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COURS 5: DROIT DES BIENS

I.

La copropriété

La copropriété = une modalité de la propriété. La propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’entre elles étant investie d’une quote-part du droit (art.1010). Il s’agit d’une propriété à plusieurs sujets pour un même objet. Le bien, objet du droit n’est pas fractionné, il demeure plein et entier, entre les mains de tous les sujets. Chacun des copropriétaires a un droit sur l’ensemble du bien, même si ce droit n’est pas exclusif.  Marge de manœuvre limitée par rapport à celle de la propriété. Résulte généralement du morcèlement ou d’une aliénation consentit a plusieurs personne qui bénéficient d’un droit complet. EX : un immeuble non morcelé, légué a 3 enfants. Il y a 2 types de copropriété : divise et indivise (art.1010).

A.

Copropriété indivise

Copropriété = modalité de la propriété Indivise = détention conjointe des démembrements de la propriété L’indivision s’étend à toute situation de cotitularité d’un droit, qu’il soit personnel ou réel. Les démembrements de la propriété (usufruit, emphytéose, servitude) peuvent être détenus conjointement.

1.

Définition

La copropriété est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien (art.1010 al.2). Son titulaire est appelé indivisaire. Chaque propriétaire détient un droit sur la totalité du bien. La mesure de ses intérêts est exprimée par une quote-part. La propriété indivise du bien entraine la propriété réelle du bien qui en est l’objet dans chacune de ses parties indivises dans la mesure de la quote-part de chacun des indivisaires. Il peut s’agir d’un bine meuble ou immeuble, corporel ou incorporel. « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision »  maxime  art.1030  droit de provoquer le partage.

2.

Mode d’établissement

La copropriété indivise est établie par contrat (1), par jugement (2), par cession (3) ou par la loi (4) (art.1012). (1) Contrat (1013-1014): l’indivision prend sa source dans un contrat lors : 1- de l’acquisition d’un bien en commun 2- de l’affectation d’un bien indivis (2) Jugement : tribunal peut prononcer un jugement lorsqu’il reconnaît a plusieurs personnes un droit de propriété sur un même objet. C’est le tribunal qui établit les conditions applicables à l’indivision qu’il crée. Pas très fréquent (ex : divorce) (3) Succession : la succession légale ou testamentaire conduit souvent a un état de copropriété indivise entre les héritiers. Cette copropriété dure jusqu’au partage des biens (836-854 C.c.Q). Un testateur peut, pour une cause sérieuse et légitime, prévoir le maintien de l’indivision pendant un certain temps, et ce, sur la totalité ou une partie des biens transmis (art.837). (4) Loi : la loi présume un état d’indivision lorsque, par exemple, il est impossible de qualifier un bien de propre ou d’acquêt en régime de société d’acquêt (art.460) ou de déterminer qui a contribué d’avantage a la constitution d’un meuble a la suite d’un mélange ou de l’union de plusieurs biens meubles (art.973 al.2). Très rare donc on n’en parle pas.

3.

Distinction

La copropriété indivise peut être confondue avec deux autres institutions : la société et l’association. La société : la société est un contrat en vertu duquel les parties s’entendent pour exercer une activité, dans un esprit de collaboration et mettent en commun des biens, des connaissances et des activités dans le but de réaliser un gain qu’elles se partageront ( art.2186 al.1 C.c.Q). Les cocontractants sont nécessairement animés par l’intention de collaborer dans la recherche de buts communs  si il n’y a pas, il n’y a pas de société.  Dans un but lucratif/commercial. Les règles de report ne s’appliquent pas aux sociétés. Association : les parties poursuivent un but commun, toutefois ce but diffère de la réalisation d’un bénéfice pécuniaire a partager entre les membres de l’association (art.2186 al.2). Habituellement faite pour des fins sportives, culturelles ou philanthropique.  Dans un but non lucratif, les associations ont leurs propres règles. Indivision : absence de but commun et recherche de gain chez les indivisaires. Ils partagent tout de même un intérêt commun. Quoique l’expectative de gain ne constitue pas le mobile de l’indivision, elle confère des avantages non négligeables aux copropriétaires puisqu’ils bénéficient de l’usage et de la jouissance du bien (1016 C.c.Q). De plus, la valeur du bien pourra s’apprécier au fil des ans  la plus-value ne peut être confondue avec des bénéfices retirés du bien. Des sociétés commerciales peuvent être indivises.

