Analisa Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus: Perumahan Pantai Mentari PDF

Preview

Summary

KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan hidayah-Nya sehingga penyusunan makalah ini dapat diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Ibu Belinda Ulfa Aulia, S.T., M.Sc. selaku dosen pembimbing mata kuliah Analisis Lokasi d...

Description

Accelerat ing t he world's research.

Analisa Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus: Perumahan Pantai Mentari Yana Bunga Driwinata, Nimas Asriningputri

Related papers

Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

Analisa Fakt or Penent u Lokasi dan Evaluasi Lokasi Perumahan Pant ai Ment ari Kenjeran Imroat ul Azizah

Kelompok 2_ ANLOK B_ Analisis Lokasi Perumahan Sukolilo Dian Regency Surabaya.docx Riski Sriwijayat i T ipologi Lokasi Pengembangan Perumahan di Kabupat en Sidoarjo Berdasarkan Preferensi Pengemba… Panji Herdian

KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan hidayah-Nya sehingga penyusunan makalah ini dapat diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Ibu Belinda Ulfa Aulia, S.T., M.Sc. selaku dosen pembimbing mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan 2. Bapak Dr. Nanang Setiawan selaku dosen pembimbing mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan 3. Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota ITS yang memberikan motivasi demi kelancaran pembuatan makalah ini Makalah dengan judul ”Analisa Pemilihan Lokasi Perumahan STUDI KASUS : Perumahan Pantai Mentari” ini disusun sebagai evaluasi terakhir mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan dalam Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya untuk memberikan pengayaan terhadap prinsipprinsip teori, maupun konsep analisis lokasi dan keruangan. Dalam proses penyelesaian makalah ini tentunya banyak kekurangan, baik dari pengambilan referensi data maupun penulisannya. Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak demi sempurnanya makalah ini. Demikianlah makalah ini disusun, semoga bermanfaat bagi berbagai pihak dan dapat memberikan kontribusi pada peningkatan kualitas pembelajaran mata kuliah Analisis Lokasi dan Keruangan.

Surabaya, Mei 2016

Tim Penulis

1

DAFTAR ISI Kata Pengantar………………………………………………………………………………….........i Daftar Isi……………………………………………………………………………………………….ii BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang ........................................................................................................................... 4 1.2 Tujuan dan Sasaran Penulisan ............................................................................................... 5 1.3 Ruang Lingkup ........................................................................................................................... 5 1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah .................................................................................................... 5 1.3.2 Ruang Lingkup Pembahasan ........................................................................................... 5 1.4 Sistematika Laporan .................................................................................................................. 5 BAB IITINJAUAN PUSTAKA .............................................................................................................. 7 2.1 Pengertian Perumahan ............................................................................................................. 7 2.2 Kebutuhan Akan Perumahan................................................................................................... 7 2.3 Klasifikasi Perumahan .............................................................................................................. 9 2.4 Teori Lokasi Perumahan ........................................................................................................ 10 2.5 Pemilihan Lokasi Perumahan ................................................................................................ 11 BAB III METODE PENELITIAN........................................................................................................ 13 3.1 Bagan Alur Penelitian ............................................................................................................. 13 3.2 Metode Pengumpulan Data ................................................................................................... 13 3.2.1 Pengumpulan Data Primer.............................................................................................. 13 3.2.2 Pengumpulan Data Sekunder ........................................................................................ 13 BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH ......................................................................................... 14 4.1 Ruang Lingkup Wilayah Studi................................................................................................ 14 BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN .......................................................................................... 17 5.1 Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan Berdasarkan Analisa Pembobotan ...................... 17 5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi ................................................................... 20 5.2.1 Teori Von Thunen............................................................................................................. 20 5.2.2 Teori Central Place .......................................................................................................... 21 5.2.3 Teori Pemilihan Lokasi Perumahan Menurut Drabkin ................................................ 22 5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentu Lokasi Perumahan dengan Kondisi Eksisting .......................................................................................................................................... 23 5.3.1 Kemudahan Transportasi ................................................................................................. 23 5.3.1.1 Waktu Tempuh ke Jalan Utama ................................................................................. 24 5.3.1.2 Waktu Tempuh ke Pusat Kota .................................................................................... 24

