Demanda Impugnacion Asamblea Ordinaria Conjunto Residencial Altos DE Tajamar 20 PDF

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CONFLICTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL...

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MARCO FRANCISCO VALERA PEÑARANDA Abogado U. Popular del Cesar, Valledupar Cra 14 No. 13C-60, ofic. 309 Centro Ejecutivo AGORA Cel 316 450 3607 E-mail: [email protected] Valledupar, Cesar - Colombia Señor JUEZ CIVIL DEL CIRCUITO DE BUCARAMANGA (REPARTO) Bucaramanga - Santander

Yo, MARCO FRANCISCO VALERA PEÑARANDA, Abogado titulado, identificado con la cédula de ciudadanía No. 84034.894 de Riohacha y portador de la Tarjeta Profesional No. 155.594 expedida por el Consejo Superior de la Judicatura; obrando en ejercicio del poder especial que me han conferido los señores SANDRA YANETH BARUQUE VIVAS y PEDRO CARRILLO SANDOVAL, ambos mayores y vecino de esta ciudad, identificados con las cédulas de ciudadanía Nos. 60.324.594 y 91.208.588 respectivamente, comedidamente y por medio del presente escrito acudo a su despacho a presentar Demanda Verbal de Impugnación contra el acto decisorio de la Asamblea General Ordinaria de Propietario celebrada el día veinte (20) de marzo de 2021, por la Administración del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR, persona jurídica con domicilio principal en la ciudad de Bucaramanga, localizada en el Anillo del Balcón del Tejar, numero 36 – 336 de esta ciudad, identificado con el N.I.T., 804.003.441. – 5, representado legalmente por la señora HELENA MORENO GOMEZ, mayor de edad, identificada con la cedula de ciudadanía No. 63.390.235, demanda que fundamento en los siguientes: H E C H O S: 1.- Mediante convocatoria realizada el día 03 de marzo de 2021, suscrita por la administradora del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR, y en el cual se convoca a una ASAMBLEA ORDINARIA DE COPROPIETARIOS, a realizarse de manera virtual por medio de la plataforma SANSUM SAS el día 20 de marzo de 2021. 2.- En dicha convocatoria se estableció un orden del día propuesto por la administradora del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR, en los siguientes términos: 1.- instalación de la asamblea. Protocolo: (…) 2.- Verificación del Quorum. Protocolo: (…) 3.- Elección del presidente y secretario de la Asamblea. Protocolo: (…) 4.- Informe de Comisión verificadora del acta Anterior. Protocolo: (…) 5.- Elección de Comisión verificadora del acta de la presente Asamblea. Protocolo: (…) 6.- Informe de Gestión administrativa periodo 2020. Protocolo. (…) 7.- Dictamen Revisoría Fiscal 2020 Protocolo: (…) 8.- Presentación y aprobación de Estados financieros a diciembre de 2020. Protocolo: (…) 9. Presentación y aprobación de presupuesto y cuota de administración 2021 Protocolo: (…) 10.- Proyecto de cambio de ascensores. Protocolo: (…) 11.- Elección revisor Fiscal.

Protocolo: (…) 12.- Elección Consejo de administración 2021.

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Protocolo: las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal. Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal. Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes: Ser propietario Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal. 13.- Elección comité de convivencia 2021 Protocolo: 14.- Clausura.

3. A partir de esta situación se da inicio a las irregularidades presentadas, son el objeto principal de la impugnación y que fueron el caudal que llevaron a tomar la decisión contraria a la Constitución, a la Ley, a la Jurisprudencia y a la doctrina.

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Elección Consejo de administración 2021. Protocolo: las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal. Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal. Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes: Ser propietario Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal.

Vista, así las cosas, son entonces dos aspectos relevantes que dan derecho a mis poderdantes a impugnar la Asamblea Extraordinaria realizada el pasado 20 de marzo de 2021, aspectos que enmarcaremos, uno en torno a las formalidades previas y propias de la Asamblea realizada y otro de fondo y quizás el más importante por tratarse de uno de objetos importantes de la asamblea como lo es la elección de los miembros del Consejo de administración. 4. Manifiesta la Administración del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR en el protocolo del punto 12 de la convocatoria “las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal”. 5. Manifiesta la Administración del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR en el protocolo del punto 12 de la convocatoria “Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal”.

