Biens - Thème 2 - Me Hugo Tremblay PDF

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Me Hugo Tremblay...

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THÈME 2 – LA DISTINCTION DES DROITS RÉELS ET DES DROITS PERSONNELS 1. LES DROITS RÉELS............................................................................................................................... 3 Définition.................................................................................................................................................3 Le sujet de droit.......................................................................................................................................3 Objet de droit...........................................................................................................................................4 La propriété est le droit réel le plus complet...........................................................................................4 Intérêt des droits réels.............................................................................................................................4 1. LES DROITS RÉELS PRINCIPAUX........................................................................................................... 4 La propriété.............................................................................................................................................4 LES 4 PRÉROGATIVES DU DROIT DE LA PROPRIÉTÉ..................................................................................................5  Usus......................................................................................................................................................5  Fructus..................................................................................................................................................5  Abusus...................................................................................................................................................5  Accessio.................................................................................................................................................5 LES MODALITÉS DE LA PROPRIÉTÉ.......................................................................................................................5 Définition.................................................................................................................................................5 Le C.c.Q identifie 2 principales modalités de la propriété.......................................................................5 1) La copropriété................................................................................................................................................6 2) La propriété superficiaire...............................................................................................................................6

LES DÉMEMBREMENTS DU DROIT DE LA PROPRIÉTÉ...............................................................................................6 Définition.................................................................................................................................................6 L’usufruit..................................................................................................................................................7 Parenté et distinction entre l’usufruit et la location...........................................................................................7

L’usage.....................................................................................................................................................8 La servitude.............................................................................................................................................8 Exemple.............................................................................................................................................................9

L’emphytéose...........................................................................................................................................9 Exemple...........................................................................................................................................................10 Intérêt de l’emphytéose...................................................................................................................................10

DROITS RÉELS NOMMÉS ET INNOMÉS...............................................................................................................11 Démembrements nommés....................................................................................................................11 Démembrements innomés....................................................................................................................11 2. DROITS RÉELS ACCESSOIRES........................................................................................................................12 Définition...............................................................................................................................................12 Hypothèque...........................................................................................................................................12 Droit de suite.........................................................................................................................................13 Droit réel................................................................................................................................................13 3. CHARGES RÉELLES.....................................................................................................................................14 Définition...............................................................................................................................................14 2. LES DROITS PERSONNELS.................................................................................................................. 15 Références du législateur aux droits personnels...................................................................................15 DÉFINITION.................................................................................................................................................15 CATÉGORIE RÉSIDUAIRE..................................................................................................................................15 Pertinence / Lacunes de la distinction entre les droits personnels et réels...........................................16

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ESPÈCES DE DROITS PERSONNELS.......................................................................................................................16 Actes juridiques.....................................................................................................................................16 3. LES ATTRIBUTS DES DROITS RÉELS ET DES DROITS PERSONNELS........................................................17 3.1. OPPOSABILITÉ.......................................................................................................................................17 3.2. DROIT DE SUITE.....................................................................................................................................18 3.3. DROIT DE PRÉFÉRENCE............................................................................................................................18 3.4. FACULTÉ D’ABANDON.............................................................................................................................19 Définition...............................................................................................................................................19 Disparition d’un droit réel......................................................................................................................19 Libération des charges réelles...............................................................................................................20 Publication de l’abandon.......................................................................................................................20 Par comparaison au droit personnel.....................................................................................................21 3.5 ABSENCE DE RELATION DE DROIT RÉEL........................................................................................................22

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THÈME 2 – LA DISTINCTION DES DROITS RÉELS ET DES DROITS PERSONNELS Les droits qui composent le patrimoine appartiennent à 2 grandes catégories : les droits réels et les droits personnels Le rattachement à l’un ou l’autre est fondamental en droit civil : établit le type de rapport juridique qui lie la personne et les biens (comprendre les mécanismes qui permettent à la personne de tirer profit de ses biens 

Droit personnel : Droit qu’une personne (le créancier) a d’exiger d’une autre personne (le débiteur) une prestation ou un service



Droit réel : le droit qu’une personne a directement sur son bien (comme le droit de propriété)

1. Les droits réels Pas de définition dans le C.c.Q : un droit réel est un droit sur un bien (pouvoir direct qu’exerce une personne (le sujet de droit) sur le bien donné (l’objet du droit) Définition   



Un droit réel est un droit sur un bien Un pouvoir direct qu’exerce une personne (le sujet de droit) sur un bien donné (l’objet de droit) Le droit réel est donc un lien de droit entre la personne et la chose : il confère à son titulaire un pouvoir juridique direct et immédiat sur la chose, qui s’exerce sans intermédiaire Cela veut dire que le titulaire du droit réel tire avantage de son bien sans devoir recourir à l’intervention d’une autre personne. Le contact est immédiat entre la personne et le bien.

