Gentrification del quartiere Isola PDF

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GENTRIFICATION SENZA ESCLUSIONE? IL CASO DEL QUARTIERE ISOLA A MILANO Lidia Diappi, Paola Bolchi, Luca Gaeta

1. Introduzione L’obiettivo prioritario dell’indagine è mettere a fuoco l’entità e la natura specifica del processo di gentrification a Milano. Il contributo è volto ad individuare le cause determinanti del fenomeno, valutando in particolare se si tratti di una dinamica indotta da una domanda emergente indotta da nuovi soggetti e professionalità attratte dalla vocazione creativa d’eccellenza della città, oppure se sia l’offerta immobiliare, particolarmente attenta ai nuovi modelli di vita e di consumo urbano, ad aver ristrutturato e posto sul mercato prodotti edilizi di alta qualità e centrali in grado di intercettare una domanda potenziale che ancora non aveva trovato adeguata risposta. Ci interessa quindi indagare quali siano i profili socio-professionali dei cosiddetti gentrifiers, quali le loro preferenze abitative, quali i fattori locali di impianto urbano ritenuti attrattivi e che hanno favorito l’avvio della gentrification in alcuni quartieri e non in altri. Il mercato immobiliare di Milano, a differenza di altri casi studio, si caratterizza per un’evoluzione spontanea anziché indotta da politiche pubbliche. Una miriade di micro decisioni di investimento di vari soggetti hanno dato luogo ad un’evoluzione auto-propulsiva, autonoma e per nulla supportata, almeno fino a tempi recentissimi, da progetti pubblici urbanistici ed edilizi di grande scala. Il mercato immobiliare ha tratto vantaggio dalla crescente domanda di “città di Milano” nell’economia nazionale e dagli investimenti pubblici nelle infrastrutture, in particolare nella rete metropolitana, che ha creato sensibili differenziali di rendita nel mercato urbano. Il saggio procede da una sintetica ricognizione sul processo di gentrification a Milano negli ultimi decenni a partire dai processi di riqualificazione che hanno investito quartieri centrali della città dalla seconda metà degli anni Sessanta in avanti. Il terzo paragrafo illustra il metodo adoperato per individuare a livello urbano le aree con processi di intenso ricambio sociale e ne presenta una mappa riassuntiva in cui figura l’area campione: il quartiere Isola, quartiere che viene presentato anche da un punto di vista storico nel quarto paragrafo. Il cuore del saggio è costituito dalla restituzione dei risultati dell’indagine condotta mediante interviste telefoniche su famiglie di recente insediamento (§ 5). L’analisi dei risultati mediante lo strumento informatico delle reti neurali ha consentito di individuare alcuni profili prototipici dei nuovi abitanti e dei loro bisogni, i loro sistemi di valutazione e di scelta relativamente ai connotati dell’ambiente urbano (§ 6). Segue un paragrafo dedicato alle informazioni raccolte presso gli agenti immobiliari attivi nel quartiere Isola. Si tratta di una fonte autonoma che conferma in buona parte i risultati delle interviste telefoniche. Le conclusioni del saggio discutono il profilo del mutamento in atto nel quartiere e richiamano l’attenzione su alcuni fattori di impianto urbano che sembrano in grado di mitigare gli effetti di espulsione sociale sovente associati alla gentrification. Il controllo pubblico limitato ai fattori di impianto, mediante politiche e strumenti urbanistici, è una modalità poco praticata per temperare gli effetti negativi dei processi spontanei di riqualificazione. 2. La Gentrification a Milano La gentrification non è un evento recente a Milano. Le lotte degli inquilini sfrattati da corso Garibaldi per cedere il posto a famiglie borghesi risalgono agli anni Sessanta (Boffi 1972, 1

