i lägenheten. Man har ett social skydd, man kan inte bara bli utkastad.

-

Bostadshyresgästen rät att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid (12:5) – även om avtalet är på längre tid så har man rätt till att säga upp hyresavtalet.



Hyresbelopp – skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen (12:55) – bruksvärdesprincipen är kontrast till marknadshyra. Det handlar om att den hyran man ska betala ska följa bruksvärdet på bostaden. Man ska jämförda hyresnivåerna på likvärda bostäder. Då får man fram bruksvärdet. Om man har betalat för mycket av en hyra då kan man begära att få tillbaka den summan med hjälp av bruksvärdesprincipen.



Hyresvärdens huvudsakliga ansvar



-

Att hålla lägenheten i brukbart skick

-

* vid uthyrning och 12 kap 9§ - kolla lagboken

-

* under hyrestiden 12 kap 15§ - kolla lagboken

Hyresgästens huvudsakliga ansvar -

Betala hyran i rätt tid 12 kap 20§ - Man ska betala hyran i tid.

-

Inte använda för annat ändamål 23§ - Man får inte använda lägenheten/bostaden för annat ändamål än vad som avsetts. Är man bostadhyresgäst då får man inte ersätta boendet med ett kontor. Men om man har en liten firma vid sidan om så får man bedriva en liten del av firman där. Man behöver annars lokalhyra och andra regler gäller vid detta fall.

-

Väl vårda, även ansvara för andra 24§ - Hyresgästen ska vårda lägenheten och vid skada ska hen betala skadan. De har ansvar för andra gäster och boendet i lägenheten.

-

Rätt att utföra målning, tapetsering och liknande 24 a § - EN RÄTTIGHET. Man har rätt att måla eller tapetsera enligt egna önskemål.

-

Inte störa, även ansvara för andra 25§ - Man ansvarar inte bara för sig själv utan även för andra som befinner sig i lägenheten.

Som grundläge är det hyresvärden som ska hålla lägenheten i skick. Innan kunde man begära varje 10 år att man ska få lägenheten omtapetserad. Idag har man inte den rätten.



Överlåtelse av hyresrätt 12:32-37 -

Hyresvärdens samtycke krävs vanligen (32§) – Man kan fråga värden om någon annan kan ersätta lägenheten. Att en vän tar över min lägenhet eftersom att jag ska flytta ut.

-

Men hyresrätt kan övergå – När man har rätt att sätta någon annan i sitt ställe. Det kan man göra genom familjerättsliga regler. Kolla nedan. Bostaden kan tillskiftas till den som har störst behov. När makar/sambo går skilda vägar och en av makarna har bäst rätt, då har make B (jordabalken kap 12) så har den maken rätt att ta över.

Vem har rätt till bostaden? -

Kolla Sambolagen eller äktenskapslagen – om man vet vem som har rätt då tillämpas jordabalksbalken kapitel 12. Skriver man Jordabalken JB då förstår man det, att det är jordabalken. Om man inte har gemensamma barn kan det krävas mycket mer för att ta över lägenheten. Om de har gemensamma barn och barnet eller barnen ska bo hos den ensamma sambon då får den andra föräldern som ska ta hans om barnet få lägenheten.

-

Genom familjerättsliga regler

-

** make genom bodelning eller arvskifte eller (33§ 2st)

-

** sambo genom bodelning eller gm 22§ samboL (33§ 2st)

-

Till närstående som varaktigt sammanbor om hyresnämnden lämnar tillstånd.

En annan möjlighet att överlämna något är om man är sammanbor. Detta betyder att man måste bo hos någon som redan inte är i behov utav lägenhet och på så sätt ta över lägenheten. Det att det ska räknas som varaktigt sammanbor är gränsen 3 år. Det kan vara längre tid men en regel är 3 år. Exempel om man bott med föräldrar ett tag och barnen fyllt 20 år. Föräldrarna flytta till sommarstugan och barnet får ta över huset/lägenheten. Kan även handla om att vänner bott ihop, eller om barnbarn flyttar till sina far/mor föräldrar för ’’hjälpande’’ för att sedan ta över lägenheten när det inte har behov av den mer.

-

Genom byte om hyresnämnden lämnar tillstånd (12 kap 35§) – tex om man bott i en stad där man studerat och sedan ska flytta till en annan ort för att jobba där. Då ska man alltså byta hyresrätt. Man får inte överlåta hyresrätten om man inte har hyresvärdens samtycke (32§). Säger hyresvärden nej till ett byte kan man gå till hyresnämnden (domstolen) för att gå igenom sitt byte.



Andrahandsuthyrning 12: 39-41§ -

Tillstånd av värd 12: 39§ - Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke delas ut i andra hand. Om inte hyresvärden delar ut samtycke får man kontacka hyresnämnden. Man har rätt i vissa fall att dela ut i andra hand. 40§, 2§, 1p. tex om man tillfälligt har arbete i en ort eller studerar i en annan ort.

