Capitolo 13 Torrente - Riassunto Manuale di diritto privato PDF

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TORRENTE CAPITOLO XIII: I DIRITTI REALI IN GENERALE E LA PROPRIETÀ A)I DIRITTI REALI. Caratteri e categorie dei diritti reali. La nozione di diritti reali non deriva dai romani (i quali conoscevano la categoria delle actiones in rem, più ampia) ma è stata elaborata in seguito per raggruppare i diritti su cosa materiale determinata. I diritti reali sono caratterizzati da:  

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Immediatezza, possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi; Assolutezza (efficacia erga omnes del diritto reale), dovere di tutti i consociati di non frapporsi nel rapporto tra il titolare del diritto reale ed il bene che ne è oggetto e della possibilità per il titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto; Inerenza, opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

I diritti reali:  

Costituiscono un numero chiuso: i privati non possono creare diritti reali oltre la legge; Hanno i caratteri della tipicità: i privati non possono modificarne la disciplina.

Nell’ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra: 

Iura in re propria, ovvero la proprietà;

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Iura in re aliena, cioè i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui, destinati a coesistere con il diritto del proprietario. Si distinguono tra:  Diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali), attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene talune utilità (comprimendo il potere di godimento del proprietario.);  Diritti reali di garanzia (pegno,ipoteca), attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare il ricavato dell’alienazione forzata del bene, in caso di mancato compimento dell’obbligo garantito (comprimono il potere di disposizione del proprietario, in funzione di garanzia di crediti di terzi).

Collegate a situazioni di diritto reale ci sono le obbligazioni reali (propter rem) che si caratterizzano per il fatto che la persona dell’obbligato è individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene. Da

non confondere con l’obbligazione reale è l’onere reale, in forza del quale il creditore, per il pagamento di somme di denaro da prestarsi periodicamente in relazione ad un determinato bene immobile, può soddisfarsi sul bene stesso. B)LA PROPRIETÀ. Il contenuto del diritto. Nella concezione liberal-ottocentesca la proprietà privata era un pilastro dell’organizzazione sociale; era inoltre l’espressione prima della libertà di ciascuno. Nel nostro codice civile si afferma che al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. La proprietà attribuisce al titolare:  potere di godimento del bene, ovvero il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire decidendo se, come e quando utilizzarla, direttamente o indirettamente;  Il potere di disposizione del bene, ovvero il potere di cedere ad altri dei diritti sulla cosa. La proprietà è caratterizzata da:  Pienezza, attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole, persino distruggerla;  Esclusività, attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza ai terzi in ordine alle sue scelte;  Imprescrittibilità, in quanto il non uso è un diritto del proprietario;  Perpetuità;  Elasticità, in quanto i poteri di un proprietario su un bene possono essere compressi in virtù dell’esistenza di altri diritti reali o di vincoli pubblicistici sullo stesso bene, ma ritornano pienamente quando il diritto o il vincolo cadono. Nella Costituzione si afferma che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge non tanto per impedire al legislatore la sua soppressione ma per mostrare che lo stato italiano ha dei principi contrari rispetto alla collettivizzazione dei beni, se non, eventualmente, per alcune categorie determinate di beni, ai fini di utilità generale. Il compito del legislatore è sempre comunque diretto allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. Espropriazione e indennizzo. La Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza di:  Un interesse generale;  Una previsione legislativa che lo consenta;  Un indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce nell’interesse della collettività.

Bisogna specificare le nozioni di:  Espropriazione, che si distingue in:  Espropriazione Traslativa, trasferimento della titolarità di un bene dal precedente proprietario(espropriato) ad un altro soggetto, pubblico o privato (beneficiario);  Espropriazione Larvata (limiti espropriativi), limitazioni tali da svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul godimento di un bene in modo da renderlo inutilizzabile. La corte costituzionale tende a distinguere tra: Interventi di conformazione dei vari statuti proprietari. Si riferiscono a intere categorie di beni. Non si tratta di espropriazione ma di conformazione, quindi non comportano indennizzo; Interventi di espropriazione larvata. Si riferiscono a singoli cespiti, restringendo i poteri del proprietario in proporzione rispetto a titolari di diritti della stessa categoria; necessitano quindi di indennizzo. Nella nozione di espropriazione rientra sia l’ipotesi di passaggio di diritto di proprietà sia quella del vincolo sostanzialmente espropriativo, ovvero in cui il fondo sia gravato di una servitù o subisca diminuzione di valore per la perdita o ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà. 