Daolio 1974, Della Pergola 1976), in parallelo con quanto avveniva a Londra per Islington, Paddington, North Kensington. La trasformazione di Brera da popolare ritrovo di artisti e studenti in quartiere d’élite è un fenomeno degli anni Ottanta. Da principio, la gentrification ha investito quartieri storici situati entro la cerchia dei Navigli oppure a ridosso di questa, ma si osservano due profili distinti: (i) una gentrification erosiva, dovuta alla pressione delle funzioni terziarie che scalzano le funzioni residenziali più povere; (ii) una gentrification dovuta al frazionamento e alla ristrutturazione del patrimonio edilizio per soddisfare una domanda residenziale affluente. Il primo profilo si inserisce nel generale processo di terziarizzazione del centro di Milano, avviato dal dopoguerra, mentre il secondo risente della modesta produzione di alloggi pregiati nelle zone di espansione della città durante gli anni Settanta e Ottanta. Una parte della domanda pregiata si rivolge a interventi di grandi dimensioni nei comuni della prima cintura (ad esempio Milano 2); una parte consolida invece la propria presenza nel centro della città a discapito di ceti sociali più fragili. Nel corso degli anni Novanta il fenomeno valica la cerchia delle mura spagnole e tocca quartieri della prima espansione ottocentesca. Il Ticinese, il Lazzaretto e corso Como, per esempio, subiscono intensi cambiamenti demografici che si traducono in alterazioni dell’immagine consolidata di quartieri popolari. Prima che nelle facciate degli edifici, il ricambio si avverte nella ristrutturazione della rete commerciale, nella proliferazione di atelier, negozi e ristoranti rivolti a consumatori sofisticati. Scompaiono le rivendite di abiti usati, lavanderie, latterie, cinema a luci rosse. Dentro l’anello dell’espansione ottocentesca vi sono settori diversi dal punto di vista dell’offerta che si possono così articolare: 1) settori borghesi che hanno sempre mantenuto caratteri di pregio; 2) settori borghesi con una qualità non elevata del contesto urbano; 3) settori popolari con forte afflusso di immigrati stranieri; 4) settori popolari abitati da famiglie italiane. Le aree gentrificate si trovano nei settori 3 e 4 e sono accomunate da un alto grado di accessibilità dovuto alla presenza della metropolitana. Un secondo tratto comune è la densità di attività ricreative, diurne e serali. Lo stock edilizio d’epoca offre buone possibilità di recupero. Nel decennio attuale il raggio d’azione della gentrification si è ampliato ulteriormente. Supportato dalla crescita esponenziale dei valori immobiliari e dallo sviluppo delle professioni legate al terziario avanzato, il fenomeno penetra in enclave segnate da condizioni strutturali di isolamento. Tanto il quartiere Isola quanto la zona Savona/Tortona sono sacche delimitate dal tracciato ferroviario sorto intorno alla metà dell’Ottocento. Se comune a queste aree è l’effetto di tracimazione della domanda affluente da zone contigue (rispettivamente corso Como e Ticinese), varia il profilo della gentrification in atto. All’Isola prevale un profilo residenziale, mentre via Savona diviene un recapito privilegiato per attività produttive di genere creativo, anche grazie a una struttura più concentrata della proprietà immobiliare. 3. I processi di Gentrification in atto: una mappatura Ma come si configura oggi a Milano il processo di Gentrification? Quali quartieri interessa e con quale intensità? Come scegliere un’area campione sufficientemente rappresentativa del fenomeno tale da assurgere a “il caso studio milanese”? Per rispondere a queste domande richiameremo le caratteristiche che classicamente definiscono il processo di gentrification, individueremo quindi gli indicatori che efficacemente ne misurano l’entità e quindi tenteremo una mappatura della città rispetto alle fasi e all’entità del fenomeno. 2

