KASUS PERTANAHAN (SENGKETA KASUS LAHAN SENAYAN CITY) PDF

Preview

Summary

HUKUM AGRARIA KASUS PERTANAHAN (SENGKETA KASUS LAHAN SENAYAN CITY) RAKA TRI PORTUNA 02 01 12 81 41 92 45 FAKULTAS HUKUM JURUSAN ILMU HUKUM UNIVERSITAS SRIWIJAYA INDRALAYA 2015 i KATA PENGANTAR Puji syukur kami panjatkan atas kehadirat Allah SWT, dengan berkat dan rahmatNya penulis dapat menyelesaika...

Description

HUKUM AGRARIA KASUS PERTANAHAN (SENGKETA KASUS LAHAN SENAYAN CITY)

RAKA TRI PORTUNA 02 01 12 81 41 92 45

FAKULTAS HUKUM JURUSAN ILMU HUKUM UNIVERSITAS SRIWIJAYA INDRALAYA 2015

i

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan atas kehadirat Allah SWT, dengan berkat dan rahmatNya penulis dapat menyelesaikan tugas makalah yang berjudul “KASUS PERTANAHAN (SENGKETA KASUS LAHAN SENAYAN CITY)”, yang merupakan salah satu syarat proses belajar mengajar pada Universitas Sriwijaya khususnya Fakultas Hukum . Mengingat kemampuan dan pengetahuan dari Penulis yang masih terbatas, Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tesis ini masih terdapat banyak kekurangan dan ketidak sempurnaan yang ditemui. Oleh karena itu, dengan hati terbuka dan lapang dada, Penulis mengharapkan saran atau kritik yang sifatnya positif terhadap tulisan ini, guna peningkatan kemampuan Penulis di masa mendatang dan kemjuan ilmu pengetahuan, khususnya dalam bidang hukum. Pada kesempatan ini Penulis ingin menyampaikan rasa hormat dan terima kasih kepada Dosen, yang telah memberi kesempatan untuk menyelesaikan tugas makalah ini. Akhirnya dengan segala kerendahan hati, penulis sampaikan tulisan ini dengan harapan semoga dapat mendatangkan manfaat dan kegunaan bagi kita semua. Indralaya, Nopember 2015

Penulis

ii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................................................. i DAFTAR ISI ........................................................................................................................... ii BAB I PENDAHULUAN........................................................................................................ 1 A. Latar Belakang ......................................................................................................... 1 B. Rumusan Masalah .................................................................................................... 2 BAB II KASUS SENGKETA LAHAN SENAYAN............................................................. 3 A. Posisi Kasus............................................................................................................. 4 B. Permasalahan Hukum............................................................................................... 7 C. Pembahasan............................................................................................................ 11 BAB III KESIMPULAN DAN SARAN.............................................................................. 16 A. Kesimpulan ............................................................................................................ 16 B. Saran ...................................................................................................................... 17 DAFTAR PUSTAKA........................................................................................................... 18

Hukum Agraria

1

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Sengketa tanah tidak dapat dihindari dizaman sekarang, ini disebabkan karena berbagai kebutuhan tanah yang sangat tinggi di zaman sekarang sementara jumlah bidang tanah terbatas. Hal tersebut menuntut perbaikan dalam bidang penataan dan penggunaan tanah

untuk

kesejahteraan masyarakat dan terutama kepastian hukumnya. Untuk itu

berbagai usaha yang dilakukan pemerintah yaitu mengupayakan penyelesaian sengketa tanah dengan cepat untuk menghindari penumpukan sengketa tanah, yang dapat merugikan masyarakat misalnya tanah dalam sengketa.

