5. Prioridad Y Rango. EL Cierre Registral PDF

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Derecho Inmobiliario turno de tarde...

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5. PRIORIDAD Y RANGO.- EL CIERRE REGISTRAL

5.1. PRIORIDAD Y RANGO

LA ORDENACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Las relaciones obligacionales, en cuanto suponen la sujeción del patrimonio del deudor a una determinada responsabilidad, son siempre compatibles unas con otras en cuanto a su exigencia. En los derechos obligaciones o de crédito la vinculación del patrimonio del deudor al cumplimiento de todas sus obligaciones (1911 CC), hace posible que en un mismo sujeto concurran al mismo tiempo múltiples obligaciones, que serán satisfecha a costa del patrimonio de aquél y, sólo cuando el mismo resulta insuficiente, aparece la necesidad de establecer un procedimiento dirigido a satisfacer de modo ordenado y equitativo todos los créditos. Se trata, por tanto, de cuestiones de efectividad que nada tienen que ver con la coexistencia, siempre posible, de varias obligaciones a cargo de un mismo deudor. Además, en principio, todas las obligaciones de un deudor tienen el mismo rango, es decir, todas deben ser hechas efectivas a la vez (arts. 1925 y 1929.3º CC). En caso de existir un procedimiento concursal en caso de insolvencia del deudor, se establece un orden de preferencia entre las diversas obligaciones de una persona, lo que resulta algo excepcional (arts. 1922 y ss. CC).

Por su parte, los derechos reales, por su carácter de relación inmediata y excluyente con la cosa, son poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad: siendo corriente el caso de una pluralidad de titulares con los mismos derechos y obligaciones, sobre un mismo derecho real no resulta normal la coexistencia de varios derechos reales todos ellos con la misma categoría y eficacia. Ello tiene lugar en materia de propiedad, donde se admite que un mismo derecho sea compartido al mismo tiempo por varios sujetos, lo que resulta muy difícil de admitir en los derechos sobre cosa ajena compatibles, donde la regla general es que cada uno tenga su propio puesto en relación con los demás, debiendo respetar los que son de rango preferente: es imposible que sobre una misma cosa existan derechos iguales pertenecientes a titulares diversos. En virtud de dicha dificultad para su coexistencia, los derechos reales, cuando coinciden sobre una misma cosa, precisan un criterio que sirva: - de una parte, para determinar, de entre varios derechos incompatibles cuál debe prevalecer: por ejemplo, varios pretenden ser único propietario de un mismo inmueble);

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- de otra, entre varios que sean conciliables, cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno en relación a los restantes. El criterio es, en la jurisprudencia universal, el de PRIORIDAD de creación del derecho: el que nace primero es preferente a los ulteriores y en su caso los excluye. Dicho principio trata de fijar los criterios para determinar qué derecho real debe prevalecer cuando entran en colisión con derechos reales incompatibles entre sí. Lo que sorprende es que, tratándose de un principio básico para la efectividad frente a terceros del Registro de la Propiedad, ninguna norma de la Ley Hipotecaria se refiera de forma expresa al mismo, desprendiéndose su vigencia de varios preceptos como los artículos 17, 24 y 25 LH y los artículos 1473 y 1927.2º CC. Esta es una diferencia esencial entre los derechos reales y los de obligación. Mientras los primeros son derechos absolutos que, por serlo, exigen una ordenación, los segundos, derechos relativos, pueden mantenerse establemente en una igualdad de rango.

PRIORIDAD Y REGISTRO

La regla “prior tempore, potior iure”, que determina la ordenación jerárquica de los derechos reales atendiendo al “momento de su creación”, no deja de existir cuando se introduce, en el sistema de creación y titularidad de los derechos sobre fincas, el Registro de la Propiedad, según hemos visto al estudiar los principios hipotecarios. Como hemos estudiado, en tema de prioridad el “primero” en el orden registral no es quien antes adquiere el derecho, sino “quien antes inscribe su adquisición”: es decir, con absoluta independencia de que el título en virtud del cual se inscribe el derecho sea o no el más antiguo en el tiempo. Se trata de una especie de carrera: es quien primero llega, de entre todos los participantes, quien consigue el premio. Por tanto, protegido por el Registro quien primero ha inscrito, el Registrador no podrá después de realizada la inscripción admitir títulos que, aunque sean de fecha anterior al inscrito, hayan llegado al Registro con posterioridad.

