Ppncktfinalnhóm-9 - dad PDF

Preview

Summary

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINHBỘ MÔNPHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾĐề tài : Tác động của ô nhiễm không khí lên giá nhà ở- Nghiên cứu thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh, Việt NamGVHD: TS. Ngô Hoàng Thảo TrangSVTH : Nhóm 9:Phan Vũ ThưNguyễn Kiều TrangHuỳnh Anh CườngTPHCM, Ngà...

Description

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ Đề tài: Tác động của ô nhiễm không khí lên giá nhà ở - Nghiên cứu thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam

GVHD: TS. Ngô Hoàng Thảo Trang SVTH : Nhóm 9: Phan Vũ Thư Nguyễn Kiều Trang Huỳnh Anh Cường

TPHCM, Ngày 12 tháng 9 năm 2020

1. Lý do chọn đề tài Nghiên cứu của WHO (2016) cho thấy rằng trên thế giới có 7 triệu trường hợp tử vong là do tác động chung của ô nhiễm không khí xung quanh. Trong đó có khoảng 94% số ca tử vong xảy ra ở các quốc gia có thu nhập trung bình và thấp. Ô nhiễm không khí gây ra rất nhiều hậu quả ảnh hưởng đến môi trường sống cũng như sức khỏe của con người. Không chỉ gây ra các bệnh về đường hô hấp thông thường, việc tiếp xúc với không khí có hàm lượng bụi cao có thể mắc các bệnh mãn tính về tim mạch, tắt nghẽn phổi, ung thư phổi, tiểu đường và nhiều bệnh nguy hiểm khác (Balakrishnan, 2018). Bên cạnh những ảnh hưởng đến sức khỏe con người, nguồn không khí ô nhiễm còn gây nên rất nhiều hậu quả xấu cho thảm thực vật, đồng thời góp phần lớn vào việc ô nhiễm thực phẩm và nước. Sau khi tiếp xúc với con người qua đường hô hấp và đường tiêu hóa, 2 con đường này sẽ trở thành tuyến chính đưa chất ô nhiễm vào sâu trong cơ thể con người (Thron, 1996). Đối với những gia đình có con nhỏ hoặc thai phụ, ô nhiễm không khí có thể ảnh hưởng đến thai nhi đang phát triển (Schell và cộng sự, 2006). Các quốc gia hiện nay vẫn đang đưa ra và thực hiện các biện pháp nhằm giảm thiểu mức độ ô nhiễm ở các địa phương, cụ thể là thực hiện chính sách lập pháp để kiểm soát tất cả các hoạt động gây ô nhiễm không khí theo đề xuất của Panwar và cộng sự (2011). Ngoài những tác động đó, ô nhiễm không khí còn tác động tới một yếu tố khác, ít được chú ý hơn, là giá trị tài sản bất động sản (Smith và Huang, 1995). Ô nhiễm đặc biệt là ô nhiễm không khí gây ra những tác động tiêu cực đến sức khỏe, đây được xem là yếu tố then chốt làm cho giá bất động sản bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nghiên cứu về tác động của ô nhiễm không khí đến giá trị tài sản bất động sản thường không nhiều, bởi đa phần khi giao dịch bất động sản người dân thường có xu hướng bỏ quên yếu tố này (Boyle và Kiel, 2001). Trong số các nghiên cứu được thực hiện có thể kể đến nghiên cứu của Saptutyningsih (2013). Saptutyningsih (2013) đã chỉ ra khi nồng độ khí CO trong không khí tăng lên làm giảm giá của bất động sản trong khu vực đó; đồng thời, các hộ dân trong khu vực đồng ý trả thêm tiền để cải thiện chất lượng không khí, giảm nồng độ khí CO. Một nghiên cứu khác cho thấy ở những khu vực mà bầu không khí đang được cải thiện, nồng độ bụi giảm xuống thấp đã làm tăng giá của bất động sản trong và lân cận khu vực (Zheng và cộng sự, 2014). Điều này phù hợp với kết quả của nhiều nghiên cứu khác. Ở Việt Nam, nồng độ bụi PM2.5 tăng cao ở mức đáng báo động. Chỉ số chất lượng không khí ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có nhiều thời điểm chỉ số AQI từ 150 đến 200, có khi vượt 200 - đây là một mức độ rất xấu. Nguy hại nhất là bụi mịn bay trong không khí như PM2.5, khi thẩm thấu qua đường hô hấp sẽ gây nên hàng loạt bệnh ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2020). Bên cạnh đó, theo WHO (2018), ở Việt Nam có đến 60.000 người chết mỗi năm có liên quan tới ô nhiễm không khí. Điều này có thể làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Nghiên cứu này sẽ chỉ ra mối quan hệ giữa ô nhiễm không khí và giá bất động sản xung quanh; đồng thời xem xét yếu tố gây ô nhiễm nào sẽ tác động nhiều nhất nhằm đưa ra những đề xuất chính sách phù hợp. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu tác động của ô nhiễm không khí lên giá bất động sản ở Việt Nam. Mục tiêu cụ thể: - Xác định mối tương quan giữa ô nhiễm không khí và giá bất động sản. - Đo lường tác động của ô nhiễm không khí lên giá trị bất động sản. - Khuyến nghị chính sách hạn chế tác động ô nhiễm không khí lên các yếu tố khác, đặc biệt là giá bất động sản. 3. Câu hỏi nghiên cứu Liệu rằng khu vực có mức độ ô nhiễm không khí cao có làm sụt giảm giá của bất động sản ở khu vực đó? 4. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là ô nhiễm không khí và các yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh. 5. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu này thực hiện dựa trên dữ liệu thu thập tại các quận/huyện trực thuộc Tp. Hồ Chí Minh. 6. Cơ sở lý luận 6.1 Khái niệm 6.1.1 Ô nhiễm không khí Ô nhiễm môi trường đang là vấn đề được quan tâm trên quy mô toàn cầu, việc phát triển công nghiệp ở các quốc gia kéo theo đó là sự thay đổi trong mô hình năng lượng, các cấu tạo Sinh - Lý - Hóa của môi trường cũng bị thay đổi dẫn đến ô nhiễm môi trường. Biểu hiện xấu nhất của việc này chính là làm giảm đa dạng sinh học của động - thực vật và tác động trực tiếp đến các cơ quan trong cơ thể của con người. Các vấn đề về môi trường thường được các nghiên cứu viên trình bày kết quả đánh giá từ các khía cạnh khác nhau nhưng chung quy lại cũng là do hệ quả của cuộc cách mạng cải tiến công nghiệp và khai thác tài nguyên thiên nhiên quá mức. Prabhat K. Rai (2016) đã định nghĩa ô nhiễm môi trường là hiện tượng môi trường bị thay đổi tạo thành bất lợi cho con người và các sinh vật sống khác, hoàn toàn hoặc phần lớn là sản phẩm phụ từ hành động của con người. Còn có thể định nghĩa ô nhiễm môi trường được tạo nên do sự tích tụ của các kim loại nặng và độc hại trong đất, nước và không khí làm giảm khả năng hỗ trợ cho hoạt động sống của các khu vực bị ô nhiễm (Surajit Das,2014).

