Anteckningar Hyresrätt PDF

Preview

Summary

Sammanfattning hyresrätt....

Description

Juridik - civilrätt, straffrätt, processrätt.  KAPITEL 13: Nyttjanderätt; hyra Allmänt om hyra Hyra av fast egendom regleras i 12 kap. Jordabalken. Reglerna är tillämpliga vid all uthyrning av byggnader, även om basrättigheten är lös egendom. För hyresavtalet gäller ett villkorat formkrav: det ska upprättas skriftligt, om någondera parten begär det. Någon sanktion mot den som inte vill skriva på finns inte, och även ett muntligt avtal är rättsligt giltigt. Ett hyresavtal på högst nio månader upphör att gälla vid tidens utgång, om inte annat avtalats. I andra fall, om tiden är längre eller obestämd, måste avtalet sägas upp för att sluta gälla. Sker inte uppsägning är avtalet förlängt på obestämd tid, om inte annat finns avtalat. Uppsägning ska normalt vara skriftligt. Värdens skyldigheter är primärt att tillhandahålla lägenheten i avtalsenligt skick, vilket i brist på annan reglering innebär att den ska vara fullt brukbar för sitt avsedda syfte enligt gängse uppfattning på orten. Det är också normalt att värdens ansvar är att hålla lägenheten i skick under hyrestiden. Om värden inte avhjälper brister i lägenheten finns flera påföljder: hyresgästen avhjälper bristen på värdens bekostnad, hyresgästen säger upp avtalet, hyran sätts ned i skälig omfattning. Hyresgästens skyldigheter består framför allt i att betala hyran och använda lägenheten för avsett ändamål. I vårdansvaret för brukare av lägenheten ligger även att inte störa kringboende, och att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen ska även hålla tillsyn över hushållsmedlemmar, gäster och andra som han eller hon inrymmer i lägenheten. Det föreligger också skyldighet om att underrätta värden om brister och ohyra i lägenheten, samt att ge värden tillträde till lägenheten för nödvändiga reparationer och för att visa lägenheten för spekulanter. Hyresgästen får inte utan tillstånd överlåta lägenheten eller hyra ut den i andrahand. Påföljder: hyresrättens förverkande, få har värden två månader på sig att säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen kan dock återvinna hyresrätten genom att vidta rättelse innan värden sagt upp lägenheten. Skadestånd, gäller ej vid brandskador men vid all övrig vårdslöshet. Dröjsmålsränta.  Bostadshyra Det hittills sagda gäller hyra i allmänhet. En bostadshyresgäst har enligt en tvingande regel alltid rätt till uppsägning på tre månader. Om värden säger upp avtalet, har bostadshyresgästen så kallat besittningsskydd. Det innebär en rätt att, mot värdens vilja, med hyresnämndens tillstånd få avtalet förlängt. Man kan inte tvinga till sig en bostad, men om man väl fått en kan man inte mot sin vilja bli av med den utan särskilt goda skäl. Rättigheten tillkommer i första hand permanentgäster med förstahandskontrakt. Fritidslägenheter och möblerade rum medför inte besittningsskydd förrän avtalet varat i nio månader, andrahandskontrakt gäller 2 år, och inneboende har inget besittningsskydd alls. Besittningsskyddet går att avtala bort via ett separat skriftligt avtal. En misskötsam hyresgäst har inte rätt till förlängning av avtalet. Beträffande lägenhetens skick preciseras värdens underhållningsskyldighet, med vissa undantag, till att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens slitage genom ålder och bruk. Hyresgästen har även själv rätt att utföra sådana åtgärder på egen bekostnad. På bostadsmarknaden gör sig starka sociala hänsyn gällande. Detta yttrar sig bland annat i att hyran vid tvist kan underkastas en skälighetsprövning av hyresnämnden. Hyran kan fastställas genom förhandlingar å ena sidan hyresgästförening å andra sidan hyresvärd eller sammanslutning av värdar. Överenskommelsen blir bindande för enskilda hyresgäster vars kontrakt hänvisar till en

sådan överenskommelse, dvs innehåller en förhandlingsklausul. De allmännyttiga bolagens hyror bestäms regelmässigt på detta sätt, likaså kommersiella bostadsbolags. Hos värdar som inte deltar i förhandlingssystemet bestäms hyran i det individuella avtalet. Oavsett på vilket sätt hyran har bestämts, kan den underkastas hyresnämndens ovan nämnda skälighetsprövning. Denna sker som huvudregel enligt den så kallade bruksvärdesprincipen, varvid allmännyttan i praktiken fungerat prisledande. Hyra är en nyttjanderätt till någon annans egendom, vilket i princip innebär att lägenheten återgår till värden när hyresgästen flyttar. Överlåtelse kräver således samtycke från hyresvärden. Samtycke krävs dock inte när bostaden övertas av sambo eller make pga separation eller dödsfall. Vidare kan överlåtelse göras med hyresnämndens tillstånd till närstående sammanboende, ex förälder eller barn. Att ta betalt svart för ett bostadshyreskontrakt är olagligt. Upplåtelse av del i bostaden kräver inte värdens tillstånd, så länge hyresgästen själv bor kvar och inte orsakar men för värden. En regelrätt andrahandsuthyrning av hela lägenheten får dock endast ske med värdens eller hyresnämndens tillstånd. Tidsbegränsade studier och prova-på-sambo är rimliga orsaker. När en kommun står som hyresgäst behövs inget tillstånd till andrahandsuthyrning. Notera att en otillåten andrahandsuthyrning är ett allvarligt kontraktsbrott som kan leda till hyresrättens förverkande, i vart fall till förlust av besittningsskydd. Skulle andrahandsgästen ha bott där i mer än två år har denne fått besittningsskydd, men sanktionen gäller förstahandskontraktet. Då existerar inte andrahandskontraktets besittningsskydd....