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MARKET COMPARISON APPROACH+SISTEMA DI STIMA

STIMA DEL VALORE DI MERCATO DI UN APPARTAMENTO IN LOCALITA' TURISTICA (LAGO) CON CARATTERISTICA DI PANORAMICITA' E PRESENZA DI PISCINA PRIVATA

SEGMENTO DI MERCATO

SUBJECT

LOCALIZZAZIONE DESTINAZIONE D'USO TIPOLOGIA IMMOBILIARE TIPOLOGIA EDILIZIA DIMENSIONI FASE DEL MERCATO

ZONA TURISTICA RESIDENZIALE APPARTAMENTO TURISTICO RESIDENZIALE APPARTAMENTI SEMI NUOVI DI PROPRIETA' PICCOLI RESIDENCE TURISTICO- RESIDENZIALI MEDIE (100 -120 MQ) FASE DI ESPANSIONE

FORMA DEL MERCATO

OLIGOPOLIO: appart. appena realizzati

BALCONE CANTINA TERRAZZA AUTORIMESSA BUONA PANORAMICITA' PISCINA

TABELLA DATI PREZZI TOTALI E CARATTERISTICHE

SUP. SECONDARIE

PREZZO TOTALE DATA (MESI)

COMPARABILI UNITA' B

UNITA' A €

275.000,00€

SUBJECT S

UNITA' C 390.000,00 €

350.000,00 0

INDICI E RAPPORTI MERCANTILI

0

SUP. PRINCIPALE

65,00

85,00

SUP. BALCONE

40,00

0,00

0,00

24,15

0,30

SUP. CANTINA SUP TERRAZZA

0,00 0,00

0,00 42,00

0,00 30,00

7,35 21,66

0,30 0,50

SUP. AUTORIMESSA SUP. POSTO AUTO

0,00 15,00

0,00 15,00

20,00 0,00

33,43 0,00

SUP. COMMERCIALE

72,00

79,25

108,25

Servono per calcolare le sup. commerciali

???

0

0

NON SERVE /

98,67

1,00

93

Sono stati venduti al medesimo mese e così la caratt. data è ininfluente Non riportiamo come è stata misurata ne' la tipologia

0,30 0,15 Nella seconda sup comm posso usare anhe la "matrice somma prodotto" anziché il traslare con "dollaro". Questa formula può essere usata per tutte le colonne: è ppiù s

128,98

PREZZI MARGINALI: spiegazione

NON SERVE CALCOLARLO

PREZZO MARG. DATA (MESI) PREZZO MARG. SUP. PRINCIPALE (MINIMO)

PREZZO TOTALE di C/SUP. COMM. di C

PREZZO TOTALE di A/SUP. COMM. di A

PREZZO TOTALE di B/SUP. COMM. di B

PREZZO MARG. SUP. BALCONE

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE BAL

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE BAL

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE BAL

PREZZO MARG. SUP. CANTINA

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE CAN

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE CAN

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE CAN

PREZZO MARG. SUP TERRAZZA

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE TER

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE TER

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE TER

PREZZO MARG. SUP. AUTORIMESSA

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE AUTOR

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE AUTOR

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE AUTOR

PREZZO MARG. SUP. POSTO PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO AUTO MERCANTILE POSTO AUTO

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE POSTO AUTO

PREZZO MARG. SUP PRINC. (MINIMO)*RAPPORTO MERCANTILE POSTO AUTO

Poi devo considerare il valore minimo

PREZZI MARGINALI: calcoli con EXCEL PREZZO MARG. DATA (MESI) PREZZO MARG. SUP. PRINCIPALE (MINIMO) PREZZO MARG. SUP. PRINCIPALE MINIMO PREZZO MARG. SUP. BALCONE PREZZO MARG. SUP. CANTINA PREZZO MARG. SUP TERRAZZA PREZZO MARG. SUP. AUTORIMESSA PREZZO MARG. SUP. POSTO AUTO

NON SERVE CALCOLARLO €

3.470,03

€

€

3.470,03€

3.602,77

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.735,02

€

1.735,02

€

1.735,02

€

1.041,01

€

1.041,01

€

1.041,01

€

520,50

€

520,50

€

520,50

3.470,03 €

€

3.763,44

3.470,03 Stessi valori

TABELLA DI VALUTAZIONE: TEORIA, SPIEGAZIONE PREZZI TOTALI E CARATTERISTICHE PREZZO TOTALE SUP. PRINCIPALE

COMPARABILI UNITA' A €

SUBJECT

UNITA' B 275.000,00€

(98,67-65)*3470,03

390.000,00 € (98,67-85)*3470,03

UNITA' C 350.000,00 (98,67-72)*3470,03

S ??? 98,67

SUP. BALCONE SUP. CANTINA

(24,15-40)*1041,01 (7,35-0)*1041,01

(24,15-0)*1041,01 (7,35-0)*1041,01

(24,15-0)*1041,01 (7,35-0)*1041,01

24,15 7,35

SUP TERRAZZA SUP. AUTORIMESSA

(21,66-0)*1735,01 (33,43-0)*1041,01

(21,66-42)*1735,01 (33,43-0)*1041,01

(21,66-30)*1735,01 (33,43-20)*1041,01

21,66 33,43

SUP. POSTO AUTO

(0-15)*520,50

(0-15)*520,50

(0-0)*520,50

0,00

TABELLA DI VALUTAZIONE MEDIANTE L'APPLICAZIONE DI FORMULE EXCEL PREZZI TOTALI E CARATTERISTICHE

COMPARABILI UNITA' B

UNITA' A

UNITA' C

PREZZO TOTALE SUP. PRINCIPALE

€ €

275.000,00€ 116.835,96€

390.000,00 € 47.435,33 €

350.000,00 92.545,74

SUP. BALCONE SUP. CANTINA

-€ €

16.500,00€ 7.651,42€

25.140,38 € 7.651,42 €

25.140,38 7.651,42

UNITà a è NEGATIVA

SUP TERRAZZA SUP. AUTORIMESSA

€ €

37.580,44 -€ 34.800,95€

35.290,22 -€ 34.800,95 €

14.470,03 13.980,76

IN b IL PREZZO SARà NEGATIVO

SUP. POSTO AUTO

-€

PREZZI CORRETTI

€

DIVERGENZA ECONOMICA.

