Modul Real Estate PDF

Preview

Summary

      Modul-01/ PJ.042/ 2013 Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate 2013   Disclaimer DISCLAIMER Modul ini disusun untuk memenuhi kebutuhan dalam rangka peningkatan kapasitas dan kompetensi pegawai Direktorat Jenderal Pajak khususnya Pemeriksa Pajak dalam memahami proses bisnis dari bidang industr...

Description

 

 

  Modul-01/ PJ.042/ 2013

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Disclaimer DISCLAIMER Modul ini disusun untuk memenuhi kebutuhan dalam rangka peningkatan kapasitas dan kompetensi pegawai Direktorat Jenderal Pajak khususnya Pemeriksa Pajak dalam memahami proses bisnis dari bidang industri properti/real estate. Materi dalam modul ini bersumber dari berbagai literatur, narasumber, ketentuan formal, pengalaman tim penyusun dan sumber lainnya. Informasi/bahan-bahan ajar yang ada dalam modul ini hanya untuk kepentingan internal Direktorat Jenderal Pajak, digunakan sebagai bahan ajar dan bukan dimaksudkan sebagai aturan dalam pemeriksaan pajak atau pelaksanaan tugas. PENGHARGAAN Ucapan terima kasih diberikan kepada tim penyusun atas segala jerih payah dalam penyampaian informasi/bahan yang berharga ini, sehingga tersusun modul ini. Semoga hasil karya ini menjadi bagian amal baik bagi tim penyusun dan membawa manfaat bagi penggunanya. TIM PENYUSUN Penanggungjawab : Freddy Dwi Artanto - Kepala Sub Direktorat Teknik dan Pengendalian Pemeriksaan Ketua Tim : Sirmu - Kepala Seksi Teknik Pemeriksaan Penyusun : Ibrahim Fajar Ade Putra Balim Ahmad Muzaini Arief Budiman Yan Ardyanto

Asep Kurniawan Heru Budi Rahardjo Imam Prasetya Januar Rizal Nurwiyanto Nugroho Revi Rivai

Kontributor : Didit Haryanto Eko Yunianto Prabowo Eddi Wahyudi Hartanto Muhammad Hanafi Subhan Muhammad Nur Hidayat

Dolok Siagian Suhedi Ade Setiawan Djulius Joko Majdi Ali

.

Hak Cipta 2013, Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan Direktorat Jenderal Pajak

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

ii

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

Kata Pengantar

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

iii

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

DAFTAR ISI   Disclaimer................................................................................................................................................ ii  Kata Pengantar ....................................................................................................................................... iii  BAB I ........................................................................................................................................................ 1  PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 1  1.  Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real‐Estate ..................................................................................... 1  2.  Potensi Bisnis Properti/Real Estate .................................................................................................. 2  3.  Proses Bisnis Real Estate .................................................................................................................. 2  3.1.  Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan. ............................................................................ 2  3.2.  Tahapan Bisnis Real Estate ..................................................................................................... 5  BAB II ....................................................................................................................................................... 7  PROSES BISNIS ......................................................................................................................................... 7  1.  Perencanaan ..................................................................................................................................... 7  1.1.  Pemilihan lokasi ...................................................................................................................... 7  1.2.  Sumber pendanaan ................................................................................................................ 7  2.  Survei Pendahuluan .......................................................................................................................... 8  3.  Perijinan ............................................................................................................................................ 8  4.  Pengadaan dan Penyiapan/Pematangan lahan................................................................................ 8  4.1  Pembebasan Lahan dan Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan ............................... 8  4.2  Konsolidasi Lahan ................................................................................................................. 10  4.3  Pengurusan Penggabungan dokumen Sertifikat Tanah dan SPPT PBB ................................ 10  4.4  Pengurusan IMB Global dan Parsial ...................................................................................... 10  5.  Pelaksanaan Konstruksi .................................................................................................................. 10  5.1  Perencanaan ......................................................................................................................... 11  5.2  Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 12  5.3  Pengawasan .......................................................................................................................... 14  BAB III .................................................................................................................................................... 15  PROSES PEMASARAN DAN PENJUALAN ................................................................................................ 15  1.  Proses Pemasaran .......................................................................................................................... 15  2.  Proses Penjualan ............................................................................................................................ 16  2.1  Penjualan secara tunai .......................................................................................................... 16  2.2  Kredit Pemilikan Rumah/Apartemen (KPR/A) ...................................................................... 16  2.3  Sewa ...................................................................................................................................... 16  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

