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DIREITO DO ARRENDAMENTO1IntroduçãoBibliografia consultada Maria Olinda Garcia, Jorge Pinto Furtado e Luís Menezes Leitão1. Arrendamento como espécie de contrato de locaçãoO arrendamento urbano constitui uma espécie de contrato de locação. A locação civil está regulada no Título II do Livro II do Cód...

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DIREITO DO ARRENDAMENTO Introdução

Bibliografia consultada Maria Olinda Garcia, Jorge Pinto Furtado e Luís Menezes Leitão

1. Arrendamento como espécie de contrato de locação O arrendamento urbano constitui uma espécie de contrato de locação. A locação civil está regulada no Título II do Livro II do Código Civil, nos arts. 1022.º a 1113.º. No que diz respeito à locação em geral temos os arts. 1022.º a 1063.º e quanto ao arrendamento urbano temos os arts. 1064.º a 1113.º O art. 1022.º define o que se entende por locação. O CC adotou o critério tradicional separando as coisas móveis das coisas imóveis. Quando a locação versa sobre coisa móvel, diz-se aluguer, quando incide sobre imóvel, diz-se arrendamento. A locação desempenha uma importante função económica, ao permitir ao titular de direitos de gozo sobre determinada coisa obter um rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa a outrem, o que pode fazer mas sem abdicar do direito correspondente. Por outro lado, permite que quem não tem capacidade económica para adquirir bens, possa obter o gozo dos mesmos, mediante o pagamento de uma quantia inferior ao que lhe custaria a sua aquisição. Por fim, a locação facilita o aproveitamento económico dos bens, que em caso de não utilização pelo seu titular podem satisfazer necessidades alheias. São elementos essenciais do contrato da locação: a) O contrato; b) A obrigação de proporcionar o gozo de uma coisa corpórea; c) O caracter temporário ou transitório; d) A retribuição – Uma obrigação pecuniária.

a) Contrato

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A locação tem como fonte um contrato, por se tratar de uma relação essencialmente contratual, excluindo-se a possibilidade de ser constituído através de um ato jurídico não negocial ou de um negócio jurídico unilateral. Todavia, considera-se que este princípio não é absoluto porque passível de desvios. Por exemplo, o contrato de arrendamento pode advir de um contrato-promessa a que tenha sido dada execução específica nos termos do art. 830.º do CC. Logo temos um arrendamento constituído por sentença. Esta situação pode suceder no arrendamento comercial ou industrial ou numa construção, mas também pode ser generalizada a toda a locação. Outra situação em que a locação pode ser constituída sem ser através de contrato é o caso do art. 1793.º do CC, onde se prevê que em caso de divórcio (e também no caso de separação judicial de pessoas e bens – art. 1794.º) “pode o tribunal dar de arrendamento a qualquer dos cônjuges, a seu pedido, a casa de morada de família, quer esta seja comum, quer seja própria do outro, considerando as necessidades de cada um dos cônjuges e o interesse dos filhos do casal”. Este arrendamento, segundo o n.º 2, “fica sujeito às regras do arrendamento para habitação, mas o tribunal pode definir as condições do contrato, ouvidos os cônjuges e fazer caducar o arrendamento, a requerimento do senhorio, quando as circunstâncias supervenientes o justifiquem”. Não se trata de um contrato por faltar o acordo das partes, é um ato do juiz. Portanto, trata-se de um despacho judicial.

b) Obrigação de proporcionar o gozo de uma coisa Temos 3 noções: 1 – obrigação, isto é, o vinculo a que fica adstrito o locador pelo contrato; 2 – o gozo que pode ser estipulado; e 3 – a coisa suscetível de ser locada.

