Examen 2018 gbo PDF

Preview

Summary

Examen 2018 gbo ...

Description

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

Oefenexamen Goederen- en Bijzondere Overeenkomstenrecht Prof. Dr. Vincent Sagaert, Prof. Dr. Bernard Tilleman en Prof. Dr. Alain Laurent Verbeke

19 december 2018 1. Dit is een schriftelijk examen waarbij gebruik mag worden gemaakt van wetboeken en -teksten volgens het facultaire reglement. 2. De duur van het examen is 2 uur. 3. Vermeld op elk blad uw naam. Bladzijden zonder naam worden niet gecorrigeerd. 4. Het examen bestaat uit 7 bladzijden. Bekijk vooraleer u het examen aanvat of u over alle bladzijden beschikt. Indien er een of meerdere bladzijden ontbreken, stelt u de toezichthouder hiervan onmiddellijk in kennis. 5. Studenten met een examencontract vermelden hun statuut uitdrukkelijk achter hun naam. 6. Schrijf leesbaar – Wees accuraat en gestructureerd. Vermeld overal de relevante wetsbepaling(en). 7. Formuleer uw antwoord enkel en alleen in de daartoe bestemde antwoordruimte, dit is onder de betrokken vraag, op de lijntjes, niet op de achterkant. Wat elders wordt geschreven, wordt niet gelezen en komt niet in aanmerking voor quotering. Veel succes!

HOOFDVRAAG 1: THEORIE (38 punten)

1. Antwoord op volgende stellingen met JUIST of FOUT en motiveer uw antwoord (11 punten) a. In het kader van de vrijwaring voor verborgen gebreken geldt een “vermoeden van kwade trouw” ten opzichte van elke beroepsmatige verkoper. (1 p.) Fout; Hof van castie 7 april 2017 niet meer het beroepsachtige karakter MAAR kijken naar de specialisatie van de verkoper! ( een verkoper is dus niet altijd gespecialiseerd ) b. Volgens recente rechtspraak van het Hof van Cassatie is herstel mogelijk bij vrijwaring voor verborgen gebreken. (1 p.) Fout, art 1644 BW limitatieve opsomming & herstel is geen van deze remedies. c. Sinds een cassatiearrest van 12 december 2008 wordt door de rechtspraak algemeen aangenomen dat het verval van de oorzaak niet meer bestaat. (1 p.) Fout, aanvaard bij tontine d. Overeenkomstig art. 1134 BW is de huurprijs steeds ( waar is de uitzondering? ) vrij te bepalen. Het staat de partijen bij de huur dus steeds vrij om de onroerende voorheffing ten laste van de huurder te leggen. (1 p.) Fout, vrijheid van de partijen MAAR art 5 Woonwet NIET en ook art 95 Woondecreet e. Een opstalrecht is de enige manier om een horizontale eigendomssplitsing tot stand te brengen. (2 p.) Fout, ook via appartementsmede-eigendom f. Juridisch is het mogelijk bezitter te zijn van een goed zonder dit goed fysiek bij zich te hebben. (2 p.) Juist, is mogelijk om bezitter te zijn zonder fysiek bij zich te hebben want je kan de controle ook via derde uitvoeren

1

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

g. Een gebouw dat geen residentiële bestemming heeft kan onmogelijk onder het appartementsrecht vallen. (2 p.) Fout, art. 577/3 staan de voorwaarden van de appartsmede-eigendom en de residentiële bestemming staat hier niet tussen h. Om de toepassing van de Woningbouwwet te omzeilen kunnen partijen ervoor kiezen de overeenkomst die betrekking heeft op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw te splitsen in de verkoop van de ruwbouw met een professionele verkoper enerzijds en de afwerking (voltooiing) met een met de verkoper gelieerde aannemer. (1 p.) Fout, wetsontduiking; niet ontsnappen aan een wet door de rechtshandeling in 2 te delen. ( nog verder uit te leggen )

