Land Title and Deeds Reviewer PDF

Preview

Summary

  The  constitutional  intent,  under  the  1973  and  1987  Constitutions,  is  to transfer ownership of only a limited area of alienable land of  Classification of Public Land  the  public  domain  to  a  qualified  individual.  ​This  constitutional  intent  is  safeguarded  by  the  provision  p...

Description

Accelerat ing t he world's research.

Land Title and Deeds Reviewer Irish Anne Diasanta

Related papers land t it les and deed Christ ina Tandoc

REGIST RAT ION OF LAND T IT LES AND DEEDS Mjoy Japs Noblejas: Land T it les and Deeds Hist orically Digit ized

Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

 

Classification of Public Land  ---------------------------------------------------------  A. LAND CLASSIFICATION IS A PUBLIC ACT OF THE  GOVERNMENT 

  Does Courts has jurisdiction for the classification of public land? ​:   Courts  are  no  longer free to determine the classification of lands  from  the  facts  of  each  case,  because  the  present  Public  Land  Act  gave  the  Executive  Department,  through  the  President,  the  exclusive  prerogative  to  classify  or  reclassify  public  lands  into  alienable  or  disposable,  mineral  or  forest.  (Secretary  of DENR vs.  Mayor  Jose  S.  hp,  et.al.,  G.R.  Nos.  167707  &  173775,  October  8,  2008)  x  x  x.  the  classification  of  lands  of  the  public domain is  an  exclusive  prerogative  of  the  executive  department  of  the  government  and  in  the  absence  of  such  classification,  the  lands  remain  as  unclassified  until  it  is  released  therefrom  and  rendered  open  to  disposition.  Further,  there  exists  a  prior  cadastral case involving the  same  parties  herein  and  the  same  Lot  No.  2372, which  ruled  that Lot No. 2372 belongs to the Republic. (Valiao  vs.  Republic,  661  SCRA  299,  G.R. No. 170757 November  28, 2011) 

---------------------------------------------------------  B. Rule in an application registration   

What  is  a  proper  proof  for  registration  for  the  classification  of 

land?   Under  Section  6  of  the  Public  Land  Act,  the  prerogative  of  classifying  or  reclassifying  lands  of  the  public domain belongs to  the  President—The  President,  through  a  presidential  proclamation  or  executive  order, can classify or reclassify a land  to  be  included  or  excluded  from  the  public  domain;  The  Department  of  Environment  and  Natural  Resources  (DENR)  Secretary  is  the  only  other  public  official  empowered  by  law  to  approve  a  land  classification  and  declare  such  land  as  alienable  and  disposable.  (Republic  vs.  Heirs  of  Juan  Fabio, 575  SCRA 51, GR. No. 159589 December 23, 2008).     The  annotation  in  the  survey  plan presented by Cortez is not the  kind  of  evidence  required  by  law  as  proof  that  the  subject  property  forms  part  of  the  alienable  and  disposable  land  of the  public  domain.  Cortez  failed  to  present  a  certification  from  the  proper  government  agency  as  to  the  classification  of  the  subject  property.  (Republic  vs.  Cortez, G.R. No. 186639, February  5, 2014)    Thus,  the  present  rule  is  that  an  application  for  original  registration must be accompanied by:   (1) a CENRO or PENRO Certification; and   (2)  a  copy of the original classification approved by the DENR  Secretary  and  certified  as  a  true  copy by the legal custodian  of the official records.     Here,  respondent  Corporation  only  presented  a  CENRO  certification  in  support  of its application. Clearly, this falls short  of  the  requirements  for  original  registration.  (Republic  vs.  Corporation,  respondent.  G.R.  No.  p  Type  here  to  search  Bantigue Point Development 162322, March 14, 2012) 

 

---------------------------------------------------------  Classification of land according to alienability 

Are corporations allowed to own such?   

The  constitutional  intent,  under  the  1973  and  1987  Constitutions,  is  to transfer ownership of only a limited area of alienable land of  the  public  domain  to  a  qualified  individual.  ​This  constitutional  intent  is  safeguarded  by  the  provision  prohibiting  corporations  from  acquiring  alienable  lands  of  the  public  domain​,  since  the  vehicle  to  circumvent  the  constitutional  intent  is  removed.  The  available  alienable  public  lands  are gradually decreasing in the  face  of  an  ever-growing  population.  ​The  most  effective  way  to  insure  faithful  adherence to this constitutional intent is to grant or  sell  alienable  lands  of  the public domain only to individuals. ​This,  it  would  seem,  is  the  practical  benefit  arising  from  the  constitutional  ban.  (Chavez  vs.  Public  Estates  Authority,  384  SCRA 152, G.R. No. 133250Ju1y 9, 2002)       Can tax receipt enough to convert classification of land?   The  rule  that  unless  a  land  is reclassified and declared alienable  and  disposable.  ​Tax  receipts  and  tax  declarations  are  not  incontrovertible  evidence  of  ownership. They are mere indicia of  claim  of  ownership.  (Republic  vs.  Bacas  et  a],  GR.  No.  182913.  November  20,  2013)  Tax  declaration  is  not  a conclusive proof of  ownership  but  same  is  admissible  to  show  the  nature  of  the  possession  of  the  claimant  of  the  property  for  which  taxes have  been  paid.  (Heirs  of  Anastacio  Fabela  vs.  CA,  362  SCRA  531  120011) (REGALIANDOCTRINE, ibid) 

