Identifikasi Penentuan Lokasi Apartemen di Surabaya PDF

Preview

Summary

P age |1 KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan Tugas 1 Analisis Lokasi dan Keruangan dengan judul “ Identifikasi Faktor-Faktor Penentuan Lokasi Apartemen di Surabaya dengan Analisis AHP (Analytical Hierarchy Process)” denga...

Description

P age |1 KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan Tugas 1 Analisis Lokasi dan Keruangan dengan judul “ Identifikasi Faktor-Faktor Penentuan Lokasi Apartemen di Surabaya dengan Analisis AHP (Analytical Hierarchy Process)” dengan baik. Makalah ini bertujuan untuk memenuhi tugas akhir dari mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan dan mengetahui factor-faktor yang menentukan dibangunnya sebuah apartemen di suatu lokasi. Penulis mengucapkan terima kasih kepada dosen mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan, Ibu Belinda Ulfa Aulia, ST. M.Sc atas bimbingan dan kuliah yang diberikan. Terima kasih juga disampaikan kepada pihak-pihak yang terlah membantu hingga tugas ini dapat terselesaikan tepat waktu. Harapan melalui tugas ini agar dapat bermanfaat bagi penulis sendiri maupun kepada pembaca untuk menambah informasi dan ilmu pengetahuan terkait dengan Faktorkator yang penentuan lokasi apartemen di Surabaya Timur dan Surabaya Pusat. Penulis juga mengharapkan kritik dan saran untuk perbaikan dalam pembuatan tugas kedepannya.

Surabaya, Mei 2016

Penulis

P age |2 DAFTAR ISI 1. Contents KATA PENGANTAR ............................................................................................................. 1 DAFTAR ISI .......................................................................................................................... 2 1.

2.

PENDAHULUAN ............................................................................................................ 3 1.1

LATAR BELAKANG ................................................................................................ 3

1.2

TUJUAN ................................................................................................................. 4

1.3

SISTEMIKA PEMBAHASAN ................................................................................... 4

TINJAUAN PUSTAKA .................................................................................................... 5 2.1

2.1.1

Dasar Pemikiran Teori Von Thunen ................................................................. 5

2.1.2

Konsep Teori Von Thunen ............................................................................... 5

2.1.3

Asumsi-asumsi Teori Von Thunen ................................................................... 6

2.2

Konsep Dasar AHP (Analytical Hierarchy Process).......................................... 8

2.2.2

Tahapan AHP (Analytical Hierarchy Process) .................................................. 9 Pengertian Apartemen ................................................................................... 10

2.3.2

Klasifikasi Apartemen .................................................................................... 11

SINTESIS PEMILIHAN FAKTOR .......................................................................... 15

GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI ....................................................................... 17 3.1

5.

APARTEMEN ....................................................................................................... 10

2.3.1 2.4

4.

METODE ANALISIS ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS (AHP) ...................... 8

2.2.1 2.3

3.

TEORI VON THUNEN ............................................................................................ 5

KOTA SURABAYA................................................................................................ 17

HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN ....................................................................... 18 4.1

PERTIMBANGAN PENELITIAN ............................................................................ 18

4.2

KONSEP PENELITIAN DAN DUGAAN AWAL ...................................................... 19

4.3

HASIL PENGERJAAN EXPERT CHOICE............................................................. 20

KESIMPULAN.............................................................................................................. 25 5.1

LESSON LEARNED ............................................................................................. 25

5.2

REKOMENDASI ................................................................................................... 26

LAMPIRAN ............................................................................ Error! Bookmark not defined. DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................ 27

P age |3

1. PENDAHULUAN 1.1

LATAR BELAKANG Surabaya merupakan salah satu pintu gerbang perdagangan utama di wilayah

