Dekningssalg PDF

Preview

Summary

Notater til forelesning i Dekningssalg...

Description

DEKNINGSSALG HVA ER DEKNINGSSALG? 





«Med dekningssalg mener vi at salget til kjøper nr. 1 ikke kan gjennomføres som forutsatt, og at oppdragsgiveren i stedet selger til kjøper nr. 2» Kan også formuleres som konsekvensen av at «kjøper nr. 1 er uvillig til, men rettslig forpliktet til å overta eiendommen» Dersom kjøper har rettslig grunnlag for å heve avtalen, er det ikke snakk om dekningssalg

Dekningssalg er ikke omhandlet i avhl. – verken begrepet eller gjennomføringen - Hva sier kontrakten – jf. avhl. §1-2 (2)? Ved mislighold; 1) Avtale med kjøper nr. 1 om at han ikke vil gjøre rett til boligen gjeldende etter kjøpekontrakten (uten at selger frasier seg rett til erstatning) eller 2) Heve avtalen ihht. avhl. §5-3 Salg for «kjøpers regning og risiko»? Ny oppdragsavtale?

MEGLERS ROLLE – OG SELGERS ROLLE Megler – ikke inkassator  Inkassovirksomhet krever særskilt tillatelse og er ikke forenlig med eiendomsmeglingsvirksomhet  Standardbrev – nøytral informasjon om at kjøper er i mislighold og at selger vil gjøre krav gjeldende, og i ytterste konsekvens heve. Nøktern og saklig beskrivelse av mulige konsekvenser for kjøper må være ok.  Bør selger – evt. dennes advokat – forestå selve hevingen-/varselet?

EIENDOMSMEGLINGSLOVEN §63 Meglers rådgivnings-/omsorgsplikt overfor  Selger  Kjøper nr. 1  Kjøper nr. 2 §6-3 God meglerskikk (1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet (2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne

DEKNINGSSALG IVERKSETTES Selger må inngi nytt oppdrag til megler (det samme eller et annet meglerforetak) og må legge ut for alle salgsomkostninger, herunder bl.a. meglervederlag, annonser, ny takst m.v.

AVHENDINGSLOVA

§1-2 Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp (1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale (2) Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren ahr gjort avtalen som ledd i næringsverksemnd. Ved andre forbrukarkjøp kan §1-1a andre ledd, §1-3, §2-6 første ledd tredje punktum, §3-3, §§3-7 til 3-10, §§41 til 4-19, §§6-1 til 6-3 og §§7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen (3) Med forbrukarkjøp er meint kjøp av eigedom når kjøpraen er ein fysisk person som ikkhe hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd

SELGERS KRAV VED KJØPERS AVTALEBRUDD Avhl. § 5-1 Innleiande føresegn (1) Dersom kjøparen ikkje betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtala, utan at dette står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for, kan seljaren (a) krevje oppfylling etter § 5-2, (b) heve etter § 5-3, (c) krevje skadebot etter § 5-4, (d) halde tilbake ytinga etter § 5-5, (e) krevje renter etter § 7-3. (2) Dersom kjøparen ikkje tek over eigedomen i samsvar med lova eller avtala, og utan at dette står på seljaren eller omstende denne har vågnaden for, gjeld føresegnene i §§ 5-3 andre, tredje og fjerde ledd og 54 andre ledd

(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot. ...(5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande Avhl. § 4-3 (1) Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. ... Avhl. § 4-13 (1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. ...(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

Hva er «eit vesentleg avtalebrot»? VIRKNINGENE AV HEVING Avhl. § 4-4 (1) Vert avtala heva, fell kvar parts plikt til å oppfylle bort (2) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje vert gitt fullgod trygd for kravet

FRIST FOR Å HEVE OG KREVE ERSTATNING HEVING Avhl. § 5-3

Avhl. § 5-7 (1) Når kjøpesummen er betalt, kan seljaren ikkje heve avtala med

mindre seljaren gir kjøparen melding om det (a) ved forseinking; før seljaren fekk vite om oppfyllinga frå kjøparens side, eller (b) ved anna avtalebrot; innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med avtalebrotet, eller etter at ein rimeleg tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut (2) Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid for a kunne gjere eit krav om skadebot gjeldande

