21- Pubblicità e trascrizione PDF

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E. Pubblicità e trascrizione. 169. Pubblicità dei fatti giuridici in generale. La pubblicità è il procedimento predisposto dalla legge per rendere conoscibili ai terzi alcuni fatti, atti, negozi giuridici o provvedimenti dell’autorità giudiziaria; la finalità è quella di informare i terzi su fatti o atti giuridici particolarmente rilevanti. L’ordinamento predispone di molteplici strumenti per attuare il sistema pubblicitario; tra questi ricordiamo: ● Registri dello stato civile, dove si registrano le situazioni personali; ● Registro delle persone giuridiche, dove si pubblicizzano gli atti relativi a associazioni e fondazioni riconosciute; ● Registro delle imprese; dove si pubblicizzano gli atti relativi alle imprese; ● Registro immobiliare; dove si pubblicizzano i fatti costitutivi, estintivi e traslativi della proprietà e di altri diritti su beni immobili; ● Registri dei beni mobili registrati; come il Pra (Pubblico registro automobilistico); ● Registro delle tutele e delle curatele, delle adozioni, delle successioni, dei falliti. Sicuramente uno dei mezzi per la pubblicità più utilizzato e noto è la Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana. Per la cessione dei crediti, la pubblicità si attua con la notificazione; per i beni mobili, la pubblicità si attua mediante il possesso, difatti, la situazione possessoria fa presumere anche la situazione di diritto.

170. Diverse funzioni della pubblicità. La pubblicità può avere diverse funzioni e secondo la funzione che svolge si può qualificare in: ● pubblicità notizia; ha solo la funzione di rendere conoscibile ai terzi situazioni o vicende rilevanti; essa è un obbligo, ma la sua omissione pur potendo dar luogo a sanzioni pecuniarie o penali, non incide sulla validità e sull’opponibilità ai terzi del fatto che ne costituisce oggetto; ● pubblicità dichiarativa; ha la funzione di rendere opponibile ai terzi un fatto giuridico, indipendentemente dalla circostanza che ne siano a conoscenza; esso è un onere (e non un obbligo) a carico della parte che ha interesse a rendere l’atto opponibile ai terzi. A volte tale pubblicità può essere sufficiente ma non necessaria: nel caso di pubblicità nel registro delle persone giuridiche, se il fatto è iscritto, ciò basta a renderlo opponibile, se invece non è trascritto, è cmq opponibile verso i terzi che ne erano a conoscenza; ● pubblicità costitutiva; si ha quando la pubblicità è requisito necessario per la costituzione di un rapporto giuridico; l’iscrizione è fondamentale, perché se il fatto giuridico non fosse iscritto non produrrebbe alcun effetto (es: ipoteca); ● pubblicità di fatto; è basata sul semplice fatto della conoscenza che il terzo abbia avuto del negozio o dell’atto giuridico; ● pubblicità sanante; aggiunge la funzione di eliminare i vizi dell’atto dopo un determinato periodo di tempo.

171. Transazione immobiliare: sua funzione dichiarativa. La trascrizione riguarda gli atti che indicano la titolarità di beni immobili e beni mobili registrati e consiste nella riproduzione del contenuto di determinati atti in appositi registri di pubblica consultazione. La sua funzione si ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che è quella della circolazione di beni nell’ambito di una società organizzata, e della conoscibilità di tale circolazione, per cui si possa sapere in qualsiasi momento a chi appartiene un determinato bene. Il documento, che mediante la trascrizione è reso conoscibile ai terzi, può essere un contratto, una dichiarazione unilaterale, un provvedimento dell’autorità giudiziaria o amministrativa. 169

La trascrizione ha natura dichiarativa ed è a base personale: difatti, gli atti sono trascritti sotto il cognome e il nome delle persone interessate. La funzione tipica della trascrizione è quella di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene dallo stesso alienante: difatti, la norma (art. 2644) prevede due effetti: 1. effetto negativo; tale effetto postula che la trascrizione degli atti relativi a beni immobili non ha effetto sui terzi che hanno acquistato un diritto sullo stesso immobile e che anticipatamente hanno trascritto l’atto; 2. effetto positivo; tale effetto postula che tra due acquirenti dello stesso bene dallo stesso alienante prevale colui che ha trascritto l’atto per primo. Tale norma si basa sul principio consensualistico: esso pone in una situazione favorevole colui che, anche se non poteva acquistare, ha trascritto per primo la vendita. Esempio - A e B acquistano lo stesso bene dal soggetto C: A lo acquista il 1 gennaio e lo trascrive il 7, mentre B lo acquista il 3 gennaio ma lo trascrive il 5. Tra i due prevale B, perché ha trascritto l’atto per primo. Il secondo acquirente (cioè B che ha prevalso) ha acquistato il diritto a titolo derivativo dal soggetto C, mentre l’acquisto di A è ritenuto come se non fosse mai esistito. CONSEGUENZE: 1. ad A spetta un risarcimento del danno per inadempimento contrattuale; 2. B, invece, è scagionato da un risarcimento a titolo di Resp. extracontrattuale solo se dimostra di aver acquistato il bene in buona fede, cioè ignorando un precedente acquisto di A. In conclusione, la giurisprudenza, in caso di conflitto fra più aventi causa dallo stesso alienante, dà la priorità alla pubblicità anziché all’anteriorità del titolo.