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6. La Administración del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR concluye el protocolo del punto 12 de la convocatoria proponiendo los requisitos para la inscripción de planchas así; “Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes: Ser propietario Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal”. 7. El día 16 de marzo de 2021, atendiendo el protocolo dispuesto en el punto 12 de la Convocatoria, el señor Juan Enrique Vásquez Rey hizo la inscripción QUE VÁSQUEZ REY,SILVIA de la Plancha, conformada por: JUAN ENRI JULIANA RUEDA RANGE, ALVARO RUIZ, LUIS ROBERTO ALGUERO, CARLOS FELIPE QUINTERO MENDEZ, CARLOS ALBERTO HIGUERA PORTILLA y SAYED SUAREZ CHAVEZ; de la siguiente manera: PLANCHAI NSCRI TA -For war dedmessage-

De:JuanEnr i queVásquezRey Dat e:mar ,16mar2021al as15: 46

3 Subj ec t :PLANCHACONSEJO DEADMI NI STRACI ON2021 To:Uni dadRes i denci al Al t osdeTaj amar Hel enabuenast ar des Anex ol esenví ol ar el ac i óndei nt egr ant esdel apl anc haalc onsej odeAdmi ni s t r ac i ón2021l a c ual y oencabez o. NOMBRE

DOCI DENTI DAD

TORRE

APTO

1

JUAN ENRIQUE VASQUEZ REY

91211221

1

804

2

SILVIA JULIANA RUEDA RANGEL

1098776562

1

604

3

ALVARO RUIZ

13808485

4

104

4

LUIS ROBERTO ALGUERO

13348956

2

403

5

CARLOS FELIPE QUINTERO MENDEZ

91510087

3

201

6

CARLOS ALBERTO HIGUERA PORTILLA

91277213

6

202

7

SAYED SUAREZ CHAVEZ

80719566

5

104

Anex odoc ument oes caneadoconl asfi r masdecadaunodel osi nt egr ant es . Cor di al ment e

J uanEnr i queVás quezRey

Manera en que se publicitó la plancha.

8. Bajo esta perspectiva seria del caso precisar cuáles son las circunstancias de forma y de fondo que dan origen a que la Asamblea realizada, y la

4 decisión tomada mediante votación realizada en la Asamblea Ordinaria impugnada no se ajusta a las prescripciones legales y al reglamento de la propiedad horizontal; dichas circunstancias son las siguientes: CIRCUNSTANCIAS DE FORMA Y DE FONDO QUE DAN ORIGEN A QUE LA ASAMBLEA REALIZADA, Y LA DECISIÓN TOMADA MEDIANTE VOTACIÓN REALIZADA EN LA ASAMBLEA ORDINARIA IMPUGNADA NO SE AJUSTA A LAS PRESCRIPCIONES LEGALES Y AL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL I.- EN CUANTO A LA CONVOCATORIA. 1. La Administración del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR en la convocatoria realizada el día 03 de marzo de 2021, en el cual se convocaba a una ASAMBLEA ORDINARIA DE COPROPIETARIOS, a realizarse de manera virtual por medio de la plataforma SANSUM SAS el día 20 de marzo de 2021, impone a su criterio en el orden del día, por una parte, procedimientos para la inscripciones de las planchas aduciendo que ello es acorde del reglamento de propiedad horizontal y por otra parte, impone los requisitos para ser miembro del Consejo de Administración; los cuales no tienen ningún soporte legal. Veamos. a. Revisado el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR, en ningunos de su articulado se dispone procedimiento que tenga que ver con la elección de los Miembros del Consejo de Administración de la Propiedad Horizontal en trato. Ello en el caso específico es que las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] . Ahora bien, es cierto que se requiera de un procedimiento para desarrollar el proceso eleccionario; pero lo que no es legal, es que se sustente dicha condición en normas inexistentes en la reglamentación interna de la propiedad, lo cual genera una falsa motivación en la convocatoria. b. Tampoco es cierto que el Reglamento interno de la Propiedad Horizontal Altos de Tajamar contemple que las Planchas deban estar conformadas por un número determinado de propietarios, como lo afirma la convocante a la asamblea cuando dice: “Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal”. Y es que ninguna de las normas articuladas en el Reglamento interno del Conjunto residencial muestra tal especificidad. Valga anotar en este sentido, que en otras oportunidades la elección se ha dado hasta para 9 miembros solamente. Ahora bien, lo que la Ley 675 de 2001, plantea en su artículo 53 es que los Conjuntos con más de treinta (30) bienes privados están obligados a contar con un Consejo de administración integrado por un número impar mínimo de tres (3) o más Propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. c. Nótese, como en los requisitos impuestos por la Administradora del Conjunto en su calidad de convocante a la asamblea, desconoce la figura de delegados, al precisar que solo los propietarios podrán inscribirse en planchas para ser miembros del Consejo de administración; cuando en voces de la Ley y la jurisprudencia también podrán ser elegidos miembros de dicho consejo delegados o representantes en representación de los propietarios delegatarios. d. También se plantea en la convocatoria que la elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal; es decir, (una persona) el Revisor Fiscal, quien funge organismo de garantía en el proceso

