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Ajuste del valor por comparación

Ajuste del valor por comparación

Método del Coste (Para tasación de mejoras)

Unidades Funcionales En Propiedad Horizontal: Departamentos, Ocinas Y Locales

Referencias

LECCIÓN 1 de 4

Ajuste del valor por comparación

La serie de coeficientes analizados precedentemente, serán aplicados en los diferentes antecedentes que consten en la planilla de estudio de la tierra, con esto se habrán homogeneizado aquellos al mismo modo de pago, tiempo, ubicación, superficie, etc.

Ahora bien, para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la tasación, se puede proceder de dos maneras diferentes:

Promedio Directo.

–

Se promedian todos los valores obtenidos una vez homogeneizados los antecedentes, esto nos dará el valor probable de la zona.

Promedio Ponderado.

–

El mismo puede a su vez realizarse de dos maneras distintas: Un primer mecanismo consiste en hallar otro promedio, descartando las ventas que se encuentren por arriba o por debajo de un determinado porcentaje a elección. Entonces, una vez sacado el promedio general tomando en cuenta todos los antecedentes recabados, se calcula un segundo promedio con todos los valores que se encuentren en un radio de distancia a aquel, este segundo promedio es el que nos dará el valor de la zona.

Como alternativa al método anterior, se encuentra el llamado “Método de dispersión de valores”, que consiste en hacer un promedio inicial con todos los valores recaudados y posteriormente dividir el valor resultante de cada uno de los antecedentes por el valor de este promedio inicial. El resultado que otorgue la división de cada venta con el promedio, nos dará una relación que puede ser mayor o menor que uno; a este número se le resta la unidad y de esta manera se consigue una diferencia de signo positivo o negativo.A continuación se suman todas las diferencias y se divide el resultado por la cantidad total de antecedentes que se tomaron en cuenta, esto otorga el valor máximo de la diferencia que se considera como aceptable para tomar en cuenta los antecedentes. El promedio final se realizará tomando en cuenta los antecedentes que se encuentren dentro del margen calculado como aceptable conforme a la cifra obtenida anteriormente.

LECCIÓN 2 de 4

Método del Coste (Para tasación de mejoras)

Este método parte de una afirmación de carácter funcional, es decir, que en condiciones regulares de mercado, una persona no pagaría más por un inmueble con una mejora construida en él de lo que costaría la edificación de la misma mejora, con similares características de antigüedad, estado de conservación y funcionalidad, en un lote de terreno baldío.

Procedimiento: Para calcular el valor de un lote a través de este método, el profesional tasador deberá seguir los siguientes pasos:

1

Calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente;

2

Restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación; y

3

Sumar al costo depreciado el valor del terreno. De lo expuesto, se genera la siguiente fórmula:

Dentro de este método, corresponde entrar en el análisis de lo que es el denominado “Costo de Reposición”: El mismo es el monto que se ve como necesario para reproducir el edificio, tomando en cuenta las consideraciones de precios de la fecha de la tasación.

Para calcular en efecto el costo de reposición de un edificio, pueden darse dos caminos que dependerán del criterio que desee adoptar el tasador:

Considerar al costo de reposición como lo que costaría erigir un edificio idéntico en todos los aspectos al que se encuentra construido, tomando en cuenta las técnicas de construcción empleadas, los materiales y demás características del mismo.

Tomar en cuenta el costo de reposición como aquel que deviene de erigir un edificio de similares características con respecto al sujeto a comparar, pero con las técnicas actuales y empleando los materiales de construcción disponibles en la actualidad en el mercado.

El primero de los casos adopta el nombre de “Costo de reproducción”, por su claro tinte de tener como objeto la reproducción ideal del edificio a tasar. En palabras de Artemio D. Aguiar podemos decir que: “…debe aplicarse en los casos en que así lo requieren disposiciones legales vigentes, o si la normativa de la jurisdicción, en la que se halla el bien, exige la conservación del edificio.”26

[26] Aguiar, Artemio D.: Op. Cit.

Para el segundo supuesto, se puede señalar que “debe darse debida consideración a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio más pequeño, en razón de cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar la actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales.”27

A su vez, sea cual fuere el criterio adoptado por el tasador, el costo de reposición puede determinarse a través de dos vías distintas:

[27] Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación

1

Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta. Se trata un método de carácter comparativo, basado en que el costo de dos edificios semejantes es, con muy poco grado de diferencia, el mismo. Los valores a utilizar serán extraídos de publicaciones especializadas de la materia de la construcción.

2

Por cómputo y presupuesto. Consiste en el cálculo de cada uno de los valores unitarios pertenecientes a los elementos que puedan encontrarse construidos en un edificio por separado y su sumatoria final en forma de presupuesto.

En segundo lugar, corresponde tratar como recalcula la denominada “Depreciación” que puede sufrir un inmueble, en efecto, este número refleja una pérdida de valor del inmueble como consecuencia de una pérdida de aptitud, de forma gradual brusca, para el fin con que fue habilitado.

