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INSPEÇÃO PREDIAL NA PRÁTICA GUIA PRÁTICO DE INSPEÇÃO PREDIAL PRA QUEM QUER COMEÇAR DO ZERO Otoni, Ferreira & Lima Editoração: Realizar Eng. & Cons. Ltda Projeto gráfico e Capa: JAD | Jucélia Alves Design Autores: Alessandro Ivo Otoni, Bianor de Oliveira Ferreira, Jussara Lima Formatação e di...

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INSPEÇÃO PREDIAL NA PRÁTICA GUIA PRÁTICO DE INSPEÇÃO PREDIAL PRA QUEM QUER COMEÇAR DO ZERO

Otoni, Ferreira & Lima

Editoração: Realizar Eng. & Cons. Ltda Projeto gráfico e Capa: JAD | Jucélia Alves Design Autores: Alessandro Ivo Otoni, Bianor de Oliveira Ferreira, Jussara Lima Formatação e diagramação: Lucas Silva Coordenação geral: Jussara Lima

Nota: Muito zelo e técnica foram empregados nesta obra. No entanto, podem ocorrer erros de digitação, impressão ou dúvida conceitual. Em qualquer das hipóteses, solicitamos a comunicação ao Serviço de Atendimento para esclarecer ou encaminhar a questão.

Inspeção Predial na Prática: Guia prático de inspeção predial para quem quer começar do zero 1º Edição -- Minas Gerais: EDITORA, 2019

Vários autores e colaboradores Bibliografia

1. Gestão de obras - Brasil 2. Produção 3. Construção Civil CDD-690.22

Índices para catálogo sistemático: 1.

Brasil: Edificação: Construção: Tecnologia 690.220981

2.

Produção: Construção: Tecnologia 690.220981 ISBN

(31) 3656 0525 | www.realizarengenharia.com | CNPJ: 26.917.339/0001-40

O INSPETOR PREDIAL As formações de engenharia civil e arquitetura possuem muitas outras possibilidades além de obras e projetos. Uma delas é o trabalho de INSPEÇÃO PREDIAL. Para ser um inspetor predial você precisa de 3 requisitos básicos: 1. Diploma de engenharia civil ou arquitetura;

2. Conhecimentos técnicos sobre os sistemas prediais; 3. Conhecimento normativo para elaborar o laudo de inspeção predial. Possuir o passo 1 é o mais difícil! Mas muitos não tentam por insegurança nos itens 2 e 3. Porém, é exatamente aí que poderemos te ajudar! Apresentaremos a você os requisitos legais, como elaborar um laudo e os principais sistemas prediais, seu funcionamento, suas características e os problemas que mais aparecem. Segundo o último censo do IBGE o Brasil possui mais de 6,1 milhões de apartamentos. E esses são dados de 2010, que já está um pouco ultrapassado. Para se ter uma ideia, nos últimos cinco anos, apenas na cidade de São Paulo, mais mil prédios de apartamentos 3

foram entregues. A verticalização é um processo irreversível, que se acentuará ainda mais nos próximos anos!

Além disso, em várias cidades, a inspeção predial já é uma obrigatoriedade legal, e está em estudo no congresso um projeto de lei que tornará a nacional a requisição da inspeção predial nos edifícios. E os profissionais que estiverem preparados sairão na frente! Quanto mais profissionais estiverem atuando de forma técnica e com qualidade, mais bem cuidados serão nossos prédios e mais bonitas ficarão nossas cidades. É feed back positivo para a construção e engenharia do país!

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PARTE 01: ASPECTOS LEGAIS

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O QUE É

INSPEÇÃO PREDIAL? Imagine que você esteja com uma dor no pulso e vá a um médico, ele dá uma olhadinha e fala “Vamos abrir o braço inteiro pra gente ver o que está acontecendo?” Se você for como a maioria dos humanos, sairia do consultório correndo! Isso por que na saúde humana já estamos habituados a perceber os sintomas, procurar uma ajuda qualificada, fazer exames e, depois de um diagnóstico, obedecer a um tratamento, e, apenas quando estritamente necessário, uma cirurgia é realizada. No cotidiano das edificações deveria acontecer o mesmo! O check-up predial é uma inspeção, que deve ser periódica, cujo objetivo é avaliar tecnicamente o estado de conformidade de uma edificação, com base nos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, conservação, manutenção, utilização, operação e as expectativas dos usuários. Mesmo que fazer o exame médico. O resultado do check-up é um laudo, cujas informações devem atender às normas de Inspeção Predial do IBAPE (Instituto Nacional de Avaliações e Perícias de Engenharia) e às normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). A elaboração da inspeção deve ser feita por profissionais habilitados. O laudo de inspeção predial deve 6