L’acquisition du bien en commun vise simplement à permettre à chaque entité de parvenir a ses fins respectives. Deux personnes peuvent se porter acquéreur d’un immeuble. Le but n’est pas nécessairement commercial. Ce genre d’acquisition se distingue de la société. En matière d’indivision, les parties peuvent convenir de rester dans l’indivision pendant une période donnée.

4.

Régime juridique

Le code prévoit un régime légal pour la copropriété indivise il n’est pas d’ordre public, il peut être écarté par convention. Art.1009 et suivant et est généralement supplétif (certains dispositions peuvent être d’ordre public). Art.1030 droit de partage, art.1031 droit de conversion etc.

a)

Régime légal

Le régime légal aménage les droits et obligations des indivisaires et établit les règles applicables à l’administration.

(1)

Parts

Répartition : Le code prévoit une présomption d’égalité (art.1015) au cas ou la répartition n’est pas bien définie. Cette présomption est à l’avantage des tiers. Il s’agit d’une présomption simple (art.2847 al.2) qui peut être repoussée par preuve du contraire (par acte juridique, témoignages, éléments matériels). Juris pour montrer l’avantage des deux régimes : Cadieux c. Caron (2004) CA du Québec : Les parties vivent en union de fait de 1981 a 2000. En 1991 le couple achète une maison en copropriété ou m. mise 70 000$ puis 10 000$ et remplace les portes et fenêtres a ses frais pour 13 000$. De plus il effectue les paiements hypothécaires et le paiement des taxes. Le contrat d’achat ne prévoit pas les parts de chacun. Comme on ne prévois rien il y a présomption d’égalité des parts. Suite a leur séparation, Mme. réclame ses parts de la maison. M. conteste en demandant que son apport soit compensé. Le juge de première instance accueil la requête de Mme. disant que comme monsieur n’a pas réclamer l’argent durant leur vie commune, il est présumer que les parts sont égales. On n’a pu prouver que les indivisaires n’avaient pas prévu une indivision non égale.  Le silence des parties peut amener un apport disproportionnel, résultat d’une donation.

Cession : Chaque copropriétaire a le droit de céder sa part. a titre gratuit ou onéreux, et de l’offrir en garantie (art.1015). Exception : le bien affecté a un but durable (indivision forcée). Dans ce cas, aucun copropriétaire n’a le droit d‘aliéner sa quote-part sur le bien indivis.  Chaque individu peut aliéner ou hypothéquer sa part indivise. Droit de retrait : Le code accorde dans certains cas un droit de retrait (art.1022). Ce droit doit être exerce dans les 60 jours où un indivisaire apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis a titre onéreux, la part d’un autre indivisaire. Si cession a titre gratuit, on ne peut pas invoquer le droit de retrait. Lorsqu’il exerce le droit de retrait, l’indivisaire verse a la personne étrangère le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. L’exercice du droit de retrait a un effet rétroactif à la date de l’acquisition par le retrayé. Il doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition pour assurer la sécurité de la transaction. Ce droit ne peut être invoqué lorsque les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (= forme d’option donné, par un indivisaire a un autre, de se porter acquéreur au préalable advenant que l’indivisaire veuille vendre sa part.  comme pacte de préférence/premier refus/option) (art.1022 al.2). Tout indivisaire peut, dans les 60 jours ou il apprend qu’une personne extérieur a acquis une partie du bien indivis, de le réclamer en acquittant les frais qui ont été payés pour son obtention. Droit de subrogation : (substitution volontaire ou obligatoire) Un indivisaire peut se prévaloir d’un droit de subrogation dans certaines circonstances. VOIR ART.1023 L’exercice du droit de subrogation est une exception au droit de retrait. Lorsque plusieurs indivisaires exercent un droit de retrait ou de subrogation, il y a partage de la part en proportion de leur droit dans l’indivision (art.1024).