Se pueden distinguir tres clases de depreciación netamente diferenciadas:

Dentro de lo que es la depreciación física, varios autores proponen distintos métodos para efectuar de una manera acertada el cálculo de la misma, entre otros se pueden señalar:

Método de la línea recta. Propugna que la depreciación de un edificio será uniforme en el tiempo a medida que éste envejezca.

Tabla de Ross-Heidecke. Es el criterio de mayor aceptación para calcular la depreciación de las mejoras de un lote. Toma como factores de depreciación el estado de conservación del edificio, la antigüedad del mismo y la vida probable que pueda tener. De esta manera, el primer paso a seguir será calcular la edad en % de la duración de la mejora mediante la siguiente fórmula:

Donde:

E= Edad en % de la duración e= Antigüedad total del edificio

vp= Vida media probable



Tabla de Ross- Heidecke Recuerde que esta tabla se encuentra disponible en los anexos del presente módulo

Este valor alcanzado, de edad en porcentaje de la duración, debe aún ser utilizado a través de la “Tabla de Ross Heidecke”, la cual es de doble entrada y dará el coeficiente necesario para calcular la depreciación de un edificio.

Conforme esta tabla, además del cálculo de la edad en % de la duración, debe tomarse en cuenta el estado de conservación del edificio, el cual puede ser de distintos tipos, a saber:

Estado 1: Nuevo o muy nuevo Estado 2: Conservación Normal Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes Estado 5: Estado de demolición.

Posteriormente a la obtención del llamado “Coeficiente de depreciación”, es necesario aplicar la siguiente fórmula:

Donde:

VA = Valor Actual

VR = Valor de Reposición

Vr = Valor residual

K = Coeficiente de depreciación obtenido de la tabla

El Valor Residual es cero cuando la propiedad está construida y recobra valor cuando está en estado demolición.

Ej. Cuando en una demolición las empresas compran lo que pueden extraer de ese inmueble y darle uso en otros, como aberturas antiguas, mármoles, herrajes, etc.

Por razones de espacio, para mayor ilustración se puede remitir a la Tabla en cuestión, graficada en el libro “Manual de Tasación Inmobiliaria”, de Artemio Daniel Aguiar.

Lo invito ahora a que realice ejercicios de aplicación sobre el valor de las mejoras de los siguientes inmuebles:

Ejercicio n° 1:

1. Antigüedad: 45 años 2. Superficie cubierta:87 m2 3. Valor de realización a nuevo: $1600 4. Vida Probable: 90 años 5. Estado de conservación de las mejoras: 4

VA= $1600 - (1600 - 0) X 70,37 %

VA= $1600 - $1600 X 0,7037

VA= $1600 - $ 1125.92

VA= $474,08 m2

Valor total mejoras= $474,08 m2 x 87 m2

Respuesta: Valor de las Mejoras = Escriba su respuesta aquí

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Ejercicio n° 2:

1. Antigüedad: 17 años 2. Superficie cubierta: 19 m2 3. Valor de realización a nuevo: $1400 4. Vida Probable: 80 años 5. Estado de conservación de las mejoras: 3,5

Respuesta: Valor de las Mejoras = Escriba su respuesta aquí

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Ejercicio n° 3:

1. Antigüedad: 11 años 2. Superficie cubierta: 25 m2 3. Valor de realización a nuevo: $1450 4. Vida Probable: 80 años 5. Estado de conservación de las mejoras: 2,5

Respuesta: Valor de las Mejoras = Escriba su respuesta aquí

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Ejercicio n° 4:

1. Antigüedad: 47 años

2. Superficie cubierta:160 m2 3. Valor de realización a nuevo: U$s 300 4. Vida Probable: 90 años 5. Estado de conservación de las mejoras: 2,5

Respuesta: Valor de las Mejoras = Escriba su respuesta aquí

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Ejercicio n° 5:

1. Antigüedad: 6 años 2. Superficie cubierta: 245 m2 3. Valor de realización a nuevo: U$s 380 4. Vida Probable: 100 años 5. Estado de conservación de las mejoras: 1

Respuesta: Valor de las Mejoras = Escriba su respuesta aquí

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Veamos ahora el valor de los siguientes inmuebles:

1

Determine el valor total de un inmueble ubicado en la ciudad de Córdoba, en barrio Alto Alberdi, en calle León Pinelo 1030, teniendo en cuenta los siguientes datos: (Utilice la tabla de TTN)

Superficie del terreno 440 m2 (11 x 40m) Superficie cubierta 227, 40 m2. a) 100 m2 construidos en el año 1966 y b) 127,40 construidos en el año 1978 Vida Probable 70 años Valor a nuevo del m2 construido $ 1300 Estado de conservación de las mejoras a) Normal (2) las del año 1966 y b) Necesitando reparaciones sencillas (3) las de 1978 Valor promedio del terreno en la zona $780