Esta obrigação executa-se através de duas prestações: (1) a entrega da coisa locada – art. 1031.º e (2) assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina. A primeira é uma obrigação de dare, enquanto a segunda tem sido tradicionalmente afirmada que ela representa uma obrigação continuada do locador que dura por todo o tempo do contrato, sendo portanto uma prestação de facere – art. 1037.º n.º 1 a contrario (prestação de non facere, cumprida a entrega cabe ao locador não perturbar o gozo da coisa). Contudo, há exceções, por exemplo, o art. 1038.º, al. b) que impõe ao locatário a obrigação de facultar ao locador o exame da coisa locada e também a al. e) obrigando-o a tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública. A obrigação de assegura o gozo da coisa locada não se resume a isto, porque temos também comportamentos positivos do locador, como por exemplo, a realização de reparações ou outras despesas necessárias ao gozo da coisa (art. 1036.º). Gozar uma coisa é usar e frui-la, mas há situações em que temos locação de uso como é o caso do aluguer de automóveis sem condutor ou locação de mera fruição como é o caso da sublocação total. O gozo proporcionado ao locatário pode compreender a generalidade das utilidades da coisa ou restringir-se a algumas delas, como por exemplo, a fachada de um prédio urbano para afixação de cartazes publicitários. Importa referir o conceito de coisa. Nos termos do art. 204.º, n.º 1 do CC são coisas imóveis: a. Os prédios urbanos e rústicos; b. As águas; c. As árvores, os arbustos e os frutos naturais ligados ao solo; d. Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores; e. As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.

Dispõe ainda o art. 205.º, n.º 1 do CC que “são móveis todas as coisas não compreendidas no artigo anterior”. Assim, devemos concluir que o contrato de arrendamento abrange a locação de um prédio rústico ou urbano, de águas do domínio privado, de árvores, arbustos ou frutos ligados ao solo ou de um direito inerente a tais imóveis. De forma diversa, de uma forma geral, podemos afirmar que o contrato de aluguer consiste na locação de qualquer coisa não compreendida na noção anterior.

c) Caracter temporário Em complemento do caracter temporário o art. 1025.º do CC define a duração do contrato. Temos especificidades que dizem respeito à locação de bens imóveis, em que o caracter temporário não impede a prorrogação sucessiva – art. 1054.º, n.º 1 CC. Desde a NRAU que podem existir contractos com prazo certo ou com duração indeterminada. Com a Lei 31/2012, o art. 1095.º sofreu alterações e deixou de existir um prazo de duração mínima imposta ao locador (anteriormente 5 anos). A duração inicial do contrato resultará da negociação das partes, exceto quando nada for convencionado, em que o prazo resulta do n.º 3 do art. 1094.º (2 anos). Em matéria de duração do arrendamento para habitação, a lei de 2012 ampliou significativamente a liberdade contratual do senhorio. Este tem agora plena liberdade para definir o prazo inicial pelo qual pretende dar de arrendamento. Esta situação aumentará provavelmente a oferta de imóveis arrendáveis por curtos períodos. A eliminação do n.º 3 do art. 1095.º e a nova redação do n.º 1 do art. 1096.º colocam um problema jurídico não previsto pelo legislador: ou seja, o problema de saber como se extinguem os contractos que foram celebrados ao abrigo do n.º 3 do art. 1095.º que ainda está em vigor. Esta questão é meramente temporária porque com o decorrer do tempo deixará, inevitavelmente, de se colocar. Na vigência da lei anterior estes contractos caducavam no final do prazo de acordo com o n.º 1 do art. 1096.º do NRAU. Hoje na atual redação deste artigo

estabelece-se apenas a renovação automática sem prever nenhuma exceção, logo o contracto não caducará no final do prazo, logo o senhorio teria de se opor à renovação do contracto pelo art. 1097.º, n.º 1. Contudo, esta solução não se coaduna com os objetivos desta reforma, daí que o art. 1096.º, deve ser alvo de uma interpretação restritiva, não se aplicando aos contractos celebrados ao abrigo do anterior n.º 3. Estes contractos devem continuar a caducar no final do prazo convencionado.

d) Retribuição A retribuição é a contrapartida a que o locatário está obrigado. Não há locações gratuitas, todas as locações são onerosas. Não tem necessariamente de ser uma prestação em dinheiro, pode ser por exemplo em dinheiro e em prestação de serviços como por vezes já acontece, sobretudo, no arrendamento industrial.

