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INTEGRACION PROFECIONAL 2020

ESTUDIO DEL CASO. Chañar I | Ciudad de Cordoba. Actividad 1. Universidad Siglo XXI CAU Chos Malal | Provincia del Neuquen. Alumna: OCHOA, ANDREA VERONICA..

N.I

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ESTADO DEL EDIFICIO AL MOMENTO DE PEDIR UN ASESORAMIENTO PROFESIONAL. De acuerdo a la situación planteada, nuestro grupo de trabajo concurrió al dpto. de Obras Particulares de la ciudad de Córdoba y solicitamos una copia de los planos de obra de dicho edificio, también tuvimos la necesidad de en el area de Catastro una copia del plano con la subdivisión del edificio. Atento al material recabado, pudimos identificar que como se había planteado, el edificio cuenta con 20 unidades funcionales sin amenities . La siguiente es la ficha técnica que se pudo realizar:    

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Empresa constructora: Fue la empresa IGT S.A. La ubicación del inmueble es: Boulevard A. Illia esquina Obispo Salguero. Pisos: Planta Baja + 10 Cantidad, distribucion e identificacion de las uf: Dicho edificio dispone de 20 UF, distribuidos en 2 por piso, las UF de los pisos pares son designados con las letras A y B, mientras que con las letras C y D se designaron a los pisos impares. Distribucion y comodidades de las uf: Todas son iguales, constan de 3 habitaciones, cocina comedor y 3 baños. Balcones: Los balcones son de una superficie de 4.5 mtrs2, ubicado sobre el frente de la cocina comedor. Las unidades que tienen balcón son las designadas con la letra A que dan al frente del edificio, totalizando la suma de 10 balcones. Partes comunes: Posee 1 hall de entrada amplio, paliers, ascensores, luz de cortesía, 1 sala de tableros y medidores de electricidad, 1 sala de medidores y reguladores de gas natural, 1 UF extra que es usada para la portería pero es perteneciente al consorcio. No posee cocheras. Aspecto, construccion y mantenimiento: La parte exterior del edificio se encuentra con un revoque fino y pintado con pintura impermeabilizante blanca que se encuentra muy descascarada por el paso del tiempo y se vislumbran algunas rajaduras de menor porte, dándole un feo aspecto, en cuanto a la electricidad, el tablero funciona bien, pero hay que hacerle un mantenimiento y una modernización , los ascensores funcionan con las normas mínimas de seguridad pero su parte interna se ve desmejorado en la parte estética, las bombas de agua no funcionan correctamente, por lo tanto, hay momentos en que los habitantes del edificio se encuentran sin agua, con respecto al gas, no se encuentran perdidas, ni en los departamentos ni en la sala de medidores, pero en forma preventiva sería conveniente un mantenimiento por personal idóneo. Encargado y personal de limpieza: Contratados en forma irregular.

Podemos decir que esta a la vista que el edificio tiene un mantenimiento mínimo casi nulo, tiene un potencial muy bueno, debido a los factores del mercado por su ubicación, esta es excelente y muy valiosa por la cercanía con centros comerciales, universidades y medios de transporte.

ESTADO GENERAL DEL EDIFICIO No dispone de todos los órganos

No cumple con el Art. 2.044 de la Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación.

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Edificio en estado de abandono.

Desvalorización de las propiedades

Sin las medidas de seguridad como matafuegos, luces de emergencia y desperfectos varios en las bombas de agua y tableros de electricidad

Sin seguro integral del edificio Situación laboral del personal de limpieza

Situación laboral de los encargados

Falta de mantención por la ausencia de una administración, asamblea y consejo de propietarios. Es a causa de la ausencia de la recaudación de expensas por parte del consorcio, (ordinarias y extraordinarias) Art. 2048 de la Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación, por lo tanto no se pudo mantener en forma correcta las partes comunes del edificio y produciendo su deterioro. Comprenden estados de riesgo en la que se llegó por la ausencia de recaudación de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias. Art. 1067 de la Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación, Por el desperfecto en las bombas de agua del edificio, tanto elevadoras como presurizadoras, no se está cumpliendo con lo dispuesto en la ordenanza municipal num. 11691; Ordenanza Municipal de la Ciudad de Córdoba Nro. 11.691, con respecto a los tableros eléctricos, tampoco se estaría cumpliendo con la disposición de la reglamentación de instalaciones eléctricas domiciliarias AEA-90364, Ordenanza Municipal de la Ciudad de Córdoba Nro. 11.843. Como así también sería conveniente ver el cumplimiento de las normas de las partes comunes según disposición NAG 2006 Ley 24.076 Honorable Congreso De La Nación Argentina sobre instalaciones domiciliarias de gas Estar asegurado es una de las funciones del administrador según lo establece el Art. 2067 No se estaría cumpliendo con lo establece la ley laboral, por lo que no se cumple con lo establecido en el Art.2067 No se estaría cumpliendo con lo establece la ley laboral, por lo que no se cumple con lo establecido en el Art.2067

ACCIONES PARA LLEVAR A CABO POR LOS PROPIETARIOS. OBLIGACIONES Y DEBERES Art. 2046 de la Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación. 

Debe cumplir con el reglamento de PH y reglamento interno si lo hubiese.

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Pagar las expensas, tanto ordinarias como extraordinarias.

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Conservar en buen estado su propiedad.

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Debe permitir si es necesario el ingreso a su propiedad para realizar las reparaciones necesarias.

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Contribuir a la formación de un fondo común de reserva.

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En el caso de constituir un domicilio distinto al de la unidad funcional, se le debe notificar al Administrador.

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Solicitar periódicamente la rendición de cuentas.

CONDICIONES QUE DEBEN POSEER LOS ADMINISTRADORES Basicamente podemos decir que las leyes que nos ocupan son 2, la Ley Nacional 20.266 Martilleros, Condiciones Habilitantes, Poder Ejecutivo Nacional que regula a los martilleros las condiciones habilitantes y las facultades de los mismos, luego fue modificada con la ley 25.028, Régimen Legal de Martilleros y Corredores, Honorable Congreso de la Nación Argentina donde se agregan los corredores inmobiliarios. El marco legal esta establecido por la ley 26.994, Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación, Libro4, Titulo V, Capitulo 7 “Administradores” y lo rezando en los Arts 2065, 2066 y 2067, donde se regulan las propiedades horizontales, su conformación y funcionamiento. Según el articulo 2065 el administrador es el representante legal del consorcio con carácter de mandatario. Este cargo lo puede ejercer un propietario o un tercero, una persona humana o jurídica. (U siglo XXI, administración y gestión inmobiliaria, administración de PH). El administrador es designado y removido por asamblea (órgano fundamental del consorcio) sin que ello importe la reforma del reglamento de PH. No hace falta causa alguna para remover al administrador de su puesto. La primera vez que se designa un administrador en los consorcios, se realiza en el reglamento de PH, y termina su representación en la primera asamblea si en ella no es rectificado. Hasta los 90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del reglamento, al momento que esté con ocupantes el 50% de la UF, lo primero que ocurra de las variables ya mencionadas (U siglo XXI, adm. y gestión inmobiliaria, organismos de la propiedad horizontal, P.8). Pero este no es el caso que nos ocupa, ya que el edificio tiene 30 años de antigüedad y disponía de un administrador designado hasta el año 1999. Art. 2066 Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación. Según el art 2067 de la Ley 26.994 Código Civil y Comercial de la Nación, los derechos y las obligaciones del administrador, son los impuestos por ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. Entonces podemos decir que se pueden separar en 2 los roles del Administrador, por un lado hacemos referencia al cumplimiento del reglamento de PH, comprendiendo la de administración en su conjunto, recaudación de expensas y rendir los gastos realizados. Esto conlleva la tarea de llevar el libro de actas y administración en forma prolija y ordenada. Tambien lo referido a la conservación edilicia del edificio, como el cumplimiento de toda ley nacional, provincial y todas las normas municipales que se apliquen. Por otro lado, hacemos referencia al cumplimiento del reglamento interno, lo que está dirigido a la conservación de las buenas relaciones y una reciprocidad armónica entre todos los vecinos. También es

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necesario que ante la aparición de problemas entre los propietarios la aplicación del reglamento interno, se debe buscar y encontrar la solución de las problemáticas planteadas. En Córdoba la Ley Provincial 9.445 regula a los corredores inmobiliarios, y la misma dice “Son funciones del corredor inmobiliario”, administración de propiedades, administración y formación de consorcios de PH, condominios, sistemas de multipropiedad, tiempos compartidos, clubes de campo, centros comerciales y similares”. (El senado y la cámara de diputados de la provincia de Córdoba, Ley Provincial 9.445, capitulo IV, Art. 14 inc b), por lo que se debe cumplir lo especificado en ella para tener la facultad de de administrar consorcios de PH, siendo corredor inmobiliario. CONDICIONES NECESARIAS PARA PODER EJERCER COMO ADMINISTRADOR DE UN CORREDOR INMOBILIARIO – LEY 9445 DE CORDOBA. REQUISITOS ART. 2 

Ser mayor de 21 (veintiún) años o estar emancipado.

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Poseer el título universitario que lo habilite.

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Estar matriculado en el colegio profesional de corredores públicos inmobiliarios que crea la presente ley.

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No estar comprendido en ninguna de las inhabilitaciones o incompatibilidades previstas en los arts. 3º y 4º de dicha ley.

REQUISITOS ART. 3 

Quienes no puedan ejercer el comercio.

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Quienes no tengan residencia permanente en la provincia.

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Los inhibidos judicialmente para disponer de sus bienes.

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Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos y los condenados por robo, hurto, estafa, extorsión u otras defraudaciones, usura cohecho, malversación de caudales o bienes públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de 10 (diez) años del fin de la condena.

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Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

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Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad profesional por resolución judicial o sanción disciplinaria del organismo que gobierne la matrícula de cualquier jurisdicción que ellas fueran.

INCOMPATIBILIDADES ART. 4 

Los funcionarios y empleados de la administración pública nacional, provincial, municipal y de las reparticiones autónomas, autárquicas o mixtas, de entidades bancarias e instituciones de crédito oficiales o privadas, en los casos en que representen los intereses del organismo o entidad del que formen parte, dependan o en virtud de cuyos poderes actúen.

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Los funcionarios o magistrados de la administración de justicia nacional, provincial o municipal.

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Los eclesiásticos.

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Los miembros en actividad de las Fuerzas Armadas y de Seguridad Los jubilados y pensionados en el ejercicio de las actividades profesionales reguladas por esta Ley.

El único antecedente específico donde se encuentra normado la labor del administrador de consorcios es en la ciudad autónoma de Buenos Aires, bajo la ley 94114 del 27/12/2002, Registro Público de Administradores de Consorcio de PH., donde se reconoce el profesionalismo de la labor del Administrador, se especifican los roles a realizar por el mismo y los honorarios a cobrar según el tipo de de inmueble administrado. DEBERAS CONFECCIONAR EL INSTRUMENTO LEGAL CON LOS OFRECIMIENTOS DE POSIBLES ASMINISTRADORES DE LOS PROPIETARIOS Acta de Asamblea En la Ciudad de Córdoba, a los días 4 del mes de enero del 2011 se reúnen los integrantes del consorcio de propietarios del edificio “Chañar I” sito en la calle Boulevard A. Illia esquina Obispo Salguero de esta ciudad, que firman al margen de la presente acta, a efectos de tratar la siguiente orden del día: 1) Elección del presidente y secretario de actas. 2) Constitución y legalidad de la asamblea. 3) Designación de 2 (dos) consorcistas para firmar el acta. 4) Analizar las propuestas de administradores 5) Conformación del Reglamento Interno del Edificio Siendo las 19:00 hs los propietarios auto convocados declaran que se da inicio a la sesión en primera convocatoria con los 13 (trece) propietarios presentes. Se pasa a tratar el punto primero (1º) de la convocatoria y se propone para presidir la sesión a la señora Juana Bayi y el señor Jorge Asap. Se pasa a votación, y es elegido por mayoría de 9 votos a la señora Juana Bayi contra 4 del señor Jorge Asap. Posteriormente se trata el punto segundo (2º) y se decide por unanimidad que la asamblea esta constituida legalmente y con el quórum reglamentario para sesionar. Se considera el punto tercero (3º) y se mociona por parte del condómino Jorge Asap que se designe a los señores Ester González y señor Ignacio Adad para firmar el acta, moción que es apoyada y aprobada por unanimidad.

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Se pasa a tratar el punto cuarto (4º) donde toman la palabra El señor consorcista Jorge Asap, propietario de la unidad 2ºB proponiendo para ejercer la administración del consorcio al Sr. Diego Crocce, quien cuenta con mucha experiencia en administrar consorcios. Como asI también disponía de título habilitante, pero no podía ejercer el comercio. Posteriormente, toma la palabra la señora Juana Bayi, propietaria de la Unidad 2ºA, manifestando que lo más conveniente es designar a alguien con experiencia y título habilitante, proponiendo al corredor Inmobiliario Martín Pereyra, con Matrícula MP-1-3852. A posterior, solicita la palabra la propietaria Ester González, titular de las unidades funcionales 1ºC y 1ºD, proponiendo como administrador al arquitecto Carvajal, manifestando que el mismo posee más de 20 años de experiencia en el rubro inmobiliario. Por su parte el representante de los propietarios del 4ºA y 3ºD, según nota de autorización del Sr. Hadad Heraldo, colaboró proporcionando el marco legal vigente; Ley 25028 y 9445. Pasando a la votación del punto en cuestión, se procede a contar los votos para la propuesta del Sr. Jorge Asap, obteniendo este 1 voto. Los votos obtenidos a la propuesta de la copropietaria Juana Bayi, fueron de 7. Los votos para la propuesta de la Sra. Ester González fueron de 2 votos. Por lo que se da por ganadora a la propuesta de la Sra. Juana Bayi. A continuación se trata el punto quinto (5º) de la presente, concordando los lineamientos del Reglamento interno del edificio según los puntos que se detallan a continuación de común acuerdo a los siguientes artículos: ARTICULO 1º: El propietario o quien ocupe una UF debe conocer previamente este (el presente) Reglamento, también cumplirlo y tiene derecho a exigir su cumplimiento en todos sus puntos. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. ARTICULO 2º: Todo propietario o quien ocupe su lugar a cualesquier título, está obligado al cumplimiento de las restricciones, limitaciones y prohibiciones que a continuación se enumeran, en lo relacionado con el uso de las distintas unidades y partes comunes: 2.1 Está prohibido: 2.1.1 Alterar la unificación de colores que impera en el edificio y pintar en distintos tonos, ornamentos exteriores, como ventanas, puertas, persianas, etc. 2.1.2 Aplicar o instalar en partes comunes o visibles desde el exterior de la finca: anuncios, afiches, banderas de propaganda, chapas, insignias, letreros, etc. O en la entrada del edificio y cualquiera sea el oficio o profesión; únicamente podrá colocarse en las puertas de las unidades una placa indicadora de la profesión del copropietario u ocupante dela UF de las siguientes medidas: 5 cm de alto, 12 cm de largo y 3 mm de espesor; 2.1.3 Colgar o tender indumentaria de cualquier tipo, colocar o instalar muebles u objetos de toda naturaleza en los balcones y ventanas de las UF, que afecten la estética y el “buen aspecto”.

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2.1.4 Efectuar mudanzas sin la autorización por escrito del administrador, en la cual constará en cuales condiciones se realizará la entrada y salida de muebles u objetos de gran tamaño, solo podrá efectuarse entre las 9 y las 13 hs. 2.1.5 Usar el ascensor del edificio para el transporte de muebles, equipajes, cargas u objetos que puedan dañar al mismo, caso contrario se presumirá que toda avería fue producida por quien ordenó su uso para tal fin, tampoco se podrá ingresar al ascensor principal con animales. 2.1.6 Obstruir sectores comunes (pasillos, hall de entrada, escaleras, etc), depositar o colocar materiales, mercaderías u objetos que afecten la estética y el buen aspecto del edificio, que impliquen un daño, una molestia o perjuicio de la visual o tránsito. 2.1.7 Producir, consentir, tolerar o producir ruidos, sonidos, gritos o disturbios que afecten la normal tranquilidad que impone la convivencia en el edificio, usar en forma moderada los artefactos sonoros de radio, televisión, instrumentos musicales durante todo el día, en especial se deben reducir aún más los niveles de audio entre las 21 hs y las 9 del día siguiente, como también entre de las 12.30 y 16 hs (horario de siesta) 2.1.8 Recurrir a los encargados para trabajos particulares, salvo emergencias 2.1.9 Poner macetas u otros objetos que sean peligrosos por su caída, si tiene protección no debe afectar la buena imagen del edificio. 2.2 Hay obligación de: 2.2.1 Dejar funcionar libre al ascensor, no dejar puertas abiertas, no usar por menores de 12 años sin la supervisión de un mayor. 2.2.2 Informar inmediatamente al administrador en el caso de una enfermedad infectocontagiosa. 2.2.3 Velar por la consevación de limpieza e higiene de cada UF, como también evitar ensuciar o deteriorar espacios comunes. 2.2.4 Respetar los horarios para sacar la basura que será de 20 a 20.30 hs. Se pasa a votación y se aprueba por unanimidad dicho reglamento interno, sujeto a modificaciones propuestas por la asamblea y el consejo de propietarios. Siendo las 20.35 hs del dia 04 de Enero del 2011 se da por finalizado el acto. Firmas. DEBERAS CONFECCIONAR EL INSTRUMENTO LEGAL DESIGNANDO AL NUEVO ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO (Acta de designación de autoridades) 1) Elección del presidente y secretario de actas. 2) Constitución y legalidad de la asamblea. 3) Designación de 2 (dos) consorcistas para firmar el acta.

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4) Designación del Administrador Siendo las 17:00hs los propietarios auto convocados declaran que se inicia la sesión en primera convocatoria con los propietarios presentes. -Se pasa a tratar el punto 1 de la convocatoria y se propone a la señora Juan a Bayi y al señor Jorge Asap para presidir la sesión. Acto seguido es elegido al señor Jorge Asap con 7 votos contra 4 votos de la señora Juana Bayi. -Posteriormente se trata el punto 2 y por unanimidad se decide que la asamblea está constituida legalmente y con el quórum necesario para poder sesionar. -Se considera el punto 3 y se mociona por parte del condominio Juana Bayi que se designe al señor Martín Suarez y al señor Ignacio Adad para firmar el acta, dicha moción es aprobada por unanimidad. -Por último, se pasa a tratar el punto 4, donde analizaremos la trayectoria y cualidades del señor Martín Pereyra para hacerse cargo de la administración del edificio. Atento a esto, se puede ver que el mencionado dispone de una vasta trayectoria en su profesión, administrando consorcios de edificios importantes en esta ciudad, no habiendo interpelaciones de estos en su forma de actuar como profesional, teniendo en su poder varias cartas de recomendación por parte de propietarios de ot...