Các chất ô nhiễm như hóa chất, địa hóa hay các sản phẩm sinh học đều ít nhiều sản sinh ra từ các hoạt động sinh hoạt, tồn tại của con người. Và tùy theo mức độ và tính chất cấu tạo, ô nhiễm được phân loại bao gồm ô nhiễm về vấn đề không khí, ô nhiễm môi trường đất, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm từ tiếng ồn, ô nhiễm về ánh sáng và nhiễm sóng. Ngoài các loại trên thì còn có ô nhiễm phóng xạ, ô nhiễm tầm nhìn, ô nhiễm nhiệt. Tuy nhiên, ô nhiễm không khí là loại ô nhiễm chính đe dọa đến môi trường, con người, động - thực vật và sinh vật sống. Nghiên cứu này đền cập chính đến vấn đề không khí bị ô nhiễm, và từ hiện tượng này dẫn đến giá nhà sẽ thay đổi như nào. Ô nhiễm không khí là hiện tượng xảy ra khi có những chất khác thường nhưng độc hại không có trong các thành phần cấu tạo nên không khí nhưng tồn tại trong không khí ở một mức độ nào đó gây các ảnh hưởng tiêu cực thậm chí là rất xấu đến sinh vật sống và tài sản. Có nhiều nguồn gây ra ô nhiễm không khí, tuy nhiên cơ quan Bảo vệ môi trường Mỹ (EPA) đã phân loại 6 vật chất chính góp vai trò quan trọng trong việc môi trường bị ô nhiễm, bao gồm Sulfur Dioxide (S02), vật chất phóng xạ (PM), Ozone (O3), Nitrogen dioxide (NO2), chì (Pb) và carbon monoxide (CO). Những chất thải này được thải ra chủ yếu trong quá trình phát triển công nghiệp, vì vậy mà ô nhiễm không khí ảnh hưởng nhiều hơn đến những người sống ở khu vực thành thị. Việc sinh sống trong môi trường có chất lượng không khí không đảm bảo có thể gây ra các vấn đề về sức khỏe có thể kể đến như bệnh liên quan đến đường hô hấp, da liễu, đồng thời gây rối loạn các chức năng của các cơ quan trong cơ thể con người (Front Public Health, 2020) vì vậy mà đây và mối nguy hàng đầu được các quốc gia đặc biệt chú ý.Chỉ số chất lượng không khí (AQI) được sử dụng để đo lường chất lượng không khi. Chỉ số này đo lường các hạt vật chất (PM2.5 và PM10), Ozone (O3), Nitơ Dioxide (NO2), lượng lưu huỳnh Dioxide (SO2) và phát thải Carbon Monoxide (CO). Đối với chỉ số về các hạt vật chất, các trạm đo chất lượng không khí đều giám sát cả dữ liệu PM 2.5 và PM 10, có một số ngoại lệ chỉ giám sát PM10. Theo Johnson và cộng sự (1997), “chỉ số chất lượng không khí (AQI) được định nghĩa là thước đo điều kiện của không khí so với yêu cầu của một hoặc nhiều loài sinh vật hoặc bất kỳ nhu cầu nào của con người.” Dựa trên tiêu chuẩn US EPA (Cơ quan Bảo vệ Môi trường Mỹ), thang đo chất lượng không khí sử dụng công thức báo cáo Instant Cast như sau: IQA 0 - 50

