Caso práctico 1 - Profesor: David Guinea PDF

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Profesor: David Guinea...

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05.05.21 Derecho Civil II

CASO PRÁCTICO I

NOVACIÓN Y OTROS CONCEPTOS. PROF. DR. DAVID GUINEA. Supuesto de hecho El 7 de enero de 2017, Don Ataulfo celebra un contrato de compraventa “sobre plano” con la Constructora “Nuevo Hogar S.A.” y así, compró la vivienda Piso 4ºB, Portal 3, de la Calle Bellavista núm. 137, en Coslada (Madrid). En el contrato se recogían, entre otras las siguientes estipulaciones “El promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en este contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda. La devolución de las cantidades percibidas a cuenta, más los intereses legales, queda garantizada, desde la obtención de la licencia de edificación, mediante aval solidario emitido por AVALMADRID, SGR, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. El promotor, hace entrega del documento acreditativo de la referida garantía con expresión individualizada de las cantidades que deben ser anticipadas a cuenta del precio Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad avalista. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda”. El 1 de diciembre de 2018, se resuelve el citado contrato de compraventa, por iniciativa de la promotora, que ofrece la posibilidad de modificar su contrato de compraventa para traspasar el depósito, que ascendía a 150.00’€ a una nueva propiedad. El 7 de diciembre de 2018, se resolvió de mutuo acuerdo el vigente contrato de compraventa y se suscribió uno nuevo en el que declararon que la vendedora-promotora había recibido 150.000 €, como entrega a cuenta de la compra de la vivienda 2ºA, Portal 4, en la misma promoción. En este caso, no se entregó a los compradores un nuevo certificado individual de aval. Pasado el 14 de enero de 2019, fecha prevista para la entrega, la promotora fue declarada en concurso, y los compradores y la promotora acordaron, de forma bilateral la resolución de la compraventa. Este acuerdo fue homologado judicialmente y en el procedimiento concursal se reconoció a favor del comprador un “crédito ordinario” por contrato de compraventa de inmueble de 150.000 €. En resumen y a partir de los hechos expuestos, lo que se discute es si la sociedad avalista garantiza las cantidades anticipadas por la compra de la segunda vivienda, que se encontraba en la misma promoción” En estas circunstancias, D. Ataulfo, acude a usted para formularle una consulta jurídica en la que se plantea sobre las posibilidades que tiene de recuperar “los ahorros de su vida”, y en este sentido le formula las siguientes cuestiones:

Doble grado Derecho +ADE, Fuenlabrada

CUESTIONES 1. Don Ataulfo necesita saber conocer los siguientes aspectos para comprender las opciones que tiene: a. Concepto de aval solidario. El aval solidario es una figura jurídica por la cual una persona, a la que denominamos avalista, responde por todas las obligaciones que haya contraído otra persona, a la que denominados avalado, en un determinado negocio. Es decir, el avalista, si no paga la persona a la que avala, está obligada a ocupar su lugar en cuanto a sus obligaciones de pago. b. Concepto de Sociedad de Garantía Recíproca (SRG). Son entidades financieras cuyo objeto principal consiste en facilitar el acceso a crédito de las pequeñas y medianas empresas y mejorar, en términos generales, sus condiciones de financiación, a través de la prestación de avales ante bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito, Administraciones Publicas y clientes y proveedores. La actividad de estas sociedades beneficia a las pymes, pues al ser avalada puede acceder al crédito, y beneficia a su vez a la entidad de crédito, pues invierte sin riesgo al ser la SGR la que responde, como avalista, en caso de que la operación financiera sea fallida. A cambio de la garantía recibida, la pyme por su parte, adquiere la obligación de adquirir una o más cuotas sociales de la SGR, incrementando por tanto los recursos propios de la misma y, en definitiva, su capacidad de asumir nuevas operaciones de aval. Dicho importe, si se desea, será íntegramente reembolsado a la cancelación del crédito obtenido. En caso contrario, la pyme permanecerá como socio participe, y tendrá acceso a otras prestaciones y servicios de la SGR. c. Concepto de resolución del contrato. Es una forma de dejar sin efecto un contrato, a la que caracteriza la causa que la determina: el cumplimiento de una condición resolutoria. Los contratos pueden someterse a una condición resolutoria, en cuyo caso, si esta se cumple, deja de producir efectos y se resuelve. En las obligaciones reciprocas la facultad de resolverlas se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpliere sus obligaciones, pudiendo el perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación. d. Concepto de concurso de acreedores. Es un procedimiento legal que se origina cuando una persona física o jurídica deviene en una situación de insolvencia en la que no puede hacer frente a la totalidad de los pagos que adeuda. El concurso de acreedores abarca las situaciones de quiebra y de suspensión de pagos. Tal y como señala la Exposición de Motivos de la Ley Concursal (Ley 19/2003 de 9 de julio), con la regulación española de los concursos de acreedores se persigue satisfacer la necesidad de regular el reparto de perdidas cuando alguien no puede hacer frente a las deudas. En este procedimiento se protege más a los débiles, como a los trabajadores, y se posterga a aquellos que han tenido influencia en la mala situación económica o que puedan beneficiarse del concurso, por ejemplo, administradores de las personas relacionadas con el concursado. e. Diferencia entre una novación extintiva y una novación modificativa. La novación es las modificaciones o extinción de una obligación que se produce por la constitución de una nueva que modifica o extingue la obligación anterior. Encontramos dos tipos: - La novación extintiva, en la que se extingue totalmente la obligación que había anteriormente, quedando sustituida plenamente por la nueva. - La novación modificativa o impropia, en la que únicamente se altera el objeto o algunos de los sujetos de la obligación, sin que la misma llegue a extinguirse. Como podemos observar, la principal diferencia que hay entre ambas es la extinción o no de la obligación primera, que en caso de ser extintiva dejaría de existir siendo sustituida por una nueva, y en el caso de la modificativa sufriría cambios o alteraciones pero manteniéndose. 2. Un familiar que trabaja en una inmobiliaria le ha dicho que ya no se puede beneficiar del aval solidario, al haber cambiado el objeto del contrato de compraventa y además haberse resuelto la misma. ¿Esto de verdad es así en todo caso o solo como regla general? Razone su respuesta (Las sentencias que se le facilitan hacen pensar que en el caso de compraventa sobre plano de bienes inmuebles el comprador goza de una protección especial, pero ahora interesa saber qué pasa con la garantía otorgada por tercero en caso de novación contractual). Doble grado Derecho +ADE, Fuenlabrada