O arrendamento admite, por sua vez, várias modalidades. Consoante recaia sobre prédios urbanos ou rústicos, podemos fazer referência ao arrendamento urbano ou ao arrendamento rústico, respetivamente. O arrendamento urbano pode ainda ser classificado como arrendamento para fins habitacionais (art 1092.º e ss do CC) ou para fins não habitacionais (art. 1108.º e ss do CC). Por seu turno, o arrendamento rural pode ser um arrendamento agrícola, florestal ou outras atividades de produção de bens ou serviços associados à agricultura, à pecuária ou à floresta, ou rustico não rural quando for destinado a outros fins. Cunha de Sá refere que “a definição de arrendamento urbano obtém-se por exclusão de partes: é arrendamento urbano tudo o que não for arrendamento rural e este define-se pelo seu objeto (forçosamente um prédio rústico), quer pela finalidade (fins agrícolas, pecuários e florestais, nas condições de uma exploração regular)”.

O arrendamento compreende, por conseguinte, importantes arquétipos, designadamente: a.) o arrendamento rural regulado pelo DL n.º 294/2009, de 13 de outubro; b.) o arrendamento urbano. Quanto ao aluguer, torna-se necessário ter em consideração o contrato de aluguer de veículos automóveis terrestres sem condutor, previsto e regulado pelo decreto-lei n.º 181/2012, de 6 de agosto.

2. Arrendamento Urbano: Evolução Histórica Enquanto espécie do contrato de locação, o arrendamento urbano tem origem na figura da locatio conductio rei do direito romano, contrato pelo qual alguém (o locador) se obriga a colocar à disposição de outrem determinada coisa (res) a troco de uma retribuição (merces). A locatio conductio rei fazia nascer para o locador as obrigações de colocar a coisa à disposição do locatário durante o tempo acordado, manter a coisa em condições em que permitisse o gozo pelo locatário e indemnizar os danos da sua responsabilidade, sendo essas obrigações tuteladas pela actio conducti. Já o locatário obrigava-se a retribuição acordada, conservar a coisa em boas condições, sem fazer dela um uso reprovável e restituir a coisa no termo do contrato, sendo as suas obrigações tuteladas pela actio locati. Sendo considerada como uma relação obrigacional, a locação não era oponível a um novo proprietário da coisa, o qual poderia despedir o locatário, cabendo a este apenas exigir uma indemnização ao locador pelos prejuízos. O arrendamento urbano no CC de 1867 veio regular a locação e pela primeira vez se distingui entre arrendamento e aluguer.

3. Natureza jurídica do direito do locatário

A questão coloca-se em saber se o direito do locatário é um direito real ou um direito de crédito. Estamos perante um direito obrigacional, mais que não seja porque o legislador o inseriu no livro das obrigações e não no livro dos direitos reais. A locação como direito pessoal torna o sistema mais maleável porque coloca à disposição dos interessados uma maior variedade de instrumentos jurídicos. O arrendamento tem natureza essencialmente pessoal, ainda que equiparada aos direitos reais para certos efeitos – art. 1037.º, n.º 2 – continua a ser um direito de raiz estruturalmente obrigacional, assente no dever que recai sobre o locador de proporcionar ao locatário o gozo temporário da coisa, pelo fim a que ela se destina. A lei ao tratar da locação e do seu regime encara o direito do locatário como um direito obrigacional, pessoal, relativo e não como um direito real, absoluto, erga omnes. Consequentemente, o direito ao arrendamento não é usucapível, apesar de alguma controversa na doutrina.

