26. La venta por cabida - Resumen Contratos PDF

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Resumen practico y completo con ejemplos claros del tema especifico....

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La venta por cabida: institución particular Hay venta por cabida cuando las partes en un contrato de compraventa han acordado que el precio se fija en función de la cabida o área del bien. P.ej. Carlos vende a Silvia su finca, a millón de pesos por hectárea.

Hay que distinguir dos fenómenos: la venta por cabida y la venta cuya causa es la cabida; en esta última, la cabida es el motivo que lleva a contratar. P.ej. Estefanía quiere poner una estación de gasolina y encuentra un terreno que es de Natalia. Se mide el terreno en el levantamiento topográfico y este no cumple con las condiciones de tamaño para montar la estación de gasolina: hay un problema en la calidad esencial del terreno, en el área mínima que le interesaba, por lo cual hay un error.

En la venta por cabida el legislador distingue entre dos situaciones: un inmueble puede venderse como cuerpo cierto por cabida, lo que quiere decir que desde el punto de vista de las obligaciones es un cuerpo cierto, pero el precio sube o baja dependiendo del área del inmueble.

Reglas de la venta por cabida: ARTICULO 1887. . Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida, o como una especie o cuerpo cierto. Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta sea expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato. Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del precio de cada medida. Es así mismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contengan el predio, con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total. Lo mismo se aplica a la enajenación de dos o más predios por una sola venta. En todos los demás casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto.

¿Qué significa “predio rústico”? Puede tener dos sentidos: un predio rural o un predio que se explota para actividades agrícolas, ganaderos, etc. En el primer caso se depende de la ubicación (este debe estar en una zona rural), y en el segundo caso se depende de la destinación. La CSJ ha dicho que el sentido de la norma es el segundo, debido a la época en la que se redactó.

La corte interpretó lo que se entendía por un bien rústico de acuerdo con su destinación. Sin embargo, el hecho de que un bien rústico se pueda vender por cabida, no significa que ningún otro bien se pueda vender de esta manera, ya que no va en contra del ordenamiento jurídico.

La cabida tiene que señalarse: no importa la manera en que se exprese, lo importante es que del contrato se pueda saber la cabida total y el precio total. El problema es cuando las partes dicen “son mil hectáreas aproximadamente” en la escritura pública de venta. La Corte ha insistido en que la ley dice: “con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total”. Cuando se dice una cabida aproximada, no se sabe cuál es la cabida total. Cuando la cabida es mayor o menor, se puede ajustar el precio.

Art 1888, 1889 y 1890.

ARTICULO 1891. . Las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías.

Caso del apartamento: Natalia se va a casar y necesita un apartamento para vivir con su cónyuge. Julián amarillo, el constructor, hizo un conjunto y está vendiendo apartamentos de 200m a 200 millones de pesos. Cuando Natalia recibe el apartamento, encuentra que este tiene 190 metros. Julián argumenta que no es venta por cabida, porque es un predio urbano. ¿Esto se permite en el estatuto del consumidor?

Artículo 29. Fuerza vinculante. Las condiciones objetivas y específicas anunciadas en la publicidad obligan al anunciante, en los términos de dicha publicidad.

No se estaría respetando lo que se anunció en la publicidad....