Articulo 34 LH La Fe Pública Registral PDF

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I. El principio de fe pública registral. Aparece formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y se refleja en los artículos 28, 31, 40, 207 y 220 de la LH. Supone que al adquirente no le afecta la nulidad o resolución del título anterior de su transmitente, ni la nulidad de la inscripción previa. También es protegido en la doble venta (venta de cosa ajena, según otros) si ha confiado en el contenido del registro. La extensión de la protección viene dada por el asiento del registro (asiento en el que figura no sólo un piso sino también un anejo) (STS 7 de noviembre de 2006). La legitimación registral es la base del principio de fe pública. El tercero confía en la previa inscripción pues esta goza de la presunción de exactitud del artículo 38 de la LH (STS 6 noviembre 2001). La STS de 5 de marzo de 2007 dice expresamente que la fe publica suple un defecto de legitimación del disponente. García García define el principio como "aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de su titular registral es mantenido en la adquisición " a non domino" que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley". Aunque la doctrina mayoritaria y el TS vinculan el artículo 34 de la LH con las adquisiciones a non domino, hoy esta concepción está muy discutida. II. Diferencias entre el tercero del artículo 34 LH y el del artículo 32 LH. La mayor parte de la jurisprudencia del TS (Sentencias de 15 de noviembre de 1982, 2 de julio de 1991 entre otras) alude indistintamente a los artículo 32 y 34 de la LH. Esto responde a una visión monista del tercero. En favor de la visión dualista del tercero se muestra un grupo importante de Sentencias del TS ( 28 de octubre de 2002, 14 de mayo de 2016) y en especial la Sentencia del Pleno de la Sala 1 de 7 de septiembre de 2007. Así en los supuestos en los que no hay "anulación o resolución del derecho del transmitente" sino la protección del que ha confiado en el registro frente a derechos no debidamente inscritos o anotados no se aplica el artículo 34 LH sino el artículo 32 LH (principio de inoponibilidad). La aludida STS de 7 de septiembre de 2007 señala que el tercero del artículo 32 LH no requiere previa inscripción.

En la nueva Ley 13/2015 se reforman dos preceptos de la LH que inciden en la diferenciación de los terceros de los artículos 32 y 34 LH. Estos preceptos son: a) el artículo 207 de la LH que en su nueva redacción "suspende los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la LH"; y b) el artículo 208.5 LH parece hacer referencia al artículo 32 LH. La reforma del artículo 207 LH no merece ningún elogio pues ha alterado el sentido que tenía en la anterior legislación. III. El tercero del artículo 34 de la LH. Definición. El titular registral adquirente de un derecho o situación jurídica en una relación jurídica inscrita, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el registro. El T.S: en sentencias de 21 de julio de 1993,24 de octubre de 1994, 16 de junio de 2003, entiende que el tercero es el que no es parte en el acto o contrato nulo o inexistente. Es importante tener en cuenta que el embargo sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado es eficaz y el rematante o adjudicatario puede adquirir de modo irreivindicable (artículo 594 de la LEC) No es tercero una sociedad en la que hay una identidad personal con el transmitente. (el transmitente es accionista mayoritario) STS 19 de octubre 1993. IV. El tercero como adquirente "a non domino". El T.S. entiende que el artículo 34 de la LH consagra una adquisición a non domino siempre que se den los requisitos del mismo. Mantiene al adquirente en su adquisición en virtud del la legitimación extraordinaria del disponente. Según la Sentencia del Pleno de la sala 1 de 5 de marzo de 2007 " como regla general el artículo 34 de la LH ampara las adquisiciones a non domino (de quien no es dueño) porque salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca" SSTS 16 marzo, 20 marzo, 7 y 10 de octubre de 2007, 5 de mayo de 2008, 20 noviembre 2008, 6 marzo 2009 y 23 abril 2010. V. Requisitos para ser protegido por el artículo 34 de la LH.

