\"Hyreslagen\" (12 kap. JB) PDF

Preview

Summary

Download "Hyreslagen" (12 kap. JB) PDF

Description

NYTTJANDERÄTT – HYRESLAGEN 12 KAP. JB 

Sammanfattad disposition: o 1 § - Tillämpningsområde och HyresL är tvingande till förmån för HG (kan avtala om kortare uppsägningstid om fördel för HG) (5st)! [...] o 2 § - Hyresavtalet ska vara skriftligt om begärt [...] o 3–8 §§ - Hyrestid och uppsägning o 9–18 h §§ - Hyresobjektet och dess skick vid tillträdet o 19–22 §§ - Vederlaget för nyttjanderätten (Hyran) o 23–27 §§ - HG:s rättigheter/skyldigheter o 28 & 28 a §§ - Pant/Borgen o 29–31 §§ - Utmätning eller konkurs o 32–38 §§ - HG:s överföring av hyresrätten o 39–41 §§ - Andrahandsuthyrning o 42–44 §§ - Förverkandegrunder (kontraktsbrott) o 45–52 §§ - Direkt besittningsskydd - rätt till förlängning av avtalet o 53–55 d §§ - Parterna kan begära ändring av hyresvillkor o 55 e § - Återbetalning av hyra i vissa fall o 56–60 §§ - Indirekt besittningsskydd, lokalhyresgästers rätt till skadestånd i vissa fall o 61–67 §§ - Preskriptionsregler o 68–73 §§ - Förfaranderegler



Allmänt om avtalstypen hyra o Regleras av 12 JB. Lagstiftningen är som utgångspunkt tvingande till hyresgästens fördel.



Grundläggande kriterier för hyresavtal o Hyra föreligger när det finns ett avtal genom vilket hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning, JB 12:1 § 1st. o Gränsdragningen mellan bostads- och lokalhyra görs sedan med hjälp av JB 12:1 § 3st.



Ingående av avtal o Det uppställs inget skriftkrav för att bundenhet ska uppstå, utan redan en muntlig överenskommelse är bindande.  Har en hyresvärd lämnat en utfästelse till en person om att denna ska få hyra en lägenhet är hyresvärden bunden av utfästelsen under skälig tid. o Ett hyresavtal kan som huvudregel inte uppstå pga. av hävd upplåtelse av obehörig. o Det accepteras inte att en hyresvärd vägrar ingå avtal av skäl som är hänförliga till någon av diskrimineringsgrunderna i diskrimineringslagen, se DiskL 2:12. o Avtalsfriheten är inskränkt på sådant sätt att det t.ex. är förbudet att uppsåtligen uppställa villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet, eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, se JB 12:65.

o

Hyresavtalet består oavsett om otillåten ersättning utgått.  Huvudfallet av otillåtet vederlag är att hyresgästen tvingas utbetala ett engångsbelopp som motprestation för att ett hyresavtal ingås eller överlåts.  Bestämmelsen i JB 12:65 om förbud mot otillåten ersättning gäller inte för lokalhyresavtal.



Hus eller del av hus o Som följer av lagtexten i JB 12:1 1st. avser avtal om hyra nyttjande av hus eller del av hus.  Kännetecknande för vad som ska omfattas av begreppet hus eller del av hus kan många gånger vara att det erbjuder ett någorlunda allsidigt skydd mot väder och vind, innebärande att det ska finnas väggar och tak.  Det förekommer att ett avtal om hyra innefattar upplåtelse av både lägenhet och jord (mark).  Det är av vikt att klargöra att jorden verkligen används för det ändamål som framgår av lagtexten, eftersom avtalet annars som huvudregel är att betrakta som avtal om arrende.



Upplåtelse till nyttjande o En tredje förutsättning för att ett avtal om hyra ska omfattas av jordabalkens 12 kap, är att det rör sig om upplåtelse just till nyttjande.  Nyttjandet ska utgöra det övervägande momentet i rättsförhållandet i förhållande till andra inslag i avtalet. o En bedömning om lagen ska tillämpas på det blandande avtalet görs genom en avvägning inom ramen för rekvisitet upplåts till nyttjande.  Fråga blir då om nyttjandemomentet kan anses uppfyllt.  Så är typiskt sett fallet, så änge som själva upplåtelsen inte utgör ett underordnat moment i avtalet och det inte heller föreligger andra omständigheter som gör att hyresbestämmelserna inte bör tillämpas.



