Dekningssalg - Forelesningsnotater 1 PDF

Preview

Summary

Forelesningsnotater fra timen. Forelesning på zoom. Kun notater fra powerpoint som læreren har snakket om. ...

Description

Ei endomsmegl i ngI I Dekni ngss al g: Hva er dekningssalg? -

-

-

«Med dekningssalg mener vi at salget til kjøper nr. 1 ikke kan gjennomføres som forutsatt, og at oppdragsgiveren i stedet selger til kjøper nr. 2». Kan også formuleres som konsekvensen av at «kjøper nr. 1 er uvillig til, men rettslig forpliktet til å overta eiendommen». Dersom kjøper har rettslig grunnlag for å heve avtalen, er det ikke snakk om dekningssalg.

Dekningssalg er ikke omhandlet i avhl. – verken begrepet elle gjennomføringen. Hva sier kontrakten – jf. avhl. § 1-2(2)? Ved mislighold; 1) Avtale med kjøper nr. 1 om at han ikke vil gjøre rett til boligen gjeldende etter kjøpekontrakten (uten at selger frasier seg rett til erstatning) eller 2) Heve avtalen ihht. avhl. § 5-3 (Uten noen av disse alternativene vil resultatet kunne bli dobbeltsalg) Salg for «kjøpers regning og risiko»? Ny oppdragsavtale?

Meglers rolle – og selgers rolle -

-

Megler – ikke inkassator Inkassovirksomhet krever særskilt tillatelse og er ikke forenlig med eiendomsmeglingsvirksomhet. Standardbrev – nøytral informasjon om at kjøper er i mislighold og at selger vil gjøre krav gjeldende, og i ytterste konsekvens heve. Nøktern og saklig beskrivelse av mulige konsekvenser for kjøper må være ok. Bør selger – evt. dennes advokat – forestå selve hevingen-/varselet?

Eiendomsmeglingsloven § 6-3 -

-

Meglers rådgivnings-/omsorgsplikt overfor • Selger • Kjøper nr. 1 • Kjøper nr. 2 § 6-3.God meglerskikk

(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet. (2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Dekningssalg iverksettes Selger må inngi nytt oppdrag til megler (det samme eller et annet meglerforetak) og må legge ut for alle salgsomkostninger, herunder bl.a. meglervederlag, annonser, ny takst m.v.

Avhendingslova -

§ 1-2.Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp (1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale. (2) Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan § 1-1a andre ledd, § 1-3, § 2-6 første ledd tredje punktum, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 61 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen. (3) Med forbrukarkjøp er meint kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd.

Selgers krav ved kjøpers avtalebrudd -

Avhl. § 5-1. Innleiande føresegn  Dersom kjøparen ikkje betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtala, utan at dette står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for, kan seljaren (a) krevje oppfylling etter § 5-2, (b) heve etter § 5-3, (c) krevje skadebot etter § 5-4, (d) halde tilbake ytinga etter § 5-5, (e) krevje renter etter § 7-3.  (2) Dersom kjøparen ikkje tek over eigedomen i samsvar med lova eller avtala, og utan at dette står på seljaren eller omstende denne har vågnaden for, gjeld føresegnene i §§ 5-3 andre, tredje og fjerde ledd og 5-4 andre ledd.

Heving -

-

-

Avhl. § 5-3 (1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot. (5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande. Avhl. § 4-3 (1) Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. Avhl. § 4-13 (1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. (3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande. Hva er «eit vesentleg avtalebrot»?

Virkningene av heving -

Avhl. § 4-4

(1) Vert avtala heva, fell kvar parts plikt til å oppfylle bort. (2) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje vert gitt fullgod trygd for kravet. Frist for å heve og kreve erstatning -

Avhl. § 5-7  Når kjøpesummen er betalt, kan seljaren ikkje heve avtala med mindre seljaren gir kjøparen melding om det (a) ved forseinking; før seljaren fekk vite om oppfyllinga frå kjøparens side, eller (b) ved anna avtalebrot; innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med avtalebrotet, eller etter at ein rimeleg tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut.  (2) Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid for å kunne gjere eit krav om skadebot gjeldande

Erstatning -

Avhl. § 5-4 (1) Seljaren kan krevje skadebot for tap på grunn av forseinka betaling. Dette gjeld likevel ikkje så langt kjøparen godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av stans i betalinga eller ei hindring utanfor kjøparens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. § 4-5 andre og tredje ledd gjeld tilsvarande. For krav på rente og skadebot for rentetap gjeld § 7-3.

Omfanget av erstatningen -

-

Avhl. § 7-1 (1) Når ein part kan krevje skadebot, skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Dette gjeld likevel berre tap som den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet. Kjøper nr. 1 har kun ansvaret for selgers nettotap. Dette aktualiseres der salg nr. 2 gir høyere salgssum enn ved salg nr. 1.