Richiamando quanto già espresso nel secondo capitolo, un processo classico di gentrification intreccia tre diverse dimensioni: geografica, sociale, edilizia. Questo è un tratto permanente, che segna sin da principio la prospettiva multidisciplinare degli studi dedicati al tema. Da un punto di vista geografico, la gentrification si colloca in un’area urbana, assume una dimensione di quartiere e riguarda aree deprivate ma prossime al centro. Dal punto di vista sociale assume immediata rilevanza l’appartenenza di classe ed il ricambio sociale. Accade, infatti, che famiglie della middle class occupino alloggi e quartieri dai quali sono espulse famiglie della working class. Dal punto di vista edilizio il processo riguarda vecchie abitazioni in condizioni di degrado, le quali sono recuperate e ammodernate dai nuovi residenti con ripercussioni evidenti sul valore immobiliare. 3.1. Indicatori e metodo di classificazione Pertanto, ai fini della mappatura a scala urbana, ci siamo basati su una analisi incrociata delle variabili socio-spaziali relative a: turnover demografico e socio-professionale, posizione rispetto al centro cittadino e, in assenza di dati sulle riqualificazioni edilizie, la dinamica dei valori immobiliari. Gli indicatori sono i seguenti: 1. turnover demografico (1991-2001) 2. turnover professionale con particolare riferimento alle classi dirigenti e creative (19912001) 3. saggio di variazione dei laureati (1991-2001) 4. distanza dal centro città (Duomo) 5. presenza di edifici residenziali d’epoca o di insediamenti produttivi trasformabili in residenza (1991-2001) 6. saggio di variazione dei valori immobiliari residenziali (1991-2001) 7. saggio di variazione delle abitazioni in proprietà (1991-2001) Sia i dati di Censimento che dell’Anagrafe di Milano sono raggruppabili nelle stesse 180 aree funzionali. I valori del Borsino Immobiliare, pubblicati periodicamente dalla Camera di Commercio di Milano, presentano una suddivisione spaziale differente che è stata adattata alla zonizzazione dei dati censuari utilizzando ArcGis. L’insieme dei criteri e quindi degli indicatori prescelti ha alimentato un metodo di valutazione e classificazione delle aree basato su analisi multi-criteri. Più precisamente: 1. Ogni indicatore viene orientato in modo tale da costituire una proxi dello stato di gentrification (es: i turn over aumentano, ma la distanza dal centro diminuisce); 2. rispetto ad ogni indicatore le zone vengono ordinate in base al valore; 3. la posizione ordinale si traduce in un punteggio (es.: la zona con più alto turnover demografico ha punteggio 180); 4. Sommando i punteggi dei vari indicatori per zona si ottiene un suo punteggio riassuntivo. La mappatura restituisce quindi una selezione dei quartieri urbani in cui il processo di gentrification è avviato con un diverso grado di accelerazione, espresso dal punteggio..Le tabelle 1 e 2 riportano i dati relativi agli indicatori e i punteggi ottenuti per zona. Seguendo questa semplice procedura otteniamo la mappa in figura 1.

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248 - 800 801 - 900 901 - 1000 1001 - 1065

Figura 1 Mappatura dell’entità del processo di gentrification a Milano. Periodo 1991-2001. Indicatori relativi a turnover demografico e professionale, posizione rispetto al centro, dinamica dei valori immobiliari.

3.2. Dove si concentra il processo E’ evidente una concentrazione del fenomeno nelle aree appartenenti alla corona semicentrale compresa tra la Cerchia dei Navigli e le Mura Spagnole. Sembrerebbe quindi che il centro storico non sia più in grado di soddisfare, in termini quantitativi, la domanda residenziale delle classi borghesi più abbienti. Probabilmente si somma a questo un processo di espulsione delle residenze indotto dalle attività di servizio più redditizie alla ricerca di un’immagine che solo il centro può dare. La domanda insoddisfatta di centralità che questi gruppi esprimono progressivamente si sposta in aree semicentrali contigue. Quindi l’immagine sembra rappresentare un traboccamento localizzativo della domanda. La mappa presenta una gamma variegata di situazioni: • si può notare, nel quadrante nord, il punteggio particolarmente elevato delle zone di Melzi d’Eril/Procaccini, di Corso Como e della parte occidentale del quartiere Isola • Interessante anche l’accelerata dinamica delle zone Bovisa e Jenner, in cui la nuova sede del Politecnico e la rilocalizzazione di varie imprese, agenzia pubblicitarie soprattutto, lungo la circonvallazione in ex-edifici industriali multi-piano e la graduale sostituzione di corrieri e aziende di trasporto lungo lo scalo Farini con discoteche e locali di ristoro, hanno creato le premesse per una rigenerazione più ampia di tutto il tessuto urbano. • L’area Navigli a sud ovest continua la sua vocazione a luogo del loisir cittadino, sede di happy hours, pizzerie, locali per musica e jazz in particolare. Nell’area, oggetto di consistenti operazioni immobiliari generate dalla riconversione di grandi contenitori industriali (Binda, Richard Ginori) si sta delineando anche un nuovo carattere della residenzialità più orientato a giovani architetti, fotografi e nuove professionalità “creative”. 4