Ý nghĩa

Tốt

Sức khỏe

Tuyên bố cẩn trọng

Chất lượng không khí được coi là thỏa đáng, và ô nhiễm không khí Không ai gây ra ít hoặc không có rủi ro

50 - 100

Chất lượng không khí được chấp nhận; tuy nhiên, đối với một số chất gây ô nhiễm có thể có một Vừa phải mối quan tâm về sức khỏe vừa phải cho một số lượng rất nhỏ những người nhạy cảm bất thường với ô nhiễm không khí.

100 - 150

Trẻ em và người lớn đang Không Các thành viên của các nhóm hoạt động, và những người tốt cho nhạy cảm có thể bị ảnh hưởng sức mắc bệnh hô hấp, như hen các nhóm khỏe. Công chúng nói chung suyễn, nên hạn chế gắng sức nhạy cảm không có khả năng bị ảnh hưởng. ngoài trời kéo dài.

150 - 200

Có hại cho sức khoẻ

Trẻ em và người lớn đang hoạt động, và những người bị bệnh hô hấp, chẳng hạn như hen suyễn, nên tránh gắng sức ngoài trời kéo dài; tất cả những người khác, đặc biệt là trẻ em, nên hạn chế gắng sức ngoài trời kéo dài

200 - 300

Trẻ em, người lớn và những người mắc bệnh hô hấp như Rất nguy Cảnh báo sức khỏe của tình trạng hen suyễn nên tránh hoạt động ngoài trời. Những hại cho khẩn cấp. Toàn bộ dân số có người khác, đặc biệt là trẻ sức khỏe nhiều khả năng bị ảnh hưởng. em nên hạn chế hoạt động ngoài trời.

300 - 500

Nguy hiểm

Mọi người có thể bắt đầu trải nghiệm những ảnh hưởng sức khỏe; các thành viên của các nhóm nhạy cảm có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng hơn về sức khỏe

Trẻ em, người lớn và những người mắc bệnh hô hấp, như hen suyễn, nên hạn chế gắng sức ngoài trời trong thời gian dài.