Aktuelle tapsposter ved dekningssalg -

-

Kostnader knytet til selve dekningssalget  Meglervederlag ved salg nr. 2.  Annonsekostnader  Kostnader til ny takst/boligsalgsrapport Selgers kostnader i perioden fra opprinnelig overtagelsesdato og frem til ny overtagelsesdato  Kommunale avgifter  Strøm

    

Lånekostnader Renter på opprinnelig kjøpesum Juridisk bistand Fellesutgifter Forsikring

Avgrensningen av tapet - lemping -

-

Avhl. § 7-2 (1) Forsømer parten å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må parten sjølv bere den tilsvarande delen av tapet. (2) Skadebota kan setjast ned dersom ho vil verke urimeleg for den ansvarlege parten ut frå omfanget av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og ut frå tilhøva elles. Hva er «rimelege tiltak»?  styling?  hvor annonsere?  hvor mange annonser/annonserunder?  hvilken salgspris skal aksepteres?

Typetilfeller Megler har ikke undersøkt kjøpers finansiering og ikke meddelt dette til selger. Selger holder meglerforetaket (og megler personlig) (med-) ansvarlig for tap ved dekningssalget. Rikholdig praksis rundt dette i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Eksempel: LG-2017-98764, og Oslo tingretts dom av 28.09.2020, saksnr.: 20-068212TVI-OTIR/02 (se nedenfor) Kjøper gjør gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen som gir rett til heving (og slik at det verken foreligger betalingsmislighold eller «vesentlig avtalebrudd»). Behandles av domstolene. Risiko og kostnader kan medføre at selger unnlater å forfølge sitt krav. Eksempel: HR-2011-1947-A (se nedenfor) Oslo tingretts dom av 28.09.2020, Saksnr.: 20-068212TVI-OTIR/02 Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Saken gjelder krav om erstatning etter et boligsalg hvor kontrakten ikke kunne gjennomføres fordi kjøper ikke var i stand til å betale. Hovedspørsmålet er om eiendomsmegleren gjorde tilstrekkelige undersøkelser av kjøperens finansering, og om selger ble tilstrekkelig orientert om risikoen ved kjøpers finanseringsforbehold. Selger måtte gjennomføre dekningssalg og fremmet krav mot eiendomsmeglingsforetaket og sikkerhetsstiller for ethvert tap i den anledning. Høsten 2015 engasjerte selger eiendomsmeglerforetaket for å selge sin eiendom. Prisantydningen ble satt til 40 millioner kroner, senere satt ned til 36 millioner kroner, men uten at det kom inn bud. Selger besluttet derfor den 13. juni 2017 å gi et tilbud til C om å få kjøpe eiendommen for 29 millioner kroner, men dette ble ikke akseptert. D viste interesse for eiendommen og informerte om at han ikke hadde penger nå, men ville motta utbytte fra transaksjoner i utlandet som han ville benytte i handelen. D innga et bud med finanseringsforbehold lørdag 8. juli 2017 kl. 13:32. Budet ble formidlet

