Studi Kelayakan Teknis dan Finansial Pembangunan Hotel PDF

Preview

Summary

TUGAS & UJIAN EKONOMI TEKNIK STUDI KELAYAKAN TEKNIS DAN FINANSIAL PEMBANGUNAN HOTEL ALILA – SCBD JAKARTA LATIVA DELIMAR NPM 17540002 DOSEN Dr.Ir.Herry Trizaputra, SE, MT Dr. Andri Irfan Rifai. ST. MT INSTITUT SAINS DAN TEKNOLOGI NASIONAL FAKULTAS TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN PROGAM STUDI TEKNI...

Description

Accelerat ing t he world's research.

Studi Kelayakan Teknis dan Finansial Pembangunan Hotel lativa delimar Lativa Delimar

Cite this paper

Downloaded from Academia.edu 

Get the citation in MLA, APA, or Chicago styles

Related papers

Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

St udi kelayakan t eknis dan finansial pro Benny Permana

KELAYAKAN PASAR bayang janma Analisis Invest asi Proyek Rumah Sakit Int ernasional MH.T hamrin Bogor a13dong budi

TUGAS & UJIAN EKONOMI TEKNIK

STUDI KELAYAKAN TEKNIS DAN FINANSIAL PEMBANGUNAN HOTEL ALILA – SCBD JAKARTA

LATIVA DELIMAR NPM 17540002

DOSEN Dr.Ir.Herry Trizaputra, SE, MT Dr. Andri Irfan Rifai. ST. MT

INSTITUT SAINS DAN TEKNOLOGI NASIONAL FAKULTAS TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN PROGAM STUDI TEKNIK MAGISTER TEKNIK SIPIL

JAKARTA

ABSTRAK

Investasi merupakan hal resiko yang di ambil karna membutuhkan modal yang besar pada saat awal penanaman modal. Pembangunan Hotel Alila bintang 5 yang berada di kawasan SCBD perlu dilakukan studi kelayakan teknis dan finansial untuk dapat mengetahui kelayakan atau tidak nya sebuah investasi guna menghindari penanamana modal investor yang tidak menguntungkan / menghindari kerugian. Dari Hasil analisis kelayakan teknis Hotel Alila tidak memenuhi syarat untuk kebutuhan ruang parkir (satuan ruang parkir), ruang parkir yang tersedia harus tersedia 192 unit sedangkan yang tersedia 150. Hasil analisis parameter kelayakan investasi secara teknikal analisis finansial analisis mendapatkan nilai Net Present Value < 0, maka investasi tersebut TIDAK layak secara finansial. Terlihat juga pada Benefit Cost Ratio sebesar 0.84 < 1 , Karena nilai R/C < 1 maka proyek TIDAK layak dikerjakan karena nilai pendapatan lebih Kecil dari nilai biaya yang dikeluarkan. Internal Rate of Return sebesar 10.343% , Karena IRR < i (10.343 % < 12 %), maka proyek investasi tersebut TIDAK layak, dan Payback Period tidak dapat terpenuhi karna setiap tahunnya pengeluaran lebih besar dari pendapatan.untuk menghindari kerugian harus menaikkan tingkat hunian hotel. Berdasarkan analisa break even point terhadap okupansi kamar, nilai tingkat hunian minimum kamar hotel sebesar 58% untuk unit Standar room dan 84% untuk unit Crner Suite Room Kata kunci: Teknikal Analisis, Finansial Analisis, Kelayakan, Alila Hotel

iii   

KATA PENGANTAR

Puji syukur Saya ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan karunian-Nya sehingga Saya bisa menyelesaikan Tugas Besar Mata kuliah Ekonomi Teknik Semester 2 yang berjudul