Indonesia Timur. Surabaya merupakan kota dengan pertumbuhan ekonomi yang tinggi. Dengan segala potensi, fasilitas, dan keunggulan geografisnya, Surabaya memiliki potensi terjadinya pertumbuhan perekonomian yang sangat pesat. Sektor primer, sekunder, dan tersier di kota ini sangat mendukung untuk semakin memperkokoh sebutan Surabaya sebagai kota perdagangan dan ekonomi. Sebagai basis pengembangan utama Indonesia bagian Timur, tidak dipungkiri lagi bahwa Surabaya merupakan tempat strategis bagi para penanam modal dalam melakukan investasi dan bisnis, termasuk dalam usaha properti. Surabaya diproyeksikan akan terus tumbuh dan berkembang dalam beberapa tahun mendatang. Pada Laporan Perkembangan Properti

Komersial

keluaran

Bank

Indonesia

(BI),

unit

perkantoran

merupakan properti komersial yang mengalami kenaikan. Per kuartal 2 tahun 2015, tingkat hunian di Surabaya naik 2,11% hingga mencapai 91,92%. Hal ini disertai dengan naiknya harga sewa per bulan sebesar 4,54%. Siklus properti di Surabaya sejauh ini telah mempertahankan tren pengembangan yang optimis, terutama perkembangan properti hunian seperti apartemen. Dari tahun ke tahun, kebutuhan apartemen di Surabaya semakin meningkat. Apartemen adalah suatu ruang atau rangkaian ruang yang dilengkapi dengan fasilitas serta perlengkapan rumah tangga dan digunakan sebagai tempat tinggal (Harris; 1975; 20). Apartemen yang merupakan salah satu terobosan di bidang permukiman merupakan salah satu fenomena baru yang sarat akan pro dan kontra. Keberadaannya dirasa perlu dipertimbangkan dengan sangat bijaksana dengan penempatan lokasi yang strategis dan menguntungkan segala kalangan masyarakat. Oleh karena itu, adanya penelitian mengenai analisis faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi apartemen di Kota Surabaya merupakan suatu pendekatan kekinian yang dirasa sangat penting. Dengan memasukkan dasar teori Von Thunen, maka akan dapat dibuktikan dengan jelas pengaruh faktor-faktor lokasi dalam menentukan pemilihan lokasi apartemen yang tepat di Kota Surabaya. Metode yang digunakan dalam penelitian ini ialah teknik analisis AHP (Analytical Hierarchy Process) dengan mengandalkan bantuan software expert choice sebagai alat analisisnya.

P age |4

1.2

TUJUAN Adapun tujuan dari penyususnan laporan ini antara lain:

a. Untuk mengetahui kerelevansian teori lokasi Von Thunen di era modern. b. Untuk mengidentifikasi faktor-faktor pembentuk penentuan lokasi apartemen di Surabaya yang berasal dari preferensi masyarakat, akademisi, dan developer.

1.3

SISTEMIKA PEMBAHASAN BAB I

Pendahuluan Berisikan

latar

belakang,

tujuan

penulisan,

dan

sistematika

pembahasan. BAB II

Tinjauan Pustaka Berisikan pengertian teori Von Thunen, metode analisis AHP, dan apartemen.

BAB III

Gambaran Umum Wilayah Studi Berisikan batas wilayah penelitian yang di dalamnya meliputi keseluruhan ruang lingkup substansi.

BAB IV

Pembahasan dan Analisis Berisikan cara penetapan lokasi apartemen melalui metode AHP serta langkah-langkah, serta interpretasi hasil analisis yang telah dilakukan oleh software AHP, yakni software expert choice.

BAB V

Penutup Berisikan kesimpulan dan lesson learned dari penulis terkait fenomena yang diidentifikasi.

P age |5

2.

