Propriété indivisaire PDF

Preview

Summary

Cours 5...

Description

Cours 5 : La propriété indivise Doctrine : ch. 5 (p. 151 à 172) C.c.Q. : a. 1009 à 1037 Jurisprudence : - Convention d’indivision entre Jean-François Dulac et Luc Martineau - Avis d’adresse par Luc Martineau

5.1 Définition Art. 1010 : La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit. Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quotepart des parties communes. À cause de l’exercice concurrent du droit de propriété sur un même objet, le caractère absolu de la propriété voit sa portée réduite. La marge de manœuvre des propriétaires est limitée : ils ne peuvent pas prétendre exercer en entier les prérogatives du droit de propriété puisqu’ils doivent considérer les droits des autres copropriétaires.

5.2 Modes d’établissement 1012: L’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi Contrat : L’indivision prend sa source dans un contrat [a. 1013-14], soit lors de l’acquisition d’un bien en commun par plusieurs personnes ou lors de l’affectation d’un bien indivis à un but durable. (EX. Contrat de vente, ou de donation entre vifs (parents transmettent aux enfants un bien)) - Affectation d’un bien à but durable recouvre le concept d’indivision forcée : - Cas constitués par contrats ayant des conséquences quant à la durée de la copropriété indivise. Cas le + facile à comprendre : ruelles, aqueducs (privés, surtout en territoire rural), cours, stationnements, etc. Selon ce concept, un bien tenu en indivision constitue un accessoire indispensable – ou qui présente une utilisé plus qu’ordinaire – pour l’exploitation ou la mise en valeur de deux ou de plusieurs immeubles. L’accessoire suit le principal. Il y a indivision forcée lorsque des biens à raison d'un état de fait ou par l'effet d'une

convention sont affectés à titre d'accessoires indispensables à l'usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents Succession : Situation qui survient lorsqu’on hérite d’un bien sans avoir de legs particulier (ex. plrs héritiers héritent d’un immeuble coprop. indivise) – Fréquent dans les cas où il n’y a pas de testament, les biens sont tous légués aux enfants – Juge détermine qu’un bien est en copropriété indivise – Copropriété qui dure jusqu’au partage des biens [a. 836-54] – Un testateur peut, pour une cause sérieuse et légitime, prévoir le maintien de l’indivision pendant un certain temps, et ce, sur la totalité ou une partie des biens transmis [a. 837] Jugement : Le tribunal peut prononcer un jugement qui aura pour effet de créer un état d’indivision lorsqu’il reconnaît à plusieurs personnes un droit de propriété sur un même objet. - Tribunal établit les conditions applicables à l’indivision qu’il crée en se fondant sur les dispositions du Code qui régissent les indivisions conventionnelles [a. 1013-14]. Évaluation de la part de chaque indivisaire est nécessaire si jamais il n’y a pas d’égalité de valeur Loi : Présume un état d’indivision lorsque, par ex., il est impossible de qualifier un bien de propre ou d’acquêt en régime de société d’acquêt [a. 460] ou de déterminer qui a contribué davantage à la constitution d’un meuble à la suite du mélange ou de l’union de plusieurs biens meubles [a. 973 al. 2]. - Souvent dans régimes patrimoniaux - EX. très rare dans un couple que qqun garde toutes les factures pdt 30 ans, donc difficile de savoir à qui appartient le bien si séparation. - La loi va donc faire la présomption pour déterminer à qui appartient le bien

5.3 Distinctions par rapport à d’autres institutions La copropriété indivise peut être confondue avec 2 autres institutions : la société et l’association. Malgré leurs ressemblances, la finalité poursuivie par chacune des institutions permet de les distinguer. Ø Société Société : Contrat en vertu duquel les parties s’entendent pour exercer une activité, dans un esprit de collaboration, et mettent en commun des biens, des connaissances ou des activités dans le but de réaliser un gain qu’elles se partagerons [a. 2186 al. 1] - Bénéfice pécuniaire Ø Association

