Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) PDF

Preview

Summary

STUDI PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG (Studi Kasus Gedung Kampus) Wulfram I. Ervianto Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik ,Universitas Atma Jaya Yogyakarta Jl. Babarsari No. 44 Yogyakarta 55281 Telp. (0274) 487711 Fax 0274) 487748 [email protected] Abstrak Berbagai jenis bangunan gedung banyak...

Description

Accelerat ing t he world's research.

Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus) Wulfram I. Ervianto Jurnal Teknik Sipil Universitas Atma Jaya Yogyakarta, Vol.7, No.3, (Juni, 2007)

Cite this paper

Downloaded from Academia.edu 

Get the citation in MLA, APA, or Chicago styles

Related papers At ma Jaya Yogyakart a deri yanuar

PERAT URAN MENT ERI PEKERJAAN UMUM Ella Nurlailawat i St andar Dokumen Pengadaan Secara Elekt ronik asep qurt ubi

Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

STUDI PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG (Studi Kasus Gedung Kampus) Wulfram I. Ervianto Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik ,Universitas Atma Jaya Yogyakarta Jl. Babarsari No. 44 Yogyakarta 55281 Telp. (0274) 487711 Fax 0274) 487748 [email protected]

Abstrak Berbagai jenis bangunan gedung banyak muncul di kota-kota besar dengan beragam model berikut kelengkapan fasilitasnya. Tak kalah juga beragam material juga menempel erat menghiasai seluruh sisi bangunan sehingga nampak indah. Keindahan memang sangat berarti bagi para perancang bangunan, namun satu hal yang tidak boleh dilupakan yaitu bagaimana merawat bangunan tersebut. Berdasarkan meningkatnya keragaman bentuk dan jenis material tersebut kiranya penting dipikirkan bagaimanakah cara merawatnya sehingga setelah habis umur ekonomis bangunan tersebut pemenuhan spesifikasi masih dapat dicapai. Dalam penelitian ini data diambil dari salah satu bangunan gedung yang difungsikan untuk kegiatan perkuliahan. Data yang dibutuhkan adalah informasi biaya pemeliharaan setiap tahun dan program pemeliharaan yang telah berjalan saat ini. Pengolahan data digunakan metoda analisis deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa biaya yang dibutuhkan setiap tahunnya cukup besar yaitu 2,70 % dari pengeluaran rutin, dengan prosentasi terbesarnya untuk kegiatan cleaning service yaitu sebesar 71,23 % dari total biaya pemeliharaan. Sedangkan program pemeliharaan sampai dengan penelitian ini berakhir belum dipunyai oleh institusi. Kata kunci : Pemeliharaan; Bangunan Gedung; Fasilitas.

Abstract Many building with various model were built by contractor in several cities. The aesthetics of building depend on material types and size. Many aspect influence in process design by architect, how to maintain a building is one of the important aspect. The objectives of this research is to define maintenance management program of building construction based on types and size of material in various model of building. Type of data in this research is cost of building maintenance management per year, Tools to analyse data are descriptive analysis and frequency distribution. Result of this research indicate that building maintenance cost is 2,7 % from routine expenses every year. Consume of cleaning service cost activity is 71,23% from total cost of building maintenance. Commonly, institution do not have building maintenance management program, the maintenance unit repair if building facilities do not work properly. Key Words : Maintenance; Building; Facilities.

1. PENDAHULUAN Kebutuhan akan bangunan gedung untuk berbagai aktifitas semakin meningkat dari waktu ke waktu. Hal ini merupakan salah satu indikator bahwa roda perekonomian berputar sejalan dengan meningkatnya berbagai aktifitas manusia dalam melaksanakan transaksi bisnis. Dari tahun ke tahun selalu bermunculan bangunan fasilitas yang baru dengan berbagai ragam, bentuk dan ukurannya, dimana estetika dan kelengkapan fasilitas bangunannya merupakan representasi dari aktifitas orang yang menghuninya. Gaya dari sebuah bangunan merepresentasikan karakterisitik dari peruntukan bangunan tersebut, misalnya saja bangunan yang akan difungsikan untuk aktifitas perbankan akan berbeda dengan bangunan yang dirancang untuk pertokoan, kampus, sekolah, supermarket, gedung pertemuan, hotel dan lain sebagainya. Seolah-olah kenampakan bangunan dari gaya, material yang digunakan, bentuk massa bangunan sudah mempunyai ciri tersendiri, yang tentunya juga tergantung pada skala waktu kapan bangunan tersebut dirancang dan dibangun.