tidak dapat digunakan karena tanah tersebut

1

Pada dasarnya pilihan penyelesaian sengketa dapat dilakukan dengan 2 (dua) proses. Proses penyelesaian sengketa melalui litigasi di dalam pengadilan, kemudian berkembang proses penyelesaian sengketa melalui kerja sama (kooperatif) di luar pengadilan. Proses litigasi menghasilkan kesepakatan yang bersifat adversial yang belum mampu merangkul kepentingan bersama,cenderung menimbulkan masalah baru, lambat dalam penyelesaiannya. Sebaliknya, melalui proses di luar pengadilan menghasilkan kesepakatan kesepakatn yang bersifat “win-win solution dihindari dari kelambatan proses penyelesaian yang diakibatkan karena hal prosedural dan administratif, menyelesaikan komprehensif dalam kebersamaan dan tetap menjaga hubungan baik.2 Penggunaan pranata penyelesaian sengketa diluar pengadilan tersebut kemudian diterapkan di Negara Indonesia yang di buatkan melaui UndangUndang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase Dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, telah menyediakan beberapa pranata pilihan penyelesaian sengketa (PPS) secara damai yang dapat ditempuh para pihak untuk menyelesaikan sengketa atau beda pendapat perdata mereka, apakah pendayagunaan pranata konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli. Pilihan penyelesaian sengketa (PPS) di luar pengadilan hanya dapat ditempuh bila para pihak menyepakati penyelesaiannya melalui pranata pilihan penyelesaian sengketa 1

Gunawan Wiradi, Masalah Pembaruan Agraria: Dampak Land Reform terhadap Perekonomian Negara, Makalah yang disampaikan dalam rangkaian diskusi peringatan “Satu Abad Bung Karno” di Bogor, tanggal 4 Mei 2001 2 Felix MT. Sitorus, Lingkup Agraria dalam Menuju Keadilan Agraria : 70 Tahun, 2002. Hal. 11

Hukum Agraria

2

(PPS). Kemudian pilihan penyelesaian sengketa (PPS) dalam penyelesian sengketa diluar pengadilan ini berkembang pada kasus-kasus perkara lain seperti kasus-kasus perkara pidana tertentu dan sengketa tenaga kerja ataupun pada sengketa lingkungan dan sengketa tanah, sehingga pilihan penyelesaian sengketa diluar pengadilan tidak hanya berlaku pada kasuskasus perdata saja. Secara ekonomis, sengketa itu telah memaksa pihak yang terlibat untuk mengeluarkan biaya. Semakin lama proses penyelesaian sengketa itu, maka semakin besar biaya yang harus dikeluarkan dan sering kali biaya yang dikeluarkan untuk menyelesaikan sengketa tanah hingga selesai tidak sebandingkan dengan harga dari obyek tanah yang disengketakan. Namun oleh sebagian orang atau golongan tertentu tanah sebagai harga diri yang harus dipegang teguh, tanah akan dipertahankan sampai mati.3 Selama konflik berlangsung tanah yang menjadi obyek konflik biasanya berada dalam keadaan status quo sehingga tanah yang bersangkutan tidak dapat dimanfaatkan. Akibatnya terjadi penurunan kualitas sumber daya tanah yang dapat merugikan kepentingan banyak pihak dan tidak tercapainya asas manfaat tanah. Tulisan berikut akan mencoba mengkaji sebuah kasus sengketa yang terjadi di indonesia, yaitu kasus sengketa tanah senayan city dalam rangka pengkajian ulang dan permaslahan hukum yang menyangkut pertikaian dan mengurai sedikit bagaimana pemecahan masalahnya.

B. Rumusan Masalah Perumusan masalah dalam makalah ini diantaranya adalah: 1.

Mediasi Sebagai Solusi Alternatif Penyelesaian Sengketa Pertanahan

2.

