Immisje PDF

Preview

Summary

Immisje- notatki...

Description

Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynika wzajemna między nimi zależność. Prawidłowe korzystanie z własnej nieruchomości wymaga nieraz korzystania z nieruchomości sąsiedniej, np. w celu zebrania owoców z gałęzi wchodzącej na grunt sąsiada. Takie oddziaływania najczęściej dotyczą nieruchomości leżących w bezpośrednim sąsiedztwie. Możemy się jednak spotkać z sytuacjami, które dotyczyć będą gruntów położonych w pewnej odległości od siebie, np. w sytuacji, gdy hałas wydobywający się z nieruchomości jest słyszalny kilka domów dalej. Kodeks cywilny w poświęconym temu zagadnieniu dziale reguluje kwestie związane z prawem sąsiedzkim, mowa tu o art. 144-154 k.c.

Miano immisji posiadają oddziaływania na grunt sąsiedni, które właściciel nieruchomości może w szerszym lub węższym zakresie prowadzić. Immisje polegają na działaniach na własnym gruncie, których skutkiem są oddziaływania doświadczane na gruncie sąsiada. Immisje naruszają nakaz powstrzymania się od działań, które mogą zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich, ponad przeciętną miarę. Słowo „miara” in concreto oznacza się przy uwzględnieniu:  

Społeczno- gospodarczym przeznaczeniem prawa, Stosunkami miejscowymi.

- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 maja 2018 r. V ACa 1190/17 -Immisje jako szkoda. Pomimo, że nie należy lekceważyć czynnika subiektywnego w kontekście, jaki był analizowany m. in. w wyroku SN z dnia 28 grudnia 1979 r. (III CRN 249/79, OSPiKA 1982, poz. 62): przy określaniu pojęcia „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. należy rozważyć, czy działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedniej nie ma charakteru szykany. Takie bowiem działanie nie mogłoby być uznane za niewykraczające ponad przeciętną miarę, ponieważ zmierza wyłącznie i w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Lista zdarzeń, które możemy zakwalifikować jako immisje, jest katalogiem otwartym. Do najbardziej „popularnych” przykładów immisji możemy zaliczyć:  

Działania wywołujące hałas, który zakłóca spokój sąsiadów, Posadzenie przy gruncie nieruchomości sąsiada drzew, które zakłócają normalne nasłonecznienie.

Co możemy zrobić w sytuacji wystąpienia immisji na naszej nieruchomości? W przypadku wystąpienia immisji przysługuje nam roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (actio negatoria). Roszczenie z art. 222 § 2 k.c., możemy zastosować w sytuacji, gdy nie zostaliśmy pozbawieni faktycznego władztwa nad nieruchomością, w celu żądania od naruszyciela przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinno polegać na podjęciu przez pozwanego działań niezbędnych do przywrócenia powodowi niezakłóconego władztwa nad jego rzeczą oraz usunięciu

jego bezprawnej ingerencji. Stan, jakiego żąda właściciel nieruchomości, nie musi być stanem sprzed naruszenia, dopuszcza się możliwość przywrócenia innego stanu, byleby był zgodny z prawem. Wynika z tego, że pozwany powinien zmienić dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, który był niezgodny z prawem na inny, zgodny z wolą właściciela i z prawem. Przywrócenie stanu poprzedniego, a więc stanu jaki istniałby, gdyby własność nieruchomości nie została naruszona na skutek immisji. Zaprzestanie naruszeń (np. zaprzestanie emitowania hałasu ponad określoną miarę) - a więc zaniechanie działań na przyszłość, które zakłócają spokojny byt sąsiadów. - Przykład immisji, w postaci hałasu przekraczającego „przeciętną miarę”- wynikających z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c.- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. V CKN 1021/00 - Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 1975 r. III CZP 89/74 Codzienne funkcjonowanie w życiu sąsiedzkim wskazuje na przykłady sytuacji, w których mamy do czynienia z naruszeniami, które godzą w nasze dobro(a) osobiste. Przykładami może być: zdrowie, spokój domowy, nietykalność mieszkania, prywatność, a także dostęp do korzystania ze środowiska naturalnego. Do naruszenia ww. dóbr może dojść zarówno poprzez immisje materialne (cząstki materii, dym, gaz, ciecz, kurz, itp.), jak i niematerialne (które oddziaływają na nasz komfort psychiczny i sferę uczuciową, np. brzydki widok). Taki rodzaj naruszeń umożliwia uruchomienie po stronie poszkodowanego roszczenia o ochronę dóbr osobistych (art. 24 k.c.). Artykuł ten pomimo podobnej treści do art. 222 § 2 k.c., posiada szerszy katalog roszczeń. Są nimi:   