(2)

Prérogative

Usage et jouissance : Chacun des indivisaires a le droit d’utiliser le bien commun ( 1016). Il ne doit pas porter atteinte à sa destination, ni aux droits des autres indivisaires. Il est possible qu’une seule personne ait l’usage et la jouissance du bien a condition de verser une indemnité aux autres indivisaires a titre de compensation (1016 al.2). Droit d’accession : Le droit d’accession profite à l’ensemble des indivisaires en proportion de leur part respective dans l’indivision (1017 C.c.Q). Un indivisaire ne peut prétendre à un droit d’accession attaché a sa part de l’indivision. Exception : le titulaire d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive sur une partie du bien est le seul qui puisse user et jouir de ce qui s’unit et s’incorpore a cette partie.

Fruits et revenus : Les fruits et revenus accroissent a l’indivision (1018).

(3)

Règlement des comptes

Les indivisaires sont tenus aux frais et charges en proportion de leur part respective dans l’indivision (1019). Ils doivent donc s’assurer des charges communes. Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires faites pour conserver le bien indivis (1020). Les autres impenses doivent être autorisées par les autres indivisaires et ne donne pas lieu a un remboursement immédiat (1017-1020).

(4)

Administration

Administration en commun : Les indivisaires administrent le bien en commun (1025). Les décisions sont prises a la majorité des indivisaires (et non a l’unanimité) en nombre et en parts (1026 al.1). L’exigence d’une double majorité cherche à éviter le contrôle de l’indivision par quelques indivisaires seulement. Les décisions qui ne relèvent pas de l’administration courante doivent être prise à l’unanimité (1026 al.2). Ex : aliénation, partage, constitution du droit réel, changement de destination etc. La recherche de consensus entre indivisaires demeure la caractéristique principale de l’administration de bien indivis. Gérant (1027): Il est nommé par les indivisaires à la majorité en nombre et en parts. Ils fixent les conditions de sa charge. Le gérant agis a titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration (1029-1301-1305). Il doit obtenir l’accord des copropriétaires avant de poser des gestes qui excèdent ce mandat, où l’unanimité est souvent requise (1026). L’indivisaire qui administre le bien à la connaissance des autres est présumé gérant (1028).

(5)

La fin de l’indivision

L’indivision peut ne pas être perpétuelle. Perte ou expropriation d’une partie importante de bien indivis : possibilité de mettre fin a l’indivision (1036). Il faut obtenir l’appui de la majorité des indivisaires en part et en nombre  Exception a règle d’unanimité (1026 al.2) Aliénation : Aliénations se fait par la fin de l’état d’indivision (art.1037). Partage : peut être demander en tout moment (art.1030). Lorsqu’il y a partage, il y a fin de l’indivision (art.1037). Le partage relève de l’ordre public. Il s’effectue en nature. Le bien est matériellement fractionné et chacun des indivisaires reçoit une part du bien équivalente a la valeur de sa quote-part.

Si la part n‘équivaut pas a la quote-part, a lieu le paiement d’une soute afin de rétablir l’égalité (art.852). Les dispositions relatives au partage se trouvent dans le livre des successions. Il y a plusieurs types de partage :  Partage a l’amiable  Demande en partage  Partage en nature  Vente Le partage met fin à la modalité de la propriété et confère un caractère exclusif au droit de propriété, et ce, peu importe la source de l’indivision. Cet exclusivité a un effet déclaratif, donc rétroactif, dans l’indivision successorales (art.884). En principe le partage n’est pas opposable au créancier hypothécaire. VOR P.166 Etablissement d’une copropriété divise : la possibilité de transfère une copropriété indivise en copropriété divise constitue une exception au maintien de l’indivision. Cette dérogation permet aux indivisaires de mettre fin a l’indivision d’un immeuble servant principalement a des fins d’habitation pour établir une copropriété divise (art.1031). Un vote à la majorité qualifiée du ¾ des indivisaires qui représentent 90% des parts est nécessaire. Un tel vote peut même être pris en cas de convention contraire. C’est un règle d’ordre public. Au cas ou un indivisaire refuserait de signer la déclaration de copropriété ( 1059 al.2), une fois la majorité requise obtenue, les indivisaires peuvent attribuer a l’opposant sa part en numéraire (art.1031 al.2) Droits des créanciers : ils ont droit d’être remboursés des créances qui résultent de l’administration avant le partage ( art.1035). Ils ne peuvent demander le partage en lieu et place d’un indivisaire SAUF par action oblique (art.1627-1630).

