03-04 Transferencia de inmuebles PDF

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ITI: impuesto a la transferencia de inmuebles

Impuestos I

ITI: impuesto a la transferencia de inmuebles El impuesto a la transferencia de inmuebles (en adelante, ITI) es un impuesto nacional1 que se aplica sobre las transferencias onerosas de inmuebles realizadas por personas físicas y sucesiones indivisas2. Sus principales características son:  Real: grava la enajenación de un bien determinado, sin tomar en consideración las condiciones personales del sujeto y la situación patrimonial de su titular.  Instantáneo: la obligación tributaria se relaciona con un momento o acto determinado.  Tasa proporcional: se aplica un único porcentaje sobre la base imponible.  Indirecto: se pueden imputar contribuciones indirectas como facultad de la nación concurrente con las provincias (Kaplan y Volman, 2018).

Vigencia El gravamen se aplica desde el 19 de febrero de 1991, y las normas de retención son obligatorias a partir del 27 de febrero de 1991. La Ley 27430 modifica el objeto del impuesto a las ganancias e incorpora el apartado 5 del artículo 23. Esto implica un cambio importante en el concepto de ganancia, gravando los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles para el caso de personas humanas y sucesiones indivisas (Kaplan y Volman, 2018). El artículo 86 de la Ley 27430, inciso a, indica que:

1 Se rige por la Ley de Procedimiento Tributario y su autoridad de aplicación es la Administración Federal de Ingresos Públicos. 2 Ley 23905. (1991). Impuestos Impositivos. Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2GCBwYS 3 Art. 2, apartado 5, Ley 27430. (2017). Impuestos. Modificaciones. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/2lnJefC

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Las operaciones detalladas en el apartado 5) del artículo 2 de la LIG tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1/1/2018 (en los términos que al respecto establezca la reglamentación) o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles.4

Dicho de otra manera, el legislador buscó respetar el régimen fiscal aplicable a las personas humanas y sucesiones indivisas en el impuesto a las ganancias, o ITI (según corresponda), para las operaciones de enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles que fueron adquiridos con anterioridad al 1/1/2018, y aplicar las nuevas normas en el impuesto a las ganancias para estas operaciones que involucren a inmuebles adquiridos a partir de tal fecha en adelante, de manera tal que el contribuyente que decide invertir en inmuebles debe tener en cuenta las nuevas disposiciones aplicables. Esto también resulta relevante para aquellos contribuyentes que hubieran exteriorizado en el marco de la ley 27260 bienes inmuebles, para lo cual debemos recordar que la fecha de preexistencia para el caso de personas humanas era al 22/7/2016, por lo que como ya mencionamos, a las operaciones de enajenación de tales inmuebles se le aplicará el esquema previo a la reforma. (Iglesias, 2019, p. 43).

Hecho imponible El impuesto de que se trata alcanza a todas aquellas operaciones en las que, tanto personas físicas como sucesiones indivisas, transfieran a título oneroso inmuebles ubicados en la República Argentina, y siempre que el resultado de la aludida transmisión no esté alcanzado por el impuesto a las ganancias (Manassero, Aramburu, Elettore, Farré y Villois, 2014).

4 Art. 86, inc. b, Ley 27430. (2017). Impuestos. Modificaciones. Honorable Congreso de la Nación . Recuperado de https://bit.ly/2lnJefC

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Se desprenden, entonces, los cuatro elementos que conforman el hecho generador de la obligación tributaria:  aspectos objetivo;  subjetivo;  espacial; y  temporal. Aspecto objetivo: la transferencia de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país, salvo que esté alcanzada por el impuesto a las ganancias, adquiridos con anterioridad al 01/01/2018 (Iglesias, 2019) En efecto, cuando la norma trae a colación el término dominio, debe entenderse como el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona, entendiéndose por cosa, en el impuesto que nos ocupa, a un inmueble (Kaplan y Volman, 2018). Ahora bien, ¿cuál es el alcance que corresponde darle a este último en el marco del gravamen bajo análisis? En ese sentido, los inmuebles gravados son aquellos definidos por: a) Su carácter natural: se encuentra inmovilizado por sí mismo –como el suelo– o todo aquello que está incorporado de manera orgánica a él –como los edificios–. b) Su carácter de accesión: son los bienes muebles que se encuentran realmente inmovilizados por su adhesión física y perpetua al suelo. En tanto, tratándose de los denominados inmuebles por destino –esto es, aquellos bienes muebles que, manteniendo su individualidad, se unen a un inmueble por naturaleza, con excepción de aquellos adheridos en virtud de la profesión del propietario y de una manera temporaria–, la gravabilidad de estos dependerá de la permanencia efectiva de la adhesión. Habiéndose definido las acepciones dominio e inmueble, corresponde ahora analizar el alcance que le cabe al siguiente elemento que involucra la definición del aspecto objetivo, o sea, la transferencia. Aspecto subjetivo: consiste en la definición del sujeto pasivo del tributo (contribuyente): las personas humanas y sucesiones indivisas que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, y en la medida en que dicha transferencia no se halle alcanzada por dicho gravamen (Kaplan y Volman, 2018).