“Studi Kelayakan

Pembangunan Hotel Alila SCBD Jakarta”. Dan juga Saya bersyukur atas orang-orang disekitar Saya yang memberikan cinta, kasih sayang, perhatian dan dukungan dan juga doa sehingga Saya dapat menyelesaikan Tugas Akhir Semester ini Tak lupa juga Saya ucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada: 1. Dr.Ir.Herry Trizaputra, SE, MT, dan DR. Andri Irfan Rifai, Dosen Mata kuliah Ekonomi Teknik Semester 1 S2 Teknik Sipil di Institut sains Dan Teknologi Nasional 2. Bapak dan Ibu Dosen di Jurusan Teknik sipil Institut sains dan teknologi Nasional Jakarta yang telah mengajar dan membantu Saya dalam meningkatkan ilmu pengetahuan. Semua rekan-rekan kerja dan teman-teman , khususnya teman-teman seangkatan yang selalu memberikan dukungan dan semangat

Penyusun menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Besar matakuliah Ekonomi Teknik

Semester

ini masih sangat jauh dari kesempurnaan. Oleh karna itu

penyusun mengharapkan masukan, kritik dan saran yang membangun guna untuk kesempurnaan Tugas ini. Penyusun berharap semoga Tugas Semester ini dapat memberi mamfaat bagi berbagai pihak dan dapat memberi sumbangan kebaikan pada perkembangan ilmu pengetahuan

Jakarta, 10 Agustus 2018

(Lativa Delimar)

iv   

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL HALAMAN PENGESAHAN…………………………………………..

i

LEMBAR PERNYATAAN KEASLIAN………………………... …….

ii

ABSTRAK……….……………………………………………................

iii

KATA PENGANTAR…………………………………………………… iv DAFTAR ISI…………………………………………………………….. …………………………………................

DAFTAR GAMBAR

v vii

BAB I. PENDAHULUAN………………………………………………

1

1.1

Latar Belakang…………………………………………………...

1

1.2

Rumusan Masalah………………………………………………..

1

1.3

Tujuan Masalah…………………………………………………..

2

1.4

Batasan Masalah…………………………………………………

2

1.5

Mamfaat Penelitian………………………………………………

2

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA…….………………………………… 3 …….…………………….

3

………………………………………………

3

…….…………………….

4

2.4

Biaya modal ………………………………………………

4

2.5

Biaya tahunan ………………………………………………

4

2.6

Pendapatan

…………………….…………………….

6

2.7

Nilai Sewa Minimum

2.8

Pengembalian modal sendiri (return on equity)

2.1

Studi kelayakan finansial

2.2

Investasi

2.3

Rencana anggaran Biaya

………………………………… …….

6 6 v

………………………………………………

2.9

Nilai Sisa

7

2.10

Net present value………………………………………………

2.11

Benefit Cost Ratio

2.12

Internal Rate of Return

2.13

PaYback Period

……………………………………………

9

2.14

Analisa Sensitivitas

…………………………………………

9

7

………………………………………

8

…….…………………….

8

BAB III. LANDASAN TEORI…………………………………………

10

3.1

Lokasi hotel

……………………………………………….

10

3.2

Fasilitas hotel …………………………………. …………..

11

3.3

Rencana Anggaran Biaya Pembangunan Hotel Alila ……..

11

3.4

Pendapatan Hotel Alila SCBD

………………………

12

3.5

Pengeluaran Alila Hotel . SCBD

………………………

12

BAB.IV. METODOLOGO PENELITIAN ………………………..

13

………………………………………….

13

4.1

Pengumpulan data

4.2

Analisis data …………………………………. …………..

BAB V. HASIL DAN PEMBAHASAN……………………………….

13 14

5.1

Analisa teknis………………………………………………..

14

5.2

Rencana anggaran biaya……………………………………..

14

5.3

Analisa finansial…………………………………………………

15

5.4

Analisa kelayakan investasi …………………………………

20

5.4.1 Net Persent Value (NPV) ………………………………………

20

5.4.2 Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran ( Benefit Cost Ratio ) ………………………………………. 5.4.3 Analisis tingkat kembali internal (internal rate return) ………

21 21

vi

5.4.4 Analisis Titik Impas (Break Even Point)

………………..

5.4.5 Analisis Titik Impas (Break Even Point) Okupansi

..

23 24

BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN ………………………………. 26 6.1

Kesimpulan

……………………………………………….