Le sujet de droit 

Une seule personne peut profiter de toutes les prérogatives du bien : il s’agit du cas de la propriété (art. 947 C.c.Q)



Plusieurs personnes peuvent bénéficier en commun d’un bien : c’est la copropriété (art. 1010 C.c.Q) plusieurs personnes qui exerce le même droits et qui profitent ensemble des pouvoirs du titre de propriété



Des personnes différentes peuvent détenir des droits réels distincts sur un même bien : comme par exemple une personne qui détient une servitude de passage et

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qui exerce son droit sur le terrain qui appartient à une autre personne (art. 1177 C.c.Q) Objet de droit 

Est nécessairement un bien

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Contrairement au sujet, ne prend pas diverses formes

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Peut être un bien corporel, incorporel, mobilier ou immobilier

La propriété est le droit réel le plus complet Contraste : Art. 947 C.c.Q  La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Donc ici, le propriétaire d’une maison par exemple use, jouit et dispose de son bien sans requérir la permission de personne Par opposition au locataire, qui ne détient pas un droit réel mais un droit personnel : Art. 1851 al 1 C.c.Q  Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Ici, le locataire n’a la jouissance du bien loué que par l’intermédiaire du locateur, par la volonté d’un tiers Intérêt des droits réels Donc dans les droits réels, on fait abstraction de la volonté des autres et c’est ce qui est intéressant Les droits réels sont intéressants car on n’est pas obligé de passer par la volonté de quelqu’un d’autre pour exercer nos droits sur le bien. Le titulaire du droit réel peut exercer de façon autonome (contrairement si on veut au droit personnel)

1. Les droits réels principaux Les droits réels principaux ont trait à la matérialité du bien. Le titulaire d’un droit réel principal a l’objet même de son droit sous son emprise La propriété 

Expressément mentionné dans le C.c.Q que c’est un droit réel 4

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Au top de la hiérarchie des droits réels (art. 911 C.c.Q)



C’est le droit parfait au sens du droit des biens

Les 4 prérogatives du droit de la propriété Le droit de propriété confère à son titulaire la faculté de profiter de tous les avantages que peut offrir un bien. Il a entre les mains l’ensemble des attributs inhérents au droit de propriété :  

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Usus : le droit d’utiliser le bien Fructus : le droit d’en jouir o ex locataire pas de droit de fructus (ne peut pas sous-louer l’appartement) Abusus : le droit d’en disposer (s’en départir, détruire, vendre, fractionner…)

3 premiers pouvoirs : art. 947 C.c.Q 

Accessio : le droit de faire sien ce qui se greffe à ce bien o EX titulaire d’un terrain : je peux décider de construire ce que je veux sur le terrain, ce que je construis ajoute de la valeur et est mien par l’accessio.

4e pouvoir : art. 948 C.c.Q On appelle tout cela : le faisceau des attributs de la propriété Les modalités de la propriété Définition La propriété est susceptible d’adopter une forme particulière. Plusieurs personnes sont titulaires des mêmes droits de propriété sur un immeuble On parle alors d’une modalité de la propriété : art. 947 al 2 C.c.Q Les modalités de la propriété sont des exemples de droits réels principaux Qu’est-ce que les modalités : C’est une façon d’exercer le droit de propriété plein et entier, mais en conjonction avec les autres titulaires du bien (les autres sujets de droit).

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Chacun exerce l’usus, le fructus, l’abusus et l’accessio : ils ont tous cela entre les mains. Mais mécanismes prévus par le code pour concilier les volontés qui peuvent être difficile à concilier Le C.c.Q identifie 2 principales modalités de la propriété Art. 1009 C.c.Q :

1) La copropriété Définition : art. 1010 C.c.Q : est une propriété à plusieurs sujets pour un même objet 2) La propriété superficiaire Définition : art. 1011 C.c.Q : est une propriété qui se caractérise par la superposition verticale des immeubles Propriétaire superficielle : Situation dans laquelle le propriétaire A a le terrain, quelqu’un construit un immeuble, mais le propriétaire est B : le code prévoit des façons de concilier ces 2 propriétés. Donc propriété divisé en étagement (l’image du gâteau) différentes tranches de propriété qui s’empile l’un sur l’autre. Donc il existe des modalités de la propriété, qui sont essentiellement des modes d‘exercice du droit propriété différent de la situation classique de 994 C.c.Q (chacun des titulaires conjoints des droits de propriété sur un même immeubles à l’ensemble des droits de prérogative) Dans l’un et l’autre cas, le faisceau des attributs de propriété reste uni entre les mains du titulaire de la modalité Les démembrements du droit de la propriété Définition La propriété est susceptible de démembrements : art. 947 C.c.Q Le Code civil prévoit plusieurs démembrements à la propriété : art. 1119 C.c.Q :    