skriftlig til selger og det fremkom at en betydelig del av midlene ville komme fra to banker i utlandet og via Bank of America. Oslo tingretts dom av 28.09.2020, Saksnr.: 20-068212TVI-OTIR/02 Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Megler forsøkte å ringe Bank of America via et nummer D hadde oppgitt, men kom til en telefonsvarer som forklarte at banken var stengt. Dette ble formidlet til selger da han og megler diskuterte budet søndag 9. juli 2017. Selger besluttet å akseptere budet, men innga først et motbud til D den 9. juli 2017 med en tekst som sikret at enkelte deler av inventaret ikke fulgte med på handelen. Av teksten i motbudet fremgikk det avslutningsvis; «For øvrig aksepteres kjøpers forbehold». Ettersom D var vanskelig å få tak i, besluttet selger imidlertid kort tid etter å gi en formell aksept på det budet D hadde inngitt den 8. juli 2017. Mandag 10. juli 2017 forsøkte megler å ringe Bank of America på nytt, men fikk heller ikke da noe svar. Kontrakten ble signert av D den 7. august 2017 og av selger den 10. august 2017 med avtalt overtakelse den 1. oktober 2017. Finanseringsforbeholdet til D ble ikke inntatt i kontrakten som megler utarbeidet, og ble heller ikke diskutert med kjøper før signering. Den signerte kontrakten inneholdt dermed ikke noe finanseringsforbehold. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Den 21. september 2017 ga budgiver beskjed til selger om at han ikke ville være i stand til å oppfylle sine forpliktelser. Den 1. november 2017 varslet selger om dekningssalg som følge av vesentlig betalingsmislighold. Samtidig ble E engasjert av selger for å undersøke kjøpers økonomi nærmere. Det ble da avdekket at kjøpers selskap var konkurs allerede per januar 2017 og at det var liten sannsynlighet for oppgjør. Kjøpet ble hevet 26. januar 2018 og nytt salg ble gjennomført med ny megler med kjøpesum på 25 millioner kroner. Selger tok ut stevning mot eiendomsmeglingsforetaket og sikkerhetsstiller med krav om erstatning anslått til 10,1 millioner kroner. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Selger har gjort gjeldende at megler har opptrådt i strid med det ulovfestede profesjonsansvaret for meglere under salget og at eiendomsmeglingsforetaket og sikkerhetsstiller er solidarisk ansvarlig for tap som følge av dette, jf. skadeerstatningsloven § 2-1 og forsikringsavtaleloven § 7-6. Videre at megler ikke har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Videre at meglers undersøkelser av kjøpers finansering var mangelfull og at selger heller ikke ble gjort tilstrekkelig oppmerksom på den kunnskapen megler hadde om bakgrunnen for kjøpers finanseringsforbehold, og konsekvensene av å akseptere budet slik det var utformet. Megler burde eksplisitt frarådet å akseptere budet. Megler foretok seg heller ikke noe for å avklare finanseringen mellom budaksept og signering av kjøpekontrakten, eller i perioden etterpå. Videre ble selger skviset av pantet for meglerhonoraret i eiendommen da han skulle gjennomføre dekningssalget (og slik at det ble inngått forlik om dette før dekningssalget). Selger anførte at dersom megler hadde opptrådt i tråd med god meglerskikk ville selger gått bort fra D og fått solgt eiendommen til noen andre for samme pris. I stedet måtte selger selge året etter med en kjøpesum som var fem millioner lavere. I tillegg til dette kreves dekket honorar til nytt meglerfirma og andre utgifter knyttet til dekningssalget

på kroner 420 168, nødvendige utgifter til E for å undersøke Ds økonomi på kroner 317 792, kostnader til advokat i forbindelse med meglerhonoraret på kroner 114 407 samt saksomkostninger. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Saksøkte gjorde gjeldende at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende i forbindelse med salget og at megler har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Selger var kjent med at kjøpers finansielle stilling ikke lot seg bekrefte, og var kjent med risikoen knyttet til å akseptere budet. Uansett må profesjonsutøvere innrømmes en viss skjønnsmargin, slik at de eventuelle bruddene det er tale om i denne saken ikke er erstatningsbetingende – se Rt. 1995 s. 1350. Selger – som var en erfaren forretningsmann - var kjent med hva finanseringsforbeholdet innebar og har selv akseptert risikoen ved å akseptere budet. Subsidiært foreligger det ikke noe tap som står i årsakssammenheng med meglers påståtte unnlatelser, da selger ville akseptert budet uavhengig av hva megler rådet ham til. Videre var det heller ingen andre interessenter som ville kjøpe eiendommen sommeren 2017. Den neste kjøperen ville derfor vært han som kjøpte huset sommeren 2018 til 25 millioner, og de samme meglerkostnadene ville påløpt. Rådgivningskostnader fra E står ikke i rimelig sammenheng med denne saken og kostnadenes størrelse (kr. 317 792) viser hvilken betydelig innsats det ville ha vært for megler dersom han skulle avdekket tilsvarende informasjon. Eiendomsmeglingsforetaket og sikkerhetsstiller nedla påstand om frifinnelse og dekning av saksomkostninger. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Rettens vurdering: «I Rt-1995-1350, som gjaldt ansvar for en eiendomsmegler, slo Høyesterett fast at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Samtidig ble det fremhevet at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar ....» Retten legger til grunn at det i kravet til god meglerskikk ligger en viss undersøkelsesplikt knyttet til selgers finansering, og en informasjonsplikt dersom finanseringen viser seg å være usikker eller ikke lar seg bekrefte. Kjøpers opplysninger til megler om at finanseringen ville komme fra to transaksjoner i utlandet var en spesiell omstendighet som utløste meglers undersøkelses- og informasjonsplikt. Retten viser til at eiendomsmeglerens ansvar for å kontrollere budgivers finansering ikke strekker seg lenger enn «så langt det er mulig», jf. blant annet LG-2017-98764. Dette beror på en konkret vurdering, men kravene er generelt sett relativt lave og det vil normalt være tilstrekkelig med en enkel henvendelse til finansieringskilden. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Den gjengse eiendomsmegler vil neppe ha kompetanse eller mulighet til å foreta den type vurderinger som E har gjennomført, og det vil derfor være unaturlig å pålegge megler en plikt til å undersøke slike