Analoghe operazioni immobiliari estese sono in atto nella zona Ortles a sud est della città oltre la ferrovia. Anche qui, come ai Navigli, la riconversione di contenitori industriali ed il riutilizzo di aree produttive sta contribuendo a rilocalizzare residenti giovani, legati alle nuove professioni e di ridotto potere d’acquisto. • L’estensione del fenomeno a due aree periferiche a sud e a sud est della città risulta abbastanza sorprendente. Si tratta infatti di zone ancora agricole, scarsamente edificate, dove tuttavia le poche cascine sono state trasformate in eleganti residenze di campagna pur non essendo mutata la destinazione agricola delle aree aperte. Il fenomeno quindi non è rilevante quantitativamente, ma qualitativamente. La mappa ha consentito la scelta del quartiere Isola per compiere l’indagine diretta con interviste telefoniche. Per stabilire il perimetro dell’area abbiamo sentito il parere di residenti e commercianti e abbiamo intervistato testimoni privilegiati del mercato immobiliare milanese. •

Figura 2. il perimetro dell’area di studio e la distribuzione delle famiglie intervistate.

4. L’area di studio: il quartiere Isola L’Isola è un quartiere situato nel quadrante nord di Milano, a breve distanza dalla cinta dei Bastioni che, nella prima metà dell’Ottocento, ancora racchiudeva la città. La costruzione del terrapieno ferroviario, avviata nel 1857, divise in due tronconi l’antica via per Como. Il primo dei due tronconi, a sud della ferrovia, divenne l’attuale corso Como, mentre il tronco più a nord, l’attuale via Borsieri, divenne l’asse di un quartiere operaio segregato su due lati dalla ferrovia. Le testimonianze storiche descrivono l’Isola come un quartiere turbolento, rifugio della mala milanese (Fiorese 1987, p. 96), ricco di trattorie, case di ringhiera e opifici.

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Figura 2. Il territorio oltre la porta Comasina nel 1888 e nel 1936. In nero il perimetro del quartiere Isola.

Questa condizione si è protratta nel tempo nonostante i molti cambiamenti circostanti. Con la realizzazione della seconda linea di metropolitana il quartiere acquista una notevole accessibilità, essendo servito dalle stazioni Garibaldi e Gioia. Nel 1995 è entrata in funzione la stazione Zara sulla linea 3. Tuttavia negli anni Novanta l’Isola resta un quartiere popolare che mostra segni di degrado edilizio e sociale in alcune sue parti. Grazie anche alla segregazione spaziale, esso ha conservato una forte identità e coesione interna che si manifesta nel radicamento dei residenti. Il patrimonio di edilizia pubblica è più cospicuo nella porzione orientale del quartiere, dove superava nel 2001 il 20% dello stock residenziale. È un patrimonio realizzato in epoche diverse, solo in parte alienato e poco concentrato. La sua presenza è un fattore di varietà sociale per il quartiere insieme all’insediamento della cooperativa edificatrice Sassetti, fondata nel 1911. A fronte del mercato comunale in piazzale Lagosta e di un ampio mercato all’aperto bisettimanale, non è presente la grande distribuzione commerciale. Ciò contribuisce a salvaguardare una rete commerciale di vicinato che rafforza l’atmosfera old fashioned di questa porzione della città. Nel 2001 lo sblocco dell’annoso progetto Garibaldi-Repubblica ha incrementato la visibilità del quartiere Isola sui mezzi di informazione. Negli stessi anni la compiuta riqualificazione di corso Como ha orientato la domanda residenziale eccedente verso il più economico quartiere Isola, al di là della ferrovia. Per la concomitanza di questi due fattori si è registrato nel quartiere il tasso di crescita dei valori immobiliari più alto di tutta la città. La zona segue una traiettoria evolutiva che risente ancora del passato recente. In essa convivono popolazioni a basso reddito con nuove popolazioni emergenti, espressione del cambiamento della base economica urbana. Gli agenti immobiliari segnalano che il profilo di chi cerca alloggio nell’Isola è vicino a quello tipico del gentrifier (vedi § 8). Ancora oggi si osserva una stratificazione sociale significativa. L’alto numero di famiglie che vivono in alloggi di proprietà ha impedito forme radicali di espulsione, mentre l’aumento dei valori immobiliari favorisce forme di abbandono volontario del quartiere da parte di chi ha acquistato l’alloggio in anni favorevoli e coglie adesso l’opportunità di vendere per migliorare la propria condizione abitativa. Nel caso dell’Isola, anziché di espulsione, è più corretto parlare di effetti di esclusione sociale, nel senso che l’impennata dei valori immobiliari seleziona le famiglie in entrata molto più di quanto ciò avvenisse negli anni dal 1997 al 2001. A lungo andare questa selezione operata dal mercato produce l’impoverimento del mix sociale e accentua la gentrification. Molto dipende, tuttavia, dalla durata residua del boom immobiliare milanese, che mostra segni di rallentamento collegati al rialzo dei tassi 6