iv

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.4  Cicilan Tunai / Cash Bertahap ............................................................................................... 17  BAB IV .................................................................................................................................................... 18  AKUNTANSI INDUSTRI REAL ESTATE ..................................................................................................... 18  1.  Tujuan ............................................................................................................................................. 18  2.  Ruang Lingkup dalam Standar Akuntansi Industri Real Estate ....................................................... 18  3.  Definisi ............................................................................................................................................ 18  4.  Pengakuan Pendapatan .................................................................................................................. 19  5.  Unsur‐unsur Biaya Pengembangan Real Estate ............................................................................. 21  5.1  Biaya Pra Perolehan Tanah ................................................................................................... 22  5.2  Biaya Perolehan Tanah ......................................................................................................... 22  5.3  Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek .................................................. 22  5.4  Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estate ......................... 23  5.5  Biaya Pinjaman ..................................................................................................................... 23  6.  Alokasi Biaya ke Setiap Unit Real Estate ........................................................................................ 23  7.  Penyajian ........................................................................................................................................ 24  8.  Pengungkapan ................................................................................................................................ 24  BAB V ..................................................................................................................................................... 25  ASPEK DAN KETENTUAN PERPAJAKAN ................................................................................................. 25  1.  Pajak‐Pajak yang Dikenakan ........................................................................................................... 25  1.1  Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) .......................................................................................... 25  1.2  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ....................................................... 25  1.3  Pajak Penghasilan (PPh) Bersifat Final .................................................................................. 26  1.4  PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23 ............................................................................................. 30  1.5  Pajak Pertambahan Nilai (PPN)............................................................................................. 30  1.6  Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPn BM) .................................................................... 31  2.  Aspek Perpajakan dan Hal‐hal Yang Perlu Diperhatikan pada Bisnis Real Estate .......................... 35  2.1.  Perencanaan ......................................................................................................................... 35  2.2.  Survei Pendahuluan .............................................................................................................. 35  2.3.  Perijinan ................................................................................................................................ 35  2.4.  Pembebasan Lahan ............................................................................................................... 36  2.5.  Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 37  2.6.  Penjualan dan Pemasaran .................................................................................................... 37  2.7.  Pemeliharaan dan Purna Jual ............................................................................................... 40  2.8.  Periode Proses Kegiatan Pembangunan Apartemen ............................................................ 40  Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

v

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  2.9.  Periode Setelah Pembangunan Apartemen ......................................................................... 40  3.  Dasar Hukum .................................................................................................................................. 41  BAB VI .................................................................................................................................................... 44  PENILAIAN PROPERTI / REAL ESTATE .................................................................................................... 44  1.  Pengantar ....................................................................................................................................... 44  2.  Definisi ............................................................................................................................................ 45  2.1  Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar ........................................................................... 45  2.2  Metode Penilaian Pendekatan Biaya .................................................................................... 46  2.3  Metode Kapitalisasi Pendapatan .......................................................................................... 47  2.4  Metode Penilaian Pendekatan Biaya dan Pendapatan ........................................................ 48  2.5  Metode Pendekatan Pendapatan ......................................................................................... 48  3.  Penggunaan Metode Penilaian dalam Penggalian Potensi Pajak................................................... 49  PERSIAPAN PEMERIKSAAN .................................................................................................................... 53  1.  Persiapan Pemeriksaan Bisnis Properti .......................................................................................... 53  2.  Hal‐Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pemeriksaan Bisnis Properti  (Critical Point) .................. 54  3.  Buku, Catatan dan Dokumen yang diperlukan ............................................................................... 60  4.  Program Pemeriksaan  (Audit Program) untuk Industri Real Estate .............................................. 61  5.  Program Pemeriksaan Pos‐Pos ....................................................................................................... 62  5.1  Peredaran Usaha (untuk penghasilan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2)) ............................... 62  5.2  Harga Pokok Penjualan/perolehan tanah dan atau bangunan ............................................ 63  5.3  Harga Pokok Penjualan/Tenaga kerja ................................................................................... 64  5.4  Harga Pokok Penjualan/Biaya …..dst .................................................................................... 65  5.5  Pajak‐Pajak terkait (PPh Pasal 21 dan PPh Pasal 23) ............................................................ 66  5.6  PPN dan PPn BM ................................................................................................................... 67  Lampiran ............................................................................................................................................... 69   