7.807,57 -€

7.807,57 €

-  

447.561,20€

461.930,28 €

474.848,26

(VALORE MASSIMO-VALORE MINIMO)/VAL MINIMO

Deve essere inferiore, in questo esercizio al 5% valore MASSIMO

€

474.848,26

valore minimo

€

447.561,20

DIVERGENZA ECONOMICA

6,10%

% è MAGGIORE DEL 5% DI TOLLERANZA E PERCIO' DOBBIAMO PROSEGUIRE CON IL SISTEMA DI STIMA Dobbiamo analizzare panoramicità e piscina

Ora caratteristiche non valutabili: PISCINA E PANORAMICITA', SONO QUALITATIVE

CARATTERISTICHE QUALITATIVE

nomenclatore

PISCINA la caratteristica piscina indica la presenza o meno di una piscina al servizio dell'immobile

PANORAMICITA'

Rappresenta il livello di visibilità del contesto circostante percepito attraverso gli spazi aperti dell'unità immobiliare (terrazze, balconi) e/o aperure o finestre verso aree di pregio paesaggistico.

0 = assente;

1= assente Utilizziamo il codice binario: 0 e 1

min=1;

medio= 2;

La scala è stabilita dal valutatore

max=3

nomenclatore L'u.i consente visuali modeste e non significative del contesto circostante che non presenta spazi di valenza paesaggistico ambientale, storico o architettonico

minimo L'u.i consente una parziale visibilità del contesto circostante dalla maggior parte dei propri spazi aperti (tipo terrazze e balconi) e dalle aperture di porte e finestre verso aree di pregio paesaggistico- ambientale, fabbricati e spazi di valenza architettonico e storica.

medio

massimo

PREZZI TOTALI E CARATTERISTICHE

Caratt. QUALITATIVE

PREZZI CORRETTI

COMPARABILI UNITA' B

UNITA' A €

447.561,20€

SUBJECT S

UNITA' C 461.930,28 €

474.848,26

???

uso prezzi corretti in quanto continuo l'esercizio precedente

PISCINA

0

0

1

1

PANORAMICITA'

1

2

2

3

IL PRINCIPIO COMPARATIVO IMPONE IL CONFRONTO TRA L'IMMOBILE OGGETTO DI STIMA E GLI IMMOBILI RILEVATI

VALORE DI A-VALORE S = (0-1)*Xpisc.+(1-3)*Y.panor

VALORE SUBJECT (1^ incognita))

S

VALORE DI B-VALORE S= (0-1)*Xpisc+(2-3)*Ypanor

PREZZO MARGINALE PISCINA (Ypi: 2^ incognita)

Ypi

Questa a lato è la tabella dei nomenclatori

L'u.i. consente una buona e interrota visibilità del contesto circostante dalla maggior parte dei propri spazi aperti (balconi, terrazze) e dalle aperture di porte e finestre verso aree di pregio paesaggistico ambientale , fabbricati e spazi di valenza architettonica e storica.

Solo U.I. C e subject hanno la piscina

Qui si invertono differenza panoramicità di A meno panpramicità di subject etc

Abbiamo 3 equazioni e 3 incognite: S, Xpi; Ypan

VALORE DI C-VALORE S= (1-1)*Xpisc+(2-3)*Ypanor

PREZZO MARGINALE PANORAMICITA' (Ypanor 3^ incognita)

Ypanor

DOBBIAMO RISPETTARE L'UNICA REGOLA DELLE MATRICI: IL NUMERO DELLE CARATTERISTICHE QUALITATIVE DEVE ESSERE INFERIORE (DI UNA UNITA' ALMENO) RISPETTO AL NUMERO DEI COMPARABILI PISCINA VETTORE DEI TEMINI NOTI

VETTORE DELLE INCOGNITE

€

447.561,20 MATRICE DELLE DIFFERENZE

1

(0-1)

€ €

461.930,28 474.848,26

1 1

(0-1) (1-1)

PANOR e' MATRICE QUADRA

(1-3) (2-3) (2-3)

VALORE SUBJECT PREZZO MARGINALE PISCINA PREZZO MARGINALE PANORAMICITA'

Riporto questa tabella sotto solo per comodità di lettura PREZZI TOTALI E CARATTERISTICHE PREZZI CORRETTI PISCINA PANORAMICITA'

COMPARABILI UNITA' A €

SUBJECT

UNITA' B 447.561,20€

UNITA' C 474.848,26

461.930,28 €

0 1

0 2

Ora mettiamo in verticale, in c

S €

1 2

1 3

489.217,35 € €

12.917,98 14.369,09

matrice delle differenze piscina

vettore dei termini noti

panoramicità

€ €

447.561,20 461.930,28

1 1

-1 -1

-2 -1

€

474.848,26

1

0

-1

Ora dobbiamo applicare la formula specifica. Prima dobbiamo selezionare l'intervallo di tre celle a fianco della matrice con il subject. Questo poiché devo risolvere tre formule contemporaneamente

PISCINA...