Apontamentos - 2ª Freq de Arrendamento PDF

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Aula 26/10/EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTOArtigo 1079.º - formas de cessação do contratoPor acordo das partes , é possível extinguir qualquer contrato, tal como resulta do artigo 406.º do CC, e fazer cessar os efeitos do mesmo.Referente ao arrendamento urbano, é aplicado o artigo 1082.º do CC. ...

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Aula 26/10/2020 EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO Artigo 1079.º - formas de cessação do contrato Por acordo das partes , é possível extinguir qualquer contrato, tal como resulta do artigo 406.º do CC, e fazer cessar os efeitos do mesmo. Referente ao arrendamento urbano, é aplicado o artigo 1082.º do CC. Relativamente à forma desta cessação, temos a regra geral do artigo 221.º/2 do CC, que vem nos dizer que, se a lei estabelecer uma forma especial do contrato para a declaração negocial, se razões de exigência especial da lei, forem aplicáveis às alterações posteriores, então essa forma deve ser respeitada. É evidente que, quando o nosso legislador decidiu impor que o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, pretende proteger não só os arrendatários mas também o senhorio, relativamente às cláusulas e à eficácia das cláusulas contratuais relativamente ao arrendamento. Se quisermos fazer cessar os efeitos do contrato, essa cessação deve ser feita por escrito. O n.º 2 do artigo 1082.º do CC, vem nos dizer que, se as partes pura e simplesmente, estando uma junto da outra e acordarem “a partir deste momento cessa o contrato de arrendamento” se o arrendatário entregar a chave ao senhorio, devolvendo assim o direito de gozo da coisa e se não houver mais nada para além disso, então dispensa-se a forma escrita. Regra: Se não for imediatamente executado o acordo, deve-se fazer por escrito, tal como também deve ser feito por escrito, o pagamento de qualquer compensação ou estabelecida uma qualquer cláusula, seja ela de que tipo for e que diga respeito à cessação do arrendamento. Quem tem de outorgar esse acordo? Se o António deu de arrendamento ao Manuel a casa, e se, o Manuel estabelecer na casa a sua morada de família, onde vive com a sua mulher e os seus filhos, quem tem de outorgar esse acordo? Nos termos do disposto do artigo 1682.º - B, do CC, este acordo deverá ser subscrito e assinado também pelo cônjuge do arrendatário. E se, eventualmente, não se tratar da casa de morada de família? Será que o Manuel tem de por também a sua mulher a assinar o acordo de cessação do contrato? Se houver a comunicabilidade do arrendamento, nos termos do disposto do artigo 1068.º, então nós precisamos de ambos os cônjuges, para fazer esta cessação, pois estamos a abrir mão de um direito que deve ser exercido por ambos os cônjuges. REVOGAÇÃO (acordo das partes) - por escrito, a menos que produzem os seus efeitos imediatamente. Os outorgantes devem ser o senhorio e arrendatário com ou sem cônjuge, consoante os casos em que, se for casa de morada de família, terá de se fazer intervir o cônjuge. Quando é que o arrendatário deve entregar o locado? Ao senhorio? Quando haja revogação do contrato, quando as partes acordarem. Ver artigo 1081.º do CPC. RESOLUÇÃO – artigo 1083.º - Quer o senhorio, quer o arrendatário podem resolver o contrato. O senhorio pode resolver o contrato quando houver incumprimento do arrendatário ( artigo 1083.º/1) e quando esse cumprimento pela sua gravidade ou de consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do