Ersättning - hyra eller annat vederlag o Rekvisitet ersättning:  Ytterligare ett kriterium som uppställs i JB 12:1 1st. för att ett hyresavtal ska anses föreligga är att det utgår ersättning för nyttjandet.  Ersättning för nyttjandet av en lägenhet består vanligtvis av reda pengar.  Betalning kan även vara av annan beskaffenhet, t.ex. att hyresgästen lämnar motprestation genom arbete, annan tjänst eller naturaalster, alltefter vad parterna kommer överens om.



Formkrav o För hyresavtalet gäller ett villkorat formkrav: det ska upprättas skriftligt, om någondera parten begär det, JB 12:2.  Någon sanktion mot den som vägrar skriva på finns dock inte, och även ett muntligt hyresavtal är juridiskt giltigt.



Huvudregeln om bestämd hyra

o

Hyran ska, både vid bostads- och lokalhyra, vara till beloppet bestämd, JB 12:19.  Begräsningen innebär att det, för att undvika kringgåenden, är viktigt att definiera vad som ingår i begreppet hyra.  För både bostads- och lokalhyra gäller att det är tillåtet att hyran bestäms genom förhandlingar av intresseorganisationer.  Ersättning för vissa förbrukningsrelaterade nyttigheter, såsom uppvärmning och förseende med varmvatten eller elektrisk ström behöver inte vara till beloppet bestämda utan kan vara rörliga.

För lokalhyra gäller likaledes att avgift för vatten, elektricitet etc. inte behöver vara till beloppet bestämt. o Att hyran knyts till rörelsekostnader vid lokalhyra innebär att hyran relateras till intäkterna av den verksamhet som bedrivs i lokalen, så kallad omsättningshyra.  För att hyran ska få knytas till en särskild beräkningsgrund måste hyresavtalet löpa på bestämd tid, med en hyrestid om minst 3 år, se JB 12:19 3st.  Det förekommer att lokalhyresavtal innehåller omförhandlingsklausuler, vilka ska möjliggöra att hyresvärd och hyresgäst förhandlingsvägen justerar hyran under löpande avtalsförhållande

o



Hyressättning – bostadshyra o Det finns egentligen ingen regel i 12 kap. JB som direkt hindrar en hyresvärd och en hyresgäst som ämnar att ingå avtal att vid avtalstillfället sätta hyran till en nivå som de själva kommer överens om.  Hyran sätts många gånger i relation till den hyra som har förhandlats fram enligt hyresförhandlingslagen av partiorganisationer på området.  Tar hyresvärden ut en högre hyra av vad som följer av förhandlingsöverenskommelsen är värden skyldig att återbetala den del som överstiger överenskommen hyra, se HFL 23§. Riktmärket för hyressättning vid bostadshyra är att hyran ska vara skälig, se JB 12:55 1st. o Hyresvärd får som huvudregel inte tillgodoräkna ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten som därmed jämförliga åtgärder i lägenheten vilka hyresgästen själv bekostat (JB 12:55 b). o Bruksvärdereglerna gäller för upplåtelse av hyresrätt. Som utgångspunkt ska en jämförelse ske med lägenheter där hyran har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.  Men en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ur hyresgästens synvinkel i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. o För att på ett effektivt sätt upprätthålla reglerna rörande hyressättning kan en hyresvärd som tagit ut för hög hyra i vissa fall bli återbetalningsskyldig för det belopp som överstiger skälig hyra.

o

Vid skälighets och bruksvärdesbedömningen:  Jämförelse göras med hyran på ett antal andra likvärdiga lägenheter – JB 12:55 2st.  Dessa objekts hyra utgör ett riktmärke för vad är som anses som skälig hyra. Dock ska inte nyproducerade lägenheter räknas med.  För att en lägenheterna ska anses likvärdiga är måste de i grova drag motsvara varandra. Avvikelser får inte vara avsevärda.  Lägenhetens beskaffenhet - faktorer:  Dess storlek  Modernitetsgrad  Planlösning  Läge inom huset  Reparationskostnader  Ljudisolering  Ålder  Hyror som fastställs på detta sätt anses skäliga och har presumtionsverkan - JB 12:55§ c. o Bestämd hyra skälighetsprövas så fort avtalets ingåtts enligt JB 12:54 och JB 12:55 för att motverka ockerpriser. Hyran fastställs då efter bruksvärdesprövning. o



Löpande hyresförhållande o Hyresgästen kan få hyran prövad enligt JB 12:54.  Avtalet måste inte, till skillnad från vid lokalhyra, sägas upp till omförhandling.



