P2 - Les autres formes de propriété PDF

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droit privé des biens
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PARTIE 2 – LES AUTRES FORMES DE PROPRIETE Si la propriété individuelle = dt commun de la propriété Mais il en existe d'autres, spéciales. On peut ainsi distinguer les propriétés collectives et la propriété démembrée. CHAPITRE 1 – Les propriétés collectives Il faut savoir, qu'en la mat., il y a u une évolution assez remarcable. Dans le CC de 1804, la p collective n'était envisagée que par très peu d'art. du CC. → un art. relatif à l'indivision et un art. relatif à la co-propriété par appartement → début XIXe, les rédacteurs étaient hostiles à la propriété collective qui, présentait un danger, selon eux nottament en raison de la puissance politique que des gp privés pourraient ainsi acquérir Cependant, les choses ont changées, et la propriété collective s'est considérablement dvp sous l'impulsion de plusieurs facteurs nottament, le facteur démographique + essort du monde des loisirs ayant amené au dvp de la multi propriété (jouissance à temps partagé). propriété collective permet d'apporte un bine à plusieurs p. simultanéament ; plusieurs p. dispose d'une même propriété sur un même bien. ≠ propriété démembrée : ne confère, à ses titulaires, qu'une partie des attribut du dt de propriété. Dans le cadre de la propriété co, tous les dt qui sont conférés sur un même bien appartiennent de manière identique à l'ensemble des titulaires, (usus, fructus, abusus) dès lors que l'on perçoit la volonté de respecter et de sauvegarder entre les intérets co et les intérêts individuels. Parmis les propriété collective : indivision + co-propriété. Section 1 : L’indivision indivision = propriété collective qui confère à plusieures p. des dt identiques et concurrents sur un même bien ou sur une même masse de biens → il peut y avoir une indivision entre propriétaires indivis mais aussi entre usufruitiers ou entre des p. nu-propriétaires même entre le propriétaire d'un bien et le titulaire d'un dt d'usage et d'habitation sur ce même bien *3ch.civ 7 juill 2016 : quant au dt d'usage et d'habitation → pas d'indivision entre un usufruitier et un nu-propriétaire car dasn ce cas, pas de coexistance de dt similaires Trouve en pratique son domaine d'appli en mat. familiale. On doit distinguer entre l'indivision ordinaire et l'indivision conventionnelle. I / L’indivision ordinaire → issue d'une proximité de p. → concours de plusieurs dt similaires sur un même bien sans qu'il y ai eu une quelconque divison matérielle des parts La situation de l'indivision est une situation juridique qui s'est banalisée. Elle est très courante aujourd'hui. On la trouve dans différents domaines. *succession, indivision entre les héritiers *dt des régimes matrimoniaux : indivision post-communautaire, lorsque pas de choix, appli du régime légal (communauté réduite aux acquêts), indivision lorsque liquidation de la communauté *2 p. concubins, peuvent décider d'acheter un bien ensemble, l'acquisition se fait en indivision, si séparation, partage L'indivision est très réglementée. Il ya de nb textes dans le CC.