Respuesta: Valor Total del Inmueble = Escriba su respuesta aquí

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2

Tase el valor del terreno y de las mejoras de un inmueble ubicado en la ciudad de Alta Gracia (Provincia de Córdoba) en barrio El Golf, Avda. De las Rosas 550, teniendo en cuenta los siguientes datos: (Utilice la tabla de Fitte y Cervini)

Superficie del terreno 624 m2 (13 x 48m) Superficie cubierta 190, 30 m2. a) 110 m2 construidos en el año 1980, b) 60 m2 construidos en el año 1985 y c) 30,30 m2 construidos en el año 1992 Vida Probable 75 años Valor a nuevo del m2 construido $ 1750 Estado de conservación de las mejoras a) Necesitando reparaciones importantes (4) las del año 1980, b) Necesitando reparaciones sencillas (3) las de 1985 y c) Buenas (2) las del año 1992 Valor promedio del terreno en la zona $1100

Respuesta: Valor Total del Inmueble = Escriba su respuesta aquí

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3

Calcule el valor total de un inmueble ubicado en la calle 9 de Julio 2820 de Bº Residencial Alto Alberdi de la ciudad de Córdoba, con los siguientes datos: (Utilice la tabla de TTN)

Superficie del terreno 346,40 m2 (8.66 x 40m)

Superficie cubierta 126,50 m2. a) 53 m2 construidos en el año 1930 y b) 73,50 m2 construidos en el año 1934 Vida Probable 90 años Valor a nuevo del m2 construido $ 1370 Estado de conservación de las mejoras a) Reparaciones importantes (4) las del año 1930 y b) Necesitando reparaciones sencillas (3,5) las de 1934 Valor promedio del terreno en la zona $1543.

Respuesta: Valor Total del Inmueble = Escriba su respuesta aquí

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Recuerde que puede haber diferencia en los resultados producidos por la cantidad de decimales que usamos y por el valor con que entramos a la tabla que muchas veces no es un número entero.

LECCIÓN 3 de 4

Unidades Funcionales En Propiedad Horizontal: Departamentos, Oficinas Y Locales

Metodo de comparación de valores venales

El objetivo de este método es permitir la comparación directa de unidades similares, y la manera en que opera es muy parecida a la que comúnmente se aplica para determinar el valor de la tierra urbana.

Dicho método, posibilita hacer más simple el proceso de tasación y logra obtener un real valor venal de las unidades funcionales a valorar, por las siguientes razones:

1

Porque no requiere la información del valor del terreno, ya que en lugares densamente poblados, muchas veces no es posible contar con esa información porque es de difícil acceso, porque es insuficiente, o porque no existen terrenos baldíos.

2

Porque de esta manera ya se puede prescindir del cálculo de las mejoras ó construcciones.

3

Permite obtener el valor mercado en forma directa por comparación con los valores de otras unidades venales.

La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.

Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. El Tribunal de Tasaciones brinda cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.

El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado -y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación del bien a tasar, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del mismo.

La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.

Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.

Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y registrados: precio, medidas, superficie, zonificación, precio unitario según superficie.

Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.

Los rubros de comparación son para cada caso:

Actualización Ubicación Piso Planta Superficie Características constructivas, Edad y estado Proporciones de frente y fondo (solo para locales) Existencia de patio o terraza, etc.

A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.

El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla

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Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable.

Superficies:

Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente que será el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización.

En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie deberá homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente.

La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento.

La superficie semicubierta o descubierta será procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaución de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio.

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para Departamento)

Esta planilla se utiliza para comparar un inmueble con hasta 6 antecedentes de valores venales de Departamentos, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparación.

1) Datos a Ingresar:

*Se recomienda no utilizar coeficientes de magnitud importante. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el informe respectivo de la tasación.

2)

Para obtener el PUZ se debe realizar la sumatoria de $/m2 Hº de antecedentes y dividirlos en la cantidad de antecedentes:

Luego, para obtener el PUZ Ajustado se debe multiplicar el PUZ por el Coef. Único del departamento a tasar:

(PUZ Ajustado= PUZ x Coef Único (dpto. a tasar)

Por último, para obtener el valor del departamento, se multiplica el PUZ Ajustado por la Superficie Propia Homogeneizada:

(Valor Departamento= PUZ ajustado x Sup. Propia Hº)

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ACLARACIÓN: La misma operatoria debe realizarse en el calculo del valor de oficinas y locales, teniendo presente que cada un posee coeficientes diferentes.

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para oficina)

PLANILLA DE VALORES VENALES (Para Locales)

A continuación, se presentan los coeficientes para aplicar en las planillas de comparación de valores venales.

PDF: COEFICIENTES PARA LA COMPARACIÓN DE VALORES VENALES

COEFICIENTES PARA LA COMPARACION.pdf 377.2 KB

Nuevamente, lo invito a realizar un ejercicio de aplicación!!

Determine con los siguientes datos el valor del departamento a tasar: Antecedentes:

1. Departamento ubicado en calle Rondeau 150 del B° Nueva Córdoba, es un 5...