26

6.2

Saran ……….…………………………………. …………..

27

DAFTAR PUSTAKA……………………………………………………

28

DAFTAR GAMBAR ……………………………………….

Gambar 3.1

Lokasi hotel

Gambar 3.2

Luas area pembangunan hotel alila

Gambar 3.3

View Hotel Alila

……. …………..

………………………..

Tabel 5.1: Rekapitulasi Pendapatan dan pengeluaran Hotel per tahun

10 11 12 19

Lampiran

vii

BAB 1 PENDAHULUAN

Kota Jakarta sebagai ibu kota negara bangsa Indonesia, jakarta menjadi pusat ekonomi dan bisnis dan memberi kontribusi yang besar Pergerakan perekonomian nasional , dan perekonomian terbesar di Indonesia di kendalikan dari ibukota Jakarta. Perekonomian Jakarta yang besar banyak didominasi sektor pelayanan jasa. Perkembangan perekonomian dan bisnis yang terus maju menyebabkan semakin meningkatnya aktifitas komersil ,

sehingga juga

mendorong kebutuhan ruang jasa perhotelan. Dimana kebutuhan hotel selain sebagai akomodasi pariwisata jg berkembang sebagai akomodasi bisnis, dimana banyak pembisnis memilih hotel tempat yang aman dan nyaman utk pertemuan bisnis yang di kelola. Tingginya tingkat kebutuhan hunian hotel membuat para investor untuk menanamkan modal di sector Property Perhotelan. Investasi merupakan hal resiko yang di ambil karna membutuhkan modal yang besar pada saat awal penanaman modal, maka perlu melakukan study kelayakan untuk mengetahui layak atau tidaknya investasi tersebut untuk menghindari penanaman modal investor yang tidak memberi keuntungan 1.1.Latar Belakang Pembangunan Hotel Alila bintang 5 yang berada di kawasan SCBD berada pada lokasi strategis dan berada pada pusat kegiatan komersil. Pembangunan hotel ini memerlukan biaya yang besar maka perlu melakukan analisa pembiayaan dan pendanaan nya.

1

1.2.Rumusan Masalah Investasi merupakan hal resiko yang di ambil karna membutuhkan modal yang besar pada saat awal penanaman modal, maka perlu melakukan study kelayakan untuk mengetahui layak atau tidaknya investasi pembangunan Hotel Alila di kawasan SCBD, Jakarta 1.3.Tujuan Masalah Tujuan dari penelitian ini adalah untuk dapat mengetahui kelayakan atau tidak nya sebuah investasi dalam pembangunan Hotel Alila guna menghindari penanamana modal investor yang tidak menguntungkan / menghindari kerugian 1.4.Batasan Masalah Analisa kelayakan finansial yang digunakan untuk studi kelayakan Hotel Alila dengan menggunakan metode dengan memperhitungkan nilai waktu, yaitu Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return, dan Payback Period / break Ivent Point 1.5.Mamfaat penelitian Memberkan gambaran pembangunan Hotel Alila Layak atau tidak dan kapan waktu yang dibutuhkan atau tahun keberapa tercapainya pengembalian modal proyek yang disebut Break Even point sebuah proyek dan memperkirakan berapa persen keuntungan investasi pembanguan

2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Studi Kelayakan Finansial Studi kelayakan merupakan pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi. Menurut sutojo (2003), pada tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi mencangkup aspek-aspek sebagai berikut: 1. Pasar dan pemasaran 2. Teknis dan teknologis 3. Manajemen operasi proyek 4. Ekonomi dan keuangan Tujuan studi kelayakan ini yaitu untuk mengetahui tingkat keuntungan yang diperoleh dari investasi/penanaman modal dan menghindari terjadinya kerugian dari proyek. 2.2 Investasi Investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan (Giatman, 2005: 68). Secara umum terdapat 2 jenis investasi, yaitu investasi riil dan investasi finansial. Investasi riil merupakan investasi yang berwujud maksudnya investasi dalam bentuk benda-benda seperti tanah, rumah dan lain-lain sedangkan untuk investasi finansial merupakan investasi tidak berwujud tetapi memiliki nilai, seperti obligasi, saham, deposito dan sebagainya 3

