Análisis Financiero para la Obtención de un Crédito Constructor-PARA MATE-1 PDF

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FINANCIAMIENTO DEL SECTOR Financiación para inversionistas. Hoy en día comprar vivienda es un asunto cada vez más sencillo. Antes, sin embargo, hay que cumplir con una serie de requisitos y definir muy bien la capacidad de pago del comprador y sus posibilidades. Es posible financiar vivienda en pesos o en UVR. En pesos, se paga la misma cuota durante todo el plazo. En UVR, se pagan cuotas vinculadas al comportamiento mensual de la inflación.

Tabla 1. Tasas créditos para comprar vivienda

ENTIDAD

U.V.R

BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. BANCO CAJA SOCIAL BCSC Y BCSC S.A. BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A. BANCO COOMEVA S.A. BANCO

--9,75 % ----8,41 %

Pesos 14,36 % 11,92 % 12,00 % 12,54 % 12,14 %

DAVIVIENDA S.A. BANCOLOMBIA S.A.

8,77 %

BBVA COLOMBIA

---

COLPATRIA

9,51 %

RED MULTIBANCA CONFIAR COOPERATI VA FINANCIERA COOPERATIVA FINANCIERA COTRAFA CREDIFAMILIA COMPAÑIA DE FINANCIAMIENTO S.A. FONDO NACIONAL DEL AHORRO CARLOS RESTREPO

---

---

10,70 %

7,29 %

11,86 % 11,67 % 12,77 %

12,39 %

12,42 %

14,36 %

11,09 %

LLERAS

LA HIPOTECARIA LEASING BANCOLOMBIA

-----

9,45 % 10,00 %

S.A. COMPAÑIA DE FINANCIAMIENTO

Fuente: Autores

UVR. Es la unidad de cuenta que debe utilizarse en los créditos para la financiación de vivienda, por disposición de la Ley 546 de 1999. El valor de la 19 UVR, en pesos, se determina exclusivamente con base en la inflación como tope máximo, sin ningún otro elemento ni factor adicional; es decir, corresponde exactamente a la variación del índice de precios al consumidor (IPC).

Leasing habitacional. Los bancos y las compañías de financiamiento comercial ofrecen a sus usuarios el sistema de financiación de leasing habitacional. Los usuarios deberán suscribir un contrato de leasing (arriendo con opción de compra) con una entidad que le entregará un inmueble que deberá ser destinado únicamente para uso residencial. El usuario se compromete a cancelar un

arrendamiento mensual. Al final del contrato, el cliente podrá hacer efectiva una opción de compra que no podrá exceder 30% del valor comercial del inmueble. Cuentas AFC. Las cuentas AFC son cuentas de ahorro para el fomento de la construcción y están destinadas para quienes dirijan su ahorro exclusivamente al pago de vivienda. Pueden acceder a ellas trabajadores independientes o empleados con ingresos sujetos a retención en la fuente. El dinero que se destine para el ahorro de la cuota inicial de su vivienda nueva o usada, o para el pago de su crédito hipotecario, no hará parte de la base gravable de la retención en la fuente y será considerado como ingreso no constitutivo de renta o ganancia ocasional sin exceder el 30% del ingreso laboral o tributario del año. Crédito para compra de vivienda sobre planos. Línea de crédito para adquisición de vivienda urbana en proyectos de constructores profesionales, donde el pago total se realiza durante el periodo de construcción. • Para inmuebles en construcción (nuevos), estrato 3,4,5 y 6. • Crédito comercial a 12 meses • Financiación hasta el 80% del valor del inmueble. Durante el periodo de construcción, se paga únicamente los intereses del crédito y el seguro de vida deudores, con atractivas tasas de interés y beneficio tributario a través de las cuentas AFC. Financiación para constructores Crédito constructor. Es el crédito dirigido a empresas cuyo objetivo social es la construcción de inmuebles para la venta. Los requisitos solicitados para otorgar crédito a los constructores varían entre una y otra entidad, pero en términos generales estos son los requisitos y documentos que estas exigen: • Hipoteca de primer grado, abierta y sin límite de cuantía sobre el inmueble que usted comprará. • Seguro de vida: (Asegura el valor del préstamo y la prima mensual) • Seguro de incendio y terremoto: (asegura el valor comercial del inmueble; depende la prima mensual). • Solicitud de seguro para crédito Hipotecario diligenciado. • Fotocopia del documento de identidad (de compradores). • Relacionar experiencia en construcción • Cuenta de bancaria en la entidad • Visita a la obra por parte de la entidad • Extractos bancarios de los últimos 6 meses. • Fotocopia de la Declaración de Renta de los dos últimos períodos.