TINJAUAN PUSTAKA

2.1

TEORI VON THUNEN

2.1.1

Dasar Pemikiran Teori Von Thunen Johann Heinrich von Thunen (1826) telah mengembangkan hubungan antara

perbedaan lokasi pada tata ruang (spatial cation) dan pola penggunaan lahan. Johann Heinrich von Thunen menguraikan teori sewa lahan diferensial dalam bukunya yang berjudul Der Isoleitere Staat, in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalokonomie (Berlin: Schumacher-Zarchin, 1975). Von Thunen menyatakan bahwa pola penggunaan lahan sangat ditentukan oleh biaya transportasi yang dikaitkan dengan jarak dan sifat barang dagangan khususnya hasil pertanian. Von Thunen mengkondisikan ada empat hal yang harus dipenuhi, yaitu : (1) isolated state; (2) uniform plain; (3) “transportation costs” berbanding lurus dengan jarak; dan (4) maximise profits (Yunus, 2002 : 90 - 91). Dari sinilah maka muncul istilah “Location Rent”. Teori Von Thunen ini memiliki banyak kekurangan, yang antara lain bahwa semua kota tidak memiliki kondisi fisik lingkungan yang sama (uniform plain). Sehingga kota akan memiliki pola penggunaan lahan yang berbeda-beda sesuai dengan karakteristik wilayahnya. 2.1.2

Konsep Teori Von Thunen Von

Thunen juga mengidentifikasi

tentang

perbedaan

lokasi

dari

berbagai

kegiatan pertanian atas dasar perbedaan sewa lahan (pertimbangan ekonomi). Tingkat sewa tanah dengan harga mahal berada di pusat pasar dan akan semakin rendah apabila makin jauh dari pasar, sehingga akan diperoleh perbandingan antara harga jual dengan biaya produksi. Semakin tinggi kemampuan menyewa tanah ,semakin besar kegiatan produksi dekat ke pusat pasar. (Sudarsono, 2014). Sehingga von Thünen mengembangkan teori dasar konsep marginal produktivitas secara matematis, yaitu penggunaan lahan pertanian didasarkan pada rumus sebagai berikut : [ R = Y (p – c) – Yfm ]

Dengan catatan: R = sewa tanah Y = produksi per unit tanah P = harga pasar per unit komoditas c = biaya produksi per unit komoditas

P age |6 f

= ongkos transportasi

m

= jarak menuju pasar

Berdasarkan perbandingan (selisih) antara harga jual dengan biaya produksi, masing-masing jenis produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar sewa lahan. Makin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Dalam rumus tersebut Von Thunen juga melibatkan jarak sebagai salah satu faktornya. Pengaruh jarak terhadap biaya transportasi dan sewa lahan (land rent) dapat dijelaskan dalam grafik berikut : Gambar 2.1 Grafik Pengaruh Jarak Terhadap Biaya Transportasi dan Sewa Lahan

2.1.3

Asumsi-asumsi Teori Von Thunen Inti von Thunen adalah mengenai lokasi dan spesialisasi pertanian, berdasarkan

asumsi-asumsi yang digunakan, yaitu: 1. Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan daerah pedalamannya yang merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok yang merupakan komoditi pertanian. 2. Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjumlahan kelebihan produksi daerah pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain. 3. Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain, kecuali ke daerah perkotaan tersebut.

P age |7 4. Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama dan cocok untuk tanaman dan peternakan dataran menengah. 5. Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk mempeoleh keuntungan maksimum dan mampu untuk menyesuaikan hasil tanaman dan peternakannya dengan peemintaan yang terdapat di daerah perkotaan. 6. Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan darat berupa gerobak yang dihela oleh kuda. 7. Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil dalam bentuk segar. Dengan asumsi tersebut maka daerah lokasi berbagai jenis pertanian akan berkembang dalam bentuk lingkaran tidak beraturan yang mengelilingi daerah pertanian. Klasifikasi zona berdasarkan teori Von Thunen adalah sebagai berikut:

Gambar 2.2 Klasifikasi Zona dalam Teori Von Thunen

P age |8 Berikut merupakan penjelasan zona yang digambarkan pada gambar di atas : 1. Paling mendekati kota/pasar, diusahakan tanaman yang mudah rusak (highly perishable), seperti sayuran dan kentang (free cash cropping). 2. Merupakan hutan dengan hasil kayu (foresting). 3. Menghasilkan biji-bijian seperti gandum, dengan hasil yang relatif tahan lama dan ongkos transportasi murah. 4. Merupakan lahan garapan dan rerumputan yang ditekankan pada hasil perahan seperti susu, mentega dan keju. 5. Untuk pertanian yang berubah-ubah, dua sampai tiga jenis tanaman. 6. Berupa lahan yang paling jauh dari pusat, digunakan untuk rerumputan dan peternakan domba dan sapi. Gambar model von Thunen di atas dapat dibagi menjadi dua bagian. Pertama, menampilkan "isolated area" yang terdiri dari dataran yang "teratur", kedua adalah, kondisi yang "telah dimodifikasi" (terdapat sungai yang dapat dilayari). Semua penggunaan tanah pertanian memaksimalkan produktifitasnya masing-masing, dimana dalam kasus ini bergantung pada lokasi dari pasar (pusat kota) (Putra, 2014).

2.2

2.2

2.2.1

METODE ANALISIS ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS (AHP) Konsep Dasar AHP (Analytical Hierarchy Process) AHP (Analytical Hierarchy Process) adalah suatu teori umum tentang pengukuran

yang digunakan untuk menemukan skala rasio, baik dari perbandingan berpasangan yang diskrit maupun kontinyu. AHP menguraikan masalah multi faktor atau multi kriteria yang kompleks menjadi suatu hirarki. Hirarki didefinisikan sebagai suatu representasi dari sebuah permasalahan yang kompleks dalam suatu struktur multi level dimana level pertama adalah tujuan, yang diikuti level faktor, kriteria, sub kriteria, dan seterusnya ke bawah hingga level terakhir dari alternatif. Dengan hirarki, suatu masalah yang kompleks dapat diuraikan ke dalam kelompok-kelompoknya yang kemudian diatur menjadi suatu bentuk hirarki sehingga permasalahan akan tampak lebih terstruktur dan sistematis. Ada beberapa keuntungan yang diperoleh dengan menggunakan AHP dalam memecahkan suatu persoalan yang kompleks, yaitu: [Marimin, 2004, hlm 77] 

Kesatuan



Kompleksitas



Saling Ketergantungan



Penyusunan Hirarki



Pengukuran



Konsistensi

P age |9

2.2.2



Sintesis



Tawar-menawar



Penilaian dan Konsensus



Pengulangan Proses

Tahapan AHP (Analytical Hierarchy Process) 1. Mendefinisikan masalah dan menentukan solusi yang diinginkan. 2. Membuat struktur hierarki yang diawali dengan tujuan umum, dilanjutkan dengan kriteria kriteria dan alternatif- alternatif pilihan.

G Gambar 2.3 Struktur Hirarki AHP Sumber: Google Image, 2016 3. Membuat matrik perbandingan berpasangan yang menggambarkan kontribusi relatif atau pengaruh setiap elemen terhadap tujuan atau kriteria yang setingkat di atasnya. Perbandingan dilakukan berdasarkan pilihan atau judgement dari pembuat keputusan dengan menilai tingkat kepentingan suatu elemen dibandingkan elemen lainnya. 4. Menormalkan data yaitu dengan membagi nilai dari setiap elemenp di dalam matrik yang berpasangan dengan nilai total dari setiap kolom. 5. Menghitung nilai eigen vector dan menguji konsistensinya, jika tidak konsisten maka pengambilan data (preferensi) perlu diulangi. Nilai eigen vector yang dimaksud adalah nilai eigen vector maksimum yang diperoleh. 6. Mengulangi langkah 3, 4 dan 5 untuk seluruh tingkat hirarki. 7. Menghitung eigen vector dari setiap matriks perbandingan berpasangan. Nilai eigen vector merupakan bobot setiap elemen. 8. Menguji konsistensi hirarki. Jika tidak memenuhi dengan CR...