Indennizzo. La corte costituzionale ha escluso sia che l’indennizzo debba essere per forza un integrale risarcimento sia che debba essere stabilito dal legislatore in termini simbolici o irrisori, in quanto deve essere un serio ristoro.

La corte europea ha affermato che in numerosi casi (ad es. espropriazione singola per scopi di pubblica utilità) è idoneo un indennizzo integrale, mentre in altri (scopi legittimi di pubblica utilità derivanti da riforma economica o di giustizia sociale) si può giustificare un rimborso di valore inferiore. Oggi la questione è regolata dal D. P. R. n. 327/2001. Per incentivare la cessione volontaria del bene, senza ricorrere ad un formale decreto di esproprio, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia maggiore rispetto all’indennizzo. Capita talvolta che Pubblica Amministrazione realizzi un’opera pubblica su un fondo privato senza aver prima adottato un valido provvedimento espropriativo d’occupazione d’urgenza: è tuttavia legittimata ad adottare un provvedimento di acquisizione, in forza del quale l’immobile viene da essa acquisito. Al privato è riconosciuto un indennizzo per il pregiudizio:  Patrimoniale, pari al valore venale del bene.  Non patrimoniale, forfettariamente in misura del 10% del valore venale.

C’è un dibattito in merito alla competenza legislativa dell’espropriazione per pubblico interesse: se ciò essa debba essere regolata esclusivamente dallo stato, dello stato e delle regioni insieme, o esclusivamente delle regioni. La proprietà dei beni culturali. La proprietà dei beni culturali è regolata da una legislazione speciale (codice dei beni culturali e del paesaggio3) che li definisce come le cose, immobili o mobili, che presentano un interesse artistico, storico, archeologico, etnoantropologico, archivistico, bibliografico o che comunque costituiscono testimonianze aventi valore di civiltà. Per garantirne la protezione e la pubblica fruizione, sono imposti al privato che li possiede, dei limiti: A. Al potere di godimento; B. Al potere di disposizione. Sono anch’essi soggetti alla possibilità dell’espropriazione per cause di pubblica utilità, per migliorarne le condizioni di tutela al fine di fruizione pubblica. La proprietà edilizia. Al proprietario di un’area interessata all’edificazione compete il cosiddetto “ius aedificandi”; cioè il diritto di costruire. Gli è anche riconosciuta la facoltà di impegnarsi a prestare il proprio consenso affinché la sua cubatura che risulta realizzabile sulla sua area, venga dalla P.A. attribuita al proprietario di un fondo vicino, compreso nella medesima zona urbanistica (cessione di cubatura). In ogni caso, l’attività di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio può essere svolta solo nel rispetto delle previsioni degli strumenti urbanistici. Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia4dispone che l’attività edilizia è subordinata :  Al previo rilascio del permesso di costruire, per gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia di maggiore impatto, accordato solo se l’intervento da realizzare è conforme alla disciplina vigente. Comporta anche un contributo di costruzione da versare al Comune, in proporzione all’incidenza degli oneri delle indispensabili opere di urbanizzazione primaria e secondaria; 

Alla comunicazione di inizio dei lavori (anche in via telematica) per interventi di minore rilevanza.;

Alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) quanto agli interventi specificati dal legislatore. Per evitare gli abusi edilizi, la legge utilizza strumenti amministrativi e penali, ma anche privatistici, tra cui:  Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto trasferimento o costruzione di diritti reali su terreni, nel caso in cui sia assente il certificato di destinazione urbanistica;  Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto trasferimento o costruzione di diritti reali su edifici (costruiti dopo il 17 marzo 1985), nel caso in cui sia assente il permesso di costruire; 