 

---------------------------------------------------------  Unclassified lands are considered forest lands. 

Is such a classification presumed?   Classified  as  forest  land  is  released in an official proclamation to  that  effect  so  that it may form part of the disposable agricultural  lands  of  the  public  domain.  ​Declassification  of  forest  land  is  an  express  and  positive act of Government. It cannot be presumed.  Neither  should  it  be  ignored  nor  deemed  waived.  It  calls  for  proof.  (Pagkatipunan  vs.  Court  of  Appeals,  GR  No.  129682,  March 21, 2002)     If Boracay is an unclassified land, what category does it fall in?  Except  for  lands  already  covered  by  existing  titles,  Boracay was  an  unclassified  land  of  the  public  domain  prior  to  Proclamation  No.  1064.  Such  unclassified  lands  are  considered  public  forest  under  PD  No.  705  (Secretary of DENR vs. MayorJose S. rap, et.al.,  (ibid).    

---------------------------------------------------------  The physical description of the land is irrelevant.    NOTE  

The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  or  status  and  does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the land actually looks  like. Unless and until the land classified as "forest" is released in an  official  proclamation  to  that  effect  so  that  it  may  form  part  Of  the  disposable  agricultural  lands  of  the  public  domain, the rules  on confirmation of imperfect title do not apply.  

---------------------------------------------------------  Stripping of forest cover is not tantamount   to re-classification.    NOTE  

The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  or  status  and  does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the land actually looks  like. Unless and until the land classified as "forest" is released in an  official  proclamation  to  that  effect  so  that  it  may  form  part  Of  the  disposable  agricultural  lands  of  the  public  domain, the rules  on confirmation of imperfect title do not apply.  

--------------------------------------------------------- 

• __

Tax Receipts are not incontrovertible evidence   of ownership    BLANK   blank   ---------------------------------------------------------  Annotation in the survey plan is not sufficient    evidence.    BLANK   blank   ---------------------------------------------------------  DENR-CENRO certification is not sufficient to   prove that the land is classified as alienable and  disposable.    BLANK   blank   ---------------------------------------------------------  Classification is a prerogative of the executive  department 

  Does  forest  land  have  have  to  be  on  mountains  or  in out of the  way  places?  Or  will  it lose classification just because it has been  stripped off of forest cover?   The  following  ruling  may  be  applied  to  this  case  by  analogy: "A  forested  area  classified  as  forest land of the public domain does  not  lose  such  classification  simply  because  loggers  or  settlers  may  have  stripped  it  of  its  forest  cover. Parcels of land classified  as  forest  land  may  actually  be  covered  with grass of planted to  crops  by  kaingin  cultivators or other farmers. 'Forest lands' do not  have  to  be  on  mountains  or  in  out  of  the  way  places.  Swampy  areas  covered  by  mangrove  trees,  nipa  palms  and  other  trees  growing  in  brackish  or  sea  water  may also be classified as forest  land.  The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  Of  status  and  does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the  land  actually  looks  like.  (Edna  Collado  v  Court  of  Appeals,G.R. No. 107764, 04  October 2002)    "Forest"  as  defined  in  the  dictionary  is  descriptive  of  what  appears  on the land while 'forest on timber land" is a legal status,  a  classification  for  legal purposes. The "forest land" started out as  'forest"  Of  vast  tracts  of wooded land with dense growths of tree  and  underbrush.  However,  said  the  Highest  Tribunal  in  this  annotated  case,  the  cutting  down  of  trees  and  the  disappearance  of  virgin  forest  do  not automatically convert the  land  of  the  public  domain from forest or timber or timber land to  alienable  agricultural  land.  (REGALIANDOCTRINE,  379  SCRA 632,  March 21, 2002)    What is a foreshore land?   Foreshore  land  refers  to  a strip of land that lies between the high  and  low  water  marks  and is alternatively wet and dry according  to  the  flow  of  tide.  It  is  part  and  parcel  of  the  alienable  land of  the  public  domain  and  may  be  disposed  of  only  by  lease  and  not  otherwise.  Classification  of  public  lands  is  a  function  of  the  executive  branch  of  the government, specifically the Director of  Lands  (now  the  Director  of  the  Lands  Management  Bureau).  (Roble  vs.  Arbasa,  362  SCRA  72  [20011)  (REGALIAN  DOCTRINE,  ibid)    However,  Section  8  provides  that  lands  which  are  already  private  lands,  as  well  as  lands  on  which  a  private claim may be  made  under  any  law,  are  not  covered  by  the  classification  requirement  in Section 8 for purposes of disposition. This exclusion 

