5. Le bail commercial - Notes de cours 5 PDF

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Prises de notes du cours de droit des affaires pour LEA...

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LE BAIL COMMERCIAL OU LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

La loi accorde au commerçant une protection particulière lorsque le commerçant loue des locaux pour y exploiter son fonds de commerce. Cette protection se manifeste de différentes façon notamment par la durée du bail (qui est longue) mais aussi et surtout par le droit quasi automatique au renouvellement de ce bail commercial. I. Le champ d’application du statut commercial Quels sont les locaux qui peuvent bénéficier de ce régime? C’est locaux sont les locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce. Le régime ne s’applique donc pas aux constructions mobiles, par exemple pas applicable au food truck. Ça ne s’applique pas non plus au comptoir de ventes dans les grands magasins (galeries marchandes) et pas non plus aux terrains nus càd sur lesquels il n’y a aucune construction. On distingue le régime des baux commerciaux d’autres réglementations qui s’appliquent à une convention de location : - on distingue tout d’abord les baux commerciaux des conventions d’occupation précaire = c’est un contrat de location qui est conclu alors qu’on sait qu’un événement va survenir et mettre fin au contrat de location, c’est ce qu’on appelle en droit un terme incertain. ex : on sait qu’un local va être détruit mais en attendant qu’il soit détruit on peut continuer à l’occuper et le louer. - deuxième catégorie à distinguer : les baux de courte durée càd d’une durée qui n’excède pas 36 mois càd 3 ans. - troisième catégorie de régime à distinguer : les baux emphytéotiques sont les baux conclus pour une durée minimale de 18 ans et pour une durée maximale de 99 ans. il faut par ailleurs que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que commerçant pour bénéficier de ce régime des baux commerciaux; II. Le contenu du statut des baux commerciaux A. La protection des intérêts du locataire 1. l’état des lieux à l'entrée et à la sortie: s’agissant des baux commerciaux il y a eu une réforme récente la loi Pinel qui date du 18 juin 2014 qui a reformé le baux commerciaux : un des aspects de cette loi c’est que ca a rendu l’état des lieux obligatoire. Auparavant la loi ne l’imposait pas mais il était très largement pratiqué et prévu dans la plupart des contrats de baux commerciaux. Cry état des lieux protège à la fois le propriétaire et le locataire. 2. la durée du bail : La durée minimum du bail commercial est de 9 ans. Au maximum, elle peut être de moins de 18 ans. Cette durée minimum s'applique au bailleur, il ne peut mettre fin au bail avant le terme de cette durée de 9 ans. Sauf dans des cas très strictement énumérés par la loi. Ces cas sont au nombre de deux : - cas de faute du locataire. - Lorsqu'il doit reconstruire, surélever ou restaurer l'immeuble. Il peut mettre fin au bail avant la fin de cette durée de 9 ans. Mais il ne peut y mettre fin qu'au terme d'une période triennale, c'est à dire tous les 3 ans. En revanche le locataire, lui, peut mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale, c'est-à-dire tous les trois ans et il n'a pas à justifier cette décision. Enfin, le commerçant qui prend sa retraite peut résilier le bail à tout moment, et dans tous les cas que nous avons vus (résiliation par bailleur ou locataire), cette résiliation ne peut être valablement faite qu'en respectant un préavis de 6 mois. 3. La dé-spécialisation. Ce terme signifie la modification de l'activité exercée dans les locaux. La question est donc de savoir si le locataire peut modifier cette activité pendant le bail. Il y a deux types de baux : des baux