5.1 La previa inscripción del transmitente. El momento de la previa inscripción es cuando se otorga la escritura de transmisión (SSTS de 26 de febrero de 1949, 22 de noviembre de 1963 y 14 de junio de 1994). Especial interés merece la STS de 23 de septiembre de 2004 que considera no cumplido el requisito de la previa inscripción cuando al otorgar la escritura de hipoteca no consta inscrito el título del constituyente de la hipoteca. Vuelve a insistir en esta idea la STS 10 abril de 2005 pues el requisito de la previa inscripción ha de estar cumplido cuando el acreedor hipotecario constituye la hipoteca. La previa inscripción es germen de la confianza legítima. El requisito de la previa inscripción ha de referirse exclusivamente a lo que aparezca en el Registro en el folio de la finca adquirida sin que tenga que estar el adquirente al conjunto de los libros del registro. 5.2 La onerosidad de la adquisición. El adquirente a título gratuito no es tercero del artículo 34 de la LH. El carácter oneroso resulta del negocio en su totalidad aunque no se fije un precio para cada inmueble (STS 7 de noviembre de 2006) El adquirente por dación en pago cumple con el requisito de la adquisición a título oneroso. (STS 5 de febrero de 2019). La cesión de bienes a cambio de alimentos tiene carácter oneroso, y no gratuito a efectos del artículo 34 de la LH, pues la causa de la transmisión no es la mera liberalidad del transmitente sino la contraprestación que espera recibir la otra parte. (STS 29 de noviembre de 2018). La adquisiciones en procedimientos de ejecución son también onerosas. En el derecho alemán no se exige la onerosidad y la fe pública se circunscribe a las adquisiciones voluntarias. 5.3 La buena fe del adquirente. La buena fe es un "estado de desconocimiento" sin exigir una especial diligencia. El TS en la Sentencia de 4 de marzo de 1988 dice que la buena fe no exige ninguna previa investigación a ultranza de las vicisitudes extraregistrales. Frente a la alegación del recurrente de que los adquirentes no habían visitado el inmueble responde el TS que la buena fe exigida para dispensar la protección del artículo 34 de la LH consiste en el desconocimiento de la verdadera situación del derecho adquirido en la parte

no reflejada exacta o integrante en el registro (STS 19 octubre 1998). Así la STS de 26 de enero de 2000 señala dos aspectos de la buena fe: a) desconocimiento de las inexactitudes registrales; b) la confianza en los asientos registrales. Un grupo de sentencias recientes del TS aluden a la necesidad de diligencia pero gradúan de distinto modo la misma según el supuesto de hecho. Así la STS 31 de enero de 2013 exige diligencia a quien no ha tenido en cuenta el registro. En cuanto al momento de la buena fe, un grupo de sentencias aluden al momento de la adquisición (SSTS 13 diciembre 1989, 23 diciembre 1992) mientras que otro grupo aluden el momento de la celebración del contrato (SSTS 26 febrero de 1949, 24 de abril 1962, 12 de noviembre de 1970). La STS de 5 de diciembre de 2002 entiende que el momento de la buena fe es el de la adquisición y no el posterior cuando se realiza la inscripción. En los caso de la mala fe sobrevenida rige el principio "mala fides superveniens non nocet". La buena fe del tercero prescinde de la buena o mala fe del transmitente. Esto es, la mala fe del transmitente no se extiende al adquirente (STS 31 diciembre 1992). 5.4 El adquirente ha de inscribir. No todos los ordenamientos en los que rige el principio de fe pública exigen como requisito que el adquirente inscriba (Alemania y Finlandia). Ahora bien en nuestro sistema es un requisito esencial para ser protegido por la fe pública el haber inscrito. (STS 23 febrero 2003). Este exigencia estructural podría ponerse en conexión con la voluntariedad de la inscripción. 6. Suspensión de la eficacia del artículo 34. 6. 1 Reconstrucción del Registro. Tanto la legislación de registro destruido (Ley de 15 de agosto de 1873) cuanto la de concentración parcelaria (artículo 235 TRLRYDA) contemplan supuestos de suspensión de la fe pública. 6.2 Inmatriculación por titulo público o certificación

El artículo 207 de la LH tras la nueva redacción de la Ley 13/2015 6.3 Suspensión en caso de heredero aparente. Artículo 28 de la Ley Hipotecaria. 7. Inaplicación del artículo 34 LH 7.1 La doble inmatriculación. Los problemas de doble inmatriculación consideraba el TS que se resolvían aplicando criterios de Derecho Civil puro para determinar el titular con mejor condición. La STS del Pleno de la Sala 1 de 19 de mayo de 2015 sigue como criterio del artículo 34 de la LH para dar preferencia al tercero adquirente con arreglo al 34 LH en caso de doble inmatriculación....