Registo Predial - Esquema de Resolução de Casos Práticos PDF

Preview

Summary

Esquema de resolução de casos práicos sobre o REGISTO PREDIAL MODALIDADES DE AQUISIÇÃO TABULAR – REGISTO AQUISITIVO 1 - pode haver uma situação em que em vez de se aplicar apenas uma destas modalidades, podem aplicar-se duas.1. REGISTO INCOMPLETO COM AQUISIÇÃO DE DIREITOS INCOMPATÍVEIS A UM AUTOR CO...

Description

Esquema de resolução de casos práticos sobre o REGISTO PREDIAL MODALIDADES DE AQUISIÇÃO TABULAR – REGISTO AQUISITIVO 1 - pode haver uma situação em que em vez de se aplicar apenas uma destas modalidades, podem aplicar-se duas. 1. REGISTO INCOMPLETO COM AQUISIÇÃO DE DIREITOS INCOMPATÍVEIS A UM AUTOR COMUM (art. 5º/ 1 e 4 CRP) TERCEIRO = AQUELE QUE TIVER ADQUIRIDO DE UM AUTOR COMUM, DIREITOS INCOMPATÍVEIS ENTRE SI. (em caso de aquisição do direito de propriedade – INCOMPATIBILIDADE TOTAL OU ABSOLUTA) O contrato celebrado entre (sujeito alienante) e (sujeito adquirente) é válido e produz efeitos no ato da sua celebração, pelo que a propriedade se transmitiu do primeiro para o segundo nesse momento (art. 408º/1 CC). Por sua vez, o contrato celebrado entre (sujeito alienante) e (terceiro adquirente) é nulo, por falta de legitimidade do alienante, uma vez que já não era proprietário do (imóvel) à data da alienação, tratando-se de uma venda de bens alheios (art. 892º CC). O caso em apreço, configura aquilo que se designa como dupla disposição do mesmo direito. O art. 5º/1 CRP refere que os fatos sujeitos a registo só são oponíveis a terceiros depois da data do respetivo registo. Vimos já que o (terceiro adquirente) é terceiro para efeitos do art. 5º/1 CRP (aquele que tiver adquirido de um autor comum, direitos incompatíveis entre si). Mas para que possa obter proteção por via registal, é necessário que preencha cinco requisitos cumulativos: (i) que exista um registo anterior desconforme; (ii) que o ato de disposição e alienação se fundamento no registo desconforme; (iii) que o negócio seja oneroso; (iv) que o terceiro adquirente esteja de boa-fé (dada a presunção do art. 7º CRP); (v) que o terceiro adquirente tenha registado o fato jurídico relativo à sua aquisição antes do registo da ação de impugnação. Verificados os requisitos, o direito de (segundo sujeito alienante) extingue-se por efeito da aquisição tabular de (terceiro sujeito adquirente), uma vez que são incompatíveis entre si e não podem subsistir, constituindo-se na esfera jurídica de (terceiro sujeito adquirente) um direito ex novo. Deste modo, o (sujeito adquirente) não poderá opor o seu direito a (terceiro sujeito adquirente), apesar de ser o proprietário segundo a ordem jurídica substantiva, nos termos conjugados dos arts. 408º/1, 1316º e 1317º a) CC).

(em caso de aquisição de um usufruto – INCOMPATIBILIDADE PARCIAL OU RELATIVA) A posição jurídica do (terceiro sujeito adquirente) sobrepõe-se ao direito do (sujeito adquirente), apesar de o negócio entre (sujeito alienante) e o (terceiro sujeito adquirente) ser nulo, por se tratar de oneração de coisa alheia. De facto, (terceiro sujeito adquirente), adquiriu de quem figurava no registo como titular e, por outro, ignorando a primitiva alienação, efetuou o registo do negócio antes de (sujeito adquirente), que descurou a sua promoção. Aqui a tutela da posição do (terceiro sujeito adquirente) não implicaria a inutilização do direito de (sujeito adquirente), mas a sua compressão, dado não existir incompatibilidade total, mas apenas parcial. O direito de (sujeito adquirente) vai subsistir, embora não em termos de propriedade plena, mas como propriedade de raiz, onerada pelo encargo constituído em favor de (terceiro sujeito adquirente).