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En los casos de cambio o permuta, son sujetos las partes intervinientes, siendo contribuyentes cada una de ellas sobre el valor de los bienes que transfieran5. Cuando se trate de personas humanas o sucesiones indivisas residentes en el exterior, la manifestación fehaciente, con relación a que el inmueble pertenece ciertamente a ese sujeto del exterior, surgirá de un certificado que expedirá el fisco a pedido del residente extranjero o su representante legal. Si no se origina tal exposición, la operación estará alcanzada por el impuesto a las ganancias (Iglesias, 2019). Cuando se trate de transferencias que realicen personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el exterior, se tendrá que retener el total del gravamen que corresponda en oportunidad de su pago o acreditación (Iglesias, 2019). Aspecto espacial: el aspecto espacial es la descripción del lugar en el que se configura el hecho imponible (Kaplan y Volman, 2018). La ley del impuesto considera la atribución de la potestad tributaria conforme al criterio de la pertenencia económica (principio de la territorialidad o fuente), es decir, el ámbito de aplicación del gravamen se refiere exclusivamente a las transferencias de dominio de inmuebles situados en el territorio de nuestro país (Iglesias, 2019). Aspecto temporal: es la descripción del momento en que se verifica el hecho imponible (Kaplan y Volman, 2018). En ese sentido, el tributo “es adeudado desde el instante en que se perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada cuando se origine el primero de los siguientes hechos”6: a) cuando se otorgue posesión; b) cuando se otorga la escritura traslativa de dominio. En los actos de ventas judiciales por subasta pública la transferencia se pensará realizada en el momento en que esté firme la aprobación del remate (Iglesias, 2019). 5

Ley 23905. (1991). Impuestos Impositivos. Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2GCBwYS 6 Art. 3, Ley 20628. (1973). Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2PbPuoE

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Para calcular el impuesto se aplicará sobre el precio de transferencia que surja de la escritura traslativa de dominio, o en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente (Manassero et al., 2014). Importe en moneda extranjera: se tomará el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del día hábil cambiario inmediato anterior a aquel en que se perfeccione la transferencia gravada7. Precio no determinado: se tomará en cuenta el valor de plaza a la fecha de perfeccionarse la transmisión del dominio (Iglesias, 2019). Si la transferencia se efectúa por un precio no determinado y su valor de plaza no fuera conocido, el enajenante deberá solicitar una constancia de valuación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos8. Cambio o permuta: el segundo párrafo del artículo 8 de la ley considera sujetos a todas las partes intervinientes en la operación, siendo contribuyentes cada una de ellas sobre el valor de los bienes que transfieran9.

Monto de la retención Se determina aplicándole, al valor total de la transferencia, la alícuota del impuesto, equivalente al quince por mil (15 ‰)10. Si surgiera un importe insuficiente entre la suma que cancela el saldo de la operación y el importe por retener, la retención se practicará hasta dicha suma, y será obligación del enajenante ingresar el monto que surja como diferencia entre la obligación y lo retenido (Iglesias, 2019). Cuando en la operación se pacten plazos de pago, la retención se efectuará sobre el precio total de la enajenación. Para el caso en que el importe por 7 Art. 5 y 6, Resolución General N.° 2141. (2006). Impuesto a las Transferencia de Inmuebles. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2GDIcaC 8 Art. 5 y 6, Resolución General N.° 2141. (2006). Impuesto a las Transferencia de Inmuebles. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2GDIcaC 9

Art. 8, Ley 20628. (1973). Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2PbPuoE 10 Art. 12, Ley 23905. (1991). Impuestos Impositivos. Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2GCBwYS

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retener fuera superior a la primer cuota o suma abonada, la retención se practicará hasta dicha suma, y será obligación del enajenante ingresar el importe que surja como diferencia entre el que correspondería retener y el efectivamente retenido (Iglesias, 2019).

Venta y reemplazo de vivienda Podrá optarse por no pagar el ITI cuando:

En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia. La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino. Los escribanos de registro quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativa a la venta y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo; deberá dejar constancia de la opción ejercida por el contribuyente.11

11 Art. 14, Ley 23905. (1991). Impuestos Impositivos. Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2GCBwYS

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Régimen de retención Sujetos obligados a actuar como agentes de retención: la Resolución General (AFIP) 214112, enuncia los agentes de retención del tributo a:

a) Los escribanos de Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales, u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones; b) los adquirentes, cuando suscripto el boleto de compraventa o documento equivalente se otorgue posesión, en el supuesto de operaciones que se realicen sin la intervención de los responsables a que se refiere el inciso anterior; c) los cesionarios de boletos de compraventa o documentos equivalentes, cuando se trate de operaciones realizadas en las condiciones indicadas en el inciso precedente.13