Association : Les parties ont inévitablement un but en commun, partagé entre l’ensemble des gens (présence de mise en commun) ® bénéfice non pécuniaire EX. poursuit des fins philanthropiques, culturelles ou sportives. Ø Indivision : Indivision : Ne reconnaît pas ce but commun, chacun a un intérêt particulier dans la situation rattachée à l’indivision (absence de but commun) Il n’y a pas de recherche de gain de la part des indivisaires [a. 1016] ≠ mobile de l’indivision, mais peut conférer des avantages EX. Quatre personnes qui acquièrent ensemble une maison comprenant 4 appartements qu’ils veulent habiter n’ont fait que regrouper des finalités individuelles : elles ne recherchent pas une finalité commune. La plus-value que prendra le bien ne doit pas être confondu avec les bénéfices pécuniaires attendus de l’exploitation d’une société - Régime juridique prévu par la loi ≠ détaillé, mais permet de prévoir un encadrement (minimal) à la situation de copropriété indivise - Beaucoup plus souple - Dispositions dans le Code ≠ impératives -> on peut y déroger par convention (éventuellement, on aura un régime conventionnel)

5.4 Régime juridique Le Code civil du Québec prévoit un régime légal pour la copropriété indivise. Ce régime ≠ d’ordre public : il peut donc être écarté par convention. Toutefois, c’est lui qui s’appliquera s’il y a une absence de convention

5.4.1 Les parts Répartition : Si elle n’est pas établie le CCQ prévoit une présomption d’égalité 1015. Il s’agit d’une présomption simple pouvant être repoussée par une preuve contraire : acte juridique 2813,2826, témoignage 2843 ou éléments matériels 2854. La conduite des parties constitue également un élément révélateur des intentions quant à la répartition des parts* *Perreault c. Morency, 2009 QCCS 2858, par. 44. Cession : Chaque PR peut céder sa part à titre gratuit ou onéreux et de l’offrir en garantie. 1015. EXCEPTION : Le bien affecté à un but durable (indivision forcée) Droit de retrait : 1022. Tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part. 1022 a.2 : Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d’indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés.

EX. A, B et C ont une propriété indivise. B veut céder sa part à titre onéreux. Il devra offrir sa part aux indivisaires, soit A et C, avant de l’offrir à un particulier en dehors de la copropriété. L’exercice du droit de retrait par le retrayant a un effet rétroactif à la date de l’acquisition de la part par le retrayé et les droits que ce dernier a pu constituer sur sa part disparaissent. Un droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé à des personnes privées ou publiques d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. Droit de subrogation : Art 1023 : EX. On emprunte un montant $ à une institution financière et on est en défaut devant cette créance. L’institution saisi ma part pour la céder et la vendre. Éventuellement, une personne inconnue sera copropriétaire indivise à la part de celui qui n’a pas honoré sa créance. Cependant, s’il y a inscription de l’adresse, la banque devra notifier un autre indivisaire qu’il pourrait acquérir la créance hypothécaire au lieu de la banque : on se substitue au créancier initial et garde le cercle initial des indivisaires.

5.4.2 Les prérogatives Usage et jouissance : Le drt d’usage et jouissance est encadré d’une double condition à l’article 1016 : Ne doit pas porter atteinte à la destination du B ni aux drt des autres indivisaires. 1016.2 : Il peut avoir usage et jouissance exclusive dans tel cas la P est redevable d’une indemnité Droit d’accession : Profite à tous les indivisaires par proportion de leur part 1017 si usage exclusive 1016.2 la P à également droit usage et jouissance exclusif de ce qui s’unit ou s’incorpore du B. Fruits et revenus : 1018 Il a paru utile de fixer un délai pour réclamer la part annuelle des fruits et revenus, afin d'éviter des comptes épineux que ne manqueraient pas de soulever une absence de répartition ou une répartition partielle entre quelques indivisaires seulement des fruits et revenus s'étendant sur une longue période À la fin de l'indivision, les indivisaires se partageront les bénéfices, y compris, s'il y a lieu, les parts qui n'auraient pas été réclamées. L'accroissement à l'indivision doit s'entendre d'un accroissement en faveur de tous les indivisaires.

