Arrendamientos Urbanos Trabajo final civil III PDF

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Practica Arrendamientos Urbanos Lucia Costas Rodal...

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ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL

ARRENDAMIENTOS URBANOS

1. La legislación especial de arrendamientos urbanos: principios rectores Una de las consecuencias del periodo de la Guerra Civil española (1936-1939) fue la escasez que había de viviendas y locales por lo que resultaba inviable una aplicación simple y escueta de las normas sobre la demanda y la oferta contenidas en el Código Civil, ya que ello hubiere causado una inflación en los precios de los alquileres, causando multitud de desahucios debido a la incapacidad para hacer frente a tales pagos, cuyas consecuencias habrían sido graves. Por ello, el legislador optó por una protección sobre arrendatario, llegando a tomar medias incluso como la congelación de las rentas, permitiendo tan solo la subida de estas por causas específicamente señaladas. Esto implicó una legislación especial basada en una fuerte imperatividad de las normas en el orden jurídico, dejando a la autonomía de la voluntad de los contratantes un terreno muy pequeño donde poder jugar. Esto consta y destaca en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946 y en la de 1955. En la Ley de 22 de diciembre de 1964 y especialmente en el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 se produce una atenuación de tal imperatividad, otorgando a las partes mayor autonomía, eliminando la prórroga legal forzosa, que conjuntamente con la admisión libre y decidida de las cláusulas de actualización de renta, al igual que las mejores condiciones económicas que llevaban consigo un incremento de la oferta de viviendas, condujeron a la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 12/1994 de 24 de noviembre. Esta nueva Ley de Arrendamiento Urbanos posee una postura del todo distinta respecto a las anteriores leyes, ya que muestra confianza al principio de la autonomía de la voluntad para la resolución de los conflictos arrendaticios que puedan surgir, aun así, mantiene el carácter protector de todo arrendatario que domina desde 1946. A pesar de ello, la nueva Ley produce una apertura a un panorama diferente en lo que concierne a la relación arrendaticia.

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL Como consecuencia de la multitud de situaciones jurídicas que han sido creadas y desarrolladas bajo las leyes de arrendamientos urbanos predecesoras, la nueva ley se ha visto en la obligación de crear un tipo de compendio de derecho transitorio. Por lo que la Ley 29/1994 no ha tenido más remedio que coexistir durante un largo periodo con las legislaciones anteriores, siendo regulado esto por normas transitorias.

2. Características de la Ley La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) de 1994 se encuentra caracterizada por: -

La fuerza que posee para obligar. Aquí lo que compete es determinar si nos encontramos ante una ley dispositiva o imperativa. Por una parte, existen unas disposiciones de carácter obligatorio que resultan aplicables a todo arrendamiento urbano (disposiciones imperativas).

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También, que la ley regula el arrendamiento urbano de la vivienda, siendo la regulación que se realiza sobre ellos imperativa, y el arrendamiento de uso distinto de la vivienda, siendo esta regulación por el contrario a la anterior dispositiva. No se admiten pactos que resulten contrarios a Ley, aquí es donde se ve el carácter imperativo de la ley, ya que en el contrato de vivienda se pueden realizar pactos, pero estos no pueden salirse del marco que la ley ha establecido, es decir, no pueden llevar la contraria a lo que la ley determina que es imperativo.

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En el caso de los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, los pactos que se establezcan entre las partes se encuentran por encima de la ley, ya que esta clase de arrendamiento se rigen por el pacto que se logra por las partes y, si no, por el que viene recogido en la ley. Se trata, por tanto, de una regulación claramente dispositiva.

La Ley de Arrendamiento Urbanos se trata de una ley especial, ya que ostenta diferentes tipos de obligación en referencia a lo que queramos referirnos. Dividiéndola por títulos quedaría de la siguiente manera: los Títulos I y IV resultan imperativos para todos los tipos, mientras que el II para los arrendamientos de la vivienda y, por último, siendo el III dispositivo. La LAU tan sólo regula una concreta relación dentro del derecho civil, de la que es experta, a distinción del Código Civil que se encarga de regular todos los tipos de relaciones concernientes al derecho civil.