Cảnh báo về sức khỏe: mọi người Mọi người nên tránh mọi có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng hoạt động gắng sức bên hơn về sức khỏe ngoài

Ngoài việc đo lường chất lượng không khí một cách khách quan bằng thang đo AQI còn kết hợp với đo lường chủ quan cảm nhận về mức độ ô nhiễm của người dân bằng thang đo Likert với 5 mức độ: Hoàn toàn không đồng ý; Không đồng ý; B ình thường; Đồng ý; Hoàn toàn đồng ý để đánh giá mức độ hài lòng với chất lượng không khí hiện tại mà người dân cảm nhận được ở khu vực mình sinh sống. Theo định nghĩa thang đo Likert được phát triển để đánh giá trực tiếp thái độ của người được nghiên cứu theo G.Albaum (1997) và vẫn được sử dụng rộng rãi cho đến ngày nay. 6.1.2 Bất động sản Hiện nay, các quốc gia trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản chính là đất và những tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tùy mỗi quốc gia sẽ xử lí phần tài sản gắn liền với đất như thế nào. Điều 100, Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Cộng hòa Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Từ trên cho thấy khái niệm Bất động sản rất rộng và còn nhiều khía cạnh, mỗi quốc gia lại có những định nghĩa riêng nên rất khó xác định được chính xác. Để hạn chế thấp nhất sự bất đồng giữa các quốc gia, theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế: BĐS là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - những tài sản không thể di dời được. Bất động sản có những đặc trưng cơ bản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém; bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt; đặc trưng Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ và thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao. 6.2 Lý thuyết nền trong nghiên cứu 6.2.1 Lý thuyết giá trị thụ hưởng - Mô hình Hedonic (HPM): Khởi đầu của lý thuyết giá thụ hưởng, theo Freeman (1993) là từ bằng chứng thực nghiệm ban đầu về mối liên hệ giữa ô nhiễm không khí và giá trị tài sản được công bố trong tác phẩm của Ridker và Henning (1967). Phát triển đến hiện tại, ý tưởng cơ bản của phương pháp HPM là một cá nhân sẽ quyết định mua nơi ở của mình dựa vào các thuộc tính bên trong và bên ngoài của hàng hóa, các thuộc tính đó có tác động ảnh hưởng như thế nào, cụ thể là làm tăng, giảm hay không đổi giá trị mà hàng hóa hiện tại đang có. Theo Rosen (1974) thì giá trị mà một tài sản được định phụ thuộc chính vào các đặc tính riêng biệt của tài sản đó. Có thể thấy các đặc tính riêng biệt của các ngôi nhà được ví như là các hàng hóa ứng với những đặc tính nhất định được chia ra thành các nhóm lớn bao gồm vị trí, loại hình xây dựng, quy mô và đặc điểm khu vực lân cận theo Freeman