in  Section  8  recognizes  that  during  the  Spanish  regime,  Crown  lands  were  per se alienable unless falling under timber or mineral  zones,  or  otherwise  reserved  for  some  public  purpose  in  accordance  with  law.  Petitioner  has  not  alleged  that  the  disputed  portion  had  not  become  private  property  prior  to  the  enactment  of  Act  No.  2874.  Neither  has  petitioner  alleged  that  the  disputed  portion  was  not  land  on  which  a  private right may  be  claimed  under  any existing law at that time. (Republic vs. CA  and Heirs of Carag and Turingan, GR No. 155450; August 6, 2008) 

---------------------------------------------------------   Sketch or survey plan does convert to alienable  land 

  Is  a  sketch  plan  enough  to  convert  such  land  into  alienable  land? how about private property?  The  existence  of  a sketch plan of real property even if approved  by  the  Bureau  of  Lands  is  no  proof  in  itself  of  ownership  of  the  land  covered  by  the  plan.  (Gimeno  v.  Court  of  Appeals,  80  SCRA  623).  The  fact  that  a  claimant  or  a  possessor has a sketch  plan  or  a  survey  map  prepared  for a parcel of land which forms  part  of  the  country's  forest  reserves  ​does  not  convert  such  land  into  alienable  land,  much  less  private  property. ​Assuming that a  public  officer  erronec)usly  approves  the  sketch  plan,  such  approval  is  null  and  void  'I  here  must  first  be  a  formal  Government  declaration  that  the  forest  land  has  been  re-classified  into  alienable  and  disposable  agricultural  land  which  may  then  be  acquired  by  private persons in accordance  with  the  various  modes  of  acqumng  public  agricultural  lands.  (Republic  v.  Vicente  Roxas and the Register of Deeds of Oriental  Mindoro, GR. No. 157988, December 11, 2013) 

 

---------------------------------------------------------  CENRO certificate is not sufficient proof that   the land is alienable and disposable 

Is DENR-CENRO certification   sufficient to prove that the land is  classified and alienable and disposal  NO,  DENR-CENRO  certification  is  not  sufficient  to  prove  that  the  land is classified and alienable and disposal    To  Support  her  contention  Lualhati  submitted  certifications  from  the  DENR-CENRO  stating  that  no public land application or land  patent  covering  the  subject  lots  is  pending  nor  are  the  lots  embraced  by  any  administrative  title.  The  certifications  are  not  sufficient.  ​The applicant for land registration must present a copy  of  the  original  classification  approved  by  the  DENR  Secretary  (Republic  v,  Emeteria  G.  Lualhati,  GR  No.  183511,  March  25,  2015)  Respondents  presented  a  Certification  dated  November  25,  1994,  issued  by  the  Community  Environment  and  Natural  Resources  Officer,  Department  of  Environment  and  Natural  Resources Office, 

   

CENRO and Certification signed by the DENR   Secretary as held in the landmark case of T.A.N.  properties. 

  CENRO and Certification signed by the  DENR Secretary as held in the landmark  case of T.A.N. Properties  It  is  not  enough  for  the  PENRO  or  CENRO  to  certify  that  a  land is  alienable  and  disposable.  ​The  applicant  for  land  registration  must  prove  that  the  DEVR  Secretary  had  approved  the  land  classification  and  released  the  land  of  the  public  domain  as  alienable  and  disposable,  and  that  the  land  subject  of  the  application  for  registration  falls  within  the  approved  area  per  verification  through  survey  by  the  PENRO  or CENRO. In addition,  1 

• __

the  applicant  for  land  registration  must  present  a  copy  of  the  original  classification  approved  by  the  DENR  Secretary  and  certified  as  a  true  copy  by  the  legal  custodian  of  the  official  records.  These facts must be established to prove that the land is  alienable and disposable. (Republic vs October 04, 2012) 

---------------------------------------------------------  Private lands are not covered by classification    requirement    BASIS  