2. SUBAQUISIÇÃO COM NULIDADE REGISTRAL (art. 16º e art. 17º/2 CRP) TERCEIRO = AQUELE QUE ADQUIRE DE BENEFICIÁRIO DE UM REGISTO NULO (as causas de registo nulo encontram-se elencadas no art. 16º CRP e são: for falso ou tiver sido lavrado com base em títulos falsos; tiver sido lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado; enfermar de omissões ou inexatidões de que resulte incerteza acerca dos sujeitos ou do objeto da relação jurídica a que o facto registado se refere; tiver sido efetuado por serviço de registo incompetente ou assinado por pessoa sem competência; tiver sido lavrado sem apresentação prévia ou com violação do princípio do trato sucessivo = art. 34º CRP - registo definitivo de aquisição de direitos depende da prévia inscrição dos bens em nome de quem os transmite.

A proteção a conferir pelo art. 17º/2 CRP, depende da verificação cumulativa de cinco requisitos: (i) pré-existência de um registo nulo; (ii) que a aquisição pelo terceiro se funde na pré-existência do registo nulo; (iii) que a aquisição seja onerosa; (iv) que o registo da aquisição pelo terceiro precede o registo de ação de nulidade; (v) que o terceiro esteja de boa-fé, na aceção do art. 291º/3 CC. Pela análise que fizemos, podemos concluir que estão preenchidos todos os requisitos que a lei exige para proteção do terceiro. De facto, (i) existe um registo nulo prévio ao negócio de compra e venda; (ii) a compra pelo (sujeito adquirente) fundou-se nesse registo desconforme; (iii) o negócio foi oneroso; (iv) o (sujeito adquirente) registou a aquisição antes de (titular proprietário do direito) registar a ação de reivindicação; e (v) o (sujeito adquirente estava de boa-fé.

1 O art. 5º/2 CRP tutela as situações em que o registo se configura como meramente enunciativo.

1

Esquema de resolução de casos práticos sobre o REGISTO PREDIAL Deste modo, o (sujeito adquirente) é o legitimo proprietário atual do prédio por aquisição tabular (efeito atributivo do registo), nos termos do citado art. 17º/2 CRP. (no caso de ter sido forjada a escritura pública) No presente caso, a escritura publica que veio a servir de título para a realização do registo foi forjada pelo próprio (sujeito alienante), que para além da responsabilidade criminal em que incorre pela prática desse ilícito, a falsidade do título determina também a nulidade do registo, nos termos do art. 16º a) CRP. É fácil constatar que, nada tendo o (sujeito alienante) adquirido, nada poderia transmitir a (sujeito adquirente) por falta de legitimidade. O (sujeito alienante) é um non dominus, apesar da presunção do art. 7º CRP, tendo procedido a uma venda de bens alheios, que é nula nos termos do art. 892º CC, pelo que (sujeito adquirente) nada adquiriu. O registo da sua aquisição é, por conseguinte, nulo também pelos mesmos motivos. Em termos substanciais, o prédio continua a pertencer a (titular proprietário). Cabe perguntar se existe proteção registal de (sujeito adquirente). A proteção conferida pelo art. 5º CRP é de afastar pois (sujeito adquirente) não preenche o conceito de terceiro definido pelo nº 4 do mesmo artigo: quer (sujeito alienante), quer (sujeito adquirente) nada adquiriram de (titular proprietário). Há então que ver se há lugar à aplicação do art. 17º/2 CRP, pelo que este depende da verificação cumulativa de cinco requisitos: (i) pré-existência de um registo nulo; (ii) que a aquisição pelo terceiro se funde na pré-existência do registo nulo; (iii) que a aquisição seja onerosa; (iv) que o registo da aquisição pelo terceiro precede o registo de ação de nulidade; (v) que o terceiro esteja de boa-fé, na aceção do art. 291º/3 CC. Pela análise que fizemos, podemos concluir que estão preenchidos todos os requisitos que a lei exige para proteção do terceiro. De facto, (i) existe um registo nulo prévio ao negócio de compra e venda (o registo de aquisição a favor de (sujeito alienante) com base numa escritura pública forjada); (ii) a compra pelo (sujeito adquirente) fundou-se nesse registo desconforme; (iii) o negócio foi oneroso (compra e venda); (iv) o (sujeito adquirente) registou a aquisição antes de (titular proprietário) registar a ação de reivindicação; e (v) o (sujeito adquirente) estava de boa-fé, pois ignorava a falsidade do título de aquisição do (sujeito alienante) e o registo deste e não lhe era exigível que fizesse mais do que consultar o registo predial relativo ao prédio, face à fé publica destes registos e à presunção estabelecida no art. 7º CRP. Deste modo, o (sujeito adquirente) é o legitimo proprietário atual do prédio por aquisição tabular (efeito atributivo do registo), nos termos do citado art. 17º/2 CRP.