Hal - 1

Proses perancangan dari sebuah bangunan melalui berbagai tahap, diantaranya diawali dari penggalian keinginan pemilik tentang bentuk bangunan yang dikehendaki, fasilitas yang diperlukan, ukuran bangunan dan tentunya biaya yang dibutuhkan. Dalam proses perancangan sudah sewajarnya seorang perencana bangunan atau lebih spesifik seorang arsitek hendaknya mempertimbangkan salah satu aspek pada tahap pascakonstruksi yaitu aspek pemeliharaan. Layaknya sebuah bangunan yang dihuni setiap waktu kenyamanan bagi penghuninya merupakan persyaratan yang harus dipenuhi selama bangunan difungsikan. Pemeliharaan bangunan secara konsisten sudah menjadi persyaratan yang harus dipenuhi, utamanya bagi bangunan yang difungsikan secara komersial. Program pemeliharaan sebuah bangunan gedung hendaknya dipikirkan sejak proses perancangan bangunan tersebut dilaksanakan dan kemudian dijadikan salah satu aspek pertimbangan dalam merencanakan bangunan secara detil. Secara rasional tingkat kemudahan pemeliharaan sebuah bangunan secara signifikan akan mempengaruhi besarnya biaya pemeliharaan setiap tahunnya. Berdasarkan paparan dalam latar belakang tersebut diatas sudahkah bangunan gedung kampus mempunyai program pemeliharaan bangunan gedung berikut fasilitasnya?. Seandainya program pemeliharaan telah dimiliki dan telah berjalan dengan baik maka sepatutnya diketahui berapakah besarnya biaya yang harus dianggarkan untuk program pemeliharaannya?. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui program pemeliharaan bangunan gedung beserta fasilitasnya yang telah berjalan dan merumuskan kembali program pemeliharaan yang seharusnya dilakukan, termasuk didalamnya estimasi perkiraan biaya yang kompetitif.

2. TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Maintenance Maintenance dalam bahasa inggris diterjemahkan “pemeliharaan”, dalam kamus besar bahasa Indonesia diartikan “menjaga dan merawat baik-baik”. Dalam beberapa referensi terdapat berbagai macam definisi maintenance, salah satunya adalah pendapat Chanter (1996) : “A combination of any action carried out to retain an item in, or restore it to an acceptable condition” . Dalam definisi tersebut diatas terdapat dua kata kunci yaitu action dan acceptable condition. Action bukan hanya diartikan sebagai kegiatan fisik yang berhubungan dengan aktifitas pemeliharaan, tetapi juga menyangkut berbagai aspek diantaranya adalah aspek biaya dan aspek organisasi yang bertanggung jawab. Acceptable condition adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar seluruh fasilitas dapat bekerja sesuai dengan yang direncanakan. Program manajemen pemeliharaan bangunan pada umumnya bergantung dari fungsinya, misalnya bangunan rumah tinggal, rumah sakit, sekolah/kampus, dan lain sebagainya. 2.2. Maintenance Planning Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan kondisi pada umumnya, namun apabila terdapat bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari bangunan itu sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain bergantung pada siklus hidupnya. Perencanaan adalah sebuah proses yang bergantung satu sama lain secara komprehensif. Beberapa hal yang patut menjadi perhatian dalam pembuatan program pemeliharaan adalah : jumlah kegiatan yang dapat dipisahkan; skala waktu dari setiap kegiatan; urutan kegiatan; melakukan pencatatan selama pemeriksaan. 2.3. Life Cycle Cost Penyediaan sarana berupa bangunan secara fisik dibutuhkan sejumlah biaya minimum yang harus disediakan oleh pemilik proyek. Jika sarana tersebut berupa bangunan gedung yang difungsikan sebagai kantor maka dengan sendirinya pihak pemilik harus memberikan fasilitas dan pelayanan yang memadai. Termasuk didalamnya merancang interior, pendingin udara, membersihkan elemen bangunan secara teratur, memperbaiki semua kerusakan dan lain sebagainya.