-

Annars av hyresnämnd 12: 40§

-

* om beaktansvärda skäl

-

* om hyresvärden inte har befogat anledning vägra upplåtelse

-

Om inneboende 12: 41§ - Om man har inneboende i lägenheten så får man ha det, det krävs inget tillstånd innan. Men för att ha en andrahandsuthyrning krävs tillstånd. Man har rätt till att hyra ut ett rum.

Hyra – besittningsskydd 

Bostadshyresrättens besittningsskydd dvs. rätt till förlängd hyrestid även om värden vill säga upp (12:46, 12:45-52)

Man har rätt till att bita sig kvar i lägenheten även att hyresvärden vill ha ut en. Det blir en förlängningsrätt för de som bor i lägenheten.

Hyra – undantag från besittningsskydd Besittningsskydd (12:45)



Inte för hyresförhållande kortare tid än 2 år vid andrahandsuthyrning



Inte för hyresförhållande kortare tid än 9 månader vid möblerat rum/lgh för fritidsändamål



Inte för inneboende



Inte om hyresrätten är uppsagd pga att den är förverkad – om man redan är uppsagt för att man inte skött sig då har man inte besittningsskydd.



Inte om besittningsskyddet avtalats bort, på rätt sätt (se 45 a§) – man kan avtala bort ett besittningsskydd. Man kan göra det på ett sätt som framgår i kap 12:45a. Om man vill hyra ut sin lägenhet i andra hand och hyresvärden samtyckt då kan man skriva avtal med hyresgästen. Då måste hyresnämnden också godkänna det för att det ska gälla.

Hyra – besittningsbrytande situationer Besittningsbrytande situationer (12:46) dvs. hyresvärden får säga upp om. Här krävs det en intressekoll mellan värd och gäst. 

Hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet i förtid (p1) – man brister i betalningen, detta ger värden grunden till att säga upp ett hyresavtal.



Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser .. utan att förverkandegrund föreligger (p2)– gästerna har slarvat på ett sätt men inte på så sätt att man måste göra omedelbar uppsägning.



Huset ska rivas… byggas om (p2-3)



Avtalet avser lägenhet i en – eller två familjehus (p6)… bostadsrätt (p7)



Hyresförhållandet beror av en anställning (p 8,9)



Generalklausul – Generalklausul använder man när man inte kan ange specifika situationer, situationer som man inte kan beskriva konkret. Hyresgästen har rätt till förlängning UTOM NÄR….

Hyra – förverkande 

Hyresrättens förverkande – hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra i förtid – utan uppsägningstid – pga hyresgästens allvarliga avtalsbrott (12:42) – Hur snabbt kan man säga upp någon? Det kunde hon inte svara på. Men man måste göra ett kontraktsbrott för att hyresgästen ska ut så snabbt som möjligt.



Förseelse av ringa betydelse – ej förverkande, brott av närstående ska särskilt beaktas (12:42 st 5) – Man gör inte ett stort brott men måste ändå ut ur lägenheten.



Betalningsdröjsmål mer än en vecka – Grunden för att förverka är redan när man är sen med betalningen i 1 vecka. När det gäller betalning vid hyra då är det viktigt att man är i god tid med betalningen.



Otillåten överlåtelse el. andrahandsuthyrning… utan rättelse efter tillsägelse



Vanvård el. störningar …. Utan rättelse efter tillsägelse – hyresvärden kan säga upp avtalet direkt, då måste man ut därifrån direkt.

-

Uppsägning pga. störning för inte ske förrän soc. Nämnd underrättas 12:42 st 3 – skyddsregel för hyresgästen, om det är störningar som skett så får inte hyresvärden säga upp hyresgästen förens socialnämnden har underrättats. Socialnämnden ska vara underrättad och meddelad om att denna individen har social störning tex. HOT OM VÅLD, DROG MISSBRUK.

-

Om särskilt allvarliga störningar förverkande (12:42 st 4)

I vanliga fall har man besittningsskydd, och rätt till att förlänga avtalet, men i vissa fall får hyresvärden säga upp det eftersom att man kanske ska riva huset eller om jag brutit mot kontrakten och då kan värden säga upp gästen. Man kan förverka (tappa) hyresrätten och måste lämna bostaden. Då måste man ha grovt misskött sig, tex inte betalat hyran i tid. Då gäller inte de 3 månaderna. Men det finns skyddsregler för hyresgästen i alla fall.

Hyra – hyra, rättelse 

Möjlighet till rättelse i vissa fall trots att hyresrätten är förverkad – men hyresvärden inte har sagt upp avtalet än (12:43) – Man har möjlighet att återvinna sin rättelse ifall man betalar sin hyra inom en viss period, den angivna perioden.



Återvinning av hyresrätt efter betalningsförsummelse (12:44) -

om betalning sker inom 3 veckor efter underrättelsen till hyresgästen och meddelande till soc.nämnd

-

om soc.nämnden åtar sig betalningsansvar

-

om skälet är sjukdom…....