Żądanie zaniechania naruszania dobra osobistego oraz dopełnienia czynności niezbędnych do usunięcia skutków naruszenia, Odszkodowanie na zasadach ogólnych, Zadośćuczynienie.

- Przykład naruszeń w związku z art. 24 k.c.- Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 20 listopada 2015 r. XVIII C 538/15 Zastosowanie którejkolwiek z powyższych roszczeń zależy od okoliczności konkretnego przypadku. To na osobie, która została dotknięta bezprawnym naruszeniem zależy, które z nich będzie korzystniejsze. Dopuszcza się również jednoczesnego dochodzenia obu roszczeń, bądź dochodzenia ich sukcesywniejedno po drugim.

Co w sytuacji, gdy mamy do czynienia z immisjami przekraczającymi „przeciętną miarę” zakłóceń, w postaci zalewania sąsiedniej nieruchomości z przyczyn celowego ukształtowania terenu, w taki sposób, że woda opadowa spływa bezpośrednio na sąsiedni grunt? Właściciel nieruchomości, którego grunt jest zalewany może domagać się zaprzestania dokonywania prac przez pozwanego, które skutkują podmakaniem terenów sąsiadujących. Ponadto ma prawo wystąpić z wnioskiem o przeprowadzenie niezbędnych robót ziemnych, w celu przywrócenia stanu sprzed naruszenia, gdy woda spływała naturalnie. Poszkodowany w pierwszej kolejności powinien wystosować stosowne pismo z żądaniem zaprzestania

naruszeń i podjęcia określonych czynności przez właściciela nieruchomości, która jest źródłem immisji. Następnie, po bezskutecznym upływie terminu, może skierować sprawę do sądu.

Sprawa dotycząca powództwa negatoryjnego należy do spraw o charakterze majątkowym. Art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 Nr 167 poz. 1398) określa koszty opłaty stałej w wypadkach, gdy wartość przedmiotu sporu waha się od 500 zł – 20. 000 zł. Art. 13. 1. W sprawach o prawa majątkowe pobiera się od pisma opłatę stałą ustaloną według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej: 1) do 500 złotych – w kwocie 30 złotych; 2) ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych; 3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych; 4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych; 5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych; 6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych; 7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych. W przypadku, gdy wartość przedmiotu sporu przekracza maksymalną sumę, pozew podlega opłacie wysokości 5% jej wartości- nie wyższej jednak niż 200.000 zł (art. 13 ust. 2 u. k. s. c.) Strona reprezentowana przez adwokata lub radę prawnego podlega również obowiązkowi, oprócz uiszczenia kosztów związanych z postępowaniem sądowym oraz kosztów związanych z nakazanym przez sąd osobistym stawiennictwem, wynagrodzenia osoby, która występuje jako jej obrońca (art. 98 §3 i art. 99 k. p. c.) Wysokość minimalnej i maksymalnej stawki wynagrodzenia dla adwokata zależy od wysokości wartości przedmiotu sporu, określa się je na podstawie § 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800). Z kolei, w wypadku radców prawnych stawki określa się według reguł wynikających z § 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015. 1804).