Putusan Pengadilan Yang Berkekuatan Hukum Tetap Harus Dilaksanakan

3

Ibid, Hal. 12

Hukum Agraria

3

BAB II KASUS SENGKETA LAHAN SENAYAN CITY

Senayan City Mall atau disingkat dengan Senci adalah pusat perbelanjaan terbesar di Jakarta yang upacara diresmikan hingga upacara pembukaan 'opening ceremony' sejak pada tanggal hari Jumat, 23 Juni 2006 tenant terbesar antara lain adalah Debenhams, Fitness First Plus, Best Denki, Zara, dan Senayan City XXI. Pusat perbelanjaan yang didirikan oleh pengembang Agung Podomoro Land ini pernah dikunjungi oleh Miss Universe 2006, dan Miss Indonesia 2006. Di Senayan City terdapat 2 menara yaitu Panin Tower & SCTV Tower yang menjadi office tower mengudara program berita dan hiburan dari SCTV, O Channel, Screenplay Productions, Nexmedia, Liputan 6 dan Indosiar bersaluran program berita dan hiburan dari lokal bersiaran nasional tayangan pertama di Indonesia yang berseluruh daerah menjuru dalam negeri mencakup nusantara. Kasus sengketa pertama kali terjadi pada tanggal 7 oktober 2009, perihal sengketa atas hak tanah antara pengelola Senayan City dengan ahli waris Alm Toyib bin Kiming. Pengaduan dari ahli waris Toyib Bin Kiming yang mengklaim kepemilikan tanah seluas enam hektar di atas lahan Senayan City.

Hukum Agraria

4

Akibat timbul sengketa tersebut Pemprov DKI memberi batas waktu selama setahun bagi kedua pihak untuk menyelesaikan kasus tersebut. Namun hingga batas waktu yang diberikan jatuh tempo kedua pihak belum bisa menuntaskan sengketa. B.

Posisi Kasus Dalam surat Dinas P2B tertanggal 7 Oktober 2009 yang ditandatangani Kepala Dinas

P2B Hari Sasongko menyebutkan, berkaitan dengan pembangunan Senayan City dan penguasaan tanah di atas sertifikat hak guna bangunan nomor 296 atas nama PT Manggala Gelora Perkasa tersebut, ada pengaduan atau klaim dari ahli waris alm Toyib bin Kiming melalui kuasa hukumnya Toni Arif. Klaim ditujukan kepada Kepala Dinas P2B DKI, perihal sengketa hak atas tanah kepemilikan berupa pembebesan tanah yang belum diselesaikan. Dalam surat tersebut juga disebutkan, izin penyesuaian fungsi hotel menjadi perkantoran atas nama PT Manggala Gelora Perkasa untuk sementara ditangguhkan hingga ada penyelesaian sengketa. Penangguhan dilakukan selama setahun dan habis masanya pada tanggal 5 Januari 2010. Sengketa tanah antara pengelola Senayan City dengan ahli waris Alm Toyib bin Kiming, hingga kini terus berkepanjangan. Bahkan persoalan ini membuat Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno (PPK GBK) turut gerah. Mereka tidak terima jika lahan yang dikelolanya itu tidak memiliki surat-surat tanah. Bahkan PPK GBK menantang di peradilan jika ahli waris Alm Toyib bin Kiming itu memiliki bukti otentik atas lahan yang diperebutkan itu. Direktur Utama PPK GBK, Bambang Prajitno mengatakan, sudah tidak bisa tinggal diam dan membiarkan berbagai pihak yang menuding PPK GBK bersalah dalam kasus sengketa lahan tersebut. “Kami ingin masalah ini segera diselesaikan agar tidak berlarutlarut,” kata Bambang di Jakarta. Ia menjelaskan, dalam rangka pengelolaan dan pengembangan kawasan Gelanggang Olahraga Bung Karno, PPK GBK atau Sekretariat Negara bekerja sama dengan mitra usahanya untuk membangun kawasan tersebut dengan standar internasional. Termasuk pengembangan gedung Senayan City yang awalnya berfungsi sebagai hotel diubah menjadi perkantoran. Pengembangan kawasan tersebut dilakukan dalam sistem build, operate and transfer (BOT) selama 35 tahun. Pada akhir perjanjiannya nanti, lahan dan seluruh bangunannya akan diserahkan kepada negara.

