Rättsfallskoncentrat: NJA 1999 s. 35 PDF

Preview

Summary

Rättsfallskoncentrat: NJA 1999 s. 35, rättad och inlämnad. Kommentar: för kort HDs lösning....

Description

Nora Szabad Molander, Grupp 6, Gruppövning: Allmän avtalsrätt 5, Antal ord: 498 Rättsfallskoncentrat: NJA 1999 s. 35

Bakgrund: En fastighetsägare tecknade ett hyresavtal med en förstahandshyresgäst, som i sin tur erhöll rätten att teckna hyreskontrakt med andrahandshyresgäster. Förstahandshyresgästen tecknade ett andrahandshyreskontrakt med ett bolag som skulle använda fastigheten till försäljning av kläder. Fastighetsägaren tecknade därefter ett skriftligt avtal direkt med bolaget som skulle komma att kallas Juniavtalet. Avtalet innehöll bestämmelser som avsåg att bolaget skulle träda in som förstahandshyresgäst under samma villkor som den tidigare, i fall då förstahandshyresgästens avtal sades upp. Bolaget valde att avsluta andrahandskontraktet med förstahandshyresgästen innan avtalstiden upphört, med samtycke från denne. Fastighetsägaren sa därefter upp förstahandskontraktet med förstahandshyresgästen till följd av att denne inte erlagt föreskriven hyra. Fastighetsägaren menade då att avtalet som slutits med bolaget (Juniavtalet) förpliktade dem att inträda som förstahandshyresgäst i den förres ställe. Bolaget som redan tecknat nytt hyreskontrakt på annat håll menade att de inte var bundna av avtaet med fastighetsägaren då de sagt upp hyreskontraktet tillhörande fastigheten. Rättsfråga: Fråga om avtal mellan andrahandshyresgäst och fastighetsägare kan förpliktiga andrahandshyresgästen att ingå ett förstahandshyreskontrakt, trots att andrahandshyreskontraktet sagts upp före förpliktelsen genom avtalet blev gällande. HD:s lösning: HD gör inledningsvis bedömningen att parterna inte har haft en gemensam partsavsikt, men heller inte att någondera befunnit sig i ond tro. Stor vikt läggs främst vid avtalets ordalydelse då HD studerade ordval och avtalets utformning. I en del av avtalet framgick att bolaget skulle “förbinda sig att låta” fastighetsägaren träda in som hyresvärd. HD menar dock att detta inte kunde tolkas som en förpliktelse för bolaget att träda in som hyresgäst utan att detta utgör en möjlighet för bolaget att förlänga sitt hyreskontrakt. Vidare tas hänsyn till förstahandshyresgästens överenskommelse med fastighetsägaren, som innebar att denne erhöll rätten att självständigt få exploatera de berörda fastigheterna och därmed ingå avtal på egen hand och egna villkor. Av Juniavtalet framgick att om avtalet mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren skulle upphöra i förtid, skulle hänsyn tas till vad som vid den tidpunkten gällde mellan förstahandshyresgästen och bolaget. Bolaget hade främst ett avtal med förstahandshyresgästen som gav dem rätten att säga upp sitt hyreskontrakt och avsäga sig ytterligare förbindelser. HD tolkar därför Juniavtalet som så att parterna var för sig hade rätten att påkalla en fortsättning av det hyresförhållande som rådde mellan bolaget och förstahandshyresgästen, nu genom förstahandshyreskontrakt istället. Detta skulle bli gällande när avtalet mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren upphörde. Vidare kunde inte någondera anses vara förpliktigad att påkalla en fortsättning och bolaget kunde därför inte anses vara bunden av avtalet med fastighetsägaren. Egen kommentar: Prejudikatvärdet av den förevarande domen anses främst ligga i hur HD tolkar avtalet mellan bolaget och fastighetsägaren, samt hur tolkningen utgör en generell metod för avtalstolkning. HD går igenom flera steg i tolkningen där de särskilt tar hänsyn till objektiv fakta, i målet främst ordalydelsen av avtalet och avtalets utformning. HD lägger vikt vid vad parterna ämnade vid avtalets ingående och ger därmed också uttryck för den så kallade betydelseregeln. Bolagets partsavsikt, det vill säga bolagets avsikt med avtalet blir av betydelse för avtalsförhållandet mellan fastighetsägaren och bolaget....