2

5.3.1.3 Dekat Layanan Transportasi ....................................................................................... 25 5.3.2 Akses ke Tempat Hiburan................................................................................................... 25 5.3.2.1 Dekat dengan Mall ........................................................................................................ 25 5.3.2.2 Dekat dengan Tempat Wisata .................................................................................... 26 5.3.3 Ekonomi ................................................................................................................................. 26 5.3.4 Fasilitas Layanan Umum..................................................................................................... 27 5.3.4.1 Dekat Supermarket ....................................................................................................... 27 5.3.4.2 Dekat Rumah Sakit ....................................................................................................... 27 5.3.4.3 Dekat Sarana Pendidikan ............................................................................................ 27 BAB VI PENUTUP ............................................................................................................................. 28 6.1 Kesimpulan dan Lesson Learned ......................................................................................... 28

3

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Seiring dengan perkembangan jaman maka kebutuhan hidup manusia juga mengalami perkembangan. Menurut Abraham Maslow, kebutuhan fisik/dasar manusia berupa

sandang,

pangan,

papan

dibutuhkan

manusia

untuk

mempertahankan

keseimbangan fisiologis. Dalam memilih kebutuhan dasar berupa tempat tinggal, setiap orang akan berusaha mencari lokasi tempat tinggal yang terbaik. Masyarakat cenderung memilih perumahan yang memiliki sarana prasarana memadai untuk membantu pemenuhan kebutuhan hidupnya. Selain itu perkembangan jaman juga memiliki dampak bagi perkembangan kota yang ditandai dengan bertambahnya jumlah penduduk yang berimplikasi pada meningkatnya kebutuhan akan lahan tempat tinggal dimana lahan mulai terbatas sehingga daerah pinggiran kota mulai dikembangkan menjadi perumahan. Pembangunan

serta

pengembangan

perumahan

memerlukan

adanya

pengidentifikasian lahan dan lokasi sebagai bagian yang penting dalam proses perencanaan dan pembangunan. Unsur dan faktor yang mempengaruhi perumahan sehingga keberadaannya berperan dalam pembangunan kota yaitu unsur ketersediaan sarana dan prasarana dalam lingkup pelayanan. Sarana merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya, seperti fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan, fasilitas olahraga, fasilitas perdagangan, fasilitas pemerintahan. Prasarana merupakan kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi dengan baik, seperti jalan, drainase, persampahan. Kriteria dalam penentuan lokasi perumahan setiap stakeholder berpotensi memiliki sudut pandang yang berbeda, ditinjau dari perspektif developer menekankan pada profit dimana ketepatan lokasi yang dipilih nantinya akan membantu

dalam

manajemen

perencanaan

strategi

yang

dapat

memperluas

pengembangan pasar penjualan perumahan. Developer memiliki pertimbangan yang disesuaikan dalam pemilihan lokasi perumahan, tipe rumah, fasilitas yang tersedia yang menjadi penawaran kepada masyarakat calon pembeli perumahan. Apabila ditinjau dari perspektif masyarakat maka memiliki penekanan kepentingan yang berbeda sesuai dengan kondisi sosial ekonominya . Oleh karena itu penulis mencoba menganalisis faktor-faktor dalam penentuan lokasi perumahan dari segi penyediaan sarana prasarana. Lokasi yang dijadikan kawasan studi adalah Perumahan Pantai Mentari yang terletak di Surabaya timur, meskipun kawasan ini 4