172. Eccezionalità della trascrizione con efficacia costitutiva. La trascrizione è una pubblicità con natura dichiarativa; tuttavia, in alcuni casi può avere natura costitutiva, ossia diviene elemento necessario affinché l’atto giuridico produca i suoi effetti. Esempio è l’usucapione abbreviata: l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e in alcuni casi la legge prevede tempi abbreviati (es: per usucapire i beni mobili registrati devono decorrere 3 anni). Affinché possa operare l’usucapione abbreviata sono necessari: la buona fede al momento dell’acquisto, un titolo idoneo in astratto a trasferire la proprietà e la trascrizione del titolo. Il termine di usucapione inizia a decorrere dal giorno in cui avviene la trascrizione (ex nunc).

173. Principio di continuità delle trascrizioni. Il sistema della trascrizione immobiliare si fonda sul principio della continuità delle trascrizioni; infatti, la trascrizione di un acquisto produce i suoi effetti solo se è stato trascritto l’anteriore atto d’acquisto. Questo principio implica che ad ogni trascrizione contro un soggetto, corrisponda una trascrizione a favore dello stesso soggetto; esempio: • “Tizio ha venduto a Caio un immobile”, è la trascrizione contro Tizio; • “Tizio ha acquistato l’immobile da Sempronio”, è la trascrizione a favore di Tizio. Nel caso manchi la continuità delle trascrizioni, la trascrizione attuale non è annullata, ma è sospesa fin quando la catena dei trasferimenti non venga completata; quando avviene la trascrizione dell’atto precedente, le successive trascrizioni hanno efficacia ex tunc. Esempio della continuità delle trascrizioni: se Caio acquista un immobile da Tizio, il quale lo ha acquistato da Sempronio, affinché Caio possa rendere opponibile ai terzi il suo acquisto, deve non solo trascriverlo contro Tizio (suo alienante), ma deve accertarsi che sia stata curata la trascrizione a favore di Tizio contro Sempronio (alienante di Tizio); Caio può anche personalmente provvedere alla trascrizione a favore di Tizio contro Sempronio. Una deroga al principio della continuità delle trascrizioni è rappresentata dall’ipoteca legale a favore dell’alienante e del condividente. 170

In conclusione, si può acquistare un immobile con tutta sicurezza solo se dai registri immobiliari risulta una serie continua di trascrizioni, che parte dal dante causa e va a ritroso fino al primo proprietario.

174. Atti soggetti a trascrizione e relativa efficacia. L’elenco degli atti che devono essere trascritti è presente nel codice; la caratteristica è che per grandi linee devono essere trascritti tutti quegli atti che richiedono la forma scritta ad substantiam, pena la nullità. Tra questi atti figurano: • atti o provvedimenti che costituiscono, modificano, o trasformano la proprietà, oppure altri diritti reali immobiliari; • il contratto preliminare: la sua trascrizione ha solo un effetto prenotativo; • i contratti condizionati o a termine; • gli atti, aventi ad oggetto beni immobili, di permuta, di locazione, di donazione, di transazione; • l’accettazione dell’eredità; • le convenzioni matrimoniali: tale trascrizione ha solo una mera funzione di pubblicità notizia; • la cessione dei beni ai creditori. 175. Trascrizione delle domande giudiziali. La trascrizione delle domande giudiziali ha lo scopo di rendere opponibile la sentenza ai terzi che abbiano acquistato il diritto durante lo svolgimento del processo. La trascrizione ha una funzione preliminare di prenotazione, in quanto, dopo che la domanda è stata accettata, le trascrizioni successive a quelle della domanda giudiziale non avranno effetti contro colui che ha trascritto la domanda giudiziale.

176. Modalità della trascrizione. La trascrizione si può chiedere esclusivamente in forza di un titolo prescritto dalla legge, come una sentenza, un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione è un onere per la parte e un obbligo per il pubblico ufficiale che redige l’atto. I registri immobiliari sono affidati al conservatore; la parte per ottenere la trascrizione deve presentare una copia autentica del titolo e una nota in doppio originale nella quale sono contenute le indicazioni prescritte dalla legge. Se l’immobile si estende su due circoscrizioni, la domanda deve essere presentata presso entrambe e l’atto trascritto presso entrambi gli uffici. Il conservatore può rifiutare di ricevere le note e i titoli solo se tali documenti non presentano i requisiti previsti dalla legge; egli non può rifiutarsi pena la sua responsabilità. Nel caso ci sono dubbi gravi e fondati sulla trascrivibilità di un atto, il conservatore può operare una trascrizione con riserva e la parte controinteressata può proporre reclamo entro 30 giorni. La domanda di trascrizione può essere presentata solo negli orari d’ufficio (allo scopo di evitare abusi) e il pubblico ufficiale è obbligato a curare la richiesta nel più breve termine possibile, pena la sua responsabilità. La domanda di trascrizione è annotata dal conservatore sul Registro generale d’ordine; in questo registro non esiste un’elencazione dei beni perché la trascrizione è fatta sotto il cognome e il nome dell’interessato, in base ad un criterio personale e non reale.

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177. Altre forme di pubblicità: intavolazione mobiliare e iscrizione costitutiva. Nel sistema giuridico tedesco e in alcune regioni come il Trentino e il Friuli, un istituto giuridico molto simile alla trascrizione è l’intavolazione. Differenze: 1. mentre la trascrizione ha effetto dichiarativo, l’intavolazione ha effetto costitutivo, in quanto solo con essa il soggetto interessato acquista la titolarità del diritto; 2. mentre la trascrizione si basa su un criterio personale, l’intavolazione si basa su un criterio reale, in quanto è attuata con riferimento ai beni e non alle persone. Anche i beni mobili registrati seguono il criterio reale e non il criterio personale utilizzato dal sistema italiano della trascrizione. Altra forma di pubblicità è l’iscrizione, che ha efficacia costitutiva: le società di capitali si costituiscono solo con l’iscrizione del relativo atto costitutivo nel Registro delle imprese.

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