4. Aluguer de veículos automóveis terrestres sem condutor O contrato de aluguer de veículo automóvel sem condutor é um contrato de locação de natureza especial, que se regula pelas normas do Decreto-Lei n.181/2012, 6 de agosto, pelas normas gerais do contrato de locação, pelas disposições gerais dos contratos e pelas cláusulas estabelecidas pelos contraentes que não estiverem em contradição com aquelas de ordem imperativa. Vulgarmente poderíamos pensar que se trata de automóveis ou transportes de aluguer relacionados com o transporte individual de passageiros fora dos centros urbanos (designados pela letra A) e dentro deles (táxis). De facto, a utilização destes meios de transporte é possível através de um contrato verbal entre o passageiro e o condutor da viatura, determinando-se o preço através de uma convenção ou através da quantia fixada no taxímetro. No entanto, embora à primeira vista, possa parecer um contrato de aluguer de veículos automóveis sem condutor, importa referir que a situação em causa se enquadra

no âmbito de um contrato de transporte, tendo como trave-mestra o contrato de prestação de serviços. Atente-se, sobre o seu conceito, ao Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 27 de janeiro de 2009 que refere que “O contrato de transporte caracteriza-se pela convenção através da qual alguém se obriga perante outrem a obter a mudança, por este pretendida, de pessoas ou mercadorias, de uma para outra localidade, não sendo essencial que tal deslocação seja pessoalmente conduzida pelo contratante a isso obrigado”. Locação de veículos configurar-se-á quando, temporariamente e mediante remuneração, se proporciona o uso de veículos a quem para isso o conduza ou se faça conduzir. O exercício da atividade de aluguer de veículos de passageiros sem condutor depende de autorização a conceder pelo Instituto da Mobilidade e dos Transportes Terrestres, I. P. (IMTT, I. P.) e é titulado por alvará de que constem os elementos de identificação do objeto do direito concedido. Podem ser objeto do contrato de aluguer: a) Automóveis ligeiros de passageiros; b) Motociclos; c) Triciclos d) Quadriciclos e) Veículos de características especiais.

5. Regimes legais de arrendamento À semelhança do que sucedia com o Código de Seabra, a disciplina da locação de coisa imóvel inicialmente encontrava-se totalmente regulada no Código Civil. No entanto, com a Revolução de 25 de abril de 1974, a matéria relativa ao arrendamento

rural passou a ser regulada em legislação extravagante, sendo atualmente objeto de regulamentação própria. O mesmo sucedeu com o arrendamento florestal que era tratado conjuntamente com o arrendamento rural. Veio posteriormente a ser também regulado autonomamente. Sobre o arrendamento urbano, urge a necessidade de enaltecer que o mesmo persistiu perante as sucessivas reformas arrendatícias. Com o NRAU conservou-se a palavra arrendamento urbano. Atente-se, por exemplo, ao disposto nos art. 1066.º, n.º 1, 1067.º, n.º1, entre outros. A própria designação da nova lei “Novo Regime do Arrendamento Urbano” usufruiu desta expressão, reduzindo apenas a consideração dos antigos arrendamentos vinculisticos, confinando-os a um lento perecer, com o falecimento ou extinção dos respetivos arrendatários e seus sucessores. Existem dois regimes básicos a ter em consideração quanto à matéria do arrendamento urbano: 1. Os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e os contratos não habitacionais celebrados depois do DL n.º 275/95, de 30 de setembro – art. 26.º da Lei 31/2012 – aplica-se o NRAU com respetivas especificidades. 2. Os contratos habitacionais celebrados antes de 30 de setembro de 1995 e os contractos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 275/95, 30 de setembro – art. 27.º da Lei 31/2012 – aplicam-se as normas do Capítulo II secção I da Lei 31/2012 (arts. 27.º e ss. 3. Aos contratos novos aplica-se a lei nova. Dentro destas categorias legais, distinguem-se ainda dois grandes arquétipos legais, designadamente: a.) O arrendamento para habitação (permanente ou primária) – 1092.º a 1107.º b.) O arrendamento para fins não habitacionais – 1108.º a 1113.º - divide-se em várias categorias:

 Arrendamento rústico não sujeito a regime especial – art. 1108.º do CC  Arrendamento para fim comercial e industrial – art. 1112.º, n.º 1, al. a) do CC  Arrendamento para o exercício de profissão liberal – art. 1112.º, n.º 1, al. b) do CC  Arrendamento de prédio urbano para outro fim não habitacional.