d’interesse. L’Isola ha mostrato, in altre epoche, capacità insospettate di resistenza al cambiamento (Boffi 1972). 5. Analisi delle interviste Il ricorso all’indagine empirica nasce da una serie di propositi tra loro collegati: (i) confermare l’impressione che nel quartiere Isola sia in atto un processo di gentrification; (ii) determinare le caratteristiche e l’intensità del processo in atto; (iii) individuare il profilo degli attori sociali coinvolti; (iv) mettere a fuoco le criticità del processo in funzione del disegno di politiche. Abbiamo intervistato telefonicamente 200 famiglie residenti nel quartiere Isola da meno di dieci anni. Il questionario somministrato comprende 39 domande, quasi tutte a risposta multipla. Le domande sono distribuite in quattro sezioni che riguardano: (i) le caratteristiche dell’unità immobiliare (epoca di costruzione, tipologia, dimensione, stato di manutenzione); (ii) il vissuto residenziale (precedente domicilio, luogo di lavoro, motivazione del cambio di alloggio, titolo di godimento dell’alloggio precedente e attuale, giudizi sull’alloggio attuale); (iii) la percezione del quartiere (giudizi sui fattori negativi, giudizi sulla dotazione di servizi e infrastrutture, giudizi sulla qualità dei mutamenti osservati); (iv) il profilo anagrafico dell’intervistato/a (età, sesso, professione, titolo di studio, cittadinanza, reddito, interessi culturali). Le domande poste mirano a distinguere il profilo dei gentrifiers da quello degli altri residenti. Le preferenze mostrate nei confronti delle diverse soluzioni abitative, il background residenziale e soprattutto i giudizi espressi sul quartiere consentono, mediante opportuni incroci, di determinare i profili tipici discussi nei paragrafi 6 e 7. Dopo avere codificato i risultati abbiamo svolto un’analisi di similarità e di classificazione delle interviste utilizzando le reti neurali artificiali SOM al fine di ottenere clusters multidimensionali che descrivano i profili socio-economici prototipici degli abitanti del quartiere Isola (Kohonen 1995). La descrizione delle caratteristiche prevalenti dei soggetti intervistati rispetto alle caratteristiche socio-professionali e abitative verrà svolta dapprima in termini disaggregati sulle singole risposte e successivamente, in forma sistemica, sui gruppi individuati dalle reti neurali. 5.1. Caratteristiche socio-professionali In generale si riscontra una netta differenza tra il campione degli abitanti insediati nell’area da dieci a cinque anni fa e quelli insediati nel quinquennio più recente. Nella categoria insediata precedentemente (Fig. 3), alla tipologia prevalente composta da famiglie con figli (37%) si affiancano quasi a p...