arrendamento. A lei veio estabelecer e tipificar algumas situações no n.º 2 , em que o senhorio pode proceder à resolução do contrato. Artigo 1083.º/3/1ª parte – Imaginemos que o António deixou de pagar a renda deste mês de outubro e não pagou até ao dia 8 deste mês. Em novembro, apresenta-se a pagar a renda. O senhorio é obrigado a render? E é obrigado a receber em singelo? Como é que o senhorio pode proceder se o arrendatário não lhe pagar a renda no prazo legal? Qual o direito que tem? O senhorio tem o direito a exigir efetivamente uma indemnização de 20%. Imaginemos que a renda é 100€, não foi pago dentro do prazo legal, e portanto, sem encargos até ao dia 8 de outubro e o arrendatário aparece no dia 2 de novembro para pagar. O arrendatário entrega 100€, o senhorio é obrigado a receber? Pode recusar. No entanto, o locatário depois pode recorrer à consignação em depósito. Se o senhorio receber é obrigado a imputar o dinheiro que receber à renda do mês de outubro? Se o arrendatário for junto do banco e fazer a consignação em depósito dos 100€, não significa que tenha posto termo à mora. E se não pôs termo à mora, não se extinguiu o direito à resolução por parte do senhorio. Quando é que o senhorio poderá resolver o contrato? ( Artigo 1083.º/3 do CC) A partir de janeiro completam-se os 3 meses de mora e, apesar das rendas subsequentes estarem pagas, a lei permite ao senhorio, resolver o contrato. Artigo 1084.º/2 – Sempre que a resolução seja por iniciativa do arrendatário, a forma é a comunicação. Se a resolução for por iniciativa do senhorio, então se for nos termos do artigo anterior, números 3 e 4, funciona também por comunicação, ou judicialmente nos termos do artigo 1083.º/2. Como é feita a comunicação? Nos termos do artigo 9.º/7 do NRAU. Pelo que não se bastará por simples carta registada com aviso de receção. Estamos perante o incumprimento da renda, qual será o tero da sua comunicação? 

“O arrendatário não pagou pontualmente a renda do mês de outubro”

 “O Sr. Manuel, nos termos do contrato, devia ter pago a renda no primeiro dia útil do mês anterior àquele que respeitar. Acontece que, a lei prevê ainda que se possa fazer cessar a mora se regularizar num prazo de 8 dias. No caso concreto e no mês de outubro de 2020, o Manuel não efetuou ate ao dia 8 o pagamento da renda referente ao mês de novembro. Veio efetuar uma entrega por consignação em deposito apenas no dia 26 de outubro. Pese embora tenha feito uma consignação em deposito, o valor que depositou não corresponde ao valor das rendas em dívida mais a indemnização de 20%, motivo pelo qual não pôs termo à mora. Está sim em mora há mais de 3 meses, o que constitui fundamento para a resolução do contrato nos termos do disposto do artigo 1083/3 do CC”. O Manuel conseguia fazer/recorrer à consignação em depósito (841.º do CC + 17.º do NRAU)? O arrendatário não fez cessar a mora com a consignação em deposito pois só colocou o valor da renda e não o da indemnização. Ou seja, não há fundamento para a consignação em deposito, por isso o senhorio ao fazer a tal resolução do contrato/ao fazer tal comunicação, deve por uma questão de transparência invocar desde logo que, o arrendatário não fez cessar a mora e que, não há justificação para a consignação em deposito. Feita esta comunicação, o que pode acontecer? Nos termos do disposto do artigo 1084/3, há a possibilidade do arrendatário fazer o pagamento da renda acrescida da indemnização.

