102 Normatividad Valoraci+ô N NAL (IGAC) E Internacional (IVS, RICS, NIIF) PDF

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Mod. 1 – Normatividad NIIF 1/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016

NORMATIVIDAD PARA LA VALORACIÓN NACIONAL (IGAC, NIF) E INTERNACIONAL (IVS, RICS, NIIF)

La Normatividad que afecta la labor de valoración o tasación en Colombia se clasifican en dos niveles principales:

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Normatividad Nacional y del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y Normas de Información Financiera Colombiana (NIF).

Normas Internaciones de Valuación IVS y Normas RICS

Normas de Contabilidad NIC, NIIF e IFRS

CONTENIDO 1. NORMAS NACIONALES DE VALORACIÓN (IGAC). 1.1 Valor Comercial. 1.2 Enfoque, métodos o técnicas de valoración. 1.3 NIF Colombia (Valor Razonable).

2. NORMAS INTERNACIONES DE VALORACIÓN. 2.1 NIV IVS 2007-2011 Y RICS 2012. 2.1.1 Tipos de valor. 2.1.2 Métodos Valuatorios. 2.1.3 Contenido minino de los informes de valoración NV 6.1 RICS 2012 2.1.4 Información financiera IVS NIV 103. 2.1.5 Valuación para reportes financieros IVS NIV 300. 2.2 NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF). 2.2.1 Técnicas de Valoración. 2.2.2 Datos de entrada para las técnicas de valoración. 2.2.3 NIIF 13 Valor Razonable. 2.3.4 NIC 16 - Norma internacional de contabilidad - Propiedades, planta y equipo. 3. INFORMACIÓN MÍNIMA INCLUIDA EN UN AVALÚO PARA NIIF. 4. CUADRO COMPARATIVO NORMAS NACIONALES E INTERNACIONALES DE VALORACIÓN.

Mod. 1 – Normatividad NIIF 2/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016 1.NORMAS NACIONALES DE VALORACIÓN (IGAC) 1.1 Valor Comercial. La Ley 388 de 1997 c onocida como “Ley de Desarrollo Territorial” establece para la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación judicial que el precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995. Para todos los efectos de que trata la presente ley el Gobierno Nacional expedirá un reglamento donde se precisarán los parámetros y criterios que deberán observarse para la determinación de los valores comerciales basándose en factores tales como la destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, vialidad y transporte. El Decreto 1420 de 1998 reglamenta los artículos de las leyes 9/89, 388/97 el Decreto 2150/95 y el Decreto Ley 151/98 que tratan de la realización de los avalúos comerciales . Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. 1.2 Enfoque, métodos o técnicas de valoración. La Resolución 620 de 2008 IGAC establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997 y fija como métodos en los avalúos: - Método de comparación o de mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. - Método de rentas o ingresos: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. - Método de costo de reposición: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. - Método (o técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. La Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 IGAC fija las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, incluido el valor de las indemnizaciones o compensaciones en los casos que sea procedente, en el marco del proceso de adquisición predial de los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013

Mod. 1 – Normatividad NIIF 3/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016 1.3 NIF Colombia (Valor Razonable). Las Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF son conocidas por sus siglas en inglés como IFRS, y son un conjunto de normas internacionales de contabilidad, publicadas por el IASB (International Accounting Standards Board). El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) propuso que estas normas fueran conocidas en Colombia como Normas de Información Financiera – NIF. En las normas de Información Financiera Colombiana se regulan los principios y normas de contabilidad e información financiera y de aseguramiento de información aceptados en Colombia, se señalan las autoridades competentes, el procedimiento para su expedición y se determinan las entidades responsables de vigilar su cumplimiento. La Ley 1314 de 2009 tiene como objetivo la conformación de un sistema único y homogéneo de alta calidad, comprensible y de forzosa observancia, de normas de contabilidad, de información financiera y de aseguramiento de la información. Las NIF en Colombia definen las normas de valoración para determinar el valor de los activos y pasivos de las empresas en sus balances contables. Introduce el valor razonable o “fair value” para la adopción de las NIF en Colombia en contraposición al modelo tradicional de costo histórico o de adquisición. Valor razonable: El importe por el que se puede adquirir un activo, o liquidar un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua sin deducir gastos de transacción en su posible enajenación. En general el valor razonable coincidirá con el valor de mercado o comercial si se trata de un mercado activo, entendiéndose como tal el mercado en el cual en todo momento hay oferentes y demandantes o compradores y vendedores, y los precios son conocidos, accesibles, reales, actuales y regulares.