Las tasas y funcionamiento del crédito constructor para diferentes entidades financieras se presentan en la tabla 2. Tabla 2. Características Crédito constructores

Fuente: Autores

Las ventajas de esta forma de financiamiento se describen a continuación. Para el asociado (titular del crédito): • Menor tasa de interés si se realiza a través de una Cuenta AFC y adicionalmente tiene por lo menos uno de los siguientes productos del portafolio de crédito del banco. • Menor valor final del inmueble. Por ser realizado al costo, la utilidad del proyecto la obtiene cada comprador. • Seguridad en la inversión puesto que los recursos se manejan a través de una Fiduciaria. • Permite realizar reformas y acabados de acuerdo con las necesidades de cada comprador. • Asesoría personalizada de arquitectos, abogados y especialistas financieros durante todo el proceso de su crédito. • Desembolsos dentro de las 24 horas siguientes a la visita de obra. • Consignación de los desembolsos en la cuenta corriente o de ahorros. • Apoyo a la promoción de sus proyectos. • Acceso desde su oficina a la información detallada de sus movimientos y solicitudes de crédito de sus compradores. • Agilidad en la aprobación del crédito a compradores. • Capacitación a su equipo de ventas sobre políticas y procesos del crédito. Para el promotor: • Estructura un flujo de caja, que le permite obtener descuentos y trasladarlos directamente al comprador. • No asume el costo financiero. • Manejo centralizado de los recursos por medio de la Fiduciaria. Crédito de tesorería • Créditos a corto plazo destinados a cubrir necesidades temporales de liquidez, bajo las siguientes características: • Plazo hasta 180 días, prorrogables por otros 90 días. • Tasa de Interés Fija. • Monto mínimo desde $300 Millones. • Estos créditos están orientados a atender clientes en los segmentos Grandes Empresas, y Corporativo. Los requerimientos solicitados para obtener un crédito de tesorería son: • Pagaré en blanco con carta de instrucciones. • Documentación legal y financiera al día. • Garantía, según políticas corporativas. El comportamiento de las tasas del crédito se encuentra en la tabla 3.

Tabla 3. Comportamiento Crédito de tesorería

Fuente: Banco de la República

Las ventajas que tiene un crédito de tesorería son: • Tiene un costo financiero bajo, frente a otras alternativas de financiación y la Posibilidad de solicitar un cupo rotativo, para utilizar el crédito cuando realmente lo necesite la empresa. • Liquidez inmediata. • Ahorro. • Por las características de este crédito su empresa no tiene que pagar el impuesto de timbre. • Tiene mejores condiciones en las cotizaciones de otros productos del Banco por el pago directo de impuestos. Administración con fiduciaria. Se parte del hecho de entregar los dineros directamente a una fiduciaria, que les garantiza a los inversionistas que la obra se desarrollará y que el dinero que se está consignando se destinará para la cancelación de la unidad habitacional. Así mismo, la entidad ejerce un control definitivo sobre la obra para que se le entregue lo prometido. Incluso, si no se edifica la construcción, la fiducia les devuelve el dinero invertido, con un pequeño rendimiento. De esa forma, la fiducia se encarga de administrar un bien inmueble, de desarrollar un proyecto de construcción y de transferir las unidades edificadas (apartamentos, oficinas, casas, etcétera) a los beneficiarios. Se ejecuta, en su totalidad, en las dos grandes etapas que tiene una obra: La previa y la de construcción. En la primera se encarga de tramitar y obtener los permisos necesarios para adelantar el proyecto. También, consigue los recursos, ya sea por la vinculación directa de inversionistas, por la consecución de créditos o por la preventa de las futuras unidades de vivienda. Además, administra esos dineros mientras comienzan a invertirse en la obra. En la etapa de construcción invierte los recursos en el proyecto que se edifica y vende las futuras unidades habitacionales.