Hukum Agraria

5

“Nah salah satu mitra usaha kami yaitu PT Manggala Gelora Perkasa yang membangun proyek Senayan City di atas Hak Penggunaan Lahan (HPL) No. 1/Gelora milik PPKGBK/Sekretariat negara,” ujarnya. Karena lahan tersebut milik negara maka apabila terdapat permasalahan terhadap status kepemilikan tanah di kawasan Gelanggang Olahraga Bung Karno yang dikembangkan mitra usaha, penyelesaian permasalahannya sepenuhnya merupakan tanggung jawab PPK GBK/Setneg. Mengenai adanya klaim dari ahli waris alm Toyib bin Kiming terhadap tanah tersebut, PPK GBK menyatakan tanah yang digunakan PT Manggala Gelora Perkasa (MGP) untuk proyek Senayan City merupakan tanah milik negara. Apabila ada pihak-pihak lain yang mengaku mempunyai hak kepemilikan atas tanah tersebut, tentu dapat melakukan upaya hukum melalui lembaga peradilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. “Untuk menentukan dokumen siapa yang benar, asli dan otentik, silakan ajukan ke pengadilan. Biar lembaga hukum yang menentukannya,” tantang Bambang. Sebab, ia yakin dokumen-dokumen tersebut yang dimiliki Setneg cukup lengkap. Namun ia mengakui mungkin saja dari pihak yang mengklaim lahan itu juga memiliki bukti-bukti kepemilikan tanah yang cukup kuat. “Mungkin saja itu terjadi, tidak dapat dipungkiri. Tapi untuk menentukan itu mari selesaikan di pengadilan,” tambahnya. Munculnya sengketa tanah itu bermula saat ahli waris Toyib bin Kiming mengirimkan surat ke gubernur DKI Jakarta bahwa lahan yang digunakan untuk pembangunan Senayan City merupakan tanah miliknya. Kemudian gubernur melayangkan surat yang isinya menyarankan agar masalah tersebut diselesaikan secara musyawarah. Selanjutnya PPK GBK melayangkan surat balasan pada April 2009, menyampaikan sesuai dengan UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara dan PP Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara. Karena itulah maka PPK GBK tidak dalam posisi melakukan tindakan musyawarah untuk menyelesaikan permasalahan. “Setahu saya, Juni 2009, gubernur telah mengirimkan surat ke pihak ahli waris dengan mengutip surat kami,” tandasnya. Terkait hal tersebut, Komisi D DPRD DKI menggelar rapat khusus dan tertutup dengan Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (P2B) DKI di ruang rapat kerja Komisi D. Hasilnya dewan mendesak agar kasus sengketa lahan tersebut dapat segera diselesaikan. “Kita mendesak supaya masalah ini bisa diselesaikan. Bentuk penyelesaiannya bisa melalui jalur hukum ataupun musyawarah,” kata Zainuddin, Wakil Ketua Komisi D DPRD DKI. Pengembang dan ahli waris diberikan tenggat waktu hingga Oktober 2010 untuk

Hukum Agraria

6

segera menyelesaikan masalah tersebut. Selama dalam proses penyelesaian, Dinas P2B harus tetap menangguhkan izin perubahan fungsi gedung untuk Senayan City dari hotel ke perkantoran. Terkait tantangan pihak PPK GBK akan menempuh jalur hukum, Zainuddin mempersilahkan kedua belah pihak yang bersengketa untuk menempuh jalur hukum. Sebab hanya institusi peradilan hukum saja yang bisa menentukan sah tidaknya sebuah dokumen kepemilikan tanah. Karena masalahnya tidak serumit yang dibayangkan maka Komisi D memutuskan, untuk sementara tidak akan membentuk Pansus Senayan City, menunggu penyelesaian permasalahan itu pada Oktober 2010. Jika belum ada kesepakatan juga, maka tidak tertutup kemungkinan pansus akan dibentuk. “Masalah tidak serumit ini. Mudah-mudahan bisa selesai sebelum Oktober tahun ini. Kalau tidak bisa kita akan ambil langkah lebih lanjut,” tegasnya.4 Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) DKI akan memanggil Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (P2B). Pemanggilan tersebut terkait kasus Senayan City. "Senin Komisi D akan panggil P2B untuk kita mintai keterangan seputar kasus itu (Senayan City)," ujar Wakil Ketua DPRD Lulung Lunggana di Gedung DPRD DKI Jl Kebon Sirih, Jakarta Pusat, Kamis (7\/1\/2010). Tidak hanya memanggil P2B, para politisi Kebon Sirih juga berencana membentuk panitia khusus untuk bisa mengungkap sengketa tersebut. "Dukungan untuk membentuk pansus terkait kasus ini pun terus mengalir," tambah Politisi PPP tersebut. Senayan City dibangun tahun 2005 dengan tiga perizinan yaitu hotel dan dua kantor yang dibagi dalam tiga menara. Kemudian pada tahun 2008, PT Manggala Gelora Perkasa mengajukan perubahan peruntukan menara hotel menjadi perkantoran. Dalam perubahan izin itu, hanya 20 lantai saja diajukan sebagai kantor, sisanya masih tetap sebagai hotel. Pada tahun yang sama, muncul pengaduan dari ahli waris Toyib Bin Kiming yang mengklaim kepemilikan tanah seluas enam hektar di atas lahan Senayan City. Akibat timbul sengketa tersebut Pemprov DKI memberi batas waktu selama setahun bagi kedua pihak untuk menyelesaikan kasus tersebut. Namun hingga batas waktu yang diberikan jatuh tempo (5\/1\/2010) kedua pihak belum bisa menuntaskan sengketa.5 Sumber artikel berita juga bisa dilihat disini: 4