6. O Vinculismo. Breve análise. Historicamente, o arrendamento constituía-se mediante um contrato pautado pelo princípio da liberdade contratual e pela inerente autonomia da vontade das partes. Por força deste princípio, as partes gozavam de plena liberdade para celebrarem ou não contratos de arrendamento, para estabelecerem, de acordo com o princípio de livre modelação do conteúdo contratual, o seu conteúdo, para o combinarem com outras variantes negociais e, em suma, gozavam de plena liberdade para escolher a pessoa com quem quisessem contratar. O contrato cessava os seus efeitos alcançado o terminus acordado, apenas sendo admissível a sua renovação no caso de existir acordo expresso nesse sentido. A renda era fixada livremente, sem qualquer subordinação a um tabelamento legal. Estes princípios encontravam consagração plena, por exemplo, nos art. 1614.º e 1616.º do Código de Seabra. Com a II Guerra Mundial, os mesmos princípios foram colocados em perigo, tornando-se impreterível assegurar a conservação das casas de habitação e a estabilidade da renda respetiva, tendo em conta que a inflação afetava profundamente essa mesma estabilidade.

Foram, assim, adotadas, durante muitos anos, medidas protetoras, restringindose fortemente o princípio de liberdade contratual. As medidas em causa passaram pela imposição automática da prorrogação legal dos contratos de arrendamento, findo o prazo que tinha sido convencionado pelas partes e sempre que pelo arrendatário essa renovação não fosse afastada. Estabeleceu-se, complementarmente, o bloqueio da renda primitiva, o controlo do seu aumento dentro de condicionantes definidas pelo Estado e certificou-se o conteúdo dos contratos com uma teia de normas injuntivas protetoras do arrendatário. Como se impunha uma restrição à autonomia da vontade, a doutrina designou semelhantes arrendamentos por arrendamento vinculisticos que eram decretados como puras necessidades da circunstância e explicitamente qualificados de transitórios e excecionais. Gozavam ainda de um caráter de interesse público. Assim, poder-se-á concluir que o vinculismo, termo de origem italiana, pretende descrever o conjunto das regras que, para proteger a posição do arrendatário, restringe a autonomia da vontade privada das partes, nomeadamente em matérias como a cessação do contrato pela livre iniciativa do senhorio, a limitação das situações em que o senhorio pode resolver o contrato, a necessidade de resolução judicial da relação locatícia e o congelamento e restrição das atualizações da renda, entre outras.1 Atente-se, por exemplo, ao sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 14 de março de 1989 que preceituou que “O arrendamento para a habitação, como arrendamento vinculístico por excelência, mostra-se há muito regulado por disposições de caráter imperativo que cerceiam o princípio geral da liberdade de estipulação dos contraentes consagrados no artigo 405 do Código Civil. II - Não é atualizável uma renda fixada em 30-04-1984.”

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Cfr. sobre o vinculismo, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2.ª ed. Revista e Atualizada, Almedina, Coimbra, 1999, p. 149 e ss. e Menezes Cordeiro, O novo regime do arrendamento urbano, “O Direito”, Ano 137.º (2005),II, p. 319 e ss. e 328 e ss.

O regime vinculistico foi, no entanto, com o passar dos anos, perecendo. A asfixia lenta do mercado de arrendamento pelas garras afiadas do vinculismo arrendatício há muito tempo que reclamava uma reforma profunda na legislação do arrendamento. Com a Lei n.º 6/2006, assiste-se a um retorno gradual e prudente ao liberalismo arrendatício e, por conseguinte, a um novo âmbito da autonomia da vontade. O NRAU pretendeu abandonar de forma justa e equilibrada o vinculismo, procurando simultaneamente devolver ao arrendamento o rigor da linguagem civil sem, todavia, repudiar a terminologia tradicionalmente utilizada neste ramo do direito. O regime jurídico caracteriza-se, assim, pela abolição do vínculo de prorrogação forçada, em contrapartida do estabelecimento de prazos de duração mínima que imponham uma certa estabilidade ao contrato. Assiste-se ainda a uma distribuição mais uniforme dos encargos ordinários oriundos do contrato.

7. O Arrendamento Urbano e as suas espécies legai...