IAP Banten: Kajian Teknis Tata Ruang Hunian Vertikal di Kota Tangerang Selatan. Studi Kasus: Apartemen Ayoma. PDF

Preview

Summary

Kajian Teknis Laporan Akhir Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan Dewan Pakar IAP Banten;Ir Puddu Razak MM, Tiar Pandapotan Purba, ST, IAP 5/24/2016 Dokumen ini merupakan dokumen pengkajia...

Description

Accelerat ing t he world's research.

IAP Banten: Kajian Teknis Tata Ruang Hunian Vertikal di Kota Tangerang Selatan. Studi Kasus: Apartemen Ayoma. Tiar Pandapotan Purba

Related papers

Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

RT RW Kot a Tangerang Deka Sampah

PARAF HIERARKI PARAF HIERARKI ASIST EN EKONOMI DAN PEMBANGUNAN WAKIL WALIKOTA KEPALA … Harun Hasib Kawasan St rat egis Provinsi Bant en Lama dan Baduy T iar Pandapot an Purba

Kajian Teknis Laporan Akhir Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan

Dewan Pakar IAP Banten;Ir Puddu Razak MM, Tiar Pandapotan Purba, ST, IAP 5/24/2016

Dokumen ini merupakan dokumen pengkajian terhadap permohonan rencana pembangunan apartemen ayoma oleh PT. PP Properti dan menjawab interpretasi Surat Rekomendasi BKPRD Kota Tangerang Selatan No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartermen Ayoma.

Kata Pengantar Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat anugerah dan kuasa-Nya Laporan Kajian Akhir dapat diselesaikan dengan baik. Atas dasar permohonan dari PT PP Property Tbk, maka IAP Banten menugaskan Tim Dewan Pakar yang meliputi senior ahli bidang tata ruang dan lingkungan yang berjumlah enam (6) orang urun rembuk dalam melihat berbagai sisi permasalahan yang dihadapi oleh pemohon dalam mengembangkan kawasan hunian vertikal di lokasi yang dimohon. Berdasarkan hasil temuan lapangan, konflik pengetahuan dan formulasi serta ego berbagai pihak menjadikan polemik pembangunan apartemen ayoma semakin memanas di masyarakat. Pihak-pihak yang ditemui oleh IAP Banten meliputi pokja masyarakat Cluster De Latinos Perumahan Caribean Islands, Organisasi Masyarakat Tangerang Selatan dan dinas/badan di lingkungan Pemerintah Kota Tangerang Selatan termasuk para otoritas kelurahan dan rukun tetangga. IAP Banten melihat bahwa substansi bidang tata ruang dan lingkungan termasuk didalamnya soal pengaturan intensitas ruang serta peruntukan lokasi tidak ada masalah, namun IAP Banten menyebut adanya nada fals dan atau celah hukum sehingga membutuhkan diskresi kepala daerah agar prinsip-prinsip pembangunan yang transparan dan berkelanjutan dipegang oleh semua pihak. IAP Banten menyampaikan kepada pemohon agar dapat mengakomodir kepentingan warga terutama yang terdampak langsung atas rencana pembangunan Apartemen Ayoma dengan cara musyawarah dan kekeluargaan. Pada laporan kajian akhir ini, IAP Banten mengucapkan terima kasih atas dukungan dari berbagai pihak seperti Dinas Tata Kota Tangerang Selatan, BKPRD Kota Tangerang Selatan, Badan Lingkungan Hidup Kota Tangerang Selatan, Pokja Cluster De Latinos Perumahan Caribean Islands, Jajaran Manajemen Ayoma dan PT PP Properti Tbk dalam mendampingi tim dewan pakar di lapangan.

Semoga bermanfaat,-

Mei 2016, Dewan Pakar IAP Banten

Tim Penyusun

~i~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

DAFTAR ISI

Bagian I. Pendahuluan ........................................................................................................................ 1 A.

Latar Belakang ......................................................................................................................... 1

B.

Tujuan dan Sasaran ................................................................................................................. 2

C.

Ruang Lingkup Pengkajian ................................................................................................... 2

D.

Landasan Hukum Pengkajian ............................................................................................... 2

E.

Metodologi Pengkajian ........................................................................................................... 3

F.

Waktu Pelaksanaan Pengkajian ............................................................................................ 3

Bagian II. Hasil Pengkajian ................................................................................................................. 3 A.

Umum ....................................................................................................................................... 3

B.

UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; ............................................................... 3

C.

UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; ..................................................................... 3

D.

UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; .......................................................... 4

E.

UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; ........................ 4

F.

Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Jabodetabekpunjur; ................................................................................................................. 5

G.

Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan Perumahan;.................................................................................................... 6

H.

Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 6

I.

Peraturan Menteri No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung; ................................................................................................................. 8

J.

Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR); .................................................................................................... 9

K.

Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten; ...................................................................................................................................... 9

L.

Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan;....................................................................................................... 10

M.

Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung. .............. 11

N.

Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartemen. .................................................................................................. 12

Bagian III. Hasil Perhitungan ........................................................................................................... 13 Bagian IV. Kesimpulan ...................................................................................................................... 16 Bagian Akhir. Rekomendasi ............................................................................................................. 16 Lampiran: ............................................................................................................................................. A ~ii~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

~iii~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

Laporan Akhir: Kajian Teknis Peruntukan dan Intensitas Apartemen Ayoma PT. Pembangunan Perumahan Tbk di Jalan Raya Ciater, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan Bagian I. Pendahuluan A. Latar Belakang Sebagaimana amanat dari Peraturan Presiden Republik Indonesia No 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur terutama pada ps 13 ay 2 dibunyinyatakan bahwa ada upaya untuk mendorong pengembangan Pusat Kegiatan Nasional Kawasan Perkotaan Jakarta dengan Kota Inti adalah Jakarta dan Kota Satelit yang meliputi Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi dan Kota Lainnya. Yang kemudian dalam arahan struktur ruangnya dikembangkan Jalan Lingkar Luar Jakarta Kedua (Jakarta Outer Ring Road 2) dan jalan radialnya sebagai pembentuk struktur ruang jabodetabekpunjur dan untuk memberikan pelayanan pengembangan sub pusat perkotaan antara lain Serpong/Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, Cinere, Cimanggis, Cileungsi, Setu dan Tambun/Cikarang. Kota Tangerang Selatan yang merupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang di tahun 2006 menjadi Kota Satelit yang sangat progresif dalam pembangunan hunian. Hal ini diakibatkan dari pertumbuhan penduduk kota tangerang selatan yang cepat serta minat investasi yang tinggi dari masyarakat baik dari dalam dan luar kota tangerang selatan. Hal itu terlihat dari jumlah penduduk Kota Tangerang Selatan yang menurut BPS Kota Tangerang Selatan pada tahun 2015 berjumlah 1.492.999 jiwa dengan laju pertumbuhan dari tahun 2000-2014 mencapai 3.74%. Dimana laju pertumbuhan tertinggi dimiliki oleh kecamatan Serpong Utara sebesar 5.59%, kedua kecamatan Serpong sebesar 4.66%, ketiga kecamatan Pondok Aren mencapai 4.00%. Kemudian terlihat dari nilai investasi dalam negeri diluar perijinan BKPM RI yang masuk ke Kota Tangerang Selatan pada tahun 2014 mencapai 5 Triliun, yang artinya gerak roda perekonomian di Kota Tangerang Selatan juga ditopang oleh kegiatan swasta termasuk adalah sektor properti. Para pengembang properti baik itu BUMN dan Swasta melirik Kota Tangerang Selatan karena memiliki daya tarik yang sangat kuat karena memiliki aksesibilitas yang cepat kepada pusat kegiatan nasional yakni Ibukota Jakarta serta daya dukung prasarana dan sarana yang tinggi sebagaimana yang dirancangkan didalam Rencana Tata Ruang (RTR) Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur. Sebagaimana permohonan yang ditujukan kepada IAP Banten oleh pengembang BUMN PT. PP Properti Tbk dimana didalam permohonannya meminta kajian teknis peruntukan lokasi hunian vertikal (apartemen), maka didalam laporan ini disampaikan kajian satu demi satu peraturan kebijakan yang terkait dengan bangunan gedung hunian vertikal dimana lokasi yang dimohon kepada Pemerintah Kota Tangerang Selatan. IAP Banten sangat mengapresiasi tingginya respon warga negara terutama warga Tangerang Selatan dalam menyikapi pembangunan hunian, oleh karenanya sebagai lembaga/asosiasi profesi yang menjunjung kode etik profesional dan mematuhi segala ~1~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

ketentuan yang berlaku di wilayah Republik Indonesia didalam pelaksanaan kajian teknis ini tetap mengacu kepada ketentuan hukum yang berlaku.

B. Tujuan dan Sasaran Adapun tujuan dari dilakukannya pengkajian adalah utuhnya pemahaman mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan dalam merespon rencana pembangunan apartemen ayoma bagi warga Kota Tangerang Selatan. Adapun sasaran yang hendak dicapai meliputi: 1. Dipahaminya produk hukum tata ruang dan produk turunan serta amanatnya; dan 2. Dipahaminya produk hukum bangunan gedung dan produk turunan serta amanatnya; 3. Terjawabnya kesesuaian peruntukan lokasi dan intensitas pemanfaatan ruang rencana pembangunan apartemen ayoma.

C. Ruang Lingkup Pengkajian Ruang lingkup pengkajian terdiri atas: 1. Pengkajian kesesuaian terhadap peruntukan lokasi; 2. Pengkajian kesesuaian terhadap intensitas bangunan; dan 3. Rekomendasi.