http://metro-jaksel.blogspot.co.id/2010_01_01_archive.html

5

http://news.detik.com/berita/1273952/tuntaskan-kasus-senayan-city-dprd-dki-akan-panggil-p2b

Hukum Agraria

7

Akibatnya para penyewa gedung yang terletak di Jalan Asia Afrika pun tidak mendapat kepastian soal gedung yang saat ini mereka tempati. C.

Permasalahan Hukum Berdasarkan kasus di atas terhadap sengketa atas hak tanah antara pengelola Senayan

City dengan ahli waris Alm Toyib bin Kiming. Pengaduan dari ahli waris Toyib Bin Kiming yang mengklaim kepemilikan tanah seluas enam hektar di atas lahan Senayan City. Akibat timbul sengketa tersebut Pemprov DKI memberi batas waktu selama setahun bagi kedua pihak untuk menyelesaikan kasus tersebut. Namun hingga batas waktu yang diberikan jatuh tempo kedua pihak belum bisa menuntaskan sengketa. Akibatnya para penyewa gedung yang terletak di Jalan Asia Afrika pun tidak mendapat kepastian soal gedung yang saat ini mereka tempati. Adapun undang-undang yang mengatur kasus Sengketa Tanah di Senayan City tersebut. meliputi : Dasar Hukum 



PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menggantikan PP No. 10 Tahun 1961. UU No. 5 Tahun 1960 Tentang UUPA Pasal 19, Pendaftaran Tanah Ayat (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur dengan PP. Ayat (2) Pendaftaran Tanah, meliputi: 1.

Pengukuran, Perpetaan, dan Pembukaan Tanah.

2.

Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

3.

Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pasal 23 : Hak Milik Ayat (1) Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19. Ayat (2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Pasal 32 : Hak Guna Usaha.

Hukum Agraria

8

Ayat (1) Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuanketentuan yang dimaksud dalam pasal 19. Ayat (2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Pasal 34 : Hak guna usaha hapus karena: 1.

jangka waktu berakhir;

2.

dihentikan sebelum jangka waktnya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi;

3.

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

4.

dicabut untuk kepentingan umum;

5.

ditelantarkan;

6.

tanahnya musnah;

7.

ketentuan dalam pasal 30 ayat 2.

Pasal 38 : Hak Guna Bangunan Ayat (1) Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuanketentuan yang dimaksud dalam pasal 19. Ayat (2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali alam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.6 Sertifikat Sertifikat adalah buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersamasama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan pemerintah. Kekuatan Pembuktian Sertifikat, terdiri dari :

1. Sistem Positif Menurut sistem positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu – satunya tanda bukti hak atas tanah. 6

Bisa dilihat lagi pada peraturan perundang-undangan yang membahas tentang sengketa pertanahan.

Hukum Agraria

9

2. Sistem Negatif Menurut sistem negatif ini adalah bahwa segala apa yang tercantum didalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) dimuka sidang pengadilan. Sertifikat cacat hukum 



Yaitu sertifikat yang terdapat kekeliruan-kekeliruan saat menerbitkannya. Bentuk-bentuk kekeliruan tersebut adalah : 1. Pemalsuan sertifikat Yaitu berupa pemalsuan blangko sertifikat tanah, stempel BPN dan pemalsuan data pertanahannya. 2. Pembuata...