Modelo de contestación de Carta Notarial de Desalojo PDF

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I. ABSUELVO TRASLADO DE SU CARTA NOTARIAL EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: 1. La obligación de pago por parte del arrendatario, durante el periodo de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional se extingue y al haberse extinguido la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, no podr...

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CARTA NOTARIAL

Lima, 06 de agosto de 2020. Señor (a): XXXXXXXXX Gerente General Empresa XXXXXX (DIRECCIÓN XXXXX).

Asunto:

Contesto Carta Notarial de incumplimiento de rentas y

resolución de contrato. De mi consideración. Tengo el agrado de dirigirme a ustedes por conducto notarial, con la finalidad de de dar respuesta a la Carta Notarial notificada a mi parte el 21 de Julio de 2020, por medio del cual se me requiere el pago de rentas y la resolución del contrato suscrito.

I.

ABSUELVO

TRASLADO

DE

SU

CARTA

NOTARIAL

EN

LOS

SIGUIENTES TÉRMINOS:

1. La obligación de pago por parte del arrendatario, durante el periodo de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional se extingue y al haberse extinguido la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, no podrá invocarse una resolución contractual por incumplimiento en el pago de la renta. En ese sentido, el arrendatario actuó con diligencia ordinaria en tanto la causa no le resulta imputable al existir una ausencia de culpa de parte de quien incumplió.

2. Por lo que pasaremos a explicar el motivo por el cual no me será imputable el incumplimiento contractual o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso, haciendo hincapié en los siguientes puntos centrales de la obligación contractual conforme a la legislación vigente y la doctrina aceptada mayoritariamente. (a) La diligencia ordinaria dentro de la relación contractual de arrendamiento. (b) Incumplimiento contractual no atribuible como consecuencia del Estado de Emergencia Nacional. (c) Imposibilidad de usar el inmueble para el fin que dio origen al contrato de arrendamiento. (d) Imposibilidad de generar ingresos conforme a la finalidad del objeto social de la empresa. 3. En caso se actúe con la diligencia normal (ordinaria) y a pesar de ello no pueda cumplir con el pago de las renta del arrendamiento del inmueble por la prohibición de operar locales comerciales, tal incumplimiento no le sería atribuible a mi representada, habiéndose decretado el Estado de Emergencia Nacional (Decreto Supremo Nº 044-2020- PCM), con el cual se establece

una

cuarentena

obligatoria

y

la

prohibición

que

los

establecimientos públicos puedan realizar sus actividades; tal situación calificaría como un hecho de fuerza mayor.

4. En tal sentido, el arrendador se ve imposibilitado de garantizar al arrendatario el uso del local comercial para el cual fue suscrito el contrato de arrendamiento y tal incumplimiento no le sería atribuible a mi representada y de diferirse la prohibición para que nuestro sector desarrolle sus actividades; nuestra empresa continuará: (a) Privada del uso de los inmuebles arrendados para los fines pactados en el contrato de arrendamiento. (b) Impedidos de desarrollar las actividades comerciales

propias del objeto social de nuestra empresa y (c) Estará impedida de generar ingresos por el rubro de su negocio. II. FUNDAMENTACIÓN DE HECHO Y DERECHO 1. La actuación con diligencia ordinaria constituye una causa no imputable, al existir una ausencia de culpa de parte de quien incumplió y que se explica propiamente por la existencia de una ruptura de la relación causal cuando una persona empleando la diligencia ordinaria

requerida por las

circunstancias, y a pesar de ello deja de cumplir con la obligación asumida, resulta razonable que tal particularidad u ocurrencia no le sea imputable. Es decir, solamente se podrá imputar responsabilidad por el incumplimiento de una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso a aquella parte que adolece de culpa, porque no actúo con diligencia ordinaria.