5.4.3 Règlement des comptes

Les indivisaires sont tenus aux frais et charges en proportion de leur part respective dans l’indivision 1019. La solidarité n’a pas à être retenue mais peut être stipulée par convention Chaque indivisaire à drt à un remboursement des impenses nécessaires pour conserver le B indivis 1020. Autres impenses doivent être autorisées et ne donne pas drt à un remboursement immédiat 1017/1020. Alors, l’indivisaire devra attendre le moment du partage (fin de l’indivision) pour toucher l’indemnité des impenses qui ont amenés une plus-value.

5.4.4 Administration Administration en commun : Les indivisaires administrent le B en commun 1025, Les décisions d’administration courant sont prises par la majorité en nombre ET en part 1026.1, Ex : établissement des contributions, l’entretien du B, le choix du gérant ou la location du B. Les décisions qui ne relèvent pas de l’administration courante doivent être prises à la majorité 1026.2, EX : aliénation du B, partage, constitution d’un drt réel, chg de la destination du B et modif substantielle comme agrandissement d’un bâtiment. Gérant : Administration simple confié au gérant 1027 qui peut être gérant présumer 1028. Simple administration : 1301-1305.

5.4.5 Fin de l’indivision L’indivision peut se prolonger sur une longe période mais est susceptible de prendre fin pour divers motifs. Perte ou expropriation d’une partie importante du bien indivis : Lorsqu’une partie importante d’un bien indivis a été perdue ou expropriée, il est possible de mettre fin à l’indivision 1036 ** Il faut alors obtenir l’appui de la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Il s’agit d’une dérogation de la règle de l’unanimité qui prévaut, en principe, pour disposer du bien 1026 al. 2 Aliénation du B : consiste pour les indivisaires à se départir de celui-ci et, par le fait même, à mettre fin à l’état d’indivision 1037 Partage : En principe le partage peut à tout moment être demandé par un indivisaire 1030 Effet du partage : mettre fin à l’indivision 1037 Le partage s’effectue en principe en nature si le B peut être matériellement fractionné les indivisaires reçoivent une part équivalente à leur quote-part sinon vente $$ partagé.

Il y a partage à l’amiable lorsque les PR décident de mettre fin à l’indivision. S’il y a un refus d’un ou ++ indivisaires il est possible de faire une demande en partage. Le partage met fin à la modalité de la PR. Il confère un caractère exclusif au drt de PR peu importe la source de l’indivision. 2 exemples : 1) Effet du partage en situation de décès/indivision successorale : L’exclusivité a un déclaratif, donc rétroactif 884 CCQ. L’indivisaire a eu la PR exclusvice des B dès le jour du décès 2) En cas d’indivision entre que successorale : Caractère exclusif de la PR n’a pas de portée rétroactive, il prend effet seulement à la date du partage 1037. Établissement d’une copropriété divise : 1031, doit être fait par un vote à la majorité des ¾ représentants 90% des parts nécessaires. Un tel vote peut être pris même en cas de convention contraire (règle d’ordre public). Si un indivisaire refuse de signer la déclaration de copropriété 1059.2, les indivisaires peuvent attribuer à cette P sa part en numéraire. 1031.2 Droits des créanciers : Lors de la fin d’une indivision, les CR dont la créance résulte de l’administration du B peuvent se rembourser sur l’actif avant le partage 1035. Un CR ne peut pas pas en principe demander le partage sauf en cas d’action oblique 1035.2 + (1627-1630) donc uniquement si l’indivisaire DB peut le demander (qu’il n’est pas frppé d’une incapacité juridique)

5.4.6 Report du partage Le partage peut être inapproprié ou néfaste dans certaines situations et le législateur a donc décidé de le reporter 1030.

Partage en nature Þ DONC, A n’a pas de droit sur la parcelle de B, et B n’a pas de droit sur la parcelle de C ® part exclusive chacu Par convention : Malgré l’existence d’une convention reportant le partage, il est possible de mettre fin à l’indivision quand il y a une entente unanime des indivisaires 1026 ou un accord pour la transformation de l’immeuble indivis en propriété divise 1031. Dans la dernière hypothèse, l’unanimité ≠ requise, malgré la règle de1026.

