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Droit civil des biens

Commentaire de l’article 553 du Code Civil Le droit d'accession s'exerce sur une chose unie accessoirement à ce dont on est propriétaire. Article 553 du code civil « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. » Cet article est présent à la section I du livre 2 titre 2 Chapitre 2 du Code civil intitulé « du droit d’accession relative aux choses immobilières ». Il a été codifié le 6 février 1804 et depuis le législateur ne l’a pas réformé Le sujet de cet article est relatif à l’accession d’un bien immobilier. L’accession est une façon d’acquérir un bien différent de la création ou de la prescription par exemple. Elle se définit comme étant le moyen d’acquérir la propriété d’un bien mobilier ou immobilier. Un adage est utilisé pour illustrer ce moyen d’acquisition « l’accessoire suit le principal », l’accessoire qu’il provienne de la chose ou d’un tiers , appartient au propriétaire du principal. Cette définition vient donc écarter la possibilité d’utiliser l’accession comme justification pour les tiers ou des locataires n’étant pas les propriétaires principaux d’un bien ou d’un terrain. Or il s’avère que l’article 553 du code civil vient définir l’accession mais aussi en donner une exception. Celle-ci concerne les tiers pouvant faire obstacle à cette accession en justifiant une acquisition ou une usucapion d’un bien dont le propriétaire principal est « présumé » propriétaire par accession. Cet article, comme rappelé ci-dessus, définit le mécanisme de l’accession, qui peut s’en prévaloir et quels types de biens sont concernés. Mais il vient aussi dans un second temps énoncé la possibilité de contre carrer cette présomption de propriété par accession en énonçant la possibilité de prouver qu’une autre personne que le propriétaire puisse avoir acquis de quelque manière que ce soit un bâtiment ou toute partie de ce dernier. 1

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L’accession peut se faire de différentes manières en matière immobilière. La première est l’accession par production qui « permet au propriétaire du sol de devenir propriétaire des fruits (naturels, industriels ou civils) et des produits qui en sont issus ». L’accession par production se trouve aux articles 547 à 550 du Code Civil. La seconde est l’accession par incorporation qui se fait de deux manières étant l’incorporation naturelle et l’incorporation artificielle qui se trouvent aux articles 551 à 577 du Code Civil. L’article 553 concerne donc l’accessoire par incorporation artificielle car les choses visées par cet article sont des choses construites. La question revenant à la suite de la lecture de l’article est de savoir si la propriété par accession est-elle un droit entièrement dû au propriétaire principal ? Le droit d’accession sur les biens construits sur le terrain du propriétaire est-il absolu ? La lecture de l’article nous incite à l’analyser en deux temps. Dans un premier temps, le législateur pose le principe de l’accession ainsi que les biens concernés(I) puis dans un second temps ,il introduit la possibilité de renverser ce principe de présomption de propriété assuré par le droit d’accession(II). I. L’accession par incorporation du propriétaire principal A. Une accession par incorporation qualifiée d’artificielle La première partie de l’article qualifie les biens concernés par le droit d’accession présumant la propriété. En effet ,« toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur ».Cela suppose tout les biens construits ou installés par l’homme de façon à incorporer une chose dans un bien préexistant. Cette pratique est qualifié par le législateur comme une accession par incorporation artificielle. Elle s’oppose à l’accession par incorporation naturelle étant » tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ». Ici, quand on emploie le terme « artificielle » il s’agit de tous les biens qui ne sont pas naturels tel que les constructions sur son fonds qui rendent propriétaire du fonds également propriétaire des biens. Ces constructions peuvent être des statuts, des édifices mais aussi des plantations d’arbres par exemple 2