(1993). Tuy nhiên, BĐS là một dạng hàng hóa có tính phức tạp cao, đôi khi người mua sẽ đưa ra lựa chọn của mình mà không chỉ dựa trên các yếu tố nội tại của tài sản mà là do yếu tố môi trường, kết luận rút ra từ kết quả hồi quy về mối quan hệ giữa mức độ ô nhiễm của không khí và giá trị của tài sản được công bố bởi Saptutyningsih (2013). Như vậy, một hàng hóa không thể chỉ có một thuộc tính và cũng không thể tách riêng từng thuộc tính để xác định giá trị của hàng hóa. Về cơ bản, phương pháp HPM được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính để đo lường giá trị của hàng hóa đó. Tuy nhiên, không phải thuộc tính nào cũng dễ dàng quan sát và nhận biết được ví dụ như giá ẩn. Giá ẩn là giá mà bị bỏ qua hoặc không được xem xét đến trong quá trình giao dịch. Theo Batalhone và cộng sự (2002) HPM bắt nguồn từ lý thuyết giá trị được phát triển bởi Lancaster (1966), Griliches (1971) và Rosen (1974) và cho đến hiện nay, Griliches vẫn đang cố gắng hoàn thiện đo lường giá ẩn trong mô hình. Ngày nay phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực. Từ nhiều phương pháp tiếp cận của những nhà kinh tế khác nhau thì Hedonic được áp dụng trong những lĩnh vực khác nhau, tuy nhiên về vấn đề nhà ở thì theo Trần Võ Lê Thanh (2018), phương pháp của Rosen (1974) xác định giá Hedonic của một hàng hóa có nhiều đặc tính dựa trên mối quan hệ cung cầu được áp dụng phổ biến nhất. Freeman (1993) đã lập luận rằng, để sử dụng HPM thì cần có hai giả thuyết quan trọng. Đầu tiên là toàn bộ khu vực nên được xem là thị trường nhà ở đơn lẻ, tức là các cá nhân có hầu hết tất cả các thông tin thay thế và được tự do lựa chọn nơi ở mình mong muốn. Giả thuyết thứ hai là thị trường nhà ở nên ở điểm cân bằng, tức là các cá nhân tối đa hóa lựa chọn của họ, giá cả thay thế phải tương thích với đặc điểm và vị trí. Với giả thuyết trên, giá nhà sẽ phụ thuộc vào các đặc điểm khác nhau của đơn vị ở, đặc điểm lân cận và đặc điểm môi trường theo một hàm nhất định. Và nghiên cứu này cũng áp dụng mô hình giá nhà dựa vào các đặc điểm như trên. 6.2.2 Lý thuyết về hành vi của người tiêu dùng Thuyết hành vi người tiêu dùng được sử dụng để xác định cơ sở lựa chọn thay thế, hỗ trợ cho nghiên cứu nhằm xác định yếu tố môi trường mà cụ thể là ô nhiễm không khí ảnh hưởng như thế nào đến giá bất động sản. Hành vi người tiêu dùng là việc các cá nhân, nhóm, tổ chức lựa chọn hoặc thải bỏ các sản phẩm hoặc dịch vụ, bao gồm các quyết định và hành vi dựa trên các quyết định này (Engel, Blackwell and Miniard, 1995). Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng đối với thị trường bất động sản vẫn thường bị bỏ qua bởi vì thường tài sản được định giá dựa trên những thuộc tính vật lý hơn là nhận thức của người tiêu dùng. Tuy nhiên điều này cũng không hoàn toàn đúng, đối với một khu dân cư hay những bất động sản phi thương mại thì các yếu tố cảm nhận được xem là một trong những nhân tố quyết định việc người tiêu dùng có chi tiền ra để sở hữu một bất động sản hay không (Smith, Gararino and Martini, 1992).

Theo Gibler và Nelson (2003) ba mô hình có thể áp dụng cho hầu hết các bất động sản là mô hình hoàn diện chính của người tiêu dùng dành cho việc ra quyết định phức tạp (Nicosa, 1966; Engel, Kollat and Blackwell, 1968; and Howard and Sheth, 1969) bởi vì thị trường bất động sản là thị trường giao dịch có tính chất phức tạp cao. Việc kết hợp lý thuyết hành vi người tiêu dùng vào nghiên cứu thị trường bất động sản giúp nâng cao hiểu biết và đưa ra dự báo về thị hiếu trong tương lai, đánh giá mức độ thay thế giữa các bất động sản tương đương. Lựa chọn tối ưu của người tiêu dùng (Cân bằng tiêu dùng) sẽ gián tiếp giải thích hành vi lựa chọn sản phẩm nhà ở và đạt được sự thỏa mãn tối đa bằng nguồn thu nhập hạn chế. Sự lựa chọn của người tiêu dùng bị ràng buộc bởi nhân tố chủ quan là sở thích của họ và nhân tố khách quan là sự giới hạn trong ngân sách tiêu dùng. Mô hình về đường bàng quan và đường giới hạn ngân sách được thiết lập trên cùng một đồ thị sẽ chỉ rõ hơn về vấn đề này. Giả sử người tiêu dùng đang ở tại điểm A trên đường giới hạn ngân sách như trong hình 6.1. Tại đây, tập hợp giữa hai hàng hóa X và Y của người tiêu dùng cũng nằm trên đường bàng quan TU1 nên tổng độ thỏa dụng mang lại khi tiêu dùng tập hợp hàng hóa này là TU1. Tuy nhiên, nếu người tiêu dùng này di chuyển xuống dưới theo chiều mũi tên trên đường giới hạn ngân sách thì, cũng với một ngân sách tiêu dùng I như cũ, giờ đây một tập hợp hàng hóa X và Y khác sẽ nằm trên một đường bàng quan cao hơn nên đạt được sự thỏa mãn cao hơn. Quyết định của người tiêu dùng là sẽ thay đổi tập hợp hàng hóa X và Y ở điểm A bằng một tập hợp hàng hóa X và Y khác cũng nằm trên đường giới hạn ngân sách nhưng ở dưới điểm A. Một tập hợp của X và Y ở điểm E sẽ mang lại cho người tiêu dùng tổng độ thỏa dụng cao nhất TU2. Người tiêu dùng sẽ không di chuyển xuống một tập hợp hàng hóa nào khác nằm bên dưới điểm E vì tại đó không đạt được tổng độ thỏa dụng cao như ở tại E và cũng không thể chọn một tập hợp X và Y tại một điểm trên đường bàng quan TU3 được vì ngân sách không cho phép. Như vậy, điểm E là điểm phối hợp của hai hàng hóa X và Y mang lại cho người tiêu dùng tổng độ thỏa dụng cao nhất hay nói cách khác, người tiêu dùng sẽ tối đa hóa độ thỏa dụng của mình tại điểm mà đường bàng quan và đường ngân sách tiếp xúc nhau.