2. NORMAS INTERNACIONES DE VALORACIÓN. Durante las décadas de los años sesenta y setenta, varios organismos internacionales de valoración desarrollaron normas de valoración para sus profesionales, que junto con la globalización de los mercados internacionales, pusieron de manifiesto la necesidad de desarrollar una normativa de valoración de la propiedad con reconocimiento internacional. 2.1. NIV IVS 2007-2011 Y RICS 2012 En el año 1981 se creó el llamado TIAVSC (The International Assets Valuation Standard Committee), que cambió su nombre en 1994 por el de IVSC (Concejo de Normas Internacionales de Valoración Internacional. El IVSC público por primera vez las NIV (IVS, Interenational Valuation Standards) en 1985, las más actuales datan de 2011 las cuales entraron en vigor en 2012 sustituyendo a las NIV de 2007. El IVSC trata de asegurar que las NIV sean homogéneas con los requisitos establecidos para valoración en las NIIF, e intenta que las NIV y las normas de valoración existentes en los diferentes países se complementen y apoyen mutuamente La Royal Instituton of Chartered Surveyors, institución de gran prestigio en el campo de la valoración, adopta y recomienda en sus Estándares RICS de Valoración, las NIV. La RICS fue fundada en 1792 en Reino Unido por 20 “Surveyors” o expertos en propiedad, que se constituyen en asociación en 1868. En la actualidad RICS cuenta con más de 140.000 miembros distribuidos en más de 141 países de todo el mundo. Las Normas fijan un marco de buenas prácticas o praxis en la ejecución y emisión de la valoración para diferentes fines, pero no dan instrucciones a los miembros de las RICs respecto a cómo valorar, ni tampoco habla de metodología ni de técnicas de valoración. El papel de las normas RICS es facilitar un marco regulatorio efectivo, y aunque las normas RICS se presentan de manera distinta a las NIV, los principios, objetivos y términos definidos son los mismos. Pero RICS cuenta además, con unos requisitos específicos que, o no aparecen en NIV o son más detallados y rigurosos que las disposiciones equivalentes de NIV. Dichas normas se revisa periódicamente y dado que las últimas NIV se aplican desde enero de 2012, la última edición de las normas RICS se publicó también en el año 2012 para recoger las recientes modificaciones de las NIV.

Mod. 1 – Normatividad NIIF 4/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016 2.1.1 Tipos de valor. Las NIV 1 (2007) tratan de ser homogéneas con los requisitos de las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera). Las NIV tratan la base de la valoración en el valor de mercado y las NIIF en el valor razonable: Valor de mercado: es la cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia donde las partes actúan con conocimiento y sin coacción. Valor Razonable: como concepto contable, se define en las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera) y en otras normas contables, como la cantidad por la que puede intercambiarse un activo, o saldarse un pasivo, entre el comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre. La expresión Valor de Mercado y el término Valor Razonable que aparece comúnmente en las normas de contabilidad, en general son compatibles, sino incluso conceptos idénticos. El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar valores tanto de mercado como los valores distintos al Valor de Mercado para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor será igual al Valor Razonable. El Valor Razonable de un activo fijo usualmente es su Valor de Mercado. El valor de mercado es diferente al valor razonable, ya que el valor razonable depende de las dos partes que participan en el intercambio, mientras que en el valor de mercado no. El valor de mercado es diferente del valor razonable, pues el valor razonable depende de dos partes involucradas en una transacción, mientras que el valor de mercado no. El valor razonable requiere de una valoración del precio que es razonable entre las dos partes específicas, teniendo en cuenta las respectivas ventajas y desventajas que cada parte ganara en la transacción. Es evidente que el concepto de valor razonable en las NIIF es diferente al adoptado en las IVS. En la elaboración de informes de valoración, se debe establecer un descripción clara y precisa del alcance de la valoración, de su propósito y usos, también debe aportar suficiente información del trabajo desarrollado, las conclusiones las que se llegó y el contexto en el que se desarrollaron.

Valores distintos al mercado: incluye una serie de valores diferentes al valor de mercado:

- Valor de uso. Valor que tiene un determinado bien para un uso específico, a un usuario concreto y, por tanto, no está relacionado con el mercado. - Valor de Inversión o Valía. Valor de un bien para un inversionista específico, o una clase de inversionistas, como objeto concreto de su inversión. El valor de inversión, o valía, de un bien puede ser mayor o menor que el Valor de Mercado de dicho bien. - Valor de empresa en marcha o funcionamiento. Valor de la empresa en conjunto. El concepto gira en torno a la valuación de una organización en actividad a partir de la cual se puede hacer asignación o distribución del valor total de la empresa en funcionamiento a las partes que la constituyen atendiendo a la forma en que contribuyen al todo, pero ninguno de esos componentes por sí solo puede servir como base para el Valor de Mercado. - Valor a efectos de seguro o asegurable. Valor del bien según las definiciones estipuladas en un contrato o póliza de seguros. - Valor gravable o valor a efectos fiscales o catastrales. Valor que se basa en las definiciones contenidas en el cuerpo normativo sobre gravámenes o tributación de bienes. Aun cuando algunas jurisdicciones pueden establecer el Valor de Mercado como base de la tasación, los métodos utilizados para estimar el valor pueden determinar resultados que difieren del Valor de Mercado