atender a três itens principais: I. Classificação dos defeitos quanto ao seu grau de risco, II. Orientações técnicas de como solucionar os defeitos, e III. Classificação do estado de manutenção da edificação. Cumpridas as vistorias nos prédios e edifícios, é gerado o Laudo de Inspeção Predial. Esse laudo não é um relatório ou lista de checklist contendo termos “sim ou não”, “atende ou não atende”, “verificado ou não verificado”, e por aí vai. Importante lembrar que a Inspeção Predial é um tipo específico de vistoria. Portanto, o Laudo é o documento que segue uma diretriz técnica prevista em normas brasileiras para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar a sua conclusão. O laudo de Inspeção Predial tem múltiplas utilidades para a edificação. Ele pode ser usado para apoiar o síndico proporcionando a informação necessária para a tomada de decisão no gerenciamento do prédio, a fim de garantir uma manutenção mais eficiente e menos onerosa. O laudo também pode ser utilizado para levantar itens irregulares entregues pela incorporadora do imóvel. Neste caso, ele unifica e organiza as patologias endógenas, que significa os problemas que tiveram sua origem durante a construção ou projeto, para requerer a correção pelo incorporador.

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Inspeção Predial é um tipo específico de vistoria. Portanto, o Laudo é o documento que segue uma diretriz técnica prevista em normas brasileiras para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar a sua conclusão.

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DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DOS

DEFEITOS EM UM PRÉDIO? Se você comprou uma TV, conferiu tudo na loja e percebeu que estava certinha, mas quando chegou a sua casa, ela não ligou! Você simplesmente liga para o SAC da empresa e solicita uma troca, certo? E agora, se for um apartamento?

Bom, quando se trata de bens móveis, é fácil trocar, mas quando se trata de bens imóveis, já não é tão simples! Porém, as relações de compra e venda para bens imóveis também são regidas pelo código de defesa do consumidor (CDC - Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990). Veja o que o CDC diz sobre a proteção dos proprietários contra os defeitos de construção seu artigo 12: “Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. ” E ainda o Artigo 39 atesta que é ilegal ao incorporador: “VIII - colocar, no mercado de consumo, qual9

quer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro).” Assim sendo, os defeitos originados na construção devem ser reparados pelos construtores e incorporadores, respeitando-se os prazos legais e de garantia, que é outro assunto que merece um vídeo próprio pela complexidade! Mas, e os edifícios que já passaram do prazo de garantia e possuem defeitos e patologias? Neste caso, os proprietários são os responsáveis pela manutenção e conservação de seus bens imóveis. Para o caso de condomínios edilícios - condomínios que possuem partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos – o responsável legal passa a ser o síndico. O código civil (CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002) institui que: “Art. 1.348. Compete ao síndico: V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (...) ” De tal maneira que ao síndico cabe a responsabilidade de conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência é a manutenção. Por outro lado, observa-se que os serviços destina10

dos à manutenção do imóvel devem seguir as normas técnicas brasileiras, um cuidado a ser tomado no momento das contratações de fornecedores ao condomínio, pois estes serviços também devem obedecer ao Artigo 39 do CDC (Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990) de que falamos acima. Para resumir, edifícios novos, defeitos que surgirem nos sistemas dentro de suas garantias é responsabilidade do incorporador. Para prédios em uso, os defeitos devem ser tratados pelos proprietários representados na pessoa do síndico!

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Para resumir, edifícios novos, defeitos que surgirem nos sistemas dentro de suas garantias é responsabilidade do incorporador. Para prédios em uso, os defeitos devem ser tratados pelos proprietários representados na pessoa do síndico!