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Le cadre est posé au début de l’article on sait dès le début dans quel catégorie d’accession nous sommes et les biens qui seront concernés. Le propriétaire du fonds sur lequel des biens seront construits en devient automatiquement propriétaire présumé par le biais de l’accession par incorporation artificielle. Le fait d’utiliser le terme « présumer » introduit une incertitude dans l’acquisition de la propriété qui n’est pas absolue. On émet une hypothèse. B. Une présomption emportant l’appartenance de la chose Lorsque des constructions sont entreprises sur le terrain d’un propriétaire il en est propriétaire par accession comme évoqué précédemment. Mais l’article 553 vient apporter des précisions notamment que ces constructions « sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir ». Les constructions sur le terrain du propriétaire sont présumées avoir été faites par ce dernier, à ses propres frais et lui appartient donc. Il y a donc une présomption d’appartenance des choses construites sur le fond d’un propriétaire. Cette précision interpelle dans le sens où dans une location de longue durée, si un locataire construit un bien sur le terrain du propriétaire , par ses propres moyens qui sera le propriétaire ? La cour de cassation a répondu à cette question par un arrêt du 5 janvier 2012 rendu par le troisième chambre civile. Elle a décidé que le propriétaire du fonds était aussi propriétaire de la construction faite par le locataire mais devra le rembourser en vertu de l’article 555 du code civil. Ainsi, le propriétaire d’un bien pourra se prévaloir de tout les biens présents, construits sur son sol. On présume qu’il a effectué ces constructions à ses frais même si ce n’est pas réellement lui. Malgré cela , cette accession n’est pas absolue car un tiers peut acquérir la propriété aux dépends du propriétaire principal.

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II. La présomption de propriété par accession renversée A. L’apport d’une preuve justifiant l’acquisition d’un tiers L’acquisition par un tiers peut se faire de différentes façons comme le dispose l’article 553 du Code Civil « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription ». Avec cette précision, le législateur vient inclure une exception au principe d’accession par incorporation artificielle dont pouvait se prévaloir le propriétaire principal. Pour qu’un tiers puisse justifié de la propriété d’une construction sur le terrain d’un propriétaire principal, il doit en rapporter la preuve. Comment va-t-il la rapporter ? sur quoi va-t-elle porter ? Il devra respecter certaines conditions tel que ne pas porter préjudice à la propriété. La preuve devra porter sur le fait que ce tiers a acquis ou a acquis par prescription « soit un souterrain sous le bâtiment d’autrui soit toute autre partie du bâtiment ». Il y a une différence entre l’acquisition simple et la prescription acquisitive. La prescription acquisitive dont le tiers peut se prévaloir est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que le possesseur ne soit obligé d’en rapporter un titre et sans qu’on puisse lui opposer l’exception de mauvaise foi. Pour cela il doit avoir rempli trois conditions étants la possession, l’attitude du propriétaire ainsi que l’écoulement d’un laps de temps de 30ans nécessaires à la prescription acquisitive. Cette possession doit être « continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire »( Cour de cassation 3ème chambre civile du 5 janvier 2012) Le tiers peut invoquer l’usucapion (prescription acquisitive) lorsqu’il y a exercé ces trois conditions sur un bien qu’il a lui-même construit sur un terrain qu’il louait et dont le bailleur n’avait aucune connaissance. Il faut donc en conclure qu’une prescription acquisitive peut faire échec au droit d’accession ou dans d’autres termes qu’une présomption de propriété par accession peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription.

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B. Une acquisition limitée en matière immobilière Cette acquisition simple ou par prescription se verra assez limité en matière immobilière. Notamment les biens sur lesquels elle pourra faire effet. Sont concernés « d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ». Cette description fait écho à l’article 542 du code civil et notamment l’acquisition de tout ce qu’il y a en dessous du sol dont on est propriétaire « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » Il est possible de déroger à cette propriété établie, pour un tiers, grâce à la prescription acquisitive, à condition d’en respecter toutes les conditions. Cet article est en vigueur depuis la première rédaction du code civil en 1804. Cela témoigne de son importance ainsi que sa place aujourd’hui dans le droit civil. Malgré cela, les temps changent et le droit doit s’adapter à cela. Cet article même si il est encore efficace, risque de s’épuiser prochainement notamment par rapport à sa limite en matière immobilière ainsi qu’un manque de clarté concernant les tiers. Le propriétaire bénéficie d’une présomption simple de propriété qui s’éteindra si un tiers prouve l’acquisition du bien en question. L’emploi du conditionnel pour l’acquisition du bien montre que certaines conditions sont à remplir pour le tiers pour pouvoir acquérir simplement ou par prescription le bien. Une réforme de cet article ainsi que des précédents permettrait à l’accession d’être plus clair pour les personnes pouvant s’en prévaloir. Cette rédaction de 1804 subsiste mais comme pour la majeure partie du code devra être réformée avec l’évolution de la société.

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