A resolução do contrato opera por comunicação, comunicação essa onde se expõe fundamentadamente a situação de incumprimento do arrendatário. Essa comunicação deve ser feita nos termos do n.º7 do artigo 9.º do NRAU, e na consequência do recebimento dessa comunicação, o arrendatário poderá proceder nos termos 1084.º/3, por fim à mora e assim obsta à resolução do contrato. Esta comunicação poderá ser feita por simples carta registada com aviso de receção? Sim. Em qualquer caso? Caso tenha no contrato tenha feito constar o domicílio convencionado, nesses casos, esta comunicação de resolução pode ser feito por carta registada com aviso de receção. Imaginem que o António, senhorio, fez a comunicação ao arrendatário, e o arrendatário não usou da prerrogativa do n.º 3 do artigo 1042.º . Qual a consequência? O contrato é resolvido. Quais os efeitos do contrato? Cessa. E se cessam os efeitos do contrato, qual a consequência? O arrendatário tem de devolver o gozo da coisa locada ao senhorio. Em que data se considera resolvido o contrato? Um mês apos a comunicação. Qual o prazo de entregar a casa? Um mês depois. A resolução acontece um mês depois da comunicação, e diz-nos o artigo 1087.º que a casa deve ser entregue um mês a contar da resolução. E se o Manuel fizer o deposito, o que acontece à resolução do contrato? Não há resolução do contrato, mantendo-se em vigor. Imaginemos que o Manuel em março de 2021, volta a não pagar a renda em tempo. Não paga a renda, não poe termo à mora e o senhorio faz uma nova comunicação de resolução. Qual a consequência desta comunicação da resolução? Não era possível ao Manuel, por termo à mora/fazer extinguir a relação do contrato (ver artigo 1084.º/4). E se o Manuel em abril chegar perto do senhorio e entregar 120€ para pagar a renda em atraso de março e o senhorio não aceitar? Aqui o arrendatário poderá recorrer à consignação em depósito. Artigo 1085.º - prazos para o exercício do direito de resolução – Ate quando o senhorio teria o direito para avançar para a resolução do contrato, relativamente ao caso de não pagar a renda desde outubro de 2020? Até janeiro de 2021. O fundamento para a resolução do contrato só nasce depois de haver uma mora igual ou superior a 3 meses. Ou seja, se o Manuel entrou em mora em outubro de 20, só em janeiro de 2021 é que há fundamento para a resolução do contrato e portanto, os 3 meses que vem do artigo 1085.º/2, começa-se a contar a partir de janeiro de 2021. Só até abril é que o senhorio teria a possibilidade de exercer o seu direito. Imaginem que o Manuel deixou de pagar as rendas em outubro e permaneceu sem efetuar esse pagamento. Ate quando é que o senhorio pode avançar com a resolução do contrato? É ate abril na mesma? Imaginem que o Manuel deixou de habitar a casa em agosto de 2019, será que o senhorio com base com o que estabelece na alínea d, 1083.º, que o senhorio pode hoje, avançar para a resolução do contrato? Será que ainda não caducou o direito de resolver o contrato? Será que o senhorio ainda pode resolver o contrato com base no fundamento da al.d), n.º 2 do 1083.º? O Manuel voltou para a casa no dia 1 de outubro de 20, o contrato pode ser resolvido? Pode ate 1 de outubro de 2021. A causa de resolução surge quando o Manuel não esta lá durante um ano, ou seja, só em agosto de 2020, se completa o prazo que permite o senhorio resolver o contrato. Entretanto, é verdade que o Manuel voltou a viver na casa, mas isso não

quer dizer que não tenha violado o contrato e que tenha incluído na previsão da alínea d) do 1083.º/2. A causa de resolução continua a existir. O prazo para o efeito, porque se trata de um facto continuado, ou seja, o Manuel esteve continuadamente durante mais de um ano sem utilizar a casa. O artigo 1085.º/3 diz-nos que o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação. Portanto, se a causa de resolução só cessou no dia 1 de outubro de 2020, o prazo para avançar com a resolução, é outubro de 2021. NUNCA se cessa o direito que o senhorio tem de cessar o contrato e só caduca, decorrido um ano sobre a cessação do fundamento. Ou seja, o prazo de um ano a contar da data em que o Manuel volte a habitar à casa. Artigo 1083.º/4 – O arrendatário pode por termo à mora, pagando as rendas acrescidas de 20%.

AULA 27/10/2020 Estivemos a ver os n.º 3 e 4 do 1083.º. Quando o senhorio tem fundamentos para resolver o contrato com base nestas duas normas legais, como poderá fazer? A forma de resolução é por comunicação. E qual é a forma da comunicação? Diz-nos o n.º 2 do 1084.º que quando o fundamento esteja nos números 3 e 4 do artigo 1083.º , a resolução opera por comunicação, comunicação essa que deve naturalmente obedecer a uma determinada forma, nos termos de uma das 3 alíneas do n.º 7 do artigo 9.º do NRAU. Ontem, perguntou se a resolução for baseada na falta de pagamento de rendas, “avançando o senhorio com a resolução, imaginemos que avançou com a resolução no dia 15 de outubro de 20, até quando é que o arrendatário tem de entregar a casa?” A lei diz que a resolução fica sem efeito se pagar as rendas em atraso? Não. Terá de pagar as rendas acrescido de indemnização. De acordo com o artigo 1041.º, essa é a forma de por fim à mora. Aquilo que o artigo 1084.º nos diz, não é que fica sem efeito a resolução se eu pagar as rendas que devo. A expressão que está na norma é, que se o arrendatário puser fim à mora. Então como se põe fim à mora? Nos termos do artigo 1041.º e 1042.º do CC. Ou seja, pagando as rendas em dívida acrescidas de 20% de indemnização. E se o arrendatário não o fizer? Ele foi notificado a 15 de outubro da resolução, se não puser fim à mora quando terá de entregar a casa ao senhorio? Se eu disser que a resolução do contrato só pode operar decorridos que sejam 1 mês, que é o prazo que o arrendatário tem para por fim à mora. Portanto, os 30 dias que tem para entregar a casa são contam a partir do decurso desse mês. O n.º 3 do 1084.º , a resolução do senhorio fica sem efeito se o arrendatário por fim à mora num prazo de 1 mês, pelo que a resolução fica sem efeito. No momento em que o senhorio faz a comunicação ao arrendatário, a resolver o contrato, o contrato está resolvido. Porém, o arrendatário tem 30 dias para por fim à mora, pagando as rendas em atraso acrescidas de 20% e por consequência, a resolução fica sem efeito. Se a resolução fica sem efeito, o contrato cessa os seus efeitos e mantém-se em vigor.