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QUANTO TEMPO É A

GARANTIA DE UMA EDIFICAÇÃO? Vamos entender melhor: Segundo o artigo 618 do Código Civil Brasileiro de 2002, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo.” Este prazo de garantia legal, que no caso dos edifícios é também chamado de “garantia quinquenal”, refere-se exclusivamente aos casos de solidez e segurança da edificação, ou seja, ocorrências que possam causar ameaça à integridade física de pessoas. São ocorrências que se enquadram na definição de defeito, estabelecido no art. 12 do CDC. Nós temos um vídeo específico sobre o tema. Porém, uma edificação possui vários sistemas que não se enquadram na garantia quinquenal e, por isso, possuem prazos de garantia próprios. Para as edificações aprovadas antes de 2013, são válidos os prazos de garantia estabelecidos nos manuais dos 13

sindicatos estaduais como Sinduscon e Secovi. A partir da validação da norma de desempenho a NBR 15.575, em 19 de julho de 2013, foram estabelecidos novos prazos de garantia para os sistemas prediais. Veja alguns deles:

Trecho da norma ABNT NBR 15.575: Edificações Habitacionais - Desempenho

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Observe que enquanto o item de fundações e estrutura principal possui o prazo de cinco anos, o item de instalações elétricas possui um ano de garantia para equipamento e três anos para sua instalação!

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), a partir de sua edição, estabeleceu nova relação entre fornecedores e consumidores no setor da Construção Civil. Tanto os fornecedores quanto os construtores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

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Os prazos de garantia de uma edificação pode variar em função do sistema predial avaliado.

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AS LEIS DA RELAÇÃO ENTRE CONSTRUTOR E COMPRADOR Tem lei que define prazo de garantia, qualidade e atendimento para defeitos em imóveis? Tem sim! E resumimos pra você as leis que regem a relação entre o comprador e o construtor! Desde o início da década de 90, as relações negociais entre as empresas construtoras e os compradores de imóvel passaram a receber atenção especial do legislador brasileiro, primeiramente com o advento do CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), seguido da publicação do NCC – Novo Código Civil (Lei 10.406/2002).

O Código de Defesa do Consumidor assegura as garantias contratadas, a qualidade do produto e a garantia legal pelos seus vícios, que aparecem em quatro artigos, nos quais os compradores de imóveis podem se amparar quando se sentirem prejudicados em seus direitos. O artigo 18 determina o prazo máximo de 30 (trinta) dias para a resolução dos problemas aparentes ou ocultos que comprometam a qualidade do bem fornecido ao comprador. No caso da Construção Civil, o seu descumprimento acarretará na substituição do 17

produto ou nova execução dos serviços. Já o artigo 50 prevê a garantia contratual de adequação, ou seja, institui o dever da construtora e/ou incorporadora de responderem, por escrito, pela adequação do produto ou serviço defeituoso, conforme o uso que dele se espera, funcionando como uma espécie de “termo de garantia complementar ao contrato”. A garantia legal de qualidade do produto está prevista nos artigos 12 e 14, que, em linhas gerais, estabelecem como direito do consumidor a informação precisa e adequada sobre os produtos e serviços adquiridos e os possíveis riscos que apresentem. Isso significa que falhas tanto na qualidade dos produtos e serviços como nas suas informações são passíveis de apuração de culpa; ou melhor, geram responsabilidades para o fornecedor. Também, o Novo Código Civil, em seus artigos 421 e 422, instituiu a função social do contrato e o dever das partes de agirem de boa-fé em todas as suas fases; desde a pactuação da relação contratual até após seu cumprimento. No caso, boa-fé significa os deveres da lealdade, transparência e cooperação entre as partes. O artigo 618 prevê para o setor da Construção Civil o dever de responder no prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da edificação, sendo que o proprietário do imóvel tem o prazo de 6 (seis) meses, a partir do surgimento do defeito, para reclamar a responsabilidade do construtor.