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

vi

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

BAB I PENDAHULUAN

1. Sejarah Singkat Bisnis Properti/Real-Estate Untuk Indonesia, industri real estate/properti dimulai pada saat diselenggarakannya Kongres Perumahan Rakyat Sehat tanggal 25 Agustus 1950. Berdasarkan ide awal tersebut selanjutnya diselenggarakan Lokakarya Nasional Perumahan yang diadakan tahun 1972. Sejak saat itu dimulailah pembangunan perumahan di berbagai kota di Indonesia. Perkembangan industri properti/real estate di Indonesia makin berkembang dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing. Pada saat itu mulai berdatangan investor dan tenaga kerja asingnya untuk memulai usaha di Indonesia. Sementara saat itu fasilitas untuk mereka masih sangat terbatas. Kondisi ini diketahui oleh beberapa pengusaha sebagai peluang usaha yang sangat bagus. Bermula dari hal itu maka mulai bermunculan perusahaan-perusahaan pengembang (developer) untuk menyediakan berbagai fasilitas yang dibutuhkan oleh investor/tenaga kerja asing tersebut, seperti gedung perkantoran, tempat tinggal (rumah dan apartemen), kawasan industri dan sebagainya. Pemerintah juga cukup tanggap menyikapi kondisi ini dan memberikan respon yang positip. Hal tersebut dapat terlihat dari dukungan yang diberikan pemerintah dengan cara membentuk berbagai badan/lembaga dan mengeluarkan peraturan perundang-undangan sehubungan dengan industri properti/real estate, seperti misalnya real estate Indonesia (REI-1993), Badan Kebijaksanaan Perumahan Nasional, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diselenggarakan oleh Bank Tabungan Nasional (1974),

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

1

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  serta UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman serta UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

2. Potensi Bisnis Properti/Real Estate Saat ini bisnis di bidang properti/real estate benar-benar sedang berada di puncak kejayaan. Pembangunan perumahan, apartemen, pusat perdagangan/mall, kawasan industri, gedung perkantoran dan sebagainya terus dibangun/dikembangkan hampir diseluruh kota-kota besar di Indonesia, terutama di pulau Jawa. Perusahaan pengembang baru (developer) terus bermunculan dan di sisi lain para pemain lama semakin mengembangkan usahanya dan mengarah ke spesialisasi, seperti misalnya:

Kapitalisasi Nilai Proyek Properti (dalam Milyar Rupiah) 6,329 5,781 6,937

Lippo Karawaci

10,147

29,539

Bumi Serpong Damai Alam Sutera Realty Pakuwon Jati

16,530 28,170

Summarecon Agung Ciputra Development

16,951

Agung Podomoro Land 17,819

20,042

Duta Pertiwi Modernland Realty

Sumber: http://properti.kompas.com/read/2013/04/05/14254984/Inilah.Raja-raja.Properti.Indonesia, diolah.

3. Proses Bisnis Real Estate 3.1. Gambaran Umum Produk yang Dihasilkan. Produk yang dihasilkan dari real estate/properti yang merupakan konsumsi dari berbagai lapisan masyarakat. Secara umum produk yang dihasilkan dari bisnis properti dapat dikelompokkan sebagai berikut: a. Perumahan: 1. Rumah Sederhana 

Rumah Sangat Sederhana [ RSS] Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan

 

2

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate  

 

Rumah Sederhana [RS]



Rumah Sederhana Besar [RS(B)]



2013

Rumah Sederhana Kecil [RS (K)]

Rumah Sederhana Sehat [RS(S)]

2. Rumah Menengah  

Rumah Menengah Sedang [RM (S)] Rumah Menengah Besar [RM (B)]

3. Rumah Mewah/town house 4. Rumah Susun   

Rumah Susun Sederhana Rumah Susun Menengah Rumah Susun Mewah

5. Apartemen/Kondominium 6. Villa & Resort

b. Office Building 1. Perkantoran 2. Rumah Sakit Swasta/Klinik 3. Ruko/Rukan

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

3

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

c. Industrial Park 1. Tempat hiburan, olahraga, rekreasi 2. Kawasan Wisata 3. Kawasan Industri 4. Kawasan Pergudangan

d. Pusat Perbelanjaan 1. Pertokoan, 2. Mall/Plaza/Pusat Grosir 3. Kios Pasar Modern

Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

4

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

 

e. Hotel ‐ Hotel/Losmen/Wisma/Guest House

f.

Lain-lain 1. Stasiun Pengisian Bahanbakar Umum (SPBU) 2. Pelabuhan, Bandara, Jalan Tol

  3.2. Tahapan Bisnis Real Estate Bisnis real estate dapat dibagi dalam beberapa tahapan. Dari mulai survei konsumen, survei lahan, perijinan, penyiapan lahan, pembangunan dan seterusnya. Dalam Modul ini pembahasan tahapan bisnis diringkas menjadi dalam tujuh tahapan. Tahapan tersebut menyangkut semua jenis atau tipe produk, sebagaimana Direktorat Pemeriksaan dan Penagihan  

5

Modul Pemeriksaan – Industri Real Estate

2013

  diuraikan. Untuk tahapan yang prosesnya sama akan dibahas dalam satu pembahasan sedangkan apabila prosesnya berbeda akan dibahas secara terpisah.

Adapun tahapan bisnis real estate, pada umumnya dapat dilihat seperti pada gambar di bawah ini:

Pembaha...