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL La Ley de Arrendamientos Urbanos tiene alcance nacional, aplicándose en el conjunto de la nación, a excepción de aquellos territorios cuyas Comunidades Autónomas cuenten con legislación propia, siendo en estos supuestos supletoria la presente ley. La LAU tan sólo trata materias urbanas, siendo el Código Civil la ley general que se encarga de la regulación de los arrendamientos, apoyándose en determinados casos en esta ley especial.

3. Ámbito de aplicación y disposiciones comunes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos El ámbito de aplicación de la LAU viene recogido en el artículo 1 de la misma al establecer lo siguiente: “la presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de incas que se desinen a vivienda o usos distintos de vivienda”. Todos los arrendamientos deben someterse de manera imperativa al ámbito de la Ley, al régimen de la finanza y, por último, a las normas del procedimiento. En el artículo 5 de la ley vienen recogidas las exclusiones, que son las siguientes: el uso de las viviendas que tengan asignadas por motivo del cargo que realicen o del servicio que presten los porteros, guardas, etc. Así como, el uso de viviendas militares, universitarias… En las disposiciones comunes se diferencia entre: -

Fianza: al inicio del contrato se establece la obligación de prestar fianza, entendiéndose como tal el depósito de una cierta suma de dinero, con la finalidad de afirmar que el arrendatario va a desempeñar todas las obligaciones inherentes a su persona, por lo tanto, se trata de una garantía.

Una vez que el contrato ha llegado a su conclusión, el arrendatario tendría que arreglar los deterioros que pudieren haber surgido. Precisamente para este tipo de situaciones es obligatoria la fianza, ya que, si el arrendatario se marcha sin realizar las reparaciones oportunas por los desperfectos ocasionados, se usa dicha cantidad de dinero para su reparación, no ocasionando coste alguno al arrendador, evitándole así cualquier perjuicio. En caso de que el arrendamiento se produzca para uso de vivienda el importe de la fianza equivaldrá a una mensualidad. Por otra parte, si el arrendamiento es para un uso distinto

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL de vivienda la fianza corresponderá a dos mensualidades. Como ya se ha mencionado, la fianza es una garantía, no un préstamo, por lo que cuando el contrato llegue a su término final esta deberá ser devuelta. En el supuesto de que el arrendador se demore en la devolución de la fianza al arrendatario, para la cual dispone de un mes, dicha cantidad de dinero devengará el interés legal a favor del arrendatario. La LAU también prevé la posibilidad de que en determinados casos se pueda proceder a la actualización del contrato de la fianza, en contratos con una duración media-larga. Se puede realizar un incremento o reducción en función de las circunstancias económicas. La presente ley también prevé la posibilidad de que las Comunidades Autónomas puedan establecer que las fianzas procedentes de los arrendamientos en vez de darse dinero entre las partes, dicha cantidad se presente en una cuenta de titularidad de la Administración Pública. Se encuentran exceptuadas de la prestación obligatoria de fianza la Administración del Estado, de las Comunidades Autónomas, Locales, así como otras entidades públicas vinculadas o dependientes de éstas, u ciertos organismos que desempeñen funciones públicas. -

Forma del contrato: al no exigir la ley que el contrato disponga de una forma concreta para otorgarle validez, existe libertad de forma. Además, lo único que la ley prevé en esta materia es que cualquiera de los contratantes puede obligar a la otra parte a que el contrato se lleve a cabo por escrito, por tanto, en el momento que uno quiera tal realización el otro también se encuentra obligado. Dicha obligación se encuentra regulada en el artículo 37 de la Ley de Arrendamiento Urbanos al disponer esta lo siguiente: “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado”.

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Inscripción del contrato: en relación con la legislación anterior, en esto se ha producido un cambio, ya que ahora cualquier contrato se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. Si se produce un conflicto jurídico, lo que dictamine el registro prevalecerá sobre situaciones jurídicas posteriores.