 Vieta alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le forniture per l’esecuzione di opere prive di permesso di costruire e sanziona con la nullità i relativi contratti;  Impone a chi abbia violato disposizioni che regolamentano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire i danni che terzi abbiano eventualmente sofferto; consente inoltre ai vicini di chiedere la riduzione in pristino. Ogni intervento, comunque, deve essere conforme agli strumenti urbanistici locali. La proprietà fondiaria. La proprietà fondiaria (la proprietà della terra o dei fondi) si valuta in senso:  Orizzontale, si estende entro i propri confini. Il proprietario può recintare il proprio fondo e impedire l’accesso a chiunque (salvo particolari casi);  Verticale, si estenderebbe all’infinito sia nel sottosuolo sia nello spazio aereo soprastante; in realtà il proprietario non può opporsi ad attività di terzi, estese oltre la parte di sottosuolo o soprassuolo suscettibile di utilizzazione da egli stesso secondo un criterio di normalità. Una limitazione all’estensione della proprietà al di sopra o al di sotto del suolo si ha nel caso venga costituito un diritto di superficie. I rapporti di vicinato. Al fine di contemperare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui, disciplinando i cosiddetti rapporti di vicinato, il codice detta tutta una serie di regole in materia di: a) Atti emulativi; b) Immissioni; c) Distanze; d) Muri; e) Luci e vedute; f) Acque; Gli atti emulativi. Al proprietario sono preclusi gli atti emulativi, per tali intendendosi quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri. Perché l’atto di godimento di un bene sia vietato, devono concorrere due presupposti: I. Uno oggettivo, ossia l’assenza di utilità per chi lo compie; II. L’altro soggettivo, ossia l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri. Non rientrano invece nella categoria i comportamenti omissivi del proprietario, anche se finalizzati a nuocere al vicino.

Le immissioni. Il diritto di godere del bene in modo esclusivo, riconosciuto al proprietario, importa che lo stesso è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo: si parla di immissioni materiali. Egli invece non può opporsi, almeno di regola, ad attività che si svolgano lecitamente sul fondo vicino. Tuttavia, è frequente che tali ultime attività importino la produzione di fumi, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà circostanti: si parla di immissioni immateriali. In questo caso occorre distinguere:  Immissioni al di sotto della normale tollerabilità: chi le subisce deve sopportare e non ha diritto né a farle cessare né ad un ristoro in denaro per il disagio sofferto;  Immissioni al di sopra della normale tollerabilità, non giustificate da esigenze della produzione: chi le subisce ha diritto sia a farle cessare o rientrare nei canoni della normale tollerabilità) e all’integrale risarcimento per il danno sofferto;  Immissioni al di sopra della normale tollerabilità, ma giustificate da esigenze della produzione: chi le subisce non ha diritto a farle cessare ma ad un indennizzo in denaro per il pregiudizio sofferto. Inoltre tale immissione sarà ammessa solamente: a) Se non sia eliminabile o riducibile attraversi accorgimenti tecnici non particolarmente onerosi; b) Se la cessazione dell’attività produttiva causerebbe alla collettività un danno maggiore del sacrificio inflitto ai proprietari dei fondi vicini. Si può inoltre tener conto, a volte, della priorità di un determinato uso. La cosiddetta normale tollerabilità va valutata caso per caso dal punto di vista del fondo che la subisce tenendo conto della condizione dei luoghi10, ma non delle condizioni soggettive di chi utilizza l fondo, né dell’attività da quest’ultimo svolta. In ogni caso comportamenti che vadano a contrastare con regolamenti a tutela di interesse a carattere generale, costituiscono, per solo ciò, l’intollerabilità dell’immissione. Resta motivo di dibattito se includere nella regolamentazione delle immissioni anche il fatto che esse possano arrecare pregiudizio alla salute dei soggetti operanti sul fondo che le subisce, o all’integrità dell’ambiente, in quanto

tradizionalmente rientrano solamente i casi di conflitto tra usi incompatibili di fondi contigui, non in merito al rispetto di diritti fondamentali (ciò rientra nella responsabilità extracontrattuale).

Le distanze legali. Per impedire che fra immobili che si fronteggiano da fondi appartenenti a diversi proprietari si formino intercapedini anguste, si dispone che le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza di almeno tre metri. Se la distanza risulta inferiore, il vicino può agire alla demolizione dell’opera abusivamente realizzata e ha diritto ad un risarcimento per il danno sofferto. Può essere anche che gli strumenti urbanistici locali prevedano distanze superiori ai tre metri. In questo caso: A. Se la previsione è destinata a disciplinare la distanze nei rapporti intersoggettivi tra vicini, la sua violazione legittima il vicino ad agire per la rimozione dell’opera abusiva e per il risarcimento; B. Se la previsione è destinata alla tutela di interessi generali, la sua violazione legittima il vicino ad agire solamente per il risarcimento del danno, non per la riduzione in pristino. Il codice contempla anche una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovino al confine o ne pressi del confine tra proprietà limitrofe. In particolare il proprietario confinante ha diritto di acquisire la comproprietà del muro che si trovi sul confine e del muro che si trovi a distanza inferiore di un metro e mezzo dal confine, al solo fine di fabbricare un appoggio allo stesso. Chi acquisisce comproprietà del muro deve all’altro un importo pari a metà del valore del muro e del suolo su cui insiste o un importo pari alla zona occupata con la nuova costruzione, se il muro non è sul confine. Distanze minime dal confine sono previste anche per:  Pozzi, cisterne, fosse e tubi (sia di acqua che di gas)  Fabbriche e depositi pericolosi e nocivi  Fossi, canali ed escavazioni (pericolo di frane)  Piantagioni  Apiari