ERSTATNING Avhl. § 5-4 (1) Seljaren kan krevje skadebot for tap på grunn av forseinka betaling. Dette gjeld likevel ikkje så langt kjøparen godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av stans i betalinga eller ei hindring utanfor kjøparens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. § 4-5 andre og tredje ledd gjeld tilsvarande. For krav på rente og skadebot for rentetap gjeld § 7-3

OMFANGET AV ERSTATNINGEN Avhl. § 7-1 (1) Når ein part kan krevje skadebot, skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Dette gjeld likevel berre tap som den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet. Kjøper nr. 1 har kun ansvaret for selgers nettotap. Dette aktualiseres der salg nr. 2 gir høyere salgssum enn ved salg nr. 1 AKTUELLE TAPSPOSTER VED DEKNINGSSALG

Kostnader knyttet til selve dekningssalget  Meglervederlag ved salg nr. 2.  Annonsekostnader  Kostnader til ny takst/boligsalgsrapport Selgers kostnader i perioden fra opprinnelig overtagelsesdato og frem til ny overtagelsesdato  Kommunale avgifter  Strøm  Lånekostnader  Renter på opprinnelig kjøpesum  Juridiskbistand  Fellesutgifter  Forsikring

AVGRENSNINGEN AV TAPET – LEMPING

Avhl. § 7-2 (1) Forsømer parten å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må parten sjølv bere den tilsvarande delen av tapet. (2) Skadebota kan setjast ned dersom ho vil verke urimeleg for den ansvarlege parten ut fra omfanget av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og ut fra tilhøva elles Hva er «rimelege tiltak»?  styling?  hvor annonsere?  hvor mange annonser/annonserunder? hvilken salgspris skal aksepteres?

TYPETILFELLER Megler har ikke undersøkt kjøpers finansiering og ikke meddelt dette til selger. Selger holder meglerforetaket (og megler personlig) (med-) ansvarlig for tap ved dekningssalget.

Rikholdig praksis rundt dette i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester Eksempel: LG-2017-98764, og Oslo tingretts dom av 28.09.2020, saksnr.: 20-068212TVI-OTIR/02 Kjøper gjør gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen som gir rett til heving (og slik at det verken foreligger betalingsmislighold eller «vesentlig avtalebrudd»). Behandles av domstolene. Risiko og kostnader kan medføre at selger unnlater å forfølge sitt krav Eksempel: HR-2011-1947-A

BUSTADOPPFØRINGSLOVA § 3 Avtalen Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her

HEVING ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVA § 57 Heving Entreprenøren kan heve avtalen dersom forseinking med forbrukarens betaling eller medverknad inneber vesentleg avtalebrot. Entreprenøren kan Ig heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå slik forseinking, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for oppfyllinga Entreprenøren kan ikkje heve avtalen etter overtaking eller etter at skøyte eller festedokument er tinglyst eller gjeve forbrukaren. Hevingsretten står ved lag om entreprenøren har teke atterhald om det, eller om forbrukaren ikkje held fast ved avtalen

Når forbrukaren har betalt, kan entreprenøren ikkje heve avtalen med mindre det er gjeve melding til forbrukaren om hevingskravet før eller straks entreprenøren fekk vete om betalinga eller medverknaden

AVBESTILLING ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVA § 52 Avbestilling (1) Forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den før overtaking § 53 Avbestilling som omfattar rett til grunn (1) § 52 andre til fjerde ledd gjeld ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn (jf. § 1 første ledd bokstav b). I slike tilfelle kan entreprenøren krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Ved utmålinga gjeld føresegnene i § 36 tilsvarande § 54 Avbestillingsgebyr I staden for skadebotansvar etter § 52 eller § 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i § 52 og § 53. Unntaka frå skadebotplikta i § 52 fjerde ledd gjeld tilsvarande...