2. El artículo 1314 del Código Civil, en adelante CC, establece:

“Quien actúa con diligencia ordinaria requerida, no es imputable por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso”. La definición de los términos diligencia y ordinario son: a) Diligencia: La diligencia es la actitud debida, del proceder responsable en la realización de tareas. Ello implica el correcto comportamiento del deudor para cumplir con la prestación asumida. b) Ordinario: Se debe entender por diligencia ordinaria, como estándar, el cuidado que uno tiene en su proceder del día a día.

3. De lo dispuesto en el artículo 1314 del CC, se evidencia que la actuación con diligencia ordinaria, constituye un eximente de responsabilidad ante el

incumplimiento de una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso. 4. De conformidad con lo señalado por Osterling: "En caso de ausencia de culpa, el deudor no está obligado a probar el hecho positivo del caso fortuito o fuerza mayor, es decir, la causa del incumplimiento por un evento de origen conocido pero extraordinario, imprevisto e inevitable. En la ausencia de culpa, el deudor simplemente está obligado a probar que prestó la diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y que correspondía a las circunstancias del tiempo y del lugar, sin necesidad de demostrar el acontecimiento que ocasionó la inejecución de la obligación” 1

5. El incumplimiento de la obligación puede tener origen en causas independientes de la voluntad del deudor, extraordinaria, imprevisible e irresistibles, dando lugar a lo que en Derecho se llama caso fortuito o fuerza mayor. En otras palabras, el incumplimiento le es impuesto al deudor por un hecho ajeno a él, por lo que ya no es el autor moral de dicha inejecución; se configura de esta forma un supuesto de inimputabilidad.

El artículo 1315 del CC dispone que: "Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso." 6. El contrato de arrendamiento es una modalidad contractual de carácter conmutativo; por el cual, el arrendador otorga en uso un bien mueble o inmueble, en favor del arrendatario y a cambio de una prestación dineraria que es la merced conductiva o renta.

1 Osterling Parodi, Felipe; “Tratado de Obligaciones”, Volumen XVI-Cuarta Parte-Tome IX, página 565, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, Perú, 2003.

El artículo 1666 del CC, define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: "Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida." El numeral 1 del artículo 1680 del CC dispone como obligación del arrendador: "1.A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento". Por otro lado, el numeral 1 del artículo 1681 del CC, dispone que es obligación del arrendatario se encuentra obligado a: "1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias." 6. De las disposiciones transcritas precedentemente (num.1, Art. 1680 CC y num.1.art.1681 CC), se desprende que el arrendador debe garantizar el uso del inmueble y que el arrendatario sólo puede usarlo para el fin acordado en el contrato. Siendo esto así, si bien el arrendatario puede tener la posesión del inmueble, al haberse configurado la fuerza mayor derivada de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional, el arrendador se encuentra imposibilitado de garantizar al arrendatario el uso del inmueble como local comercial y de cumplir con la obligación fijada en el numeral 1 del artículo 1680 del CC, es decir, garantizar que el arrendatario que use el inmueble para el fin que fue fijado en el arrendamiento.

7. Se debe tener en consideración:

(a) Caso fortuito: Son los hechos extraordinarios e imprevisibles, que no puede ser impedido por diligencia ordinaria. Ej. terremotos, maremotos, inundaciones, tempestades. pandemias, etc.

(b) Fuerza mayor: Son los hechos que se originan por actuación de un tercero. Ej. mandato de la autoridad, prohibición de actividades, declaraciones de emergencia, disturbios. invasión, guerras, etc.