2. Verklaar volgende begrippen en geef telkens een voorbeeld. (4 punten) a) ‘Niet-voortdurende erfdienstbaarheden’ (2 p.) Erfdienstbaarheid die de uitvoering van een menselijke handeling nodig heeft Voorbeeld: recht van overgang b) ‘Onlichamelijke goederen’ (2 p.) Goederen die voor geen enkele zintuigelijke waarneming kunnen ‘ontdekt’ worden. Voorbeeld: aandelen 3. Kan een eigenaar afstand doen van zijn beschikkingsbevoegdheid? (2 punten) ( Eerst traditioneel en DAN het concrete ) Traditioneel: nee, beschikking is een wezen van eigendom dus niet afstand van doen ( absoluut MAAR rechtspraak zet zich er wel soepel tegenover vb. in de tijd beperkt en voor een rechtmatig belang 4. Beschrijf en bespreek het volgrecht als attribuut van vermogensrechten (3 punten). Het volgrecht is een kwalitatief recht waardoor een derde-bezitter ook van rechtswege gebonden is aan het zakelijk recht. => automatisch tegenstelbaar aan derden => bij persoonlijke rechten is dit niet het geval, enkel bij zakelijke rechten MAAR tegenwoordig zijn er ook persoonlijk erechten waarbij een volgrecht aanwezig is vb. huur EN zakelijke rechten waarbij minder absoluut vb. verkrijgende verjaring of bezit ter goeder trouw

5. Bespreek de mogelijkheid tot terugvordering van de geleende zaak door de UITLENER als de ONTLENER - die het goed in bezit heeft - failliet is gegaan. Vergelijk de overeenkomst van bruikleen en de verbruiklening. (4 punten) Bij verbruiklening staat eigenaar zijn eigendomsrecht af waardoor hij enkel nog maar een persoonlijk recht heeft op het goed waardoor hij bij faillissement niet zal kunnen 2

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

revindiceren en een gewone schuldeiser zal worden. 893 BW en bij bruikleen blijft uitlener de eigenaar waardoor hij bij faillissement zal kunnen revindiceren . Art 875 BW 6. Wat oordeelde het Hof van Justitie in de zaak Wathelet over de verkoop van tweedehandsauto’s? Geef de feiten van de zaak ook weer. (3 punten) ( Dus als Tilleman een arrest aanhaalt in de les, zeker kennen want de kans dat het op het examen komt is groot!! ) Iemand had een auto gekocht maar na een tijdje waren er gebrekene waardoor koper naar de garagist aan MAAR die rekent een vergoeding aan; normaal gratis bij consumentenverkoop. ‘Ik ben geen verkoper amar lasthebber waarbij de lastgever geen verkoper maar particulier is.’ MAAR als professioneel niet kenbaar gemaakt dat je als tussenpersoon gehandeld en niet als professioneel is de consumentenkoop TOCH van toepassing. 7. Welke waarborgen moet de niet-erkende aannemer binnen de toepassing van de Woningbouwwet stellen? Wees volledig en geef de mogelijke discussies in de rechtspraak en/of rechtsleer weer. (4 punten) Voltooiingswaarborg en terugvorderingswaarborg: art 12, tweede lid Woningbouwwet. Discussie of de waarborgen cumulatief zijn of optioneel. ( Hier nog zeggen welk standpunt van wie is! )

8. In het ontwerp van decreet van de Vlaamse Regering houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (het zgn. “Huurdecreet”) wordt volgende bepaling opgenomen: “Artikel 39. De verhuurder brengt voor het afsluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen. Indien het zakelijk recht over het gehuurde goed wordt overgedragen, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.”

Vergelijk deze regeling met de rechtspositie van de huurder onder de federale woninghuurwet van 20 februari 1991 bij de overdracht van het gehuurde goed. Wees volledig. (7 punten) ( SOWIESO 2 huurregimes vergelijken me de ander !! ) Eerbiedigingsbeding? Ofwel in koopovereenkomst een eerbiedingsclausule dan moet koper het huurovereenkomst respecteren DUS recht van uitzetting is nutteloos geworden in huurdecreet MAAR in huurwet is het wel potentieel geldig 3

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

Uitzettingsbeding staat in de huurovereenkomst

Vaste datum nodig bij wet MAAR bij decreet maakt het niet meer uit !