(6)

Le report du partage

Diverses raisons de report du partage prévues par le législateur (art.1030) (1) Par convention : les indivisaire peuvent s’entendre par un accord commun. La convention du report ne peut excéder 30 ans mais elle peut être renouvelée (art.1013 al.2). (2) Par disposition testamentaire : un testataire peut ordonner que le partage partiel ou total ne puisse être demander avant l’écoulement d’un certain temps. La clause testamentaire qui repousse le partage doit se justifier pour une cause sérieuse et légitime (art.837 C.c.Q) (3) Par jugement : lors de la création d’une indivision par jugement, le tribunal fournit des précisions sur le régime juridique qui lui est applicable. Ici, le report doit être ordonné. Voir art.1032. (4) Par effet de la loi : la loi intervient rarement pour entraver le partage. Elle le fait dans des cas ou le permettre irait à l’ encontre de l’économie du droit. (5) Par mise a l’écart d’un indivisaire : les indivisaires peuvent attribuer a celui qui s’oppose au maintien de l’indivision sa part en nature, si cela est possible, ou en numéraire (art.1033). Ceci assure le maintien de la copropriété indivise en contrant la volonté de

l’indivisaire qui désire le partage. L’expert qui s’occupe de convenir de la part a attribuer fera en sorte de divertir la part la plus facilement détachable, celle qui nuira le moins au maintien de l’indivision. (6) Par l’affection du bien a un but durable : l’affectation ne fait pas que retarder le partage, elle le rend impossible (art.1030). Le partage est reporté indéfiniment pour un temps illimité.

b)

Le régime conventionnel

En plus du régime légal, les indivisaires peuvent établir entre eux une convention d’indivision. Rien ne les oblige à conclure un tel contrat. Le C.C.Q n’est qu’une mesure applicable en cas d’imprécision ou incomplétude.

(1)

Les conditions de validité

Conditions de fond :  les parties doivent être capables de contracter  le consentement des indivisaires doit être unanime pour l’établissement d’une convention d’indivision. Conditions de forme : la convention doit être écrite quand est prévue le report de partage (art.1013). Une convention sur un immeuble que l’on désire rendre opposable aux tiers doit être publiée (art.1014).

(2)

contenu

 Varie selon le type de biens mais restent quand même des clauses usuelles. Description des parts : s’impose lorsque les parts ne sont pas égales car sinon, présomption d’égalité (art.1015 al.1). De plus les modalités qui régissent l’évaluation des parts seront utiles lorsque l’indivisaire voudra aliéner sa part. Destination du bien : permet d’établir la vocation attribuée au bien. EX : si immeuble  habitation, commerciale, industrielle, sportive. La destination retenue aura des incidences sur les droits des indivisaires puisqu’elle limitera les usages du bien. Usage et jouissance : l’indivision confère a tous les indivisaires des droits en proportion a leur part sur l’ensemble du bien indivis. Or il arrive que les indivisaires ne s’entendent pas sur les droits d’usage et de jouissance exclusifs sur des parties du bien. Droit de préemption : exige du copropriétaire indivis qui entend se départir de sa part dans l’indivision de l’offrir d’abord aux autres indivisaires qui ont alors le loisir, selon les modalités prévues, de se porter acquéreur de sa part (1022). Ce droit doit être publié pour être opposable aux tiers lorsque l’indivision porte sur un immeuble. Le droit de préemption se substitue au droit de retrait.

Administration du bien : administration commune du bien (1026). Les indivisaires peuvent s’entendre pour conférer une partie de l’administration a un gérant. La convention permet de fixer ses pouvoirs et obligations et d’établir les conditions de la charge. Report de partage : souvent rendu nécessaire par la destination du bien. Ce report ne peut excéder 30 ans mais il est renouvelable (voir en haut). Clause pénale : dans le but d’assurer le respect de la convention, les parties peuvent prévoir une clause pénale (1622). Qui demeure sujette a réduction du tribunal si la clause s’avère abusive (1623 al.2).

5.

Régime des biens affectée a un but durable

Lorsqu’un bien indivis est affecté a un but durable, chacun de ses copropriétaire jouit dune quote-part abstraite du droit de propriété. Les Copropriétaires usent et jouissent du bien. L’exploitation du bien comme sa gestion est souvent mises à la règle d’unanimité. Il est vraisemblablement impossible d’abandonner la propriété d’un tel bien puisque l’abandon trahirait la fonction imposée au bien....