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL 4. Arrendamiento de vivienda Se regula en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 1. “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo desino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” 2. “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.” Como ya se ha mencionado anteriormente, los preceptos de los arrendamientos de viviendas tienen como característica fundamental la imperatividad, tal es su carácter imperativo que cualquier estipulación que modifique en perjuicio del arrendatario sus normas se calificarán como nulas y se tendrán por no puestas. En cambio, se salva de sanción legal en caso de que sea beneficiosa para el arrendatario o para el subarrendatario, o cuando la propia norma consiente que se estipule cosa contraria a lo que en ella se establece. En principio no se puede alquilar si el fin no es vivir en esa vivienda. Se permite subarrendar una habitación, pero no la vivienda al completo. Además, las dependencias que se encuentran vinculadas a la vivienda como plazas de garajes, trasteros, etc., también se les aplica al igual que a la vivienda el deber de conservación. Sin embargo, aunque el arrendatario no tenga en la vivienda que tenga alquilada su vivienda permanente, este arrendamiento seguirá conservando el carácter de vivienda siempre que habiten allí el cónyuge o los hijos del arrendatario. Esto tiene como finalidad la protección de la familia.

4.1. Duración del contrato Dado que la ley no establece una duración determinada para el contrato en el caso de los arrendamientos de vivienda, la regla general es el principio de libertad que poseen las partes para establecerlo. En el caso de que la duración no haya sido objeto de pacto se entenderá entonces que el contrato es por un año.

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL El plazo del contrato empezará a contarse desde la fecha del contrato o desde que el inmueble es puesto a disposición de arrendatario en caso de que dicha fecha fuese posterior. La prueba de la fecha de la puesta a disposición recae sobre el arrendatario. Además, el legislador tiene el propósito de que la relación entre las partes tenga una duración mínima de cinco años, y en el caso de que el tiempo pactado fuese menor, llegado el día del vencimiento del contrato el mismo se prorrogará por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de cinco años. Esto adquiere la denominación de rúbrica. Sin embargo, en relación con lo dispuesto en el párrafo anterior, si hay obligatoriedad no puede haber libertad, por lo que esa obligatoriedad se trata de una previsión a favor del arrendatario. Por ello, si al arrendatario le concierne puede proceder a prorrogar el alquiler anualmente hasta que se alcance el plazo mínimo legal (cinco años en caso de personas físicas y siete años en caso de personas jurídicas). En cambio, si al arrendatario no le interesa el contrato no se prorroga. Para el arrendador si tiene carácter obligatorio. En definitiva, las prórrogas legales anules son potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador, aunque si el primero no quiere hacer uso de tal prórroga debe proceder a avisar al segundo con una antelación previa de treinta días como mínimo al vencimiento de la duración del contrato. Como excepción a las prórrogas legales, nos encontramos que dicha prórroga obligatoria no procederá en caso de que al tiempo en el que el contrato de arrendamiento de vivienda se celebró, se hiciere constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada, debiendo comunicárselo al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en que dicha vivienda vaya a ser necesitada, encontrándose el arrendatario obligado a entregarla en éste plazo en caso de que las partes no llegasen a un acuerdo diferente. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección Primera, Recurso 3897/2017: Como se ha mencionado en el párrafo anterior, este supuesto debe encontrarse previsto en el contrato de forma expresa, pero, además, no se puede llevar a cabo por cualquier motivo, deben ser por motivos de necesidad personal del arrendador o de sus ascendientes, descendientes o cónyuge. En ningún caso se puede proceder al desalojo del arrendatario antes de que haya transcurrido un año del contrato. Sentencia CIVIL N.º

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL 176/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Recurso 38/2019 de 06 de Mayo de 2019 En el caso de que transcurran tres meses desde que el contrato se ha extinguido, o bien, desde que el arrendatario ha procedido a desalojar la vivienda, y el arrendador o su familiares o su cónyuge no hubiesen procedido a ocupar dicha vivienda, entonces el arrendatario tendrá la faculta de optar, en un plazo de treinta días, a ser repuesto en el uso y goce de dicha vivienda por un período nuevo de hasta cinco años respetando igualmente los términos que el contrato reflejaba al momento de la extinción, con indemnización de los perjuicios que el desalojo le hubiere podido ocasionar hasta que la vivienda es recuperada, o bien a una indemnización con una cantidad que sería equivalente al importe de la renta por los años de contrato que quedaren por cumplir hasta que los cinco años fueren completados, salvo en el supuesto de que el arrendador y sus familiares o cónyuge