2.3 Rencana Anggaran Biaya Menurut Bachtiar Ibrahim (2008), Rencana anggaran biaya adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biayabiaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tersebut. Biaya (anggaran) adalah jumlah dari masing-masing hasil perkalian volume dengan harga satuan pekerjaan yang bersangkutan (Ibrahim, 2008). Harga satuan pekerjaan adalah harga yang harus dibayarkan untuk menyelesaikan suatu jenis pekerjaan/konstruksi. Secara umum persamaan RAB berdasarkan rumus (1) sebagai berikut: RAB =Σ(Volume × Harga satuan) …… (1) 2.4 Biaya Modal Biaya modal (capital cost), yaitu jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dalam suatu proyek terbagi menjadi dua, yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung terdiri dari biaya pengadaan lahan dan biaya konstruksi bangunan atau biaya fisik bangunan. Sedangkan biaya tidak langsung terdiri dari biaya teknik, biaya perizinan, dan biaya tidak terduga. 2.5 Biaya Tahunan Waktu suatu proyek selesai dibangun merupakan waktu awal dari umur proyek sesuai dengan rekayasa teknik yang telah dibuat pada waktu desain. Pada saat ini pemanfaatan proyek mulai dilaksanakan. Selama pemanfaatan, proyek ini masih diperlukan biaya selama umur proyek selesai. Biaya ini masih harus dipikul oleh pihak investor. Ada beberapa komponen dari biaya tahunan (annual cost) meliputi biaya operasional dan pemeliharaan, pengembalian pinjaman, Depresiasi, Pajak perseroan. 4

1. Biaya Operasional dan Pemeliharaan Menurut Hartono Poerbo (1998) biaya operasional dan pemeliharaan untuk hotel diklasifikasikan berdasarkan bintang. Padapembangunan Hotel Alila . jakarta yang merupakan hotel bintang 5 maka nilai operasional dan pemeliharaan sebesar 50% dari pendapatan total per tahun. 2. Biaya Pengembalian Pinjaman Biaya pengembalian investasi dilakukan selama 15 tahun dengan bunga 12% dan menggunakan metode flat. 3. Biaya Depresiasi Biaya depresiasi yang digunakan pada proyek pembangunan Hotel Alila .SCBD Jakarta yaitu menggunakan metode garis lurus (Straight of Line Depreciation) (Kodoatie, 1995). Adapun persamaan depresasi dapat dilihar pada rumus (2) di bawah ini: SLD =

𝐼

𝑁

(I-S) ….. (2)

dengan:

SLD = Jumlah depresiasi per tahun I = Investasi (nilai aset awal) S = Nilai sisa aset akhir selama umur produktif N = Lamanya aset akan di depresiasi

4. Biaya Pajak Perseroan Menurut Hartono Poerbo (1998), Pajak Perseroan merupakan 35% dari laba kena pajak yaitu, biaya opersional dan pemeliharaan, bunga modal pinjaman dan, depresiasi.

5

2.6 Pendapatan Pendapatan adalah Pemasukan yang didapat dari hasil penggunaan suatu jasa/pelayanan. Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah sekitar 150% dari sewa kamar ialah pendapatan dari makanan, minuman dan lain-lain (Poerbo, 1998). Rumus pendapatan hotel dapat dilihat pada persamaan (3) di bawah ini: Pendapatan = 2.5 × a × b × 365 × c ……. (3) dengan: 2.5 = koefisien pendapatan a = tingkat hunian (%) b = jumlah kamar c = Tarif kamar (Rp) , 365 : jumlah hari 1 tahun