L’usufruit L’usage La servitude L’emphytéose

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Sont tous des démembrements du droit de propriété qui constituent des droits réels (mais pas des propriétés : demande d’avoir tous les pouvoirs) Donc, le démembrement de la propriété constitue une modification apportée à la propriété. Il provoque un partage du faisceau des attributs de la propriété : ce qui fait passer un ou plusieurs attributs inhérents au droit de la propriété entre les mains d’une autre personne : le titulaire du démembrement Les démembrements donne moins de pouvoir que le titulaire du droit en aurait. Le démembrement vient de la décision du propriétaire de démembrer son propre droit à l’égard d’une personne. On transfère une partie du pouvoir à une autre personne. Il y a 4 faisceaux de pouvoir qui lient le propriétaire à son bien (les prérogatives). Le démembrement est le transfert d’un ou de plusieurs de ces pouvoirs à un autre sujet de droit. Par ex pour l’usufruit, parmi les pouvoirs que le propriétaire peut exercer à l’égard de l’objet, il ne peut plus utiliser le fructus et l’usus. Mais jamais les pouvoirs en entier (sinon carrément on a transféré la propriété) L’usufruit   

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Art. 1120 C.c.Q : Le droit d’user et de jouir temporairement d’un bien appartenant à autrui Il transmet à son titulaire l’usus et le fructus o Usage du bien et le faire fructifier. Ces prérogatives tombent dans les mains du titulaire du droit réel lorsque le propriétaire du bien démembre ses droits Le propriétaire conserve l’abusus et l’accessio EX loyer o le fruit d’un immeuble o Si le propriétaire confère un usufruit à quelqu’un, cet usufruitier peut mettre le loyer dans ses poches pour le temps ou durera l’usufruit EX un propriétaire qui loue son terrain o Il a un grand terrain et son voisin est agriculteur o Il va tenter d’obtenir un droit d’usufruit à l’égard des terres agricoles pour cultiver o Le voisin va récolter et faire fructifier la terre, il va en jouir EX une ferme o

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Le fermier qui récole une terre, le fructus est la récolte.

EX Un jardin communautaire o

peut être un usufruit, si l’organisme communautaire est propriétaire du terrain. S’il est locataire d’un terrain à MTL : ne peut s’engager auprès 7

des tiers pour créer des droits réels, car n’a qu’un droit personnel pas un droit réel Parenté et distinction entre l’usufruit et la location Parenté entre l’usufruit et la location (jouissance du bien) mais dans la location, le bail nait d’une relation qui appartient au droit des obligations. Le locataire n’a aucun droit réel sur l’appartement (parce que le propriétaire de l’appart décide s’il veut louer l’appart, ou donner un usufruit sur l’appart) modalités différentes qui encadrent les logements vs l’usufruit. Dépendamment ce que le proprio à en tête, il prend une décision pour ses intérêts. Le titulaire du droit de propriété et le propriétaire sont une seule et même personne Il détient les 4 prérogatives Si le propriétaire d’un appart décide d’accorder (au lieu d’un loyer) un contrat d’usage : possibilité d’utiliser cet appart et de le faire fructifier dans la mesure où ça comble uniquement mes besoins personnels ou domestiques. Donc ici j’aurais un droit réel que je pourrais transmettre à quelqu’un d’autre, sans entrave à la sous-location par exemple (C.c.Q) si je suis locataire (bail) alors je n’ai pas de droit réel mais un droit personnel Je ne peux pas transformer un droit de location (un droit personnel) en droit réel. On peut sous-louer un appart : mais on va voir la partie sous-location dans le C.c.Q, mais pas le bout de l’usage (pas de relation directe entre celui qui veut sous-louer et l’appart : celui qui veut sous-louer doit passer par le propriétaire pour sous louer). Pas de relation directe entre le sujet et l’objet dans le cas d’un locataire L’usage   

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art. 1172 C.c.Q : Est un usufruit réduit Permet au titulaire de l’usage de se servir du bien d’autrui (le bien du propriétaire) pour un certain temps, par contre, le droit au fruit est plus restreint dans le cas de l’usage que dans le cas de l’usufruit. Distinct des démembrements nommés à l’art. 1119. L’usage en lieu même mentionné à cet article est un droit réel : qui contient tout l’usus et un petit peu de fructus. Donc pas d’équivalence entre usage au sens de 1119 (qui est un droit réel qui contient l’usus et un peu de fructus) et le droit d’user à 947 L’usager a un fuctus limité : restreint le droit aux fruits et aux revenus jusqu’à concurrence des besoins de l’usager et des personnes qui habitent avec lui ou qui sont à sa charge L’usage restreint le droit aux fruits et revenus jusqu’à concurrence de la satisfaction de ses besoins c’est l’usus + le fructus (- x) : plus petit que le fructus total. 8

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