Hình 6.1 6.2.3 Lý thuyết vị thế - chất lượng: Lý thuyết vị thế - chất lượng là một lý thuyết mới trong phương pháp nhằm giải thích sự hình thành và phát triển của cấu trúc đô thị, trong đó thay vì sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở theo lý thuyết được phát triển bởi Alonso (1964) thì lại được xác định bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở. Theo Phe và Wakely (2000) thì lý thuyết vị thế - chất lượng có thể được phát biểu ngắn gọn là việc tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng còn tại mức giá trị cao hơn, giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi. Áp dụng phương pháp này vào mô hình định giá tài sản để xác định việc một người có vị thế xã hội cao hơn có chấp nhận bỏ ra chi phí để cải thiện chất lượng nhà ở hay không. Cụ thể trong nghiên cứu này là việc cá nhân có vị thế cao có lựa chọn cải thiện hoặc nơi ở có chất lượng không khí tốt hơn hay không. 6.3 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước SaptutuNingsih (2013) đã đưa ra mô hình tổng quan về ảnh hưởng của ô nhiễm không khí lên giá nhà. Các yếu tố tác động lên giá nhà bao gồm các đặc điểm cơ bản của căn nhà và nồng độ khí CO trong không khí tại khu vực đó. Nghiên cứu sử dụng bộ dữ liệu sơ cấp từ 250 hộ gia đình được thu thập bằng cách sử dụng bảng câu hỏi. Trong mô hình định giá hưởng thụ được sử dụng trong bài này, nồng độ khí CO được xem như một thước đo chất lượng không khí; dữ liệu này được lấy từ giám sát chất lượng không khí xung quanh của Badan Lingkungan Hidup DIY. Kết quả cho thấy rằng nồng độ khí CO tỉ lệ nghịch với giá nhà, điều đó đồng nghĩa với việc khi nồng độ khí CO trong không khí tăng lên sẽ làm giảm giá nhà tại khu vực đó. Khác với Saptutyningsih (2013), nghiên cứu của Zheng và cộng sự (2014) đã ước lượng mô hình định giá Bất động sản dựa trên yếu tố hàm lượng bụi PM10 trong không khí. Theo kết quả hồi quy OLS, hàm lượng bụi có tỉ lệ nghịch với giá nhà, tuy nhiên điều này không

có ý nghĩa thống kê; đồng thời, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng hồi quy OLS đã làm chệch kết quả hồi quy của biến PM do vấn đề nội sinh. Đề giải quyết vấn đề này, nghiên cứu đã thêm 2 biến vào mô hình, kết quả hệ số biến nồng độ PM vẫn âm và có ý nghĩa thống kê. K ết quả của nghiên cứu đã chỉ ra rằng chính sách công giúp giảm thiểu dòng ô ...