La consecuencia principal es que quien inscribe podrá ignorar, cualquier que sea la fecha de nacimiento de su derecho, todos los demás derechos reales no inscritos sobre una finca cuya existencia le sea desconocida al constituir su título (606 CC y 32 LH). Todo ello para proteger la inscripción de buena fe. Como señala la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, “el que deja de inscribir el contrato anterior y da lugar a que el segundo se celebre e inscriba no puede quejarse; la ley presume que renuncia a su derecho en concurrencia con un tercero”. Otra consecuencia importante es que los asientos del Registro sólo pueden quedar sin efecto en virtud de una resolución judicial: quien tenga un derecho de fecha posterior deberá obtener previamente dicha resolución que anule y deje sin efecto el primer asiento, de modo que si no la consigue no podrá inscribir su derecho.

EL RANGO DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

Una de las consecuencias del Principio de Prioridad es el Rango de los derechos reales limitados. Cada derecho real no es sólo un derecho absoluto, es decir, que se ejercer “erga omnes”, sino asimismo exclusivo y excluyente, permitiendo excluir a todos del ámbito correspondiente a su contenido. Resulta claro que el poder de exclusión de cada derecho fácilmente será incompatible con el que comportan los otros que recaigan sobre la misma cosa, ya sean de igual o diferente naturaleza. Tal poder de exclusión sólo puede permanecer íntegro en uno de ellos, mientras que en los demás no cabe hacerlo efectivo “erga omnes”, quedando paralizado ante el deber de respetar los derechos preexistentes. Se establece de este modo en la concurrencia de derechos reales una jerarquía u orden. Y el lugar que ocupa cada derecho en esa jerarquía u orden constituyen su rango, el cual viene determinado por la aparición del derecho en el tiempo, es decir, por el momento de su constitución. Cada derecho es, en principio, de eficacia superior a los que se constituyen con posterioridad al mismo, e inferior, a su vez, a los que se constituyeron antes. Sin embargo, frente al protegido por el Registro, el rango del derecho se determina por la fecha de inscripción.

El rango tiene gran importancia económica, pues determina el contenido efectivo de un derecho real: ello se pone especialmente de relieve cuando para la efectividad de un derecho real, normalmente una hipoteca, resulta necesaria la venta de la finca, pues, en tal caso, los derechos de rango superior no se encuentran afectados por la venta, mientras los de rango inferior se resuelven a causa de la misma. Ejemplo: si sobre una finca se ha constituido una primera hipoteca, una servidumbre de paso, una segunda hipoteca, una servidumbre de vistas y una tercera hipoteca, si primero hace uso de su derecho de realización de valor el segundo acreedor hipotecario, la finca se venderá gravada con la primera hipoteca y la servidumbre de paso, y el precio de la enajenación se aplicará, sucesivamente, al pago del segundo crédito hipotecario, a indemnizar al titular de la servidumbre de vistas y a pagar al tercer crédito asegurado con hipoteca.

Dicha importancia económica del rango ha permitido defender a una parte de la doctrina y a alguna legislación extranjera, que el mismo es un valor dotado de cierta autonomía relativa en relación con el derecho cuya situación determina y, por tanto, es un valor dotado de cierta negociabilidad. La cuestión se ha discutido sobre todo en relación con la hipoteca. El Derecho Común, partiendo de la idea de que el puesto en los derechos reales es simplemente un orden produciendo por su concurrencia, encontró siempre natural e inevitable que la

desaparición de unos derechos sobre la finca alterase la jerarquía absoluta de los demás. Es el denominado “sistema de avance de puestos” o “puestos necesarios”, donde la ordenación viene necesariamente determinada por el número de derechos existentes y la posición cronológica de cada uno. Con relación a la hipoteca, se dice que en este sistema recae sobre la totalidad de la cosa y sobre todo su valor, sin más limitación que la que pueda provenir de hipotecas anteriores, mientras subsistan. Al sistema romano de avance de puestos se contrapone otro hipotético, denominado de “rango fijo” o de “parcelas de valor”. Este sistema considera que cada uno de los derechos reales grava una parte fija y determinada del valor de la finca y, más generalmente, que cada uno de los derechos sobre la finca conserva su propia situación con relación a los demás, aunque estos otros se extingan, pudiendo en consecuencia aprovecharse del puesto del derecho extinguido para constituir otro nuevo de iguales caracteres. Ejemplo: A constituye una hipoteca sobre una finca para asegurar la correcta ejecución de una obra de la que es contratista. Luego recibe dinero prestado de B que garantiza con una segunda hipoteca sobre el mismo inmueble. Al recibir el dueño la obra a su satisfacción, queda cancelada la primera hipoteca. Las consecuencias de esta cancelación son distintas según el sistema: si es de avance de puestos, la segunda hipoteca de B ocupa ahora, sin más, el primer lugar; si se trata del otro sistema, seguirá siendo una segunda hipoteca, teniendo A la posibilidad de pactar, en el lugar de la primera, otra nueva, o varias, por el mismo importe total.