Dobrym rozwiązaniem może okazać się roszczenie o naruszenie dóbr osobistych i żądanie zaprzestania nadmiernych immisji. W takiej sytuacji, koszty sądowe wynoszą 600zł- w razie ewentualnej przegranej nie poniesiemy tak dużej starty jak w przypadku roszczenia negatoryjnego. - III Ca 262/14 - Wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu- wyrok dotyczący zalewania sąsiedniej działki wodą, „Odnosząc się w pierwszej kolejności do roszczenia negatoryjnego wskazał Sąd, iż zachowania pozwanego, które pochodzą z jednej nieruchomości, a dotyczą pośrednio innej nieruchomości mają charakter immisji pośrednich. Przypomniał przy tym, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłóciły korzystanie z

nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia i stosunków miejscowych. W wypadku zaś, gdy zakłócenie przekracza przeciętną miarę, właścicielowi przysługuje roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie do stanu zgodnego z prawem, które może polegać na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu takich środków, które doprowadzą ograniczenia immisji.” W sytuacji, gdy sąsiad dopuszcza się łamania zasad współżycia społecznego i zasad miejscowych, dodatkowo sprzeciwiając się zmianie swojego postępowania i działając na naszą szkodę, sprawę należy skierować do sądu. Sąd rozpatrzy sprawę na podstawie zeznań świadków, zdjęć, filmów, opinii biegłych. Gdy polubowne załatwienie sprawy nie przynosi oczekiwanego rezultatu, przysługuję nam roszczenie negatoryjne, o którym pisałam powyżej. Jednak przepisy mówią, że w przypadku, gdy działania sąsiada zakłócają nasze normalne korzystanie z nieruchomości i prowadzi to do powstania szkody, przysługuje nam prawo do odszkodowania. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17.12.2008r., sygn. akt I CSK 191/2008 orzekł, że w sytuacji, gdy obok budynku na sąsiedniej działce wzniesiono nieruchomość, która ogranicza w znacznym stopniu dostęp do światła i zakłóca obieg powietrza w lokalu pierwszym, poszkodowany może ubiegać się o odszkodowanie za obniżenie wartości lokalu. Powstała szkoda może objawiać się w postaci utraty wartości naszej nieruchomości, np. poprzez zalewanie naszego terenu wodą spływającą bezpośrednio z działki położonej wyżej, wskutek sztucznego podwyższenia terenu, bądź naruszenia naszych dóbr osobistych.

Kiedy, po wyczerpaniu wszelkich dostępnych środków, decydujemy się na drodze sądowej rozwiązać problem immisji, powinniśmy pamiętać, aby wniosek, który jest przedmiotem roszczenia, zawierał: 



 

określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej, bądź zbioru dokumentów, sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda; możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań, powołanie się w uzasadnieniu na prawo własności, w pozwie należy też podać wartość przedmiotu sporu .

Sąd po zbadaniu sprawy, nie zawsze przyzna nam rację i może zdarzyć się sytuacja, w której powództwo negatoryjne, o zaprzestanie immisji zostanie oddalone. Sytuacje, gdzie możemy się spotkać z odmową są następujące: 

 

działania pozwanego sąsiada (czyli właściciela nieruchomości sąsiedniej) nie zakłócają korzystania z naszej nieruchomości, bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, wyraziliśmy zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, wobec czego istniejący stan jest zgodny z prawem, nie jesteśmy właścicielem nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone,



sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

W sytuacji wniesienia powództwa przez właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji wywoływanych przez sąsiada może zdarzyć się tak, że przepisy art. 144 w zw. z art. 222 §. 2 k.c. będą niemożliwe do zrealizowania ze względu na istnienie innego przepisu, który czyni drogę sądowa bezskuteczną. Jako przykład można by wskazać art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U.2017.1121), który stanowi, ze w razie szkodliwego wpływu zmiany stanu wody na nieruchomość w wyniku bezprawnego działania właściciela sąsiedniego gruntu to wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu sąsiedniego, który spowodował szkody, przywrócenia stanu poprzedniego lub zgodnego z prawem.