eleccionario, lo cual no tiene grado de transparencia en un proceso

5 democrático como lo es también la elección de los miembros del consejo de administración en una Propiedad horizontal. Peor aún, siendo de que las inscripciones se hacen antes del 17 de marzo, es decir tres o más días antes de la elección, solo al momento de someter a votación a las planchas inscriptas, es cuando se validada la elegibilidad de los aspirantes (no de las Planchas). e. En resumen, la administradora del Conjunto residencial Altos de Tajamar, regló condiciones y procedimientos que no son de su competencia, aduciendo, además, que hacían parte del reglamento interno del Conjunto no siendo así; de tal manera que propuso ante los copropietarios una convocatoria inspirada en falsos fundamentos legales. De la misma manera en el mismo numeral 12 de dicha actuación, se disponen los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración. En primer término, se precisa la condición o requisito de ser únicamente propietario para ser elegido miembro del Consejo de administración; desconociendo en tal sentido de que éste-el propietario-, puede legalmente disponer de un delegado o representante; figura esta, concebida en diferentes normas de la Ley 675 de 2001. Por ejemplo, Artículos 37, 42,43, y 53 en especial). En segundo lugar, el hecho de disponer la elegibilidad de los aspirantes previamente a la votación por la Revisoría Fiscal; en este caso, era razonable hacerlo con antelación al día de realización de la asamblea (20 de marzo) ya que las inscripciones se realizaron antes del 17 del mismo mes y año. Por otra parte, no es transparente dejar esa responsabilidad solo en el Revisor Fiscal, cuando entre otras cosas no hace parte de su función y está muy ligado a la Administración; en fin, ello tampoco está legalmente instituido en las normativas que rigen a la Propiedad horizontal, y en este caso al Conjunto Residencial Altos de Tajamar. II. EN CUANTO AL DESARROLLO DE LA ASAMBLEA. 1. En este acápite solo hare alusión al punto 12 del orden del día, el cual dispone lo siguiente:

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12.- Elección Consejo de administración 2021. Protocolo: las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal. Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal. Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes: Ser propietario Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal. DESARROLLO DE LA ASAMBLEA. 1.- instalación de la asamblea. Protocolo: (…) 2.- Verificación del Quorum. Protocolo: (…) 3.- Elección del presidente y secretario de la Asamblea. Protocolo: (…) 4.- Informe de Comisión verificadora del acta Anterior.

Protocolo: (…) 5.- Elección de Comisión verificadora del acta de la presente Asamblea. Protocolo: (…)

6 6.- Informe de Gestión administrativa periodo 2020. Protocolo. (…) 7.- Dictamen Revisoría Fiscal 2020 Protocolo: (…) 8.- Presentación y aprobación de Estados financieros a diciembre de 2020. Protocolo: (…) 9. Presentación y aprobación de presupuesto y cuota de administración 2021 Protocolo: (…) 10.- Proyecto de cambio de ascensores. Protocolo: (…) 11.- Elección revisor Fiscal. Protocolo: (…)

12.- Elección Consejo de administración 2021.

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Protocolo: las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal. Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal. Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes: Ser propietario Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal. Inicia el presidente de la Asamblea Mario Rodríguez Arguello, quien funge también como presidente del Consejo de administración a Remplazar y aspirante a ser elegido nuevamente, poniendo a consideración de los copropietarios y delegados o representantes asistentes, a efecto de la respectiva elección, Las planchas inscritas a la luz de lo dispuesto en el protocolo, diciendo que fueron dos las únicas; así: Las planchas inscritas fueron dos. Plancha 1 Mario Rodríguez Arguello Luis Eduardo Sánchez Luis Ramon González Luis Alfredo Ramírez Carlos Alberto López Fabian Martínez María del Pilar Gómez