Mod. 1 – Normatividad NIIF 5/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016 - Valor de rescate o recuperable. Valor de un bien que ha llegado al final de su vida útil esperada en cuanto a sus finalidades y funciones originalmente previstas (en el caso de inmuebles excluyendo el terreno). En este caso el bien se valora para la finalidad de deshacerse de él. - Valor de liquidación o de venta forzosa. El importe que en términos razonables se podría obtener por la venta del bien dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal de comercialización adecuada exigido en la definición de Valor de Mercado. - Valor especial. Se trata de un término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior al Valor de Mercado. El Valor Especial podría surgir, por ejemplo, por la relación física, funcional o económica de un bien con algún otro bien, como por ejemplo inmuebles vecinos. - Valor de Sinergia. Es el incremento de valor que resulta de la fusión de dos o más derechos sobre un bien, y es un ejemplo específico del Valor Especial. - Valor hipotecario. El valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una evaluación prudente de la comercialización futura del inmueble, teniendo en cuenta los aspectos del inmueble sostenibles a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos del inmueble. En la determinación del Valor hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos especulativos. El valor hipotecario deberá documentarse de forma transparente y clara. Es una de las tantas técnicas de análisis de riesgos, que puede utilizarse para calcular el peso del riesgo asociado a la garantía hipotecaria que tiene una entidad financiera de acuerdo con las Directivas. Las valuaciones de bienes dirigidas a la estimación de Valores distintos del Valor de Mercado usan métodos que toman en consideración la utilidad o funciones económicas de un bien, distintas a la habilidad de los agentes del mercado para comprar y vender o el efecto de condiciones de mercado inusual o atípico. Estas valuaciones deben incluir la definición de valor aplicada en el encargo valuatorio descritas anteriormente. Las NIV 2011 define las bases de valor como “la declaración de los supuestos básicos de la medición de la valoración” con tres categorías:   

Valor de mercado: El precio más probable que sería alcanzado en un hipotético mercado libre y abierto. Valor de inversión y valor especial: Ambos recogen los beneficios para una persona o entidad. Valor razonable: Precio razonablemente acordado entre dos partes para el intercambio de un activo.

Las normas RICS actualmente adoptan las NIV facilitan un marco regulatorio efectivo compartiendo los principios, objetivos y términos definidos en las NIV. Las Normas Rics admiten las siguientes clases de valor: 

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El valor de Mercado: El importe estimado por la que un activo u obligación podría intercambiarse en la fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor dispuestos a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción. La renta de mercado: El importe por el que un activo podría arrendarse en la fecha de valuación, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, según términos de arrendamiento adecuados, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en que cada una de las partes actuó con conocimiento, prudencia y precaución La valía (Valor de inversión): es el valor de un activo para su propietario o futuro propietario, de acuerdo con unos objetivos de inversión u operativos concretos. El valor razonable: Las valoraciones basadas en el valor razonable adoptarán una de estas dos definiciones: 1. La definición adoptada por el IVSC (International Valuation Standards Commitee): El precio estimado de transferencia de un activo u obligación entre dos partes bien informadas y dispuestas, que refleja los intereses respectivos de ambas partes. 2. La definición adoptada por el IASB (International Accounting Standards Board) El precio que se recibiría al vender un activo, o que se pagaría por transferir una obligación, en una transacción ordinaria entre partes interesadas y debidamente informadas en el mercado en la fecha de medición.

Mod. 1 – Normatividad NIIF 6/14 FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016 2.1.2 Métodos Valuatorios. Las RICS 2012 adoptan las definiciones de las NIV 2011 sobre los métodos o enfoques de valoración: Enfoque o método de mercado: Un método de valoración que proporciona una indicación del valor de un activo comparándolo con activos idénticos o similares para los que se dispone de información sobre su precio. Enfoque o método de capitalización de rentas: Un enfoque de valoración que proporciona una indicación de valor mediante la conversión de flujos de efectivo futuros en un único valor de capital actual. Enfoque o método de coste de reposición: Un enfoque de valoración que proporciona una indicación de valor mediante el principio económico de que un comprador no pagará más por un activo que el coste de obtener un activo de igual utilidad, ya sea mediante compra o construcción. 2.1.3 Contenido minino de los informes de valoración NV 6.1 RICS 2012 El informe debe exponer claramente y con precisión las conclusiones de la valoración de una manera que no sea ambigua o engañosa, y no debe crear una falsa impresión. En los términos de contratación se deben incluir asimismo todas las cuestiones aceptadas de mutuo acuerdo por el valorador y el cliente, se debe incluir también la información mínima siguiente, (excepto cuando el informe ha de realizarse en el formato solicitado por el cliente): (a) Identificación del cliente y de otros usuarios (b) Propósito de la valoración (c) Objeto de la valoración (d) Derecho que se valora (e) El tipo de activo u obligación y su utilización o clasificación por el cliente (f) Base o bases de valoración (g) Fecha de valoración (h) Declaración de la existencia de cualquier vínculo material o información acerca de la inexistencia de vínculos materiales anteriores. (i) Identidad del valorador responsable de la valorac...