Hal - 2

Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan layanan tersebut harus dialokasikan setiap periode waktu, jika bangunan tersebut milik institusi baik swasta atau pemerintah maka perioda waktu pengalokasian biaya didasarkan pada tahun anggaran. Bertambahnya umur dari bangunan dengan sendirinya biaya yang dibutuhkan akan semakin besar, termasuk juga faktor suku bunga (interest rate) juga mempengaruhi penyediaan biaya pemeliharaan. Perencanaan penggunaan biaya untuk mewujudkan sebuah bangunan dan memeliharanya selama umur rencana bangunan disebut cost-in-use atau life-cycle-costing. Untuk mempertimbangkan berbagai alternatif bangunan beserta biayanya perlu dilakukan analisis dengan suatu metoda untuk menentukan pilihan yang terbaik. Dalam perencanaan yang baik dibutuhkan pemikiran yang lebih detil guna mendapatkan pemilihan material yang tepat.

3. DATA PENELITIAN Data penelitian diperoleh dari bangunan gedung kampus beserta fasilitasnya, yang dapat dikelompokan menjadi empat yaitu : struktur; arsitektur; mekanikal dan elektrikal; landscape. Tipikal bangunan gedung kampus yang berbentuk ruang-ruang kelas dilengkapi dengan fasilitas untuk proses belajar mengajar membutuhkan cara tersendiri dalam menjalankan program perawatan jika dibandingkan dengan bangunan lainnya seperti hotel, mall, ruang pertemuan atau lainnya. Selain itu, pengguna bangunan juga ikut mempengaruhi dalam penyusunan program pemeliharaan dikarenakan perilaku tiap orang berbeda-beda. Pengelolaan pemeliharaan gedung mencangkup beberapa hal : perawatan terhadap fisik bangunan agar terjaga kualitasnya sesuai dengan spesifikasi sebelumnya; perawatan fasilitas (mekanikal dan elektrikal) yang dimiliki gedung berfungsi dengan baik dan sesuai dengan umur ekonomi yang telah ditetapkan; menjaga ketentraman lingkungan kerja dan lingkungan gedung oleh satuan pengaman yang professional; menyiapkan tenaga untuk berhubungan dengan pengguna ruang sehingga setiap ketidaknyamanan dapat ditangani dengan cepat; mengelola area perparkiran apabila diperlukan. 3.1. Biaya Pemeliharaan Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kampus juga diperlukan pemeliharaan terhadap semua fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan/perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya. Secara grafis penggunaan anggaran biaya pemeliharaan dari tahun ke tahun nampak seperti pada gambar 3.1 s/d 3.8. Terlihat jelas bahwa biaya terbesar yang dibutuhkan selama tujuh tahun adalah biaya untuk kegiatan pembersihan yang dilakukan oleh cleaning service.

Prosentase biaya pemeliharaan 40.00 35.00 Prosentase

30.00

27.05

25.42 21.32

25.00 17.62

16.92

20.00 15.00 10.00 2.91

2.27

2000

2001

2.76

3.41

2.13

2002

2003

2004

5.00 0.00

Tahun Anggaran

% terhadap Biro Administrasi Umum

% terhadap pengeluaran rutin universitas

Gambar 3.1 : Prosentase biaya pemeliharaan

Hal - 3

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2001 80.00

70.96

70.00

Prosentase

60.00 50.00 40.00 30.00

6.56

5.84 -

2.36

-

0.79

-

1.23

3.93

0.13

1.42

4.72

1.85

0.21

Sound system

10.00

Saniter

20.00

-

Telepon

Rutin

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Lift

Genset

Landscape

Fisik gedung

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

Air Conditioning

-

Gambar 3.2 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2001 Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2002 70.00

59.67 60.00

40.00 30.00

3.32

-

0.55

0.83

2.52

Lift

-

Landscape

4.10

Genset

10.00

4.61

2.76

3.98 0.09

1.30

0.08

Sound system

16.19

20.00

Saniter

Prosentase

50.00

-

Telepon

Rutin

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Fisik gedung

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

Air Conditioning

-

Gambar 3.3 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2002 Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2003 50.00