Immisje materialne to dające się odczuć oddziaływania zmaterializowanych czynników skutkujących zakłóceniami i uciążliwością ponad przeciętną miarę (np. przenikanie do nieruchomości sąsiednich cząsteczek pyłów i gazów lub pewnych sił w postaci hałasów, wstrząsów). Immisje niematerialne oddziaływają na naszą psychikę, w tym na nasze poczucie estetyki, bezpieczeństwa, czy niezależności. Oba te rodzaje immisji zaliczane są z reguły do szerszej kategorii- immisji pośrednich. Ochrona przez immisją w postaci hałasu może być oparta o przepisy dotyczące ochrony dóbr osobistych. Hałas może naruszać takiego dobra jak; prawo do spokojnego i niezakłóconego korzystania z nieruchomości, oraz prawo do odpoczynku. Do dyspozycji pozostaje także art. 144 k.c. w zw. z art. 222 §2 k.c., jeśli mamy do czynienia np. z hałasem emitowanym przez różnego rodzaju maszyny czy inne urządzenia znajdujące się w sąsiedztwie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 maja 2002 r. (sygn. Akt V CKN 1021/00), uznał, że „dopuszczalna miara zakłóceń ustalana jest przy zastosowaniu kryteriów obiektywnych, a istniejące normy administracyjne dopuszczalnych zakłóceń w postaci np. emisji hałasu mają znaczenie pomocnicze.” W przypadku hałasujących sąsiadów wykraczających poza przyjęte zasady współżycia społecznego należy zwrócić się o pomoc do Straży miejskiej, czy też Policji o niezbędną interwencję, a dopiero potem, w razie konieczności, podjąć kroki na drodze sądowej.

- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1971 r. II CR 619/70- wyrok dotyczący hałasów.

Prywatny monitoring Obserwując teren przy pomocy kamer, jako administratorzy danych, przetwarzamy informacje na temat osób przez nas obserwowanych. Niekiedy nie robimy tego specjalnie , bywa tak, że kamera, która ma za zadanie obserwować naszą posesję, skierowana jest w małej części na kawałek drogi, bądź posesji sąsiada, co może negatywnie wpływać na ich komfort. Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych może przeprowadzić kontrolę naszego monitoringu na podstawie skargi osoby obserwowanej. Montując kamery powinniśmy pamiętać o prawach sąsiadów. To co ma służyć

zwiększeniu naszego bezpieczeństwa, dla innych może być powodem naruszeń, np. prawa do prywatności. Osoba pokrzywdzona, wnosząc sprawę, w takiej sytuacji będzie zobligowana przed sądem do udowodnienia swojej racji i przekonania sądu, że jej prywatność jest naruszana. W sytuacji, gdy zdecydujemy się na zainstalowanie monitoringu na prywatnej posesji, naszym obowiązkiem jest poinformowanie osób obserwowanych o tym fakcie. Przed wejściem na teren monitorowany powinna znajdować się informacja widoczna dla wszystkich zainteresowanych. Taka informacja powinna zawierać: - osobę, która jest administratorem zapisów z kamer; właściciel (wraz z danymi kontaktowymi), - cel, w jakim nagrania są przetwarzane, - obszar, który podlega monitorowaniu, - okres, w którym zapisy z kamer podlegają przechowywaniu. Powinniśmy także wskazać, gdzie można uzyskać pozostałe informacje (podstawa prawna przetwarzania informacji, informacje o odbiorcach, wykaz praw osoby obserwowanej oraz możliwość złożenia skargi do Prezesa Urzędu). Przepisy dotyczące danych osobowych, nie wskazują ile powinniśmy tabliczek zamontować. Ważne jest to, aby osoba, która wchodzi na obiekt monitorowany o tym fakcie wiedziała. A więc, w sytuacji, gdzie mamy wiele wejść na jakiś obiekt, stosownym wydaje się zamontowanie tabliczek przed każdym z nich. Informacja powinna być widoczna i czytelna.

- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2019 r. V ACa 20/18 Kryteria oceny faktu naruszenia dóbr osobistych. Realizacja prawa do prywatności w domu i w miejscach publicznych. Kontratyp stanu wyższej konieczności bezpośredniość niebezpieczeństwa. Naruszenie przez monitoring....