However,  Section  8  provides  that  lands  which  are  already  private  lands,  as  well  as  lands  on  which  a  private claim may be  made  under  any  law,  are  not  covered  by  the  classification  requirement  in Section 8 for purposes of disposition. ​This exclusion  in  Section  8  recognizes  that  during  the  Spanish  regime,  Crown  lands  were  per se alienable unless falling under timber or mineral  zones,  or  otherwise  reserved  for  some  public  purpose  in  accordance  with  law.  Petitioner  has  not  alleged  that  the  disputed  portion  had  not  become  private  property  prior  to  the  enactment  of  Act  No.  2874.  Neither  has  petitioner  alleged  that  the  disputed  portion  was  not  land  on  which  a  private right may  be  claimed  under  any existing law at that time. (Republic vs. CA  and Heirs of Carag and Turingan, GR No. 155450; August 6, 2008)  

 

---------------------------------------------------------  The disposition of alienable AND disposable public  lands 

BASIS   The  disposition  of  alienable  and  disposable  public  lands  is  provided  in  Section  11  of  the  Public  Land  Act  (CA  No.  141),  to  wit:   (a) homestead settlement   (b) sale   (c) lease   (d) by confirmation of imperfect or incomplete titles   (e) judicial legalization or   (f)  administrative  legalization  (free  patent).  In  relation  to  this,  Section  48(b)  of  the  Public  Land  Act  provides:  (Malabanan  vs.  Republic, G.R. No. 179987. September 3, 2013)                                                         

                                                                                     

2 

 

LAWS GOVERNING REGISTRATION OF  PROPERTY  ---------------------------------------------------------  HISTORICAL LAWS:    

What is role of Law of the Indies of 1893 in LTD  The  Spaniards  first  introduced  the  doctrine  in  the  Philippines  through  the  laws  of  the  indies  and  cedulas,  laid  the  foundation  that  "all  lands  that  are  acquired  from the government, either by  pure  or  by  grant,  belong  to  the  public  domain.  Under  the  Spanish conquest of the Philippines, ownership of lands, territories  and possessions in the PH passed to the Spanish Crown     What is the role Ley Hipotecaria or the Mortgage Law of 1893 in  LTD  The  Laws  of  the  Indies  were  followed  by  the  Ley  Hipotecaria  or  the  Mortgage  Law  of  1893. The Spanish Mortgage Law provided  for  the  systematic  registration  of  titles  and  deeds  as  well  as  possessory claims. 

 

What is the role of Treat of Paris role in LTD  Four  years  later,  Spain  ceded  to  the  government  of  the  United  States  all  rights,  interests  and  claims  over  the national territory of  the  Philippine Islands through the Treaty of Paris of December 10,  1898.  In  1903,  the  United  States  colonial  government,  through  the  Philippine  Commission,  passed  Act  No.  926,  the  first  Public  Land Act 

---------------------------------------------------------  NOTES:​ LAWS GOVERNING REGISTRATION OF  PROPERTY 

  The  primary  sources  of  legislation  governing  the  registration  of  private lands and lands of the public domain are:  (a)  CA  No.  141,  or  the Public Land Act, approved on November  7, 1936, but which became effective on December 1, 1936.   (b)  PD  No.  1529,  or  the  Property  Registration  Decree,  issued  on  June 11, 1978.   (c)  Act  No.  2259,  or  the  Cadastral Act, enacted on February 11,  1913.   (d)  RA  No.  8371, or the Indigenous Peoples Rights Act, approved  on October 29, 1997. 

---------------------------------------------------------  NOTES: P​ D No. 1529, or the Property Registration Decree 

    What does: The ​Property Registration Decree ​govern?   is a codification of all laws relative to   registration of property,     What happens to other laws before PD 1529?   It  “supersedes  all  other  laws  relative  to  registration  of  property.”  [Director  of  Lands  v. Santiago, GR No. L-41278, April 15, 1988, 160  SCRA 186.]  It  has  substantially  incorporated  the  provisions  of  Act  No.  496,  or  the  Land  Registration  Act.  Section  14,  paragraphs  (1)  to  (4),  ​enumerates  the  persons  who  may apply for registration and the conditions therefor. 

   

The original Land Registration Act (Act No. 496) was approved  on  November  6,  1902,  but  became  effective  on  January  1,  1903.  It  established  the  Torrens  system  of registration in the  country.29  It  created  a  court  called  the  “Court  of  Land  Registration”  which  had  exclusive jurisdiction over all  applications  for  registration,  with  power  to hear and  determine  all  questions  arising  upon  such  applications. 

                                                                                         

• __

 

PUBLIC LAND ACT  ---------------------------------------------------------  NOTES: ​ ​CA No. 141, or the Public Land Act 

(for public lands only, does not apply to private lands)    Act...