Las modalidades existentes son: El fideicomiso inmobiliario puede asumir dos modalidades • Al Costo. El valor final de las unidades construidas depende del costo final del proyecto. Los inversionistas asumen los riesgos derivados del incremento de los precios, o resultan beneficiados si se comportan de acuerdo con las proyecciones. Esta modalidad es muy utilizada en los grandes proyectos de construcción en los cuales es muy difícil prever al comienzo el valor final de todo el proyecto. También se utiliza en proyectos de construcción de estrato medio alto y alto, en los cuales los inversionistas asumen los riesgos de un posible incremento en los costos. • A precio fijo. Como las sociedades fiduciarias no pueden garantizar un resultado concreto, como sería en este caso un precio fijo, esta modalidad requiere de un promotor del proyecto, distinto de la fiduciaria, el cual se compromete a vender a un precio fijo unidades construidas o cuotas del proyecto. El promotor es quien asume el riesgo inicial del incremento de precios, o resulta beneficiado con su disminución o mantenimiento. Esta modalidad es muy utilizada en la construcción de clubes sociales y de vivienda popular. Además de la fiducia inmobiliaria clásica, existen otras muchas modalidades, como: • Pagos condicionados. La fiduciaria sólo efectúa el pago del precio de compra de un inmueble (por cuenta del comprador), cuando el traspaso del mismo se hubiere efectuado sin problemas y el comprador ya figure como propietario en la oficina de registro. • Manejo de cuentas individuales. La fiduciaria lleva las cuentas de cada uno de los inversionistas del proyecto inmobiliario. Este servicio otorga a dichos inversionistas la tranquilidad de que las cuentas del proyecto son claras y exactas. • Tiempo compartido. La fiduciaria puede actuar como coordinadora del uso del tiempo compartido en los proyectos que se venden bajo esta modalidad. Los requisitos solicitados para su adquisición se presentan a continuación. • Presentación de una copia del negocio celebrado entre las partes y un duplicado del anteproyecto arquitectónico de las unidades a tramitar por encargo fiduciario. • Así mismo, deben especificar los recursos con los cuales pretenden financiar el proyecto, su destino y cuantía. Al igual que se hace urgente anexar una copia de la hoja de separación a utilizar en la promoción del negocio fiduciario inmobiliario. • También es importante que muestren documentos que respalden la situación legal del lote de terreno sobre el que se piensa desarrollar la obra, especificando si es propio, prometido en venta o es un aporte a la sociedad. • Por otro lado, dentro de la promoción del encargo fiduciario, es necesario explicar a los compradores, de las unidades habitacionales, que firmarán un negocio fiduciario de vivienda y no una promesa de venta. Por lo tanto, no tendrán

que pagar ningún dinero por cuotas, aportes o anticipos a la constructora o la empresa inmobiliaria, sino únicamente a la fiduciaria. • Finalmente, el constructor tiene la obligación de fijar un plazo o un término adecuado al comprador, para definir si el proyecto se llevará a cabo o no. En caso de no poder edificarse la obra, se le devolverá el dinero que ha depositado en el encargo fiduciario con sus respectivos rendimientos y descuentos por concepto de gastos de administración. Ventajas de administrar el proyecto con fiduciaria: Comprar vivienda sobre planos, trae un beneficio doble, ya que los compradores también tienen sus ventajas, una de ellas, es el hecho de disponer de más tiempo para amortizar el valor de la cuota inicial que, por lo general, puede ser de 3 y hasta de 14 meses, dependiendo de lo que se demore la construcción. Esto es clave a la hora de optar por la preventa, pues se asegura un precio y algo de valorización a la entrega. La más recomendable para los constructores es la de patrimonio autónomo, pues la fiduciaria, además de que administra la totalidad de los recursos del proyecto, puede encargarse de tareas como la contabilidad y el control de cartera. Determinación de indicadores de gestión. Para el caso del ramo inmobiliario, es necesario analizar diferentes variables demás de considerar restricciones impuestas ya sea por el mercado o por políticas de la empresa, lo anterior debe llevar a maximizar la rentabilidad del proyecto, es decir, del producto diseñado. El análisis de sensibilidad se compone de tres factibilidades la arquitectónica, donde se evalúan diferentes metrajes, la técnica, en la que se analizan valores por metro cuadrado y la financiera. Factibilidad arquitectónica • Área vivienda/Total construido • Número de parqueaderos/número de viviendas • Área sótanos • Área construida primer piso/ Área útil Factibilidad técnica • Valor metro cuadrado de venta • Valor metro cuadrado de construcción vivienda • Valor metro cuadrado de construcción sótano • Valor metro cuadrado de construcción urbanismo Factibilidad financiera • Valor metro cuadrado de venta • Valor lote • Margen de utilidad • Rentabilidad sobre ventas

• Tasa interna de retorno • Costos indirectos de fabricación • Duración del proyecto...