El sistema español de rango de los derechos reales es puramente de avance de puestos: la extinción de un derecho da lugar a un cambio de escalas, todos los derechos posteriores al extinguido mejoran su rango y el puesto de éste queda cubierto por el que le seguía en orden.

POSPOSICIÓN, PERMUTA Y RESERVA DE PUESTOS

Aunque el sistema español de ordenamiento de los derechos reales compatibles sea el de avance de puestos, ello no implica la inalterabilidad de la jerarquía de tales derechos, por voluntad de las partes: al contrario, el lugar de cada derecho puede, hasta cierto punto, cambiarse, con la consiguiente mejora o deterioro en la efectividad del mismo. Estas alteraciones de rango se dan casi de modo exclusivo en relación con el derecho real de hipoteca, y pueden consistir en las siguientes:

A) POSPOSICIÓN DE RANGO Cabe, en primer lugar, cambiar de sitio dos derechos contiguos, o sea, situados uno tras otro, porque el anterior cede su puesto al posterior.

Ejemplo: si tengo mi finca gravada con un usufructo y luego con una hipoteca, resulta posible que el titular del usufructo permita, por su propia cuenta, que la hipoteca pase primero y, por consiguiente, afecte a todo el inmueble y no sólo, como antes, a la nuda propiedad. Esta modalidad, denominada “posposición”, supone la existencia de un contrato o acto unilateral por el cual un titular renuncia a la titularidad de su derecho en relación a otro u otros que le siguen inmediatamente: se practica exclusivamente en relación a la hipoteca y, aunque el Código Civil y la Ley Hipotecaria nada dicen sobre ella, nadie duda de que sea admisible en nuestro Derecho de modo general, pues no produce perjuicio alguno y porque quien puede renunciar en general a un derecho también puede hacerlo en la colisión con otro derecho. Tan sólo el artículo 241 del Reglamento Hipotecario regula la posposición de una hipoteca actual a otra futura.

B) RESERVA DE RANGO En algunos casos, el propietario tiene interés en gravar su finca con un derecho que deba tener un rango inferior a otro todavía no existente, y que debe establecerse en un momento posterior. Es el caso regulado en el artículo 241 RH de posposición de una hipoteca a otra futura, lo que exige para tener efectos registrales que: - el acreedor que haya de posponer su hipoteca consienta expresamente la pérdida de rango; - la hipoteca que se pospone esté ya inscrita; - se determine la responsabilidad y duración máximas de la hipoteca futura; - la hipoteca futura se inscriba dentro del plazo necesariamente acordado al efecto por las partes; - la reserva conste en escritura pública, pues al tratarse de un acto que va a tener relevancia registral debe constar en documento público.

La jurisprudencia subraya la necesidad del requisito de señalamiento de plazo para la inscripción de la hipoteca que ha de anteponerse.

C) PERMUTA DE RANGO También cabe en nuestro Derecho alterar la jerarquía de varios derechos reales sobre un inmueble por acuerdo de todos los titulares. Dicha modificación contractual de la prioridad puede inscribirse en el Registro.

MOMENTO QUE DETERMINA LA PRIORIDAD REGISTRAL

La prioridad viene determinada por el momento de la presentación del título en la oficina del Registro, momento que fija el rango registral. Según el artículo 24 LH: “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma”. Y el artículo 25 LH: “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”.

El asiento de presentación se practica inmediatamente tras llegar el documento al Registro, en el Libro Diario, siendo su finalidad, como indica la jurisprudencia, la preparación de la posterior operación registral de inscribir, anotar preventivamente, cancelar o recoger notas marginales. Sirve para hacer constar el instante mismo de la entrada del documento en el Registro y esa es su razón de ser. Tiene carácter provisional pues, una vez practicada la inscripción, pierde su virtualidad.