Le luci e le vedute. Le aperture nel muro contiguo al fondo finitimo si distinguono in: 

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Vedute (prospetti), ovvero quelle che consentono : I. Di guardare sul fondo del vicino senza l’ausilio di mezzi meccanici (inspicere); II. di sporgere il capo per vedere : di fronte (vedute dirette), obliquamente (vedute oblique) e lateralmente (vedute laterali). Luci, ovvero quelle che consentono il passaggio di luce e aria ma non permettono la vista o l’affaccio sul fondo del vicino. La luce, per essere considerata regolare, deve avere determinate caratteristiche;altrimenti è irregolare.

Modi di acquisto della proprietà. Tra i modi di acquisto della proprietà, distinguiamo quelli a titolo originario (nascita di un diritto nuovo) e quelli a titolo derivativo (cioè la successione dello stesso diritto è già appartenente ad un altro soggetto, per cui gli eventuali vizi che inficiavano il titolo d’acquisto del precedente proprietario si riversano anche sul successore). 

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Modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono: il contratto, la successione a causa di morte, l’espropriazione per la pubblica utilità, la vendita forzata dei beni del debitore. Modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono: A. L’occupazione: consiste nella presa di possesso, con l’intenzione di acquisirle in via permanente e definitiva, di cose mobili che non sono di proprietà di alcuno o abbandonate; B. L’invenzione: riguarda le cose smarrite che devono essere restituite al proprietario o al sindaco. Trascorso un anno, se la cosa è stata consegnata al sindaco e non si presenta il proprietario, la proprietà spetta a chi l’ha trovata. Se invece, il proprietario della cosa si presenta, quest’ultimo deve al ritrovatore un premio proporzionale al valore della cosa smarrita. Una particolare forma di invenzione è quella che riguarda il tesoro. Esso appartiene al proprietario del fondo in cui si trova, ma, se è trovato per caso nel fondo altrui, spetta per metà al proprietario e per metà al ritrovatore; C. L’accessione: opera in caso di stabile incorporazione, per opera dell’uomo o anche per evento naturale, di beni di proprietari diversi. Di regola, il proprietario della cosa principale, acquista la proprietà delle cose che vengono in essa incorporate. Al riguardo occorre distinguere tra:  Accessione di mobile ad immobile importa che qualunque piantagione, costruzione od opera presente sopra o sotto il suolo appartiene ex leges al proprietario di esso; il suolo

infatti è sempre considerato cosa principale. Tale regola, comunque, può essere oggetto di deroga, su accordo delle parti, attraverso la costituzione di un diritto di superficie. Può essere derogata anche in caso di accessione invertita: ciò si verifica nel momento incui nel realizzare una costruzione, il proprietario sconfina sul fondo altrui. Se se la parte sconfinante non ha autonomia funzionale, se l’intento non era quello di sconfinare, se il proprietario del fondo occupato non si oppone entro tre mesi, il proprietario sconfinante può chiedere che i giudice gli trasferisca la proprietà del suolo occupato, dietro pagamento di una somma parti al doppio del valore della superficie occupata;  Accessione di immobile ad immobile, si articola nelle seguenti figure: alluvione e avulsione;  Accessione di mobile a mobile, che da luogo a : unione (congiunzione di beni mobili di proprietari diversi, formando un tutto inseparabile, senza dare luogo a una cosa nuova: la proprietà diventa comune. Se una delle due è ritenuta principale, il suo proprietario acquisisce la proprietà del tutto, corrispondendo all’altro una somma di denaro.); specificazione (reazione di una cosa del tutto nuova con beni immobili appartenenti ad altri, mediante l’opera umana. Se è superiore il valore della manodopera la proprietà va allo specificatore, altrimenti prevale il diritto del proprietario che deve pagare il prezzo della manodopera).; D) Usucapione; E)Possesso in buona fede di beni mobili. Perdita della proprietà. La proprietà si perde, innanzitutto, in forza di un atto di disposizione (vendita, donazione ecc) posto in essere dal suo titolare, che ne determini il trasferimento a favore di terzi, che la acquisiscono a titolo derivativo. Si perde anche in con...