Considero que es la regla general y que debería mirarse en que momento nos encontramos. Es decir, al tratarse de una novación modificativa en la que se cambia el objeto del contrato, la obligación primera sigue existiendo, no se extingue, con lo cual la figura del avalista seguiría siendo totalmente valida y debería hacerse cargo de las posibles consecuencias que ocurriesen además de cubrir los intereses del avalado que se establecieron cuando se conformó. A pesar de haber cambiado el objeto, por norma general, se puede seguir beneficiando del aval correspondiente ya, que por ejemplo, las entidades financieras cuando reciben las demandas judiciales por la nulidad del aval, suelen defenderse alegando que la renuncia de los beneficios por parte de los fiadores es una característica del contrato de fianza, tratándose de una cláusula usual que generalmente se suscribe en los contratos para dar una mayor garantía al afianzamiento, siendo, por tanto, una cláusula perfectamente válida, y que además, los avalistas son siempre convenientemente informados, no encontrándonos ante una imposición de renuncia de derechos. En este tipo de reclamaciones tiene especial relevancia la acreditación de la falta de transparencia en la suscripción del aval por parte de la entidad financiera. Además, al procurar que el aval sea de carácter general, no hacer constar ninguna limitación ni en el importe ni en el tiempo. Por último, lo que supondría cambiar una vivienda por otra, es decir cambiar el objeto de lo puramente garantizado por el aval, artículo 1.827 C.c. estaríamos ante una novación extintiva cuyos efectos pasan por la extinción del contrato inicial ex art. 1.847 CC. Y art. 1.207 del mismo cuerpo legal, así como por supuesto, que la propia fianza no se presume sino que debe ser expresa y no puede extenderse a más allá de lo contenido en ella ex art. 1.827 CC., por lo que si el aval garantizaba las entregas a cuenta de una vivienda distinta a la que posteriormente se formalizó entre comprador y promotor, es evidente que la ejecutabilidad del mismo no tendría base ya que no estaría garantizando la nueva vivienda sino otra totalmente distinta. En este sentido se ha pronunciado la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia 139/2011 de fecha 10 de marzo de 2.011 por la que se protege la posición del avalista en virtud de todo lo expuesto. A pesar de todo ello, sigue habiendo matizaciones al respecto. 3. Teniendo en cuenta que la Ley 57/1968 ha sido derogada indique la legislación vigente en la actualidad, y establezca si la doctrina jurisprudencial establecida sobre la vigencia del aval resulta todavía aplicable a pesar de los cambios operados en la legislación. Actualmente encontramos regulado la figura del aval en la Ley 19/1985, de 16 de julio, Cambiaria y del Cheque. Si nos centramos en encontrar la regulación referida a dicha figura, la obtendremos en el capítulo IV de la mencionada Ley, que abarca los artículos 35, 36 y 37. Además, a pesar de los cambios y modificaciones que se han llevado a cabo en la legislación, encontramos que la figura del aval sigue estando vigente a día de hoy. El 15 de julio de 2015 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 20/2015 de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradores y reaseguradoras. En esta ley, además de regular la materia de seguros se hacen otras modificaciones legislativas en concreto, se modifica el régimen de la percepción a cuenta de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas por una parte y se deroga la Ley 57/1968. Por ello, la legislación vigente tras la derogación es la Ley 20/2015. Efectivamente, la Ley 57/2015 se sigue aplicando en la actualidad. El Tribunal Supremo desarrolló doctrina en dos direcciones que tuvieron una gran repercusión en la protección de los derechos de los más necesitados, una de ellas fue la Sentencia de 21 de diciembre de 2015 donde fijó doctrina jurisprudencial por la que las entidades de crédito que admitieran ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderían frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en las cuentas que el promotor tuviera abiertas en dichas cantidades. Por lo cual, en la actualidad se sigue “aplicando” en cierta medida la Ley 57/1968.

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