3. SUBAQUISIÇÃO COM REGISTO INEXATO (art. 122º e art. 18º CRP) Neste caso cabe aplicação ao regime do art. 122º CRP. Este artigo é aplicável devido à necessidade de proteção daquele que confiou na exatidão de um registo, tendo efetuado com base no mesmo uma aquisição de boa fé e a título oneroso. Portanto, diz este artigo que aquele que registou a sua aquisição antes da retificação ou da pendência do processo, não vê o seu direito afetado pela posterior retificação da prévia inscrição (três anos depois).

4. SUBAQUISIÇÃO COM INVALIDADE SUBSTANTIVA (art. 291º CC) (este artigo é apenas aplicável quando o negócio nulo ou anulável não tenha sido registado, ao contrário dos outros dois casos – ERRO NA DECLARAÇÃO; ERRO VÍCIO; DOLO; COAÇÃO FÍSICA OU MORAL; USURA; PRETERIÇÃO DA FORMA LEGALMENTE EXIGIDA; RESERVA MENTAL; INCAPACIDADE – existem duas aquisições e a primeira aquisição tem de estar ferida de uma destas) TERCEIRO = AQUELE QUE ADQUIRE DE UM BENEFICIÁRIO DE REGISTO INVÁLIDO (SUBSTANTIVO) O contrato celebrado entre (sujeito alienante) e (sujeito adquirente) é válido e produz efeitos no ato da sua celebração, pelo que a propriedade se transmitiu do primeiro para o segundo nesse momento (art. 408º/1 CC). No entanto, o contrato veio a declararse nulo por uma invalidade substantiva, não produzindo por isso quaisquer efeitos e, por conseguinte, o direito de propriedade nunca se transmitiu de (sujeito alienante) para o (sujeito adquirente) (art. 289º CC). Verifica-se, contudo, que por efeito da nulidade do primeiro contrato, o (imóvel) era ainda de (sujeito alienante) quando o (sujeito adquirente) o vendeu a (terceiro sujeito adquirente). Logo, o contrato de compra e venda entre (sujeito adquirente) e o (terceiro sujeito adquirente) é igualmente nulo, por falta de legitimidade do alienante, que praticou uma venda de bens alheios como sendo próprio (art. 892º CC). Tendo por base, a desconformidade existente entre a realidade substantiva e a realidade registal, entende o legislador que o terceiro, beneficia de proteção nos termos do art. 291º CC. Este regime exige, para a sua aplicabilidade, seis requisitos cumulativos: (i) pré-existência de um regime desconforme; (ii) ato de disposição fundado no registo nulo e ferido de

2

Esquema de resolução de casos práticos sobre o REGISTO PREDIAL ilegitimidade por provir de titulo aparente; (iii) que a aquisição seja onerosa; (iv) que o registo de aquisição pelo terceiro preceda o registo de ação de nulidade; (v) que o terceiro esteja de boa-fé, na aceção do art. 291º/3 CC; (vi) que a ação não tenha sido interposta nos três anos seguintes contados a partir da data do negócio inválido. Se o terceiro adquirente registar a sua aquisição antes de ser registada a ação da nulidade entre os primeiros dois contraentes, os seus direitos não serão prejudicados pelos efeitos da anulação ou da nulidade do primeiro negócio, contrariando a eficácia retroativa atribuída pelo art. 289º/1 CC. Com efeito, anulado ou declarado nulo, o negócio de alienação que celebrou com o (sujeito adquirente), o (sujeito alienante) recupera a titularidade jurídica de (imóvel), privando (sujeito adquirente) de legitimidade para dispor do (imóvel). Logo, a transmissão que (sujeito adquirente) efetuou a favor do (terceiro sujeito adquirente) foi nula, em virtude de respeitar a bens alheios (art. 892º CC). (quanto ao art. 292º/2 CC) Uma vez que a ação foi intentada e registada no prazo dos três anos faz com que não se aplique o regime do art. 291º/1 não se aplique, aplicando-se o art. 291º/2.

3...