Operaciones en las que no corresponde efectuar la retención: a) inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo, y a sus familiares se encuentran exentas del impuesto, en la medida y con las limitaciones que establezcan los convenios internacionales aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y limitaciones, sólo a condición de reciprocidad; b) inmuebles pertenecientes a los miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, sus familiares que actúen en organismos internacionales de los que la Nación

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Resolución General N.° 2141. (2006). Impuesto a las Transferencia de Inmuebles. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2GDIcaC

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Anexo II, Resolución General N.° 830. (2000). Régimen de retención para determinadas ganancias. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2ZozjJc

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sea parte, en la medida y con las limitaciones que se establezcan en los respectivos convenios internacionales. c) transferencias que respondan a una operación de expropiación realizada a favor del Estado Nacional, estados provinciales, Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipios; d) en todas aquellas operaciones que se encuentren excluidas del ámbito de la ley 23905 y sus modificaciones, Título VII; e) cuando la transmisión de dominio se efectúe en el marco del régimen de regularización de dominio a favor de ocupantes sin título, previsto en la ley 24374, y no medie transferencia de fondos entre los interesados durante el trámite instituido por la misma; f) cuando se ejerza la opción de venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, que prevé el artículo 14 de la ley 23905 y sus modificaciones, y el contribuyente obtenga, del Fisco, el "certificado de no retención", conforme a lo dispuesto en el Título V de la resolución general (AFIP) 2141, sus modificatorias y complementarias.14

El agente de retención tampoco deberá actuar como tal, cuando el enajenante le hubiera entregado copia autenticada del comprobante que acredite -con relación a la operación a escriturar- la retención sufrida o, en su caso, la respectiva autorretención. De haberse realizado cesiones intermedias hasta el momento de la escrituración, el obligado a cumplir el requisito señalado será el cesionario que intervenga en última instancia. En tal caso, cuando respecto de los cesionarios intermedios no se hubiere demostrado su intervención como agentes de retención, el escribano o el funcionario que ejerza la misma función deberá dejar constancia de la omisión en el texto de la respectiva escritura (Iglesias, 2019).

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Anexo II, Resolución General N.° 830. (2000). Régimen de retención para determinadas ganancias. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2ZozjJc

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Autorretención:

Los sujetos a quienes no se les hubiera practicado total o parcialmente la retención del gravamen por cualquier causa (por no disponer el agente de retención de las sumas para practicar la retención, permuta, omisión de retención, etc.) deberán ingresar en concepto de autorretención un importe equivalente a las sumas no retenidas, hasta las fechas indicadas por el artículo 2 de la resolución general (AFIP) 2233 -Sistema de Control de Retenciones y/o Percepciones-, en función de la quincena en la que efectuó el pago de la operación que le da origen.15

Transferencia de inmuebles pertenecientes a personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el exterior Los residentes en el exterior, o sus representantes, deberán solicitar un "certificado de retención". Los agentes de retención deberán retener el importe que surja del aludido "certificado de retención", en oportunidad de su pago o acreditación, salvo que el precio se hallare expresado en moneda extranjera y el hecho imponible se produzca con posterioridad a la fecha de emisión de dicho certificado, supuesto en el cual el agente de retención deberá reliquidar el gravamen convirtiendo el importe sujeto a retención, al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina para la moneda de que se trate, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de producción del hecho imponible (Iglesias, 2019).

15 Art 12, Resolución General N.° 2141. (2006). Impuesto a las Transferencia de Inmuebles. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de https://bit.ly/2GDIcaC

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Referencias Iglesias, S. M. (2019). El tratamiento de las rentas de capital vinculadas con inmuebles. Ciudad Autónoma de Buenos Aires, AR: Errepar.

Kaplan, H.E.; Volman, M. (2018). Reforma Tributaria Ley 27430. Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Errepar. Ley 20628. (1973). Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/1500019999/17699/norma.htm Ley 23905. (1991). Impuestos Impositivos. Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/04999/305/texact.htm Ley 27430. (2017) Impuestos. Modificaciones. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=305262 (2017). Impuestos. Modificaciones. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de https://bit.ly/2lnJefC Manassero, C. J., Aramburu, V. J., Elettore, A. M., Farré, J. M. y Villois, J. C. (2014). Impuesto a las ganancias. Córdoba, AR: Asociación Cooperadora de la Facultad de Ciencias Económicas, Universidad Nacional de Córdoba. Resolución General N.° 830. (2000). Régimen de retención para determinadas ganancias. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/6000064999/62872/texact.htm Resolución General N.° 2141. (2006). Impuesto a las Transferencia de Inmuebles. Administración Federal de Ingresos Públicos. Recuperado de http://biblioteca.afip.gob.ar/dcp/REAG01002141_2006_10_06

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