T1-1001 T6- 601 T1-1204 T5-1201 T6-1204 T6-1201 T6-704

Plancha 2 Juan Enrique Vásquez Rey Silvia Juliana Rueda Rangel Álvaro Ruiz Luis Roberto Alguero Carlo Felipe Quintero Méndez Carlos Alberto Higuera Sayed Suarez Chávez

T1-804 T1-604 T4-104 T2-403 T3-201 T6-207 T5-104

Paso seguido El Revisor Fiscal pide la palabra para validar la elegibilidad de los aspirantes, manifestando lo siguiente: “que para la elección de este punto, así como se hizo el protocolo para inscribir las planchas con anterioridad, se pudo identificar que los inscritos en la plancha numero 1 todos son propietarios, de la plancha numero 2 solo son propietarios Juan Enrique Vásquez, Álvaro Ruiz y Carlos Alberto Higuera, los demás no son propietarios; luego los 4 inscritos que no son propietarios de esta plancha numero 2, no pueden pertenecer al consejo de administración”.

Seguidamente el señor Mario Rodríguez Arguello, manifiesta que debatido el tema, el presidente de la Asamblea en gesto de unión y con el animo de

7 mejorar la convivencia y en aras de avanzar proponer a la asamblea, invitar a los señores Juan Enrique Vásquez y Juan Enrique Vásquez integrantes de la plancha #2, a hacer parte de la plancha numero 1, sustituyendo de esta a los señores Fabian Martínez y María del Pilar Gómez, quienes aceptan (…)* Quedando conformada una tercera plancha hibrida, de la siguiente manera: Mario Rodríguez Arguello Luis Eduardo Sánchez Luis Ramon González Luis Alfredo Ramírez Carlos Alberto López Juan Enrique Vásquez Rey Carlos Alberto Higuera Portilla

T1-1001 T6- 601 T1-1204 T5-1201 T6-1204 T1-804 T6-207

(…)* y se somete a votación, arrojando el siguiente resultado sobre la plancha única que se conformó en ese instante. VOTACION PARA LA ADMINISTRACION. a) Aprobados 36,3990% b) No aprobado, 5,1560% c) Voto en blanco, 15,0660

CONFORMACION

DEL

CONSEJO

DE

Es evidente que la administración, la presidencia de la Asamblea en desarrollo y el Revisor Fiscal violentan la regla dispuesta con antelación, la Constitución y la Ley cuando desconocen ese ordenamiento jurídico. Veamos. a. En la convocatoria realizada el día 03 de marzo de 2021, suscrita por la administradora del Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR, y en la cual se convoca a una ASAMBLEA ORDINARIA DE COPROPIETARIOS, a realizarse de manera virtual por medio de la plataforma SANSUM SAS el día 20 de marzo de 2021; en el punto 12 se especifica el siguiente protocolo: “las personas que deseen presentar plancha deberán realizarlo antes del 17 de marzo de 2021 a la 6:00 p,m, al correo [email protected] acorde del reglamento de propiedad horizontal. Estas deben ser integradas por 7 propietarios de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal. Los requisitos a cumplir para ser miembros del Consejo de Administración son los siguientes:  Ser propietario  Estar al día con el pago de las expensas comunes y cualquier otro concepto  La elegibilidad de los aspirantes será validada previamente a la votación por la Revisoría Fiscal.” Luego entonces, el hecho de conformar una tercera plancha hibrida al momento de estar abordando el punto de elección de miembros del consejo de administración, rompe la regla fijada en el protocolo dispuesto en la ya nombrada convocatoria; y lo rompe porque esta plancha no cumplió con el proceso de inscripción reglado en la convocatoria, aun ésta con vicios de procedimiento y legalidad como se explicó en el acápite I denominada EN CUANTO A LA CONVOCATORIA; lo cual no atiende la claridad administrativa que amerita el proceso de elección en una organización seria como lo ha de ser el Conjunto Residencial ALTOS DE TAJAMAR. Ahora bien, y en gracias de discusión, como lo que se inscribió fueron las planchas con unos nombres, se debió hacer la elección entre dichas planchas; en razón a que le elegibilidad era sobre los aspirantes, no de las

planchas, por tanto, si quedaron solo tres aspirantes a criterio irregular del Revisor Fiscal; correspondía desarrollar el proceso eleccionario con las dos planchas inscritas.

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Como disposición aplicable al caso de las elecciones de los miembros de los Consejos de Administración en las diferentes propiedades horizontales constituidas en el país; cuando la elección se realiza por planchas o listas debemos hablar del cociente electoral consagrado en el artículo 197 del C.cio., que...