45.35

45.00 40.00

Prosentase

35.00

28.90

30.00 25.00 20.00 15.00

13.03

-

2.34

-

0.48

0.97

2.44

1.85

0.13

0.70

2.81

0.84

0.16

Sound system

5.00

Saniter

10.00

-

Telepon

Rutin

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Lift

Landscape

Genset

Fisik gedung

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

Air Conditioning

-

Gambar 3.4 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2003

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2004 80.00

67.48

70.00

50.00 40.00 30.00

1.14

2.58

5.94

2.27

5.00

4.77

-

1.82

0.23

-

Telepon

0.70

Sound system

1.19

Saniter

1.70

Lift

-

Landscape

5.17

Genset

10.00

Fisik gedung

20.00

Rutin

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

-

Air Conditioning

Prosentase

60.00

Gambar 3.5 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2004

Hal - 4

Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2005 70.00

62.29

60.00

40.00 30.00 20.00

14.14 4.19 0.19

4.86

2.92

1.09

0.48

2.76

1.77

-

0.70

3.27

1.18

0.16

Sound system

10.00

Saniter

Prosentase

50.00

-

Telepon

Rutin

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Lift

Genset

Landscape

Fisik gedung

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

Air Conditioning

-

Gambar 3.6 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2005 Prosentase biaya pemeliharaan tahun 2006 70.00

63.20

60.00

Prosentase

50.00 40.00 30.00

3.69 -

1.16

3.80

2.84

0.70

2.29

Telepon

1.68

Sound system

2.11

Saniter

5.55

0.68

Lift

1.23

0.74

Genset

5.63

4.71

Landscape

10.00

Rutin

20.00

Plumbing

Penangkal petir

Listrik

Mebeler

Fisik gedung

Cat

Cleaning

Kusen dan Asesoris

Air Conditioning

-

Gambar 3.7 : Prosentase biaya komponen bangunan tahun anggaran 2006 Biaya cleaning service 898,800,000.00

582,000,000.00

594,000,000.00

2003

2004

800,400,000.00

540,000,000.00 451,201,740.00

2006

2005

2002

2001

2000

417,629,353.20

TAHUN ANGGARAN

Gambar 3.8 : Pertumbuhan biaya kegiatan cleaning service

Dalam kondisi seperti dalam gambar 3.9. tersebut diatas sudah semestinya fokus dari program pemeliharaan bangunan tersebut adalah melakukan efisiensi dalam kegiatan cleaning service.

Hal - 5

PROSENTASI BIAYA PEMELIHARAAN GEDUNG BESERTA FASILITAS

71.23

90.00

70.00 60.00 50.00

0.29

0.38

SOUND

TELPON

4.59

1.94 SANITER

0.08

12.80 1.02

2.31

0.73 GENSET

LANSCAPE

3.02

3.39

10.00

0.16

20.00

6.73

30.00

4.42

40.00

3.56

PROSENTASE

80.00

RUTIN

PLUMBING

PETIR

MEBELER

LIFT

LISTRIK

CLEANING

FISIK GEDUNG

CAT

AC

KUSEN & ASESORIS

-

JENIS FASILITAS

Gambar 3.9 : Prosentase dari rerata anggaran biaya selama tujuh tahun

3.2. Kerangka Kerja Program Pemeliharaan Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama, hal ini dikarenakan semua program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran biaya yang dibutuhkan dan ini harus diepakati oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya. Proses penerapan program pemeliharaan mengikuti kerangka seperti diagram seperti pada gambar 3.10. Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah kebijakan dari pemilik bangunan terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya agar tercipta rasa nyaman dan aman bagi penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si pemilik bangunan maka program pemeliharaan tidak akan berjalan lancar. Tahap selanjutnya yang berkaitan dengan kebijakan adalah menyusun kerangka pikir tentang program pemeliharaan, rancangan program pemeliharaan dan rancangan strategis program pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan konsentrasi yang akan dilaksanakan, tentunya disesuaikan dengan fokus peruntukan bangunan. Selanjutnya adalah menerapkan seluruh program yang telah disepakati terhadap bangunan beserta fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang harus diisi oleh pelaksana program ini. Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus selalu dilakukan guna mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan dengan pembuatan laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik bangunan dan fasilitasnya yang berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada pada setiap perioda waktu tertentu.

Kebijakan dan strategi tentang program pemeliharaan

Rencana strategis program pemeliharaan

Implementasi program pemeliharaan

Kinerja program pemeliharaan

Laporan akhir

Gambar 3.10 : Program pemeliharaan