Återbetalning av hyra från hyresvärd o Möjligheten till återbetalning vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum, och vid upplåtelse i andrahand av annan bostadslägenhet - JB 12:55 e.  Återbetalning kan som mest avse ett år tillbaka i tiden och ansökan måste härom kommit in till hyresnämnden tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten - JB 12:55 e § 2 & 4 st.



Hyressättning vid uthyrning av egen bostad o Vid uthyrning av egen bostad, såsom bostadsrätt, ägarlägenhet eller eget hus - JB 12:19 2st.  Grundtanken är då att hyra ska korrelera med kapitalkostnader och driftkostnader för bostaden. Se även 4 § lag (2012:978) om uthyrning av bostad.



Hyressättning – lokalhyra o Upp till parterna att avtal om vilken hyra som ska erläggas för nyttjandet av upplåten lokal. o Vid Lokalhyran finns egentligen inga begränsningar avseende hyressättning när det kommer till att fastställa hyran vid avtalets ingående eller under löpande hyresförhållanden.

Hyran för till synes likvärdiga lokaler kan variera inom mycket vida gränser.  Tanken med att inte ha någon begränsning i hyressättningen vid avtalsingående är att låta marknadskrafterna slå igenom. o Den ena parten kan inte, till skillnad från vid bostadshyra, driva igenom en förändring av hyra i strid med motpartens vilja.  En part som önskar få till stånd en förändring av hyran får i stället säga upp avtalet till omförhandling, med risk för att avtalet upphör om parterna inte kommer överens (JB 12:58 a §). 



Förlängning av lokalhyreskontrakt o Vid förlängning av hyresförhållande måste hyran vara skälig, vilket följer motsatsvis av reglerna om indirekt besittningsskydd - JB 12:57 5pt.  Ersättningsskyldighet uppstår för hyresvärden om han som villkor för förlängning kräver en hyra som inte är skälig, dvs. kräver högre hyra än marknadshyra.



Skälighetsbedömning - lokalhyra o JB 12:57 a - om hyran överstiger den hyran som lokalen vid hyrestidens utgång kan betinga på den öppna marknaden. Vid bestämningen av marknadshyra ska främst beaktas:  Hyran för andra lokaler på orten  Vilka i grova drag kan anses motsvara varandra med avseende på lokaltyp, läge, storlek, och standard.  Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som bedriv i lokalerna, ska inte tillämpas någon betydelse.  Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. Ledning hämtas från hyror från andra typer av lokaler.  Hyresanbud från andra spekulanter eller avtal som hyresvärde träffat med en ny hyresgäst får tillmätas viss betydelse (prop. 1987/146 s. 18f).  Hänsyn får som regel inte tas till ökning av lokalens värde som en tidigare hyresgäst åstadkommit - JB 12:57 a §.  Parterna kan hämta in yttranden från hyresnämnd om vad som kan anses utgöra marknadshyra.



Betalningstidpunkt o För det fall parterna av någon anledning skulle ha glömt eller utelämnat eller villkor om betalningstidpunkt finns en hjälpregel i JB 12:20 vari anges att hyran ska betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början.  Vid bostadshyra har hyresgästen alltid rätt att alltid betala nästkommande månadshyra sista vardagen i månaden före, se JB 12:20 1st 2:a meningen o

Betalningspunk - lokalhyra:  Parterna kan avtala om längre betalningsperioder än en månad, t.ex. ett kvartal.  Bristande betalning vid längre betalningsperioder som utgör hela perioden är inte grund för förverkning.