forhold. Dette illustreres også av de ressurser E har brukt på å avklare kjøpers finansering i denne saken, som det er krevd 317 000 kroner for. Telefonloggen til megler viser at han forsøkte å ringe banken to ganger lørdag 8. juli 2017. Nummeret til Bank of America, som kjøper hadde oppgitt, var imidlertid reelt, og ga derfor heller ikke foranledning til noen ytterligere mistanke. Megler utarbeidet en kjøpekontrakt uten finanseringsforbehold i august, som kjøper signerte, men som megler aldri diskuterte med kjøper. Disse omstendighetene kan tilsi at megler på nytt burde løftet spørsmålet om finansering opp i dagen, og eventuelt foretatt en ny henvendelse til Bank of America. I og med at kjøper nå signerte uten forbehold var det på den annen side nå mindre grunn til å tro at finanseringen ikke ville komme på plass. Oppsummert mener retten at megler har oppfylt sine undersøkelsesplikter før budaksept. Etter budaksept kan det stilles spørsmål ved om megler burde vært mer proaktiv, særlig i forbindelse med at kjøpekontrakten ble signert uten finanseringsforbehold. Retten mener imidlertid ikke at en slik unnlatelse er erstatningsbetingende. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Kjøper innga følgende bud til selger lørdag 8. juli 2017 kl. 13:32; «Beløp: kr 29.999.999,Akseptfrist: 10. jul 2017 kl. 12:00 Forbehold: Kjøpet skal inkludere inventar møbler om på visning. Videre vil det bli avklart i løpet av juli om det skal stå på firma eller min kone F. Videre forbehold om finans, da jeg vil overføre mellom 2025 millioner fra 2 banker i utlandet og via BOA i utlandet og låner de resterende i norge. Dette vil bli konsultert med økonomi skatte jurist så snart ferisetid er over» (sic) Megler videreformidlet budet til selger per e-post få minutter etterpå. Dette ble sendt på epost for å sikre at all teksten i forbeholdet kom med. Selger har forklart at han forstod hva forbeholdet om finansering innebar. Ved salg av eiendom til en slik verdi måtte nettopp spørsmål ved finanseringen ha stått sentralt for både megler og selger. At selger under disse omstendighetene ikke husker noen annen konkret diskusjon om kjøper før budet enn at han fikk vite at han var på visning, fremstår mot denne bakgrunnen som lite troverdig. At megler ikke sørget for skriftlighet rundt dette er uheldig, men retten kan ikke se at det vil være i strid med god meglerskikk at dette ikke ble gjort, når det ellers er tilstrekkelig sannsynliggjort at megler ga denne informasjonen. Selger mot Sikkerhetsstiller og Meglerforetaket – Erstatningskrav etter dekningssalg Når det gjelder spørsmålet om megler burde frarådet selger å akseptere budet, viser retten til at det i denne situasjonen måtte være tilstrekkelig å orientere selger om den risikoinformasjonen man hadde funnet ut av, og at man ikke hadde fått tak i Bank of America. I den forbindelse viser retten også til at selger er en erfaren forretningsmann, som også bekreftet at han visste hva finanseringsforbeholdet innebar. Han måtte derfor ha vært tilstrekkelig klar over konsekvensene ved å akseptere budet. Retten har ikke funnet at det foreligger ansvarsgrunnlag og tar derfor ikke stilling til tapsberegningen og

årsakssammenhengen mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Retten finner imidlertid grunn til å bemerke at det ikke er ført bevis for at det var noen andre aktuelle kjøpere den 8. juli 2017. Retten mener derfor at det er lite sannsynlig at selger ville solgt huset til en annen kjøper for 30 millioner kroner sommeren 2017. DOMSSLUTNING 1. 2.

«Meglerforetaket» og «sikkerhetsstiller» frifinnes. «Selger» dømmes til å erstatte «meglerforetaket» og «sikkerhetsstiller» sine sakskostnader med kroner 54 000 innen 14 dager fra dommens forkynnelse.

Foreligger det en mangel som gir kjøper rett til heving og slik at kjøper ikke er ansvarlig for tapet ved nytt salg? Kjøper mot selger – HR-2011-1947-A Saken gjaldt heving av en avtale om salg av boligeiendom på grunn av manglende betaling av kjøpesummen og krav om erstatning på grunn av kontraktsbruddet. Kjøperne hadde innbetalt ti prosent av kjøpesummen, men hevdet det forelå en mangel på bakgrunn av elektromagnetisk stråling fra en transformator i kjelleren og krevde retting, jf. avhendingslova § 4-10. De holdt derfor ti...