8. Como pueden apreciar del texto del artículo 1315 del CC, para que un hecho sea calificado como caso fortuito o fuerza mayor y por ende una causa no imputable, es necesario que el suceso cumpla con los siguientes tres requisitos de manera conjunta:

 Ser extraordinario: Lo extraordinario es lo que atenta o irrumpe en el curso natural y normal de los acontecimientos, quebrándolos.2

 Ser imprevisible: Es aquel evento que, pudiendo ser previsto, hubiese requerido una diligencia mayor a la estándar.3

 Ser irresistible: Es en función de aquello que el deudor no pudo haber evitado, utilizando la diligencia estándar requerida para el caso. 4

2 Osterling Parodi, Felipe – Castillo Freyre, Mario; “Tratado de Obligaciones”, Vol. XVI-Cuarta Parte, Tomo XI, Segunda Edición, página 625, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, Perú, 2003. 3 Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista Ius Veritas Nº 48, página 138, julio 2014, Lima – Perú. 4 Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista Ius Veritas Nº 48, página 138, julio 2014, Lima – Perú.

9.

Es necesario que estos presupuestos concurran conjuntamente para calificar como una causa no imputable y lograr la liberación del deudor. Si un hecho a pesar de ser extraordinario es previsible y/o resistible por el deudor no liberará al deudor del incumplimiento.

10. Ahora bien, resulta claro que la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional, constituye una circunstancia extraordinaria que quiebra el normal desarrollo de la vida cotidiana y las relaciones contractuales, por lo que debe ser calificada como imprevisible, ya que las partes conformantes de los contratos de arrendamiento del inmueble, en un actuar diligente y normal no les resultaba posible prever situaciones como las que se vienen dando.

11. Por otro lado, la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional (Decreto Supremo NO 044-2020-PCM), constituye una situación irresistible, ya que no resulta posible evitar el desarrollo de las mismas porque sus efectos son de carácter general y obligatorio para todas las personas naturales y jurídicas, que se encuentren en territorio nacional y proviene de una norma de carácter imperativo.

12. Si el incumplimiento se generó por fuerza mayor, la obligación se extingue y en caso que dicha causa sea temporal, el deudor no es responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil.

El primer párrafo del artículo 1316 del CC dispone que: "La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no imputable al deudor. 13. De lo establecido en el artículo 1316 del CC se aprecia que aquellos que no puedan cumplir con sus prestaciones, no son responsables de tal incumplimiento, siempre que la causa del mismo no le sea imputable a tal persona. Esta disposición se encuentra acorde con lo establecido por los artículos 1314 y 1315 del CC. Ello implica que si una persona incumple con la prestación debida, por motivos ajenos a sus posibilidades como fuerza mayor o caso fortuito, no es responsable frente al acreedor de tal prestación. 14. El artículo 1317 del CC establece que: "El deudor no responde de los daños y perjuicios resultantes de la inejecución de la obligación o de su cumplimiento parcial tardío o defectuoso por causas no imputable salvo que lo contrario esté previsto expresamente por la ley o por el título de la obligación.

15. Si el arrendador no puede cumplir con garantizar el uso comercial o aprovechamiento del inmueble, por fuerza mayor; de manera recíproca la contraprestación (pago de renta) se ve extinguida. El numeral 2 del artículo 1681 del CC estipula que el arrendatario está obligado: "2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio." 16. En el contrato de arrendamiento, el arrendatario se encuentra obligado al pago puntual de la renta acordada. En aquellos casos en que el

arrendatario incumpla con tal pago de la renta por dos meses y quince días, se configura una causal de resolución del contrato de arrendamiento.

De igual forma, el numeral 1 del artículo 1697 del CC dispone que.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Sí el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

17. Por lo tanto, tales disposiciones sólo resultarán aplicables si la falta de pago se origina por hechos imputables, directamente, al arrendatario. En aquellos casos en que el incumplimiento contractual se origine por causas no imputables (fuerza mayor) al arrendatario, se generarían los siguientes efectos: (a) EI arrendador se encuentra imposibilitado de cumplir con la obligación de garantizar al arrendatario el uso del inmueble para la explotación como local comercial. (b) El arrendatario al existir una causa de fuerza mayor, se encuentra exceptuado del pago de la renta. (c) La falta de pago de la renta, no puede ser calificada como un incumplimiento contractual que de origen a la resolución del contrato....