Par une disposition testamentaire : Art. 837 qui permet le report du partage pour une cause sérieuse et légitime EX : Crainte de perte du gain ou atteinte de la majorité Par jugement : 1032 Sursis au parage, utilisé dans des cas exceptionnelles comme un marché défavorable peut permettre le report du partage. 2 ans max pour l’indivision (peut être révisée 1032.2) et 5 ans pour indivision successorale 843-844 Par l’effet de la loi : Ex 836 attendre la liquidation et 1048. Par la mise à l’écart d’un indivisaire : Les indivisaires peuvent toujours racheter la part de l’autre pour reporter le partage 1033. C’est l’opposant qui choisit ce qu’il préfère (bien lire 1033 soit nature ou numéraire) En cas de désaccord sur la part on peut procéder à une évaluation 1034 Par l’affection du B à un but durable : 1030.

5.5 Régime conventionnel En plus du régime légal les indivisaires peuvent établir une convention d’indivision. Les dispositions peuvent quand même s’appliquer si la convention est incomplète ou imprécise. 5.5.1 Conditions de validité Conditions de fond : - Les parties doivent être capable de contracter. Dans le cas d’un mineur : le tuteur peut conclure seul une convention une convention tendant au matin de l’indivision. Une fois majeur la P a 1an pour mettre fin à la convention 215. - Consentement unanime de tous les indivisaires requis pour l’établissement d’une convention d’indivision dans laquelle est prévu le report du partage. Conditions de forme : La convention doit être écrire lorsqu’un report du partage est prévu 1013, une indivision conventionne qu’on veut rendre oppos. Aux tiers doit être publié 1014. 5.5.2 Contenu Le contenu varie selon le type de B/situation envisagée

Descriptions des parts : Description des parts de chaque indivisaire dans le B s’impose puisque présumé égale 1015.1 Destination du B : Vocation attribuée Usage et jouissance : Attribué des droits de jouissance exclusifs à certaines parties pour les indivisaires Droit de préemption : Exige du copropriétaire indivis qui veut se départir de sa part de l’offrir d’abord aux autres indivisaires qui ont alors le loisir, selon les modalités prévues dans la convention, de se porter acquéreur de sa part 1022 -

Doit être publié pour être opposable aux tiers Se substitue au drt de retrait ccq

Administration du B : En régime de copropriété indivise, l’administration commune du bien demeure inévitable [a. 1026]. Convention précise les règles qui s’appliquent aux assemblées, notamment à l’égard de la convocation, du quorum et de ses pouvoirs. Permet de revoir les modalités qui régissent les prises de décisions en substituant des majorités à la règle de l’unanimité lors de votes. Indivisaires peuvent s’entendre pour confier une partie de l’administration du bien à un gérant. La convention permet de fixer ses pouvoirs, de déterminer ses obligations et d’établir les conditions de la charge. Report du partage : Le report ne peut excéder 30 ans 1013 même si clause report permet établissement copropriété divise servant à usage d’habitation 1031. Clause pénale : 1622 pour assurer respect de la convention 5.6 Régime des B affectés à un but durable H – Impossible de demander le partage de ces biens, les règles qui s’appliquent sont généralement établies par la jurisprudence. – Impossible d’abandonner la propriété d’un tel bien, puisque l’abandon trahirait la fonction imposée au bien affecté à un but durable. – Lorsqu’il s’agit d’un bien servant d’accessoire, la quote-part ne peut être aliénée sans que ne le soit également le bien qui bénéficie de cet accessoire. Le bien en indivision (but durable) n’a pas d’individualité propre Þ il est intimement lié aux propriétés principales auxquelles il est attaché et il forme avec elles un « tout indivisible ». On parle alors d’indivision forcée. – Les indivisaires se sont entendus pour affecter le bien à un but durable, ils ont en même temps renoncé à demander un partage qui aurait l’effet d’aller à l’encontre de la finalité recherchée. – L’affectation ne fait pas seulement retarder le partage : elle le rend impossible. Le partage est reporté indéfiniment ou pour un temps illimité.

– La jurisprudence a reconnu qu’une affectation puisse s’inscrire dans la perpétuité....