tout commerce, c'est-à-dire des baux qui autorisent l'exercice de toute activité, si c'est un bail tout commerce, on peut modifier l'activité pendant la durée du bail. Mais dans la majorité des cas, on a un bail avec un activité déterminée. Par exemple, un bail pour une activité bijouterie. On ne peut faire que des bijouteries dans ces locaux. Peut on modifier cela ? Il faut effectuer une distinction entre la modification partielle et totale de l'activité. C'est la distinction entre la dé-spécialisation partielle et la dé-spécialisation totale. Partielle : c'est le fait d'adjoindre une activité à celle qui est déjà exercée. Cela peut être fait sans autorisation du bailleur si la nouvelle activité a un lien avec l'activité déjà exercée. Exemple : Bijoutier-horloger. Mais bijoutier-charcutier, ça ne marche pas. En revanche l'autorisation du propriétaire est requise pour la dé-spécialisation totale. Cela étant, en cas de refus du propriétaire, cette dé-spécialisation totale peut être autorisée par le TGI, saisi par le locataire si le refus du bailleur n'est pas justifié.Exemple de motif de refus : Des modifications importantes dans le local pour exercer l'activité. Il est parfois spécifié une clause qui interdit même la dé-spécialisation partielle. Imaginons un fonds de commerce exploité dans un local en copropriété, et certains règlements de copropriété interdisent certaines activités. Par exemple, interdire que les locaux soient interdits aux dentistes , notamment à cause des radios. Les radiologues par exemple ne peuvent s'installer partout non plus. 4. Les travaux : les parties sont libres de répartir dans le bail la charte des travaux. À défaut de précision dans le bail, les réparations locatives sont à la charge du locataire ( réparations d'entretien) et les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Mais il y a des cas dans lesquels il est difficile de déterminer la répartition des travaux. Par exemple : détermination totale des installations électriques. Changement d'une clim, c'est à la charge du locataire, sauf dans certains cas particuliers. Il faut savoir que depuis le 18 juin 2014, loi Pinel, il est obligatoire d'annexer au bail la liste des charges dont le remboursement est demandé au locataire. Ça correspond aux charges locatives, c'est-à-dire les charges d'entretien de l'immeuble. 5. Droit au renouvellement du bail. C'est le principal droit du locataire. Et c'est pour cela qu'on parle parfois de propriété commerciale. Ce droit au renouvellement, le locataire en bénéficie au terme du bail commercial. Ce droit ne peut lui être refusé que s'il a commis une faute, susceptible de justifier la résiliation du bail. Si le propriétaire refuse de renouveler le bail à son terme et en l'absence d'une faute du locataire, alors le propriétaire doit verser au locataire une indemnité qu'on appelle indemnité d'éviction. Cette indemnité compense le préjudice résultant pour le locataire en raison du non-renouvellement du bail. Le montant de l'indemnité : si le locataire trouve un local équivalent dans le même quartier avec la même clientèle de passage, l'indemnité sera les frais d'emménagement qui doivent être exposés par le locataire de déménagement qui seront engagés. Si on trouve un nouveau local mais dans un endroit moins passant : outre les frais de déménagement, l'indemnité comprendra la diminution de la valeur du fonds de commerce, on attend un an pour constater cette diminution de la valeur du fonds. Dans certains cas, le non-renouvellement du bail peut empêcher le commerçant de poursuivre son activité, ça peut entraîner une disparation du fonds de commerce, dans ce cas l'indemnité d'éviction comprendra les frais ainsi que la totalité de la valeur du fonds de commerce. En pratique ça se passe de la manière suivante : il faut savoir que le propriétaire doit donner au locataire un congé avec offre de renouvellement. Si le propriétaire refuse de renouveler le bail, c'est un congé sans offre de renouvellement. Ce congé doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Si le propriétaire n'a pas délivré de congé dans ce délai, il ne peut plus le faire après. Mais c'est le locataire, dans les six derniers mois du bail, qui peut demander le renouvellement du bail. Si aucune des deux parties ne se manifeste et que le bail arrive à son terme, le bail se poursuit au delà du terme. Mais il se poursuivra alors pour une durée indéterminée ce qui fait que chaque partie peut y mettre fin à tout moment, moyennant le

respect d'un préavis de six mois. Quel est le montant du loyer du bail renouvelé ? Le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, c'est-à-dire une valeur identique à celle des locaux loués dans les mêmes quartiers. Mais ce loyer ne peut être supérieur à l'évolution de l'indice ILC ( Indice des Loyers Commerciaux), évolution de l'indice entre la date de la conclusion du bail et la date de l'expiration du bail. Cet indice varie à la hausse et à la baisse, globalement à la baisse. On prend l'indice ILC au début du bail = 100, à la fin du bail il est de 110. La valeur locative au début du bail = 100, et à la fin du bail = 120. Le principe est qu'il faut prendre la valeur locative de fin, mais l'évolution de l'indice est passé de 100 à 110. en fait on retient la valeur locative, sauf dans le cas où elle est supérieure à l'évolution de l'indice. Dans ce cas, on retient l'indice. Cet indice est un plafond, on peut pas aller au dessus. 6. Le droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur. Depuis la loi Pinel, le locataire bénéficie d'un droit de priorité pour acheter le local si ce local a été mis en vente par le propriétaire. Il pourra l'acheter au même prix que celui qui a été convenu par le propriétaire ( le bailleur) avec l'acheteur potentiel. B. La protection des intérêts du bailleur. 1. La cession du bail La cession du bail seul doit être impérativement autorisée par le Bailleur qui est alors appelé à concourir à l’acte. Autrement dit le locataire ne peut céder son droit au bail sans l'accord du propriétaire. Cependant, l’article L 145-16 du Code de commerce dispose que, si elle est réalisée en même temps que le fonds, la cession du bail ne peut être empêchée par le Bailleur. La situation est identique en cas de fusion ou d’apport partiel d’actif. C'est une règle impérative, ou d'ordre public. La loi Pinel a ajouté à la fusion (société absorbée par une autre) le cas de la scission de sociétés ou de TUP. 2. Le pas de porte Les bailleurs peuvent exiger du locataire une somme, appelée pas-de-porte, en complément du loyer. 3. L’évolution du loyer Il faut savoir que le loyer dans le bail est fixé librement par les parties. Il n'y a pas de règle particulière, contrairement au renouvellement du bail. C'est le seul instant de liberté dont elles disposent. Il est possible que le loyer soit fixé en tout ou partie en fonction du chiffre d'affaire du locataire. C'est ce qu'on appelle la clause recette. La loi prévoit une indexation légale, obligatoire, qui est triennale, qui s'applique à la troisième année et à la sixième année du bail. a) Révision légale triennale Tous les trois ans, le loyer est soumis à un réajustement. Cette révision a un caractère légal (art. L. 14537 et L. 145-38 C. coin.), et d'ordre public mais n'est cependant pas automatique puisqu'elle doit être sollicitée par l'une ou l'autre des parties. Soit le locataire si l'indexation entraîne une baisse du loyer. La révision du loyer doit être déterminée en considération de la seule variation de l'indice ILC , cette variation ne constituant donc plus un seuil plafond, mais devenant l'élément de référence. c) Révision conventionnelle Les parties peuvent aussi prévoir une indexation conventionnelle. Le bail peut être assorti d'une telle clause faisant varier le loyer en fonction d'un indice. Il suffit que celui-ci soit en relation directe avec l'objet du bail ou l'activité de l'une des parties. Cette clause peut entraîner une révision plus fréquente que la révision légale (ex. : révision annuelle)....