D. Landasan Hukum Pengkajian 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Jabodetabekpunjur; Instruksi Presiden No. 3 Tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perijinan Pembangunan Perumahan; Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; Peraturan Menteri No.24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung; Peraturan Menteri No 20/PRT/M Tahun 2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR); Perdaprov Banten No 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten; Perdakot Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan; Perdakot Tangerang Selatan No. 3 Tahun 2014 tentang Bangunan Gedung; ~2~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

13. Surat Rekomendasi BKPRD No. 005/052/BKPRD/XII/2014 tentang Rekomendasi Pembangunan Apartemen.

E. Metodologi Pengkajian Metodologi pengkajian terdiri atas: 1. Diskusi/Pertemuan; 2. FGD; 3. Desk study.

F. Waktu Pelaksanaan Pengkajian Waktu pelaksanaan kajian dimulai sejak 4 Mei 2016.

Bagian II. Hasil Pengkajian A. Umum Didalam pelaksanaan pengkajian, sebagaimana landasan hukum pengkajian tim dewan pakar menyampaikan satu-demi satu acuan hukum yang terkait langsung substansi persoalan.

B. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; Sebagaimana pada pasal 60 undang-undang penataan ruang dinyatakan bahwa setiap orang berhak untuk: (i) mengetahui rencana tata ruang; (ii) menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang; (iii) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang; (iv) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya; (v) mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan (vi) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian. Oleh karena sebagai lembaga/asosiasi perencanaan (IAP) di Banten, maka IAP Banten berusaha untuk menjawab kebutuhan warga negara terutama pemerintah kota Tangerang selatan dan warga yang berada di sekitar apartemen Ayoma terkait polemik pernyataan bahwa ada ketidaksesuaian peruntukan.

C. UU No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun; Didalam undang-undang No 2 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pada mukadimah dijelaskan bahwa: (i) bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif; (ii) bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia dalam penyelenggaraan ~3~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

perumahan melalui rumah susun yang layak bagi kehidupan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia; dan (iii) bahwa setiap orang dapat berpartisipasi untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri, dan berkelanjutan. IAP Banten memandang pesan mukadimah pada undang-undang ini menjadi penting kepada setiap warga negara dan pemerintah kota tangerang selatan dalam menyikapi persoalan kebutuhan rumah susun baik itu rumah susun komersial maupun rumah susun sederhana.

D. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; 1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 7 Persyaratan Bangunan Gedung. Ay 1. Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. 2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 8. Persyaratan administratif Bangunan Gedung. Ay 1. (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi: (i) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; (ii) status kepemilikan bangunan gedung, dan (ii) izin mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 9 Persyaratan Tata Bangunan.  Ay 1. Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian dampak lingkungan.  Ay 2. Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.  Ay 3. Ketentuan mengenai tata cara penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. 4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 10 Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung.  Ay 1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.  Ay 2. Pemerintah Daerah wajib menyediakan dan memberikan informasi secara terbuka tentang persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung bagi masyarakat yang memerlukannya. 5. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Persyaratan peruntukan lokasi dilaksanakan berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.

E. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; 1. Pesan penting didalam undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman terhadap proses permohonan pembangunan apartemen (perumahan) ayoma adalah sebagaimana dinyatakan dalam mukadimah undangundang pada huruf a yakni bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, ~4~ Kajian Teknis Pemanfaatan Ruang Rencana Pembangunan Apartemen Ayoma

yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif; kemudian pada huruf b yang menyatakan bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia; 2. Kemudian pada ps 19 ay 2 dinyatakan bahwa Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang untuk menjamin hak setiap warga negara untuk menempati, menikmati, dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Yang artinya PT PP Property selaku perencana dan pembangun dapat berperan serta dalam pembangunan perumahan di Indonesia, khususnya di Kota Tangerang Selatan.

F. Perpres 54 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Jabodetabekpunjur; 1. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 3 Peran. Penataan ruang Kawasan Jabodetabekpunjur memiliki peran sebagai acuan bagi penyelenggaraan pembangunan yang berkaitan dengan upaya konservasi air dan tanah, upaya menjamin tersedianya air tanah dan air permukaan, penanggulangan banjir, dan pengembangan ekonomi untuk kesejahteraan masyarakat.. 2. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 4 Fungsi. Penataan ruang Kawasan Jabodetabekpunjur memiliki fungsi sebagai pedoman bagi semua pemangku kepentingan yang terlibat langsung ataupun tidak langsung dalam penyelenggaraan penataan ruang secara terpadu di Kawasan Jabodetabekpunjur, melalui kegiatan perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. 3. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps 11. Rencana Pola Ruang. Dinyatakan bahwa rencana distribusi ruang terdiri atas kawasan lindung dan kawasan budi daya. Kawasan lindung terdiri atas Zona Lindung N1 dan Zona Lindung N2. sedangkan Kawasan Budi Daya terdiri atas Zona Budi Daya dan Zona Penyangga. 4. Sebagaimana yang dimaksud pada Ps. 33 Pengelolaan kawasan budi daya. Ay 1. Zona B1 merupakan zona dengan karakteristik s...