dapat dikatakan berada dipinggiran kota kawasan ini tetap unggul dimata masyarakat terbukti dengan harga lahan dikawasan ini yang terbilang cukup tinggi untuk daerah pinggiran Kota Surabaya. Kawasan ini memiliki sarana prasarana yang cukup memadai berupa fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan, fasilitas olahraga, serta aksesbilitas. Penulis ingin menganalisis faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi alasan stakeholders terkait yaitu developer Perumahan Pantai Mentari dan masyarakat penghuni perumahan dalam memilih lokasi perumahan dan faktor apa saja yang membuat Perumahan Pantai Mentari diminati meskipun terletak di daerah sub-urban atau pinggiran kota. 1.2 Tujuan dan Sasaran Penulisan Tujuan dalam pembuatan makalah ini adalah: 1. Mengetahui serta menganalisis faktor – faktor yang sesuai dan berpengaruh terhadap penentuan lokasi perumahan 2. Menjelaskan ruang

lingkup analasis lokasi dan keruangan dalam

bidang

perencanaan 3. Mengetahui faktor penentu Perumahan Pantai Mentari diminati walaupun berada di daerah pinggiran kota 1.3 Ruang Lingkup 1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah Dalam penulisan makalah ini, ruang lingkup wilayah studi adalah pada Perumahan Pantai yang dikembangkan oleh PT. Jawa Nusa Wahana. Perumahan ini terletak di bagian Surabaya timur yaitu di Kecamatan Kenjeran. 1.3.2 Ruang Lingkup Pembahasan Dalam penulisan makalah ini, ruang lingkup pembahasan adalah mengenai teori lokasi serta faktor-faktor yang menjadi pertimbangan terhadap penentuan lokasi perumahan Pantai Mentari Surabaya. 1.4 Sistematika Laporan BAB I PENDAHULUAN berisi uraian yang terdiri dari latar belakang, tujuan dan sasaran penulisan, ruang lingkup, sistematika laporan BAB II TINJAUAN PUSTAKA berisi tinjauan pengertian dan teori-teori menurut para ahli yang terdiri dari pengertian perumahan, kebutuhan akan perumahan, klasifikasi perumahan, teori lokasi perumahan, pemilihan lokasi perumahan. BAB III METODE PENELITIAN berisi metode penelitian berisi bagan alur penelitian yang dilakukan. BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH berisi tentang gambaran umum wilayah 5

studi antara lain ditinjau dari BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN berisi pembahasan wilayah studi terhadap faktor pemilihan lokasi dengan kondisi eksisting melalui analisis teori pemilihan lokasi BAB VI PENUTUP berisi kesimpulan mengenai apa yang telah dibahas pada bab sebelumnya dan lesson learned yang didapatkan dari pembahasan tersebut

6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Perumahan Berdasarkan Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, pengertian rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Kemudian perumahan adalah kumpulan rumah yang sebagai bagian dari perumahan baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. Menurut Abrams (1664) Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang memiliki kaitan yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu lokasi sedikit banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut. Perumahan dapat diartikan sebagai suatu cerminan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa. (Yudhohusodo, 1991:1) Sedangkan menurut Charles Adams pengertian lebih mendalam bahwa suatu perumahan dapat menciptakan suatu lingkungan hidup baru yang didalamnya mendapat rasa kebersamaan, hubungan antara individu yang erat, tanggung jawab dan kesamaan tujuan. Sebuah lingkungan perumahan merupakan tempat dimana individu yang ada saling berinteraksi dan mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan tempat tinggalnya. Untuk melakukan interaksi tersebut perlu ditunjang dengan adanya kondisi perumahan yang baik, salah satunya dengan pembangunan perumahan yang seimbang antara luas lahan dengan kebutuhan ruang dan kepadatan penduduk. 2.2 Kebutuhan Akan Perumahan Kebutuhan adalah kenginan terhadap barang atau jasa yang harus dipenuhi, apabila tidak dipenuhi, maka akan menimbulkan dampak yang negatif. Berdasarkan tingkat kepentingannya, kebutuhan manusia ada 3 macam yaitu : Kebutuhan primer adalah kebutuhan yang harus dipenuhi untuk mempertahankan