2.7 Nilai Sewa Minimum Menurut Hartono Poerbo (1998), Nilai sewa minimum didapat dari persamaan pendapatan sama dengan pengeluaran. Bila sewa minimum lebih rendah dari harga pasaran nilai sewa pada sesuatu waktu, maka berarti proyek fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor. 2.8 Pengembalian modal sendiri (return on equity) Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau sama dengan jangka waktu pelunasan kredit. Pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus 6

sebagai berikut : 1

Pengembalian modal sendiri = x F ……… 4 𝑛

dengan : n = masa pengembalian kredit (tahun) F = besar modal yang akan datang (Rp) Biaya bunga (Return On Equity) Sebelum menghitung bunga, terlebih dahulu dihitung perkembangan masa kredit di akhir masa konstruki, dengan rumus : F = 𝑃(1 + 𝑖)𝑛

dengan : F = besar modal diakhir masa konstruksi (Rp) P = besar modal di awal masa konstruksi (Rp) i= besar bunga setahun (%) n = masa konstruksi (tahun) Besarnya biaya bunga dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut : 𝑖(1+𝑖)𝑛

Biaya Bunga =1+𝑖 𝑛

−1

1

xF - xF 𝑛

dengan : F = besarnya modal di akhir masa konstruksi (Rp) i = besarnya bunga setahun (%) n = masa konstruksi (tahun) 2.9 Nilai Sisa Nilai sisa investasi diambil berdasarkan Hartono Poerbo, 1998 yang menyatakan bahwa nilai sisa sebesar 10% dari harga bangunan dan harga perlengkapan. 2.10 Net Present Value

7

Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Adapun perumusan untuk mendapatkan nilai sekarang bersih (NPV) dapat dilihat pada rumus (4) di bawah ini: (Soeharto, 1999) : (C)t

NPV = ∑𝑛𝑡=0

(1+𝑖)𝑡

-

∑𝑛𝑡=0

(C0)t

(1+𝑖)𝑡

…….. (4)

Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam metode NPV, yaitu jika : NPV > 0, usulan investasi diterima (menguntungkan) NPV < 0, usulan invesiasi ditolak (tidak menguntungkan) NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak. 2.11 Benefit Cost Ratio Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya. Adapun perumusan yang digunakan dapat dilihat pada rumus (5) sebagai berikut (Soeharto, 1999): BCR =

Benefit Cost

=

(PV)B (PV)C

…….. (5)

2.12 Internal Rate of Return Arus pengembalian internal (internal rate of return) adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan NPV aliran kas keluar (Soeharto,1999)

8

Adapun perumusannya dapat dilihat pada rumus (6) di bawah ini: ∑𝑛𝑡=0

(C)t

(1+𝑖)𝑡

- -

2.13 PaYback Period

∑𝑛𝑡=0

(C0)t

(1+𝑖)𝑡

………(6)

Analisis payback period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang pokok (break even point). Adapun rumus payback period dapat dilihat pada rumus (7) di bawah ini: (𝑃𝐵𝑃)= ∑𝑘𝑡=0 𝐶𝐹𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡

……… (7)

2.14 Analisa Sensitivitas

Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui dampak-dampak parameter investasi yang bisa berubah oleh faktor situasi dan kondisi selama umur investasi. Parameter-parameter investasi analisa sensitivitas, yaitu : a. benefit (keuntungan) b. investation (investasi) c. cost (biaya) d. interest (bunga)

Analisa sensitivitas ini terjadi pada kondisi titik pulang pokok atau break even point dimana NPV sama dengan nol.

9

BAB III LANDASAN TEORI

3.1. Lokasi Hotel Hotel Alila terletak di kawasan SCBD berada pada lokasi yang sangat strategis dan merupakan kawasan pusat komersil. Lokasi strategis lain yang dekat dengan hotel Alila adalah Hotel Hilton, dan Hotel Atlet Century,Kompleks olahraga senayan yang sering di gunakan untuk kegiatan –kegiatan pertandinganpertandingan olahraga secara Nasional dan Internasional. Parkir Timur senayan sering di gunakan untuk peristiwa- peristiwa khususyang memerlukan tempat luas seperti kegiatan upacara militer. Sebagian besar kawasan sekitar adalah usaha perhotelan dan perbankan, sepertiBank mandiri, Graha Niaga, Plaza Bapindo, dan perhotelan swasta maupun pemerintah.

Gamba...