E se o arrendatário não fizer esse pagamento e não por fim à mora? O arrendatário tem efetivamente 30 dias para entregar a casa. E se a resolução tiver por base a parte final do n.º3 do 1083.º ? Se eventualmente, a causa de resolução for o facto do arrendatário não permitir a realização das obras, quando o arrendatário tem de entregar a casa? Tem 60 dias do 1083.º/5. Há quem defenda que a resolução só produz efeitos a contar da data em que o arrendatário não pode fazer nada para evitar a resolução do contrato. Estamos a falar da cessação do contrato, onde o contrato deixa de produzir efeitos, pelo qual já vimos nos termos do 1087.º, se houver resolução do contrato, o prazo para entregar o prédio ao senhorio é de 30 dias a contar da resolução. E se, eventualmente, for porque o contrato atingiu o seu tempo? Em que momento e qual o prazo dentro do qual o arrendatário tem de entregar o prédio ao senhorio? Imediatamente. A lei estabelece três prazos distintos:

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caducidade das alíneas b) e ss do 1051.º, pois a alínea a) é porque o contrato atingiu o seu termo no prazo do qual foi celebrado. E nesse caso, o momento da entrega é nos termos do 1051.º, imediatamente.

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Temos nos termos da resolução, os 30 dias.

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Temos o momento em que tenha sido acordado entre as partes. Não se esqueçam que qualquer uma destas clausulas, estabelece “salvo acordo das partes em sentido contrário”

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Temos a possibilidade legal de em termos judiciais, o juiz dar uma dilação e permitir o prazo mais largo para a entrega da casa. O artigo 864.º CPC.

Continuando com a resolução por parte do senhorio: Se, eventualmente, o senhorio resolver o contrato com base nos n.ºs 1 e 2 do 1083.º, qual a forma de resolver o contrato? Como forma da lei de processo (1084/1), ou seja, não é por comunicação. Essa forma de processo, é por ação de despejo que funciona como uma ação declarativa comum, tem as suas características anunciadas no 14º do NRAU. O António deu a casa de arrendamento a Manuel e o António era o usufrutuário. A certa altura morreu o titular da nua propriedade e que por força dessa morte, o usufrutuário passa a ser titular da propriedade plena, quer reaver o espaço que estava ocupado por Manuel. Será que pode? E se puder, de que forma? Será por ação de despejo, será por comunicação? O que acontece ao contrato de arrendamento se o senhorio, que era o usufrutuário, morrer? O que acontece ao contrato de arrendamento se o senhorio que era o cabeça de casal da herança, fizer a partilha? O que acontece ao contrato de arrendamento se cessar os poderes de representação que tinha o senhorio no momento de celebração do contrato? Extingue-se, “caduca” nos termos do artigo 1051º/c. E se o proprietário do imóvel, quiser reaver o imóvel porque decorreu os seis meses a que se refere o 1053.º, e o arrendatário não entregou. Será que o proprietário do imóvel deve recorrer à ação de despejo para obter a entrega do prédio? Ver o artigo 14.º do NRAU