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Desde o início da década de 90, as relações negociais entre as empresas construtoras e os compradores de imóvel passaram a receber atenção especial do legislador brasileiro, primeiramente com o advento do CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), seguido da publicação do NCC – Novo Código Civil (Lei 10.406/2002).

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DOCUMENTAÇÃO LEGAL DO EDIFÍCIO Pense na situação: uma pessoa que tente entrar nos EUA passando pela alfandega sem passaporte e sem visto. As chances de sucesso do exemplo do início são nulas! Isso porquê compreendemos a importância de manter a documentação pessoal atualizada e em ordem.

O mesmo deve acontecer com os edifícios. A documentação que ele possui diz muito de sua manutenção e vida útil. Quando fazemos uma inspeção predial, é primordial que se avalie sua documentação legal. A análise dos documentos do edifício abrange: documentos administrativos, técnicos, de manutenção e de operação. Quem estabelece essa relação são as normas de inspeção do IBAPE e a norma NBR 14.037. Veja, não estamos tratando dos documentos de contabilidade ou trabalhista do condomínio, estamos falando de documentos legais e técnicos. Vamos conhecer quais são esses documentos: DOCUMENTOS

ADMINISTRATIVOS

•

Regimento Interno do Condomínio;

•

Auto de Conclusão;

•

IPTU; 20

•

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);

•

Alvará de Funcionamento (se for um condomínio misto com lojas);

•

Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;

•

Certificado de Treinamento de Brigada de Incêndio;

•

Licença de Funcionamento das concessionárias ou Órgão Estadual Competente;

•

Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana;

•

Comprovante da Destinação de Resíduos Sólidos etc;

•

Contas de Consumo de Energia Elétrica, Água e Gás.

DOCUMENTOS

TÉCNICOS

•

Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos;

•

Projeto Executivo;

•

Projeto de Estruturas;

•

Projeto de Instalações Prediais: 

Instalações Hidráulico-sanitárias e de águas pluviais;



Instalações de Gás;



Instalações Elétricas;



Instalações de Cabeamento e Telefonia;



Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas; 21



· Instalações de Ar-condicionado;

•

Projeto de Impermeabilização;

•

Projeto de Revestimentos;

•

Projeto de Fachada;

•

Projeto de Paisagismo.

Claro que deverão ser avaliados os sistemas que de fato existem no prédio. Essa lista pode conter itens a mais ou a menos.

DOCUMENTAÇÃO SOBRE A MANUTENÇÃO

E

OPERAÇÃO

•

Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietário e do Síndico);

•

Plano de Manutenção, última versão, desenvolvido pelo condomínio ou por empresa especializada;

•

Selos dos Extintores;

•

Relatório de Inspeção Anual de Elevadores;

•

Relatório de Inspeção Anual do Sistema de Proteção à Descarga Atmosférica – SPDA, conforme ABNT NBR 5419;

•

Relatório de Medições Ôhmicas, emitido a cada 5 (cinco) anos, conforme ABNT NBR 5419;

•

Atestado do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas – SPDA;

•

Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; 22

•

Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e rede;

•

Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;

•

Laudos de Inspeção Predial anteriores;

•

Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores.

•

Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;

•

Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar -condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes;

•

Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central;

•

Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;

•

Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas etc.;

•

Cadastro de equipamentos e máquinas.

Essa é a relação básica de documentos legais e técnicos do condomínio, ela pode ser maior dependendo da complexidade da edificação. O critério é: Tenha o registro de comissionamento e manutenção de todos os sistemas prediais.

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Quando fazemos uma inspeção predial, é primordial que se avalie sua documentação legal.

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COMO ELABORAR O LAUDO TÉCNICO?

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O QUE DEVE CONSTAR NO LAUDO? Laudo é documento que segue diretriz técnica para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão. Os itens mínimos que devem constar no Laudo são: 1.

Identificação do solicitante;

2.

Classificação do objeto da inspeção;

3.

Localização;

4.

Datas das vistorias e equipe;

5.

Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo Utilização e Ocupação Idade da Edificação

6.

Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);

7.

Documentação analisada;

8.

Critério e Metodologia da Inspeção;

9.

Das informações: Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas. Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo).

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10. Lista de prioridade; 11. Classificação da qualidade de manutenção (ate...