7

kelangsungan hidup manusia. Kebutuhan primer terdiri dari; a. Sandang (pakaian), sebagai makhluk berbudaya, manusia membutuhkan pakaian yang berfungsi sebagai pelindung dari panas dan dingin b. Pangan (makanan), adalah segala sesuatu yang berasal dari sumber hayati dan air , baik yang diolah maupun tidak diolah, yang diperuntukkan sebagai makanan atau minuman bagi konsumsi manusia, termasuk bahan tambahan pangan, bahan baku pangan dan bahan lain yang digunakan dalam proses penyiapan, pengolahan, dan atau pembuatan makanan atau minuman ( UU RI No. 7 th.1996 tentang Pangan ). c. Papan (tempat tinggal), kebutuhan papan adalah kebutuhan tempat tinggal untuk tidur, beristirahat, dan berlindung dari hujan atau terik matahari. Ini menjadi salah satu kebutuhan dasar manusia yang berupa sebuah bangunan. Manusia membutuhkan rumah sebagai tempat untuk hidup dan bersosialisasi. Kebutuhan sekunder adalah kebutuhan tambahan setelah kebutuhan pokok terpenuhi. Kebutuhan tersier adalah kebutuhan tambahan setelah kebutuhan primer dan sekunder terpenuhi. Kebutuhan tersier sering juga disebut kebutuhan akan barang mewah. Menurut Maslow (1970) tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian dapat dikategorikan sebagai berikut : 1. Survival Needs Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan hidup manusia. Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni bangunan rumah agar dapat selamat dan tetap hidup, terlindung dari gangguan iklim, maupun makhluk hidup yang lain. 2. Safety and Security Needs Pada tingkatan ini terkait dengan keselamatan dari kecelakaan, keutuhan anggota badan serta hak milik hunian merupakan sarana perlindungan untuk keselamatan anggota badan dan hak milik tersebut. 3. Affiliation Needs Hunian disini berperan sebagai identitas seseorang untuk diakui dalam golongan masyarakat.

8

4. Esteem Needs Hunian merupakan sarana untuk mendapatkan pengakuan atas jati dirinya dari masyarakat dan lingkungan sekitarnya. 5. Cognitive and Aesthetic Needs Pada tingkatan ini, pondok hunian tidak hanya sekedar untuk digunakan, tetapi juga dapat memberi dampak kenikmatan pada lingkungan sekitarnya. Namun seiring dengan perkembangan jaman, rumah memiliki fungsi yang berbedabeda sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing individu. Terdapat tiga fungsi utama yang terkandung dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim menurut tingkat penghasilan (Turner, 1976) antara lain : 1. Rumah sebagai penunjang identitas keluarga yang diwujudkan pada kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berlindung guna melindungi keluarganya dari iklim setempat. 2. Rumah sebagai tempat penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja. 3. Rumah sebagai penunjang rasa aman dalam arti terjaminnya keadaan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah, jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang ditempati, serta jaminan keamanan berupa kempemilikan rumah dan lahan. 2. 3 Klasifikasi Perumahan Perumahan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang dapat mengakomodasi aktivitas masyarakat yang ada didalamnya memiliki klasifikasi kawasan yang didasarkan pada luasan kaveling dan tipe rumah yang dikembangkan disuatu kawasan. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat nomor : 684- 384 tahun 1992 nomor : 739/KPTS/1992 nomor : 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Perumahan Dengan Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi mengenai jenis perumahan, yaitu: 1. Rumah Sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak melebihi dari

9

harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku. 2. Rumah Menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang berlaku. 3. Rumah Mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 600 m2 sampai 2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 diatas harga satuan per m2 tertinggi untuk perumahan dinas kelas A yang berlaku. 2.4 Teori Lokasi Perumahan Teori pemilihan lokasi tempat tinggal dicetuskan oleh banyak pakar, baik pakar ekonomi, perencana, dan pakar lainnya. Model pemilihan teori lokasi perumahan sub-urban yang penulis gunakan adalah Teori Von Thunen, Teori Central Place, mempertimbangkan land rent, transportation cost, jangkauan pelayanan; 1. Teori Von Thunen Teori ini dirumuskan oleh Johan Heinrich Von Thunnen pada tahun 1826, Von Thunen memaparkan bahwa hubungan antar sewa lahan dan jarak dari lahan pertanian ke pasar mempengaruhi harga sewa la...