Endast dröjsmål med hyran avseende den på innevarande kalendermånad belöpande hyran kan leda till förverkande, se JB 12:42 2st. En lokalhyresgäst som har dålig likviditet bör alltså se till att i vart fall betala nästkommande kalendermånads hyra oavsett parterna avtalat om en längre betalningsperiod. o





Villkor om pant och borgen o Enligt lagtexten i JB 12:28 ställs pant och borgen som säkerhet för att avtal om hyra fullgörs.. o Borgen:  Avtal, varigenom en utomstående person, gentemot hyresvärden åtar sig att träda in och betala för det fall hyresgästen inte fullgör sin förpliktelse. o Pant:  Ingås, mellan panthavare - hyresvärd - och pantsättare - hyresgäst.  Det behöver inte vara hyresgäst som äger panten, utan det kan vara tredje man.  Oavsett om parterna benämner säkerheten pant eller inte får den som huvudregel betraktas som det så länge den som ska utgöra säkerhet för kostnader som hyresgästen kan ådra sig i hyresförhållandet, såsom skadestånd för förstörd egendom eller liknande, eller för uteblivna hyresbetalningar. o Sålunda utgör deposition pant.



Pant och borgen för lokalhyra: o Om ställd säkerhet försämras har hyresvärden rätt att kräva att hyresgästen ställer ny säkerhet som hyresvärden skäligen kan nöja sig med JB 12:28.  Skälighetsbedömningen - dvs. om säkerheten kan godtas eller inte är objektiv.  Om inte ny säkerhet presenteras inom en månad har hyresvärden rätt att frånträda hyresavtalet.  Avtalet sägs då upp i förtid, med iakttagande av de uppsägningstider som följer av JB 12:6 2st. o Indirekt besittningsskydd gäller inte då (JB 12:6 2st).



Pant och borgen för bostadshyra: o Hyresvärden har rätt att begära ny säkerhet om säkerheten försämras. o Däremot får inte hyresvärden säga upp hyresavtalet om ny säkerhet inte presteras, jämför JB 12:28 motsatsvis (e contrario).  Hyresvärden kan däremot åberopa den försämrade säkerheten i en vanlig uppsägning varvid denna omständighet får utgöra en faktor i bedömningen av om hyresgästen besittningsskydd ska brytas eller inte.  En uppsägning kan då ske enligt den s.k generalklausulen i JB 12:46.



Avtalets löptid o Regler om hyresavtals löptid finns i JB 12:3.  Om parterna inte anger någon avtalstid presumeras att avtalet gäller tills vidare.  För det fall det är oklart mellan parterna på vilken tid hyresavtalet löper, fastställs det genom tolkning av avtalet.  Om en hyresrätt upplåtits på hyresgästens livstid anses det vara ett avtal ingånget på bestämd tid (NJA 1993 s. 228). o Den enda begränsningen rörande avtalstiden som finns är den maxtid för nyttjanderättsavtal som följer av JB 7:5, vilket innebär att hyresavtal i detaljplanerat område endast får löpa på 25 år och 50 år i övriga områden.  Maximitiderna har den faktiska effekten att ett avtal som löper på längre tid än 25 respektive 50 år blir uppsägningsbart i samband med denna tidpunkt.  Om parterna avtalar om längre löptider än respektive maxtid innebär det inte att avtalet blir ogiltigt.  Besittningsskyddet gäller även vid uppnådd maxtid.



Hyresavtalets omfattning o Det följer av lag att det i upplåtelse ska ingå enskilda förråd eller andra förvaringsutrymmen (JB 12:18 a 7st 1pt.). o Som regel ingår även så kallade gemensamma utrymmen, såsom trappuppgång, cykelgarage och tvättstuga.  Tillgång till tvättstuga ska alltid finnas vid bostadshyra, men det går lika bra att utrusta de enskilda lägenheterna med tvättmaskiner.



Kvarlämnad egendom i bostad o Egendom som en hyresgäst själv installerar i eller tillför lägenheten omfattas som utgångspunkt inte av hyresavtalet. o Av JB 12:27 2st. följer att egendom som hyresgäst lämnar kvar i en lägenhet inte automatiskt tillfaller hyresvärden.  Regeln innebär att egendomen tillfaller hyresvärde först tre månader från anmälning, eller sex månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.  När egendomen lämnats kvar i lägenheten har tillträdande hyresgäst som regel dock fog för att utgå från att egendomen omfattas av avtalet, oavsett att den i och för sig kan tillhöra någon annan än värden. o Hyresvärden bör uttryckligen undanta egendomen från upplåtelsen för att undvika att den omfattas av hyresavtalet. o Alternativt avlägsnar hyresvärden den aktuell egendom från lägenheten innan ny hyresgäst tillträder, en rätt som följer av JB 12:27 2st.