Actualmente, el Registro lleva también un “ Libro de entrada”, pero que no determina la fecha de las inscripciones que en su caso se practiquen en el Registro. Existen algunos supuestos de inscripciones en las cuales, por diversos motivos, el momento de la presentación no determina la plenitud de su eficacia registral. Por ejemplo, los de suspensión de efectos de la publicidad. Realmente resulta indiferente la cuestión del lugar en que los asientos se practiquen, así como el orden cronológico, es decir, la fecha de los asientos mismos. Pues, practicada la inscripción, si entran en juego los intereses de un tercer adquirente, se considerará como fecha de la presentación la que conste en la inscripción misma, puesto que ningún deber impone la ley de examinar además el Libro Diario.

En la doctrina se pone de relieve el riesgo que corre el adquirente de que se le adelante a inscribir otro más rápido: riesgo inevitable en alguna medida por muy diligente que sea dicho adquirente, pues desde el otorgamiento de la escritura en la notaría hasta la presentación de la copia en el Registro necesariamente debe transcurrir un espacio de tiempo. La electrónica en su aplicación telemática ha venido a resolver la cuestión lapso de tiempo en la presentación de documentos ante el Registro y la formalización asiento correspondiente. Así, el artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que permite la presentación de

del del de los

documentos vía telemática y con firma electrónica avanzada del notario autorizante o responsable del protocolo, siempre que se cumplan los requisitos indicados en dicho precepto. Vamos a estudiar diferentes aspectos relativos a esta cuestión:

A) Presentación simultánea. En caso de presentación simultánea de dos títulos contradictorios relativos a una misma finca, el orden se determina: - ya por voluntad del que presenta, si es una misma persona la que lleva al Registro los diversos títulos (422 RH), - ya por voluntad de las personas a cuyo favor hayan de practicarse las inscripciones, manifestada en solicitud dirigida al Registrador y ratificada ante él o manifestada en el título inscribible, - ya por el consentimiento prestado por cualquiera de los interesados para que su derecho sea inscrito con rango posterior al otro. Faltando todo ello, es necesaria una resolución judicial al efecto. Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca resulten contradictorios, se extenderá el asiento de presentación de cada uno de ellos con la misma hora para todos, expresando en cada asiento su simultaneidad. En el folio de la finca se toma la anotación correspondiente a cada uno expresando que se hace así porque resulta necesario esperar al acuerdo de los interesados o el juicio de los tribunales. Cuando sean compatibles, los derechos reales pueden tener rango simultáneo, y lo mismo su expresión registral.

B) Examen por el Registrador: orden y materiales El Registrador debe examinar los títulos relativos a una misma finca y decidir sobre su acceso o no al libro de inscripciones, por el mismo orden en que llegan al Registro, si bien excepcionalmente se admite que pueda tener en cuenta, en ciertos casos, para calificar un documento presentado antes, los que llegaron después. La regla general es, pues, la atención preferente al documento anterior. Por ejemplo, presentada una sentencia dando lugar a un retracto y condenando a otorgar escritura de compraventa, y luego un acta notarial resolviendo la titularidad del retrayente, es el primer documento el que se califica antes, sin atender al título contradictorio que llegó después. Así lo ha determinado la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones. Aunque también alguna resolución admite hipotéticamente que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de conseguir un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles. También se indica por la DGRN en algún caso que es perfectamente viable negar la

inscripción de un título en función de la posterior presentación de otro que conducirá inexorablemente a la cancelación del asiento que aquél provoca: por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado.

C) Duración del asiento. La duración normal del asiento de presentación es de 60 días (19.2 LH). En la actualidad, según el 254 LH, ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir (por ejemplo, el impuesto de sucesiones) de modo que la vigencia durante tanto tiempo del asiento en la mayor parte de casos es innecesaria, porque el registrador tiene la obligación de inscribir en 15 o a lo más en 30 días (97 RH). Antes resultaba frecuente presentar al Registrador el documento sin liquidar el impuesto correspondiente, a fin de conseguir la prioridad, retirarlo una vez practicado el asiento de presentación y devolverlo tras realizar la liquidación fiscal. Así, el artículo 255 LH permite que el registrador prorrogue la vigencia del asiento a 180 días cuando por causa legítima y justificada no se ha pagado el impuesto en los 60 días del asiento inicial. Por tanto, no se puede conseguir una prórroga de manera caprichosa, sino que debe estar justificada su concesión.

LA PROPIA FECHA DEL ASIENTO

Además de expresar la fecha de la presentación, tanto las inscripciones como las anotaciones preventivas, las cancelaciones y las notas marginales deben contener su propia fecha.

No tiene la misma importancia que la de presentación, pero tampoco es intranscendente. Y ello porque permite computar, entre otros plazos:

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