HOOFDVRAAG 2: TOEPASSING – CLAUSULES (6 punten) 1. U wordt geconsulteerd door een huurder. De verhuurder heeft hem laten weten dat het goed dat hij huurt verkocht wordt, maar dat hij zich geen zorgen hoeft te maken omdat de koper zich ertoe verbonden heeft om de huur verder te zetten. De verkoper verwijst om de huurder gerust te stellen naar volgend beding in de koopovereenkomst “8. Gebruik - genot - De verkoper verklaart dat het goed verhuurd is.” Welke (impliciete) kwalificatie geeft de verkoper aan dit beding? Is dit correct? Licht de werking en de rechtsgevolgen van deze clausule toe aan de huurder. (2 punten)

Verkoper zegt dat het een eerbiedigingsbeding is dus zal dit moeten respecteren MAAR te algemene woorden waarin geen verplichting staat maar een gewone bekendmaking waardoor de koper niet gebonden zal zijn aan deze huur.

2. Bespreek, kwalificeer en beoordeel de geldigheid van volgende clausule in de algemene voorwaarden van parkeergarage “Schouwburg” in Kortrijk: “De tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst omvat geen bewaking. De eigenaar aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor diefstal of het verloren gaan van eigendommen van de parkeerder.”. (4 punten) Ofwel huur ofwel bewaargeving => bij bewaargeving is de bewaarnemer aansprakelijk want heeft een teruggaveplicht; bij huur is dit niet. MAAR hier kwalificeren ze het als een huur door aangenomen clausule MAAR rechter kan het steeds herkwalificeren.

HOOFDVRAAG 3: TOEPASSINGEN – CASUSSEN EN UITSPRAKEN (18 punten) 1. Bespreek onderstaande overweging van het hof van beroep in Antwerpen van 19 december 2016 (4 punten): “De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste. Art. 1583 BW bepaalt: «Hij (bedoeld wordt: de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.» Met toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is. 4

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegd vormvereisten. In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar art. 101 van het decreet van 27 oktober 2006 «betreffende de bodemsanering en de bodembescherming» en art. 116 van ditzelfde decreet.Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen. Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is ” (…). Het Antwerpse hof van beroep stelt verder in zijn arrest dat e-mails niet kunnen dienen als bewijs. Geen volwaardig bewijs kunnen leveren maar een begin van bewijs Is koop een plechtig contract? In principe komt het van stand door de prijs af te spreken  plechtig moeten er enkele voorwaarden voldaan zijn ( vereiste bodemattest maakt van koop geen plechtig contract + hof is tegenstrijdig; bodemattest bestaat niet MAAr moet ‘kan niet bewezen worden door een e-mail?’

2. CASUS 1. Kenny en Killian zijn twee broers en willen samen een appartement huren. Killian werkt als arts in Brussel en Kenny werkt als advocaat in Leuven. Voor Killian, als assistent aan het UZ Brussel, telt elke eurocent, terwijl Kenny, als succesvolle business lawyer, wat lichtzinniger omgaat met het geld. Ze vinden twee potentiële topappartementen. Eén daarvan bevindt zich in Leuven (maandelijkse huurprijs: €1000), de andere in Brussel (maandelijkse huurprijs tevens: €1000). Beide appartementen kunnen maar verhuurd worden voor een duur van drie jaar. Killian is echter niet zeker dat hij drie jaar in de regio Brussel-Leuven zal blijven werken. Hij heeft voorlopig een contract van twee jaar lopen bij het UZ. Vergelijk de gevolgen van een vroegtijdige opzegging van de huur na 25 maanden door Kenny en Killian. Je mag ervan uitgaan dat het Vlaams Huurdecreet bij sluiting van de huurovereenkomst al in werking is getreden. Voor Brussel geldt de volgende bepaling: “§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel tijdens de eerste driejarige periode beëindigt, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. (4 punten) 25 maanden is 2 jaar en 1 maand waardoor de overeenkomst in het 3 e jaar wordt opgezegd waardoor je 1 maand huur moet betalen. In Vlaanderen een halve maand

3. CASUS 2. Het feitelijk samenwonende koppeltje Yana en Bassy voeren een gezamenlijke huishouden en betalen alles van een gezamenlijke rekening, zodat het moeilijk is precies te zeggen welke meubels van wie zijn. Wanneer er plots financiële problemen opduiken besluit Bassy, in eigen naam, een lening aan te gaan voor quick cash bij Dr. Leegans, waar hij zijn aandeel in een groot gouden beeldje voor in pand geeft. Wanneer Yana van de financiële problemen hoort, wil ze een punt achter de relatie zetten. Ze eist de verdeling

5

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

van de inboedel en wil per se het gouden beeldje, waar Bassy zich in kan vinden als Yana hiervoor een opleg betaalt. b) Kan Yana zomaar de verdeling van de inboedel eisen? (2 punten) Onverdeeldheid MAAR kan deze eenzijdig worden opgezegd worden? Art 815 BW : ‘Bij toevallige mede-eigendom kan je altijd de verdeling vragen.’ c) Wat is het lot van het pandrecht nu het gouden beeldje naar Yana gaat? (2 punten) Verdeling is declaratief ( art883 BW ) : we doen alsof Yana altijd al de eigenaar is geweest van dit beeldje => Zakelijke subrogatie op geld dat in de plaats komt van het beeldje 4. CASUS 3. Francis, een Vlaams grootgrondbezitter en ondernemer, en Matthijs, een man vol creatieve ideeën, zijn al jarenlang vrienden. Ook nu heeft Matthijs een idee voor een nieuwe onderneming: hij heeft een originele manier om huizen te bouwen ontwikkeld, die goedkoper en sneller is dan de traditionele manier van bouwen en betere isolatie oplevert. Geïnteresseerd als hij is in de methode van Matthijs, biedt Francis één van zijn gronden aan als testgrond. Matthijs mag hierop een huis bouwen en Francis belooft Matthijs zo veel mogelijk ruimte te laten om te doen op de grond wat hij wil en zo weinig mogelijk lasten op te leggen. De heren besluiten deze constructie juridisch vorm te geven als een erfpachtrecht. Bij het opstellen van de overeenkomst rijst al snel de vraag of Matthijs Francis iets moet betalen voor het gebruiks- en genotsrecht. Voor Francis hoeft dit niet. a) Stel dat Francis en Matthijs uw hulp vragen: hoe zou u de betaling vorm geven? (3 punten) Symbolische betaling MAG ( er moet een periodieke betaling zijn dus Francis mag niet zeggen dat hij niks moet betalen want dat zou wetsontduiking zijn

Matthijs beslist een boerderij te bouwen op de grond: die kan hij immers zelf nog exploiteren. Tijdens de bouw gaat het financieel echter slechter met Francis, die zich genoodzaakt ziet de grond te verkopen aan de Italiaanse investeerder Gianluca Romani. Wanneer Gianluca de boerderij van Matthijs bezoekt, lijkt hij zeer geïnteresseerd in de Farm Manager 2K18, een door Matthijs ontwikkelde computer die, gebruikmakend van de nieuwste blockchaintechnologie, ingezet wordt bij het beheren van de boerderij en het aansturen van de verschillende subsystemen. De computer is niet ingebouwd, maar Matthijs heeft hem een vaste plaats gegeven in een speciaal daarvoor ingerichte ruimte (“the control room”). Gianluca wil deze computer meenemen naar Italië om op grote schaal te produceren. Hij beroept zich hiervoor op de koopovereenkomst: hij heeft immers de grond en alle toebehoren van Francis gekocht. b) Mag hij van bestemming veranderen? JA c) Is Gianluca eigenaar van de Farm Manager 2K18? (3 punten)

6

Naam (DRUKLETTERS):………………….…........

Voornaam:……………………………….

Ja bijzaak volgt hoofdzaak aangezien koop :’ toebehoren gaan automatisch over bij verkoop art. 1615 BW ‘ EN onroerend door bestemming?: o Zelfde eigenaar ; Gianluca eigenaar van de grond; Matthijs in accessoire opstal het gebouw waardoor Matthijs eigenaar van de computer: NIET ZELFDE EIGENAAR DUS NIET ONROEREND DOOR BESTEMMING o Nuttig voor de exploitatie o Zichtbaarheid ( speciale kamer ervoor )

------------------------------------------------------------------EINDE

7...