Ändring av hyresavtalets omfattning o Om part vill få till stånd en ändring av villkoren i ett hyresavtal kan omförhandling påkallas, vilket för bostadshyra sker enligt JB 12:54 och JB 12:55 7st, samt för lokalhyra JB 12:58 och JB 12:58 a.



Gränsdragning – bostad eller lokal? o JB 12:1 3st:  Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.  JB 12:1 3st tillhandahålls riktlinjer för en gränsdragning mellan avtalstiderna.  Vid en upplåtelse med tudelat ändamål föreligger en sorts blandning av två avtalstyper, men en klassificering ska fortfarande göras i syfte att fastställa om avtalet är att se som en upplåtelse antingen för bostad eller lokal.  En naturlig utgångspunkt för prövningen av hur ett avtal ska klassificeras är parternas avtal.  Vid bedömning ska hänsyn tas till:  Parternas avtal.  Deras gemensamma avsikt.  Hur lägenheten faktiskt använts kan vara ett indicium på vad som varit åsyftat, men det kan också vara så att lägenheten används i strid med avtalet.  Är det gemensamma syftet att lägenheten ska användas som bostad saknar det betydelse om parterna rubricerat avtalet som ett lokalhyresavtal - det rör sig per definition ändå om ett bostadsavtal.  Till bostadshyra ska hänföras upplåtelser där lägenheten upplåtits huvudsakligen för annat ändamål än boende men där bostadsmomentenet dock är ganska starkt



Förändring av avtalstyp genom ändrad användning o En part kan inte ensam ändra på det gemensamt överenskomna upplåtelseändamålet genom ändrad användning, utan parterna måste enas om en ändring.



Kopplade avtal, blandade avtal och centrumavtal o Vid lokalhyra är det inte alltför sällan förekommande att lokalhyresavtal ingår som en del i ett omfattande samarbete mellan två eller flera parter, där det även ingår en rad andra avtal eller avtalsmoment.  De icke renodlade avtalen ger upphov till flera olika problem. Den kanske viktigaste frågan är om de tvingande reglerna i 12 kap. JB ska tillämpas på ett blandat avtal, alternativt om det anses vara fråga om flera avtal, på samtliga avtal i samarbete. o Utgångspunkt för en bedömning av hur tvister som aktualiseras i kopplade avtal, blandade avtal och samarbetsavtal etc. ska hanteras får i stället tas i den tvistefråga som har aktualiserats i varje enskilt fall. o

Vägledning för när 12 kap. JB kan vara tillämpligt  Metoden att hänföra ett avtalsförhållande i sin helhet till en avtalstyp benämns ibland enhetslinjen eller huvudsaklighetsprincipen.  För att kunna avgöra vilka rättsregler som ska tillämpas, och indirekt också för att tillförsäkra en eventuell tillämpning av de tvingande JB reglerna, kan man i stället använda en alternativ modell för tvistelösning.



En sådan illustrerades i NJA 2007 s.1018 - Shellmålet.



Särskilt om tilläggsavtal till hyresavtalet – Av JB 12:6 3st. framgår att vid bostadshyresavtals upphörande ska avtalet rörande den andra nyttigheten upphöra samtidigt som hyresavtalet. o Som förutsättning gäller att avtalen ska ha ett omedelbart samband. Av betydelse för hur ett tilläggsavtal ska hanteras är om det upprättas vid samma tidpunkt som avtalet rörande bostaden eller lokalen.



Särskilt om centrumavtal o Lokalhyresavtal i affärsgallerior och centrumanläggningar benämns ofta centrumavtal.



Regler rörande hyresavtalets upphörande o Besittningsskyddet är uppbyggt så att det för uppsägning krävs att någon av de i lag särskilt angivna grunderna för uppsägning är för handen, samt att det vid en intresseavvägning kan anses skäligt att avtalet upphör.  För hyresgästen gäller inte någon begränsning i möjligheten att få avtalet att upphöra.



Uppsägning och dess innehåll o Som övergripande utgå...