A ação de despejo do artigo 14.º do NRAU, destina-se a cessar a situação jurídica de arrendamento. Se o arrendamento já cessou, neste caso concreto, se já caducou, não é este o meio adequado para que o proprietário do imóvel venha exigir que lhe seja entregue. NÃO CONFUDIR – 14.º do NRAU (ação de despejo) com o 15.º do NRAU (procedimento especial de despejo) O procedimento especial de despejo, é para: tendo cessado o arrendamento, se o inquilino não entregar o prédio ao senhorio, deve recorrer a este procedimento para efetiva entrega do prédio ao senhorio. Neste caso de caducidade do contrato, em que, quem quer que lhe seja entregue o prédio, não é nem nunca foi senhorio, ele poder-se-á servir de algum destes procedimentos? Ou seja, da ação de despejo ou de procedimento especial de despejo? A ação de despejo não pode ser porque o contrato de arrendamento já não existe. Segundo, o procedimento especial de despejo, também não poderá ser. 1311.º (ação de reivindicação) – o senhorio teria de avançar com uma ação de reivindicação para que o ocupante do seu prédio, que foi arrendatário e já não o é, efetivamente, conheça o seu direito de propriedade e que entregue o prédio. Regime de transição para o NRAU. O contrato de arrendamento para habitação, ou é de prazo certo ou é de duração indeterminada ( 1094.º). O n.º 3 do 1094.º diznos que no silencio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, por período de 5 anos. Portanto, se for no domínio do NRAU (regime atual), nem se discute o contrato por 5 anos. Se for do regime do tempo do RAU, iremos ver que é semelhante, porque os contratos do RAU, transferem-se para o regime do NRAU. Os contratos anteriores ao RAU, tem uns instrumentos de defesa por parte do arrendatário. Quando falamos da resolução do contrato de arrendamento, o senhorio tem ao seu dispor dois mecanismos: ação de despejo ou resolução por comunicação. .. temos depois a resolução do contrato por iniciativa do arrendatário .. Temos o artigo 1083.º/5, para além das situações do incumprimento contratual, no qual torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (situação objetiva) – dá direito ao arrendatário de resolver o contrato. Qual a forma que o arrendatário deve servir-se para resolver o contrato? 1084.º/2 – diz-nos que se opera SEMPRE por comunicação, nos termos do artigo 9.º/1 e 6 do NRAU. Se for o senhorio a resolver o contrato tem de ser por comunicação nos termos do n.º 7 do artigo 9.º do NRAU. 1083.º/5 remissão 1050.º Diploma 160/2006 – causa de resolução do contrato (5.º/7) .. outra causa de cessação do contrato de arrendamento, é a caducidade – 1051.º .. 1051/a) – findo o prazo estipulado para o estabelecido por lei que tem por consequência a entrega imediata do locado ao senhorio, nos termos do artigo 1081.º 1051/restantes alíneas – o prazo de entrega da coisa locada é de 6 meses nos termos do artigo 1053.º; 1054.º

Ideias a reter: - causas de caducidade do contrato – 1051.º - a caducidade do contrato determina a cessação da produção dos seus efeitos, ou seja, a extinção do contrato. O facto da obrigatoriedade do arrendatário devolver o prédio ao senhorio. O prazo dessa resolução é de 6 meses. 1056.º - O contrato caducou, e tirando o caso de ter atingido o termo do prazo, tem 6 meses para entregar a coisa locada, mas se não entregar num prazo de 6 meses, e se mantiver no prazo de um ano, renova-se nos termos do artigo 1054.º, mas claro que há um pressuposto que é de não haver a oposição do senhorio. .. denuncia do contrato – 1094.º - prazo certo ou duração indeterminada .. No contrato a prazo certo (n.º2) 1094.º/3 , no silencio das partes, o contrato fica celebrado por período de 5 anos. 1095.º - tem de ter clausula inscrita no contrato, no qual pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos. 1097.º - por parte do senhorio – comunicação ao arrendatário – 9.º/1 e 6 do NRAU. Comunicação com antecedência de 240 dias – se for celebrado um contrato por 6 anos, no qual tem de ser registado, deixa de ser um ato de administração ordinária Comunicação com antecedência de 120 dias – se for celebrado um contrato com prazo igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos Comunicação com antecedência de 60 dias – se for celebrado um contrato de 6 meses e inferior a 1 ano. E 1/3 do prazo inicial do contrato se f...