→ distinction entre le régime légal de l'indivision qui est applicable de plein dt à toute indivision et le régime conventionnelle qui eput permettre d'organiser, par convention, les règles applicables à l'indivision La plupart dutemps, le régim légal s'applique. On ne pense pas à conclure un contrat pour régir l'indivision. A – L’indivision légale → art.815 à 815-18 CC → textes issus de la loi du 31 déc. 1976, réformée par la loi du 23 juin 2006 →→ dt commun de l'indivision, régime légal qui s'applique à défaut de volonté contraire On trouve dans ces textes, 3 aspects : dt des indivisaires, gestion de l'indivision & situation des créanciers. 1. Les droits des indivisaires Les indivisaires disposent de plusieurs dt → dt fondamental = dt au partage → chaque indivisaire peut demander le partage quand il le souhaite → dts sur les parts indivises → dt d'usage et de jouissance sur les biens indivis eux-mêmes Dt fondamental = dt au partage Par P, l'indivision est une situation temporaire. Ainsi l'art.815 dispose ''nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué''. L'idée du législateur était que l'indivision = situation anormale, puisque la situation normale est celle de la propriété individuelle. En vertu de ce P, tout indivisaire pourra provoquer le partage à tout moment. Ce P, comporte des exceptions (3). → sursis au partage : art.820, il est possible de demander au T de surseoir au partage pour une durée de 2ans maximum ; il faudra que la réalisation du partage risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou lorsque le délai de 2ans est nécessaire pour reprendre l'exploitation de l'entreprise *lorsqu'un indivisaire termine ses études av. de reprendre l'entreprise → décision judicaire : art.821 & 821-1, permet de maintenir certains biens dans l'indivision, ceux qu'ils est préjudiciables de dissoudre ; les bénéficaires d'un tel maintien sont limitativement énumérés à l'art.822 = conjoint survivant, héritiers, représentants légaux des héritiers mineurs ; pour les locaux pro ou d'hab + objets devront avoir été utilisé par le défunt ou conjoint survivant pour son habitation ou profession ; maintient pour 5ans en P mais renouv. jusqu'à la majorité du plus jeune héritier ou jusqu'au décès du conjoint survivant *entreprises, locaux pro ou d'habitation, objets mobiliers qui servent à l'exercice de la profession → maintient partiel dans l'indivision par allotissement d'un indivisaire : il y a plusieurs indivisaires mais un seul veut en sortir, attribution éliminatoire ; art.824 prévoit que le T peut, à la demande d'un ou + indivisaires, attribuer sa part à celui qui a demander que le partage ai lieu ; il peut y avoir une attribution en nature ou en valeur ; on élimine une p. en la désintéressant tout en laissant les autres rester dans l'indivision Les indivisaires disposent de dt sur les parts indivises. Ils disposent d'une quote-part exprimée par une fraction ou %. Les parts indivises peuvent être égales ou non. Il s'agit de parts abstraites, elles ne se rapportent pas à des biens en particulier mais à l'ensemble de la masse indivise. Idée = chaque indivisaire dispose d'un dt individuel et exclusif sur ses parts. → il peut disposer de sa part comme un véritable propriétaire cad il pourra vendre sa part, la donner, exercer en justice toutes les actions qui correspondent à ses parts → quand cession des parts indivises, le législateur accorde au co-indivisaire un dt de préemption (dans un délai d'un mois), art.815-14, permet aux autres indivisaires d'être

prioritaire pour acheter les parts indivises → éviter l'intrusion de p. étrangères dans l'indivision, permettre à l'indivision de conserver son caractère familial → projet de cession devra être notifié par le cédant aux co-indivisaires quant aux modalités & prix de la cession →→ non respect des règles = nullité de la cession Outre ces dt sur les parts indivises, les indivisaires disposent d'un dt d'usage et de jouissance sur les biens indivis. → art.815-9 al.1 ''chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec ls dt des autres indivisaires'' → en P, amiable, accord entre indivisaires sinon, l'exercice du dt d'usage et de jouissance sera régler par le juge (P du TGI) *si maison secondaire, partage du temps L'indivisaire qui use privativement d'un bien, sera, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité = art.815-9 al.2 = indemnité de jouissance, d'occupation *maison principal, habitation pour un des indivisaire → contentieux important sur l'indemnité, en P elle est égale au montant du revenu qu le bien aurait pu produire + indemnité versée à l'indivision pas individuellement aux co-indivisaires *équivalent d'un loyer *Ccass 8 juin 2016 : le recouvrement de cette indemnité est soumis à la prescription quinquenale *Ccass 13 janv. 2016 : question de savoir si l'impôt foncier devait être assumé par le seul occupant du bien indivis ou par l'indivision ? L'impôt foncier qui tend à la conservation de l'immeuble indivis incombe à l'indivision dans sa globalité jusqu'au partage et cela même si occupation privative du bien indivis → art.815-13 al.1, il doit être tenu compte à l'indivisaire des dépenses nécessaire qu'il a faite avec ses deniers perso → s'applique à l'impôt foncier ; si 1 paie pour tous les autres, il pourra demander à être demander à être rembourser d'une partie 2. La gestion de l’indivision Elle repose sur certaines règles légales de la loi de 76 modifiée en 2006. Traditionnellement, gestion de l'indivision soumise à une règles très stricte et contraignate = nécessité de respecter la règle de l'unanimité des indivisaires pour toutes décisions à prendre. Le P de l'unanimité demeure pour les actes les plus graves, tempéremment du P par la loi du 23 juin 2006. → permet dans certains cas, l'exigence du respect d'une simple majorité qualifiée (2/3) → art.815-2 à 815-13 s'appliquent → distinction en fonction de la gravité des actes entre les actes conservatoires, les actes d'adm, et les actes de disposition → actes conservatoires = les moins graves, permettent de sauvegarder un dt ou d'assurer la conservation d'un bien ; actes qui peuvent être effectués par un indivisaire seul sans accord des autres nécessaires + un indivisaire peut ob ses co-indivisaires à faire les dépenses nécessaires → actes d'adm & actes de disposition = permettent de gérer les biens de l'indivision ; permettent de disposer des biens →→ P majoritaire des 2/3, énumérés à l'art.815-3 : actes d'adm relatifs à l'exploitation normale des biens indivis (gestion courante), mandat général d'adm d'un bien indivis donné à un ou + indivisaires ou à un tiers pour l'exploitation noramle des biens indivis, vente pour payer les dettes & charges de l'indivision car intérêt commun (seul acte de disposition soumis à la majorité des 2/3), renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble agricole, commercial, industriel ou artisanal → pour ces actes : le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 doivent informer les autres de la décision prise. Pour les autres acte, unanimité traditionnelle nécessaire. Les règles de gestion supportent des exceptions dans 2 cas : → mandat tacite présumé : art.815-3 CC lorsqu'un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au vu et au su des autres mais sans opposition de leur part →→ celui qui prend en

main est censé avoir reçu un mandat tacite d'agir qui couvre les actes d'adm concernant l'exploitation normale des biens mais qui ne couvre pas les actes de dispositions ou le renouvellement des baux (les plus graves) → jsp amenée à appliquer le quasi-contrat qu'est la gestion d'affaire aux indivisaires : art.815-4 al.2 CC lorsqu'un indivisaire sans disposer d'un mandat, accompli des actes qui s'avère utiles pour l'indivision à l'inssu des autres →→ effets à l'égard des autres suivant les règles de la gestion d'affaire → ce qui prime c'est le fait d'intervenir de façon utile + art.815-6 donne compétence au P du TGI pour prescrire & autoriser toutes les mesures urgentes qui peunvent être nécessaire à l'intérêt commun & qui nécessite donc d'intervenir de manière dérogatoire à la gestion classique *2ch.civ 2 déc. 2015 appli de l'art.815-6, les indivisaires n'ayant pas les liquidités nécessaires pour payer les dt ont demander au juge de prendre une mesure urgente afin de vendre 3 voitures de collection qui avaient appartenu au défunt ; le juge accorde la vente puisque dans l'intérêt commun de l'indivision 3. La situation des créanciers La situation d'indivision produit des effets sur la situation des créanciers de l'indivision & sur la situation des créanciers des indivisaires. créanciers de l'indivision → tous les créanciers antérieurs du défunt ou ceux nés des dettes de l'indivision → ils peuvent obtenir à l'amiable ou part voie de saisie un apiement intégrale sur la masse indivise ou possibilité d'agir contre chaque indivisaire pour sa part dans la dette créanciers des indivisaires → situation différente, ils diposent d'un dt de gage général sur le patrimoine de leur débiteur dans lequel se trouve les dt indivis → ils ne peuvent pas saisir les biens indivis car pas de partage, ils n'appartiennent pas encore exclusivement à leur débiteur, ils peuvent éventuellement provoquer le partage pour pouvoir se faire payer, par la suite, sur les biens qui se retrouveront dans le patrimoine de leur débiteur = art.815-17 CC = action oblique en partage B – L’indivision conventionnelle → possibilité d'organiser conventionnellement l'indivision = art.1873-1 à 1873-18 CC → objectif = pvr déroger à un certain nb de règles du régime légale → possible de jouer sur 2 aspects : durée et organisation de l'indivision La durée de l’indivision conventionnelle → possible, pour les co-indivisaires de demeurer dans l'indivision s'ils tous d'accord → accord par écrit + comporte la désignation des biens indivis & les quote-part qui appartiennent à chaque indivisaire → durée déterminée ou indéterminée → dd = 5 ans en P, renouv par décision exprèss ou part tacite reconduction ; tout partage préterme convenu = impossible sauf si justes motifs → di = partage possible à tout moment pourvu qu'il ne soit pas demandé de mauvaise foi L’organisation de l’indivision conventionnelle → P de la liberté contractuelle → indivisaires peuvent s'inspirer du dt des S : possible de confier à 1 ou + gérant (indivisaire ou tiers) la gestion active de l'indivision (gestion collective possible) → modalités de désignation & révocation prévue par la convention, à défaut, gérant sera nommé & révoqué à l'unanimité si indivisaire, à la majorité si tiers → le gérant aura dt à une rémunération + répond des fautes de gestion commises → il s'exprime au nom des indivisaires + pvr limités : actes conservatoires et d'adm possible mais pas les actes de disposition ni les baux commerciaux ou ruraux II / La mitoyenneté → propriété collective d'origine coutumière

→ résulte de la proximité de 2 fonds immobiliers = mitoyennete *mittoyeneté d'un mur, d'un fossé, d'une haie qui sépare 2 terrains → art.653 à 676 CC régissent la mitoyennete dans un partie du CC relative aux servitudes La doctrine est donc divisée quant à la véritable qualification de la mitoyennete. Certains y voient une servitudes mais pas vraiment de fond servant/dominant. D'autres y voient une indivision particulière, forcée, propriété indivise spécifique et perpétuelle. La mitoyennete a une fonction croissante car notre monde est de plus en plus urbain. Ainsi, les voisins sont très proches et la réglementation qui existe en mat d'urbannisme rend de plus en plus diffciles les constructions. La mitoyennete est le prétexte de nb litiges devant les juridictions judiciaires (TI, jex). La mitoyennete met parfois en jeu des sommes importantes en particulier lorsque l'objet du litige est la reconstruction d'un mur. La mitoyennete répond à des règles particulières. A – L’acquisition de la mitoyenneté Il existe des modes d'acquisition généraux de la mitoyenneté applicables à toutes séparation mitoyenne. D'autres sont plus spé aux seuls murs mitoyens. 2 modes généraux → convention : 2 propriétaires voisins peuvent s'entendrent pour construire à frais communs, une clôture, une haie ou un mur de séparation ; même lorsque l'un d'entre eux a déjà fait construire une clôture à titre privatif, il a la possibilité de transmettre a posteriori la clôture à titre gratuit ou onéreux → prescription acquisitive : il faut qu'il y ai eu une possession utile de la mitoyenneté pendant 30ans, cela permet son acquisition par prescription acquisitive ; cas dans lequel un propriétaire a appuyé une construction contre le mur privatif de son voisin (un voisin qui s'appui sur le mur & qui se comporte comme si le mur était mitoyen + le voisin ne dit rien) Il existe également des modes d'acquisition spécifiques aux murs mitoyens. → nécessitent une décision judiciaire → cession forcée de la mitoyenneté d'un mur déjà construit : art.661 CC, permet à tous propriétaire d'acquérir la mitoyenneté d'un mur déjà construit en remboursant au maître du mur la motié de la dépense qu'il a coûté ; dépense que le mur a coûté = date d'acquisition de la mitoyenneté compte tenu de l'état dans lequel se trouve le mur → dt discrétionnaire, aps besoin de volonté d'acquérir la mitoyenneté, cad le propriétaire d'un fond peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté = sorte d'expropration d'utilité de propriété privée → celui qui souhaite acquérir la mitoyenneté peut acquérir la mitoyenneté de tout le mu r ou d'une partie de mur → assez rare que le propriétaire souhaite acquérir la mitoyenneté de l'intégralité du mur, il exige la partie du mur qu'il a besoin pour appuyer sa construction par ex., cession qui peut aussi servir à demander la destruction d'ouvrage qui empêche l'exercice d ela mitoyenneté → transfert de la propriétaire e lieu à la date de la demande et non au jour du jugement ou de l'acte qui constate la cession cad dès le jour de la demande, l'acquéreur peut commencer son projet → acquisition forcée de la mitoyenneté en contraignant son voisin à construire ou réparer une mur mitoyen : art.663 CC, chaque propriétaire peut contraidre son voisin à construire ou à réparer un mur mitoyen à frais communs ; acquisition forcée de la mitoyenneté, le voisin devra payer la cosntruction ou réparation par motié ; c'est au moment de la construction qu'intervient l'acquisition forcée de la mitoyenneté → fonctionne seulement lorsque le mur est déjà construit sauf pour les réparations Il faut savoir que dans notre société actuelle, les propriétés sont clôturées et lorsqu'un nouveau propriétaire acquière une nvelle parcelle, il convient de déterminer les moyens juridiques qui lui permettent de connaître le caractère mitoyen ou privatif de la clôture. La

preuve pourra être démontrée par différentes manières → acte de vente indiquant la mitoyenneté de la clôture = titre → prescription, séparation mitoyenne au bout de 30ans si possédée en commun → présomption légale, art.653 et s. pour les clôtures ou murs séparant 2 fonds ; il existe aussi des présomptions de non mitoyenneté *fait qu'un mur de bât jouxte une cour ou un jardin entraîne une présomption de non mitoyenneté B – Les droits et obligations issus de la mitoyenneté L'idée est que les propriétaires mitoyens disposent de certains dt et d'ob. Les droits issus de la mitoyenneté → dt d'usage du mur : suppose que chaque prop mitoyen dispose de l'usage exclusif du mur ou de la cllôture sur la face qui se trouve de son côté → il peut s'en servir comme support sans accrod de l'autre prop voisin ; limité dans la mesure où chque propriétaire mitoyen doit respecter la destination de la clôture + pas de fenêtre ou ouverture sans consentement du voisin + pas de nuissance au dt du voisin → dt d'exhaussement : lorsqu'il s'agit d'un mur ; prop mitoyen a un dt d'exhausser son mur mitoyen cad il peut augmenter la hauteur du mur à ses frais art.658 CC ; règles de hauteur précises ; exercice de ce dt = discrétionnaire, pas de motivation nécessaire mais sans être abusif ; la partie exhaussée est privative au constructeur même si le mur d'origine reste un mur mitoyen B – Obligations → nb & lourde →→ peu de mitoyenneté → interdiction de pratiquer des ouvertures, jours et vues sans le conssentement : art.675 CC → si tel était le cas, il y aurait atteinte à le destination du mur mitoyen = séparer les 2 fonds + atteinte à la vie privée ob d'entretien et de conservation = art.667 → la clôture doit être entretenue à frais commun → s'impose quelque soit le type de séparation → ne vaut que si des travaux sont réellement nécessaires → si un des propriétaire paie les travaux, il en sera remboursé à 50% que si travaux réelement urgents ou si accord du voisin La mitoyenneté comme tout dt réel peut se perdre ou s'éteindre. On retrouve ici, les clauses classiques d'extinction comme cession par le propriétaire mitoyen de son dt à l'autre propriétaire. + cause particulière d'extinction de la mitoyenneté : abandon de mitoyenneté art.656 & 667 → dt discrétionnaire, pas besoin de motiver sa décision → lorsque les charges mitoyennes sont trop importantes, il peut être opportun d'abandonner la mitoyenneté → ob formaliser (acte notarié, publicité) → limites : clôture mitoyenne = mur qui soutient un bâtiment qui appartient à celui qui veu...