Ejercicios LAU con solución 2020 PDF

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Arrendamientos Urbanos M. Natalia Mato Hermesinda (arrendadora) firma un contrato de arrendamiento con Concha (arrendataria) el 1 de julio del 2019 sobre un piso (de 100 m21) con un plazo de duración de dos años. Siempre partiendo de los hechos del enunciado principal y no de la pregunta anterior (salvo cuando así se especifique): 1. Imaginemos que llega junio del año 2021 y ninguna de las dos ha notificado nada a la otra acerca del contrato. ¿Sigue el contrato vigente o no en julio de 2021? Sí: prórroga del contrato por un año más al menos (pudiendo ser hasta 2024 si así lo quiere Concha). Art. 9 LAU. 2. Imaginemos que Concha quiere seguir con el contrato un tercer año más. ¿Podría? ¿Qué tendría que hacer? Sí podría (hasta el mínimo de 5 años de prórroga forzosa para el arrendador, a voluntad del arrendatario). No sería necesario que hiciera nada: prórroga automática salvo preaviso en plazo del arrendatario (art. 9 LAU) 3. Imaginemos que, en el año 3, Concha no quiere continuar con el contrato un cuarto año, ¿qué tiene que hacer? Preavisar con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de finalización de la prórroga de su no voluntad de renovar el contrato (art. 9 LAU). 4. Si Concha quisiera continuar con el arrendamiento, ¿hasta qué año tendría Hermesinda que soportar el arrendamiento? ¿Qué tendría que hacer para asegurarse que no se prolonga más de lo legalmente exigible? Como mínimo 5 años (7, si Hermesinda fuera persona jurídica). Hermesinda tendría que comunicar su voluntad de no querer seguir con el contrato más allá de los cinco años con un plazo de 4 meses de antelación a la finalización de ese quinto año. Si no lo hace (ni tampoco Concha), el contrato se prorrogaría un año más. Art. 10 LAU. 5. Imaginemos que Hermesinda y Concha han firmado el contrato de arrendamiento por 7 años. ¿Podría en algún caso prolongarse ese contrato más allá de esos siete años sin que las partes así lo acuerden expresamente? Sí, si antes de la finalización de ese séptimo año ninguna de las dos ha notificado a la otra su voluntad de no querer continuar con el arrendamiento (4 meses de preaviso en el caso de Hermesinda, 2 meses de preaviso en el caso de Concha). Se prorrogaría por un año más el arrendamiento (con posibilidad de hasta tres años más como máximo, dependiendo aquí ya solo de la voluntad de Concha de querer o no continuar con un segundo/tercer año más, teniendo que preavisar con un plazo de 1 mes antes de la finalización de cada anualidad si no quiere que se prorrogue ese segundo/tercer año). Art. 10 LAU. i. En este caso (arrendamiento por 7 años), imaginemos que el 1 de abril de 2020 Concha le comunica a Hermesinda que no está interesado en continuar en el piso. Hermesinda le dice que entonces le tiene que indemnizar con dos mensualidades por cada año que resta por cumplir. ¿Puede terminar con el arrendamiento José antes de tiempo? ¿Es correcta la indemnización? 1

Art. 4.2 LAU excluye de la misma protección a las viviendas con superficie superior a 300 m2 o con renta inicial mayor a 5,5 veces salario mínimo interprofesional y arrendamiento de la totalidad de la vivienda.

Arrendamientos Urbanos M. Natalia Mato Según el art. 11 LAU, Concha puede desistir del contrato (habiéndose estipulado o no esta facultad en el contrato) si han transcurrido seis meses desde la fecha del contrato o la puesta a disposición del inmueble, si fuera posterior2. Si no se ha pactado nada en el contrato, no podrá pedir Hermesinda una indemnización por el desistimiento. Si se ha pactado el pago de indemnización sí que podrá exigirla pero no en cuantía libre: solo un mes de renta por año del contrato que reste por cumplir (y proporcionalmente para los periodos de tiempo inferiores). Es decir, en este caso, 5 mensualidades (5 años completos que restan) + parte prorrateada del tiempo que quede de ese primer año de contrato. Art. 11 LAU. 6. Imaginemos que Concha está casada con José, que vive también en el piso con el hijo de ambos. Concha y José se divorcian y, en la sentencia, el Juez atribuye el uso de la vivienda familiar a José. José se pregunta si podría, a pesar de no ser él el arrendatario, seguir viviendo en la vivienda y, en su caso, qué tendría que hacer. Sí podría, según el art. 15 LAU, siempre y cuando José comunique a Hermesinda su voluntad de continuar en el uso de la vivienda dentro del plazo de dos meses desde que la notificación de la sentencia. 7. Si resultara que, contra todo pronóstico, una vez formalizado el arrendamiento, Hermesinda no es la verdadera propietaria del piso, sino que lo es Concha, ¿tendría esto consecuencias para el arrendamiento de Concha? Según el art. 13.3 LAU, Concha estaría protegida durante los primeros 5 años (7, si arrendador persona jurídica) con independencia de que Hermesinda no sea la verdadera propietaria (es decir, podrá prorrogar, a su voluntad, el contrato hasta los 5/7 años). Esto ocurrirá siempre que Concha sea de buena fe: Hermesinda figura en el RP como propietaria de la vivienda o bien no figura en el RP pero de las circunstancias se podía deducir razonablemente, por culpa de Concha, que era la propietaria (porque, por ejemplo, Concha había dejado que pareciera eso). La buena fe de Concha exige que, en ambos casos, Concha no supiera que era un arrendamiento de vivienda ajena (ej. si sabía que, aunque en el RP constaba como propietaria Hermesinda, ésta ya no lo era, ya no sería arrendataria de buena fe). 8. Imaginemos que, en el año 2021, Hermesinda vende el piso a Santiago. Santiago, como nuevo propietario, requiere a Concha para que se vaya del piso puesto que quiere él entrar a vivir en él. Concha está interesada en seguir viviendo en el piso pero no sabe si puede o tiene que acceder a lo que le pide Santiago. Según el art. 14 LAU, Santiago tendrá que “soportar” el arrendamiento de Concha hasta que hayan transcurrido, como mínimo, 5 años (7 si persona jurídica), en todo caso (siempre y cuando Concha quiera utilizar esas prórrogas legales del art. 9 LAU): “venta no quita renta”. a. Imaginemos que el contrato entre Hermesinda y Concha se ha formalizado inicialmente por 7 años de duración. Si Hermesinda vende a Santiago la vivienda en 2021 y en el contrato no se había pactado nada respecto de esta situación, ¿qué consecuencias tendría esta venta? No habiéndose pactado nada al respecto, hay que distinguir dos situaciones: 2

Momento para comenzar a contar todos los plazos, según el art. 9.1 in fine LAU.

Arrendamientos Urbanos M. Natalia Mato a) contrato de arrendamiento inscrito en el RP: Santiago tiene que “soportar” todo el arrendamiento hasta que transcurran los 7 años. b) contrato de arrendamiento no inscrito en el RP: Santiago solo tiene que “soportar” el arrendamiento hasta que se cumpla el mínimo de 5 años del art. 9 LAU (en este caso, Concha podría pedir una indemnización a Hermesinda porque no se han cumplido los términos pactados en el contrato y éste ha terminado antes de tiempo; la indemnización será de 1 mes/año que reste por cumplir). Si Santiago, a pesar de no estar inscrito el contrato, conocía el arrendamiento, tendrá que soportar toda la duración del arrendamiento pactada entre Hermesinda y Concha. Si en el contrato entre Hermesinda y Concha sí se hubiera incluido una cláusula por la que se establece que, en el caso de venta de la vivienda, el arrendamiento se termina, Santiago solo tendrá que soportar los primeros cinco años. 9. ¿Puede Hermesinda vender el piso sin comunicárselo a Concha? No, porque Concha tiene el derecho de tanteo y de retracto (art. 25 LAU). Esto significa que Concha tiene un derecho de adquisición preferente de la vivienda respecto de cualquier tercero. Para poder ejercitarlo, Hermesinda debe comunicarle su intención de vender la vivienda y las condiciones de venta (derecho de tanteo, derecho a ejercitar a priori, antes de que se venda la vivienda). Si Concha no estuviera interesada, entonces Hermesinda podría enajenar la vivienda libremente. Si no se hubiera cumplido con esta formalidad o bien las condiciones esenciales de compraventa a un tercero fueron más favorables, Concha podrá ejercitar su derecho de retracto (facultad de adquisición de la vivienda, a posteriori, cuando ya ha sido vendida). Estos derechos son válidamente renunciables por el arrendatario por pacto en el contrato de compraventa. 10. Imaginemos ahora que Concha vivía en el piso con su pareja de hecho, Consuelo, y con los dos hijos de ambas. Concha, lamentablemente, fallece en enero de 2022, estando vigente el contrato. Consuelo se pregunta si puede seguir viviendo en el piso aunque ella no fuera la arrendataria en el contrato. Según el art. 16 LAU, ciertas personas tienen derecho a subrogarse (a ponerse en la posición del arrendatario) en el contrato. Entre ellas, la pareja de hecho, a la que no se exige ningún periodo mínimo de convivencia si tienen descendencia en común, como es el caso. Consuelo tendrá que notificar a Hermesinda en un plazo de 3 meses desde la muerte de Concha este hecho si quiere seguir viviendo en el inmueble. 11. Se estipula en el contrato que la renta será de 1000 euros al mes, a pagar por transferencia bancaria dentro de los primeros quince días y que Concha debe entregar dos meses como fianza. ¿Es esta estipulación correcta? La renta será la que libremente pacten las partes y cabe pacto para determinar en qué momento se paga (a falta de éste, en los primeros siete días del mes), con lo que, en virtud del art. 17 LAU, es correcta esta estipulación. El pago mediante transferencia permite acreditar el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. Sin embargo, no es correcta la exigencia de dos meses de fianza pues para los arrendamientos de vivienda el art. 36 LAU, de forma imperativa, obliga a que se limite a una mensualidad. 12. ¿Qué tiene que tener en cuenta Hermesinda para actualizar la renta?

Arrendamientos Urbanos M. Natalia Mato En primer lugar, haber incluido esta posibilidad en el contrato. En el caso de haberlo hecho, no podrá ser superior a la variación del IPC a fecha de cada actualización. Si no se ha concretado el criterio de actualización, se utilizará el IGC. Art. 18 LAU. 13. Imaginemos que han pactado una duración inicial de 7 años y en el año sexto Hermesinda instala el aire acondicionado en el piso y un sistema mejorado de calefacción. Considera que el piso tiene más valor ahora y que, por lo tanto, puede aumentarle la renta a Concha. Indique si podría hacerlo y, en su caso, cómo concretamente. Sí podría pues han transcurrido cinco años de arrendamiento (salvo que se hubiera impedido por pacto en el contrato la elevación de la renta por mejoras). Podría elevar la renta anual teniendo en cuenta: (capital invertido en la mejora - subvenciones públicas obtenidas para ello) * (i legal + 3%). No podrá superar el aumento el 20% de la renta vigente en ese momento. Hermesinda deberá notificar a Concha el aumento de la renta (una vez terminadas las obras) y esta elevación tendrá efectos desde el mes siguiente a esta notificación. Art. 19 LAU. 14. En el contrato hay una estipulación por la que los gastos de agua y electricidad serán a cuenta de Hermesinda. ¿Es esto legal? ¿Podría incluirse un pacto por el que la tasa municipal de basuras y el IBI estuvieran a cargo de Concha? Dado que el Título II de la LAU es imperativo (art. 6 LAU), no podrá un pacto contradecir lo en él estipulado, salvo que sea más beneficioso para el arrendatario. Podría ser éste el caso, pues, aunque el art. 20.3 LAU señala que estos gastos que se individualizan mediante contadores correrán a cargo del arrendatario en todo caso, parece que podría ser aceptable un pacto en contrario en la medida en que beneficia al arrendatario. Sí podría incluirse un pacto mediante el que la tasa municipal de basuras y el IBI estuvieran a cargo de Concha, según el art. 20.1 LAU, (siempre que se haya recogido así por escrito en el contrato y se haya determinado el importe anual de estos gastos). La obligada al pago del impuesto frente a la Administración sigue siendo, en cualquier caso, Hermesinda. 15. Pasado el tiempo, comienzan a salir humedades en el salón y el dormitorio principal. Por otro lado, el suelo del salón se ha levantado en varios puntos. Se ha roto un grifo, el pestillo de la cerradura del baño y una puerta de un armario se ha descolgado. ¿Quién tendría que correr con el coste de las reparaciones? En principio y aunque esto puede depender de las circunstancias concretas del caso (ej. duración del arrendamiento, momento en el que surgen los daños, cuantía de las reparaciones), Hermesinda debe correr con las “reparaciones necesarias para conservar” la vivienda (humedades, suelos) mientras que Concha debería asumir las “pequeñas reparaciones” como consecuencia del desgaste por el uso (pestillo cerradura del baño, puerta del armario descolgado, grifo). Art. 21 LAU. 16. Concha quiere unir el salón con la cocina, para lo que necesita tirar una pared y tapiar una ventana. Hermesinda se niega en redondo pese a lo cual Concha procede a hacer las obras. ¿Qué puede hacer Hermesinda? Concha no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito de Hermesinda (art. 23.1 LAU). Si, aún así, Concha las hace, Hermesinda, cuando termine el arrendamiento, podrá pedirle que reponga las cosas a su

Arrendamientos Urbanos M. Natalia Mato estado anterior o bien quedarse con la modificación sin tener que pagarle nada a Concha por el coste de la reforma que ha hecho (art. 23.2 LAU). 17. Al año y medio de la formalización del contrato Hermesinda necesita la vivienda para que viva uno de sus hijos. En el caso de que fuera esto posible, ¿qué pasos debería dar Hermesinda? El art. 9.3 LAU prevé la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el uso de la vivienda -incluso antes de que hayan transcurrido los primeros cinco años- si la necesita para sí o para determinadas personas, entre las que se encuentran sus hijos. Para que esto sea posible, debe constar en el contrato de arrendamiento esta circunstancia y Hermesinda debe comunicar que necesita la vivienda con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vaya a necesitar. Sin embargo, si pasados tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, el hijo de Hermesinda no la hubiera ocupado (salvo que no lo hubiera hecho fuera por fuerza mayor), Concha podrá pedir, en el plazo de 30 días, ser repuesta en el uso por un nuevo período de hasta cinco años (más indemnización de los gastos por el desalojo) o bien una indemnización de un mes por cada año que reste hasta los cinco años. 18. Concha arrienda una de las habitaciones de la vivienda a Olga. ¿Es esto posible? Sólo si tiene el consentimiento previo por escrito de Hermesinda para hacerlo (art. 8 LAU). Y, en todo caso, solo sería posible que le subarrendara a Olga parte de la casa, no la casa entera. 19. Si Hermesinda le hubiera arrendado a Luciano el piso para que éste pasara tres meses de verano (Luciano es muy afortunado), ¿qué régimen se aplicaría a este contrato? Se trataría, en principio, de un contrato de arredramiento de temporada, es decir, un arrendamiento “para uso distinto de vivienda”, en el que el arrendatario tendría una protección menor que si fuera para un uso permanente de vivienda (no todas las normas del Título II serán imperativas siempre). Concretamente, habría que estar a: arts. 36 y 37 como normas imperativas; pactos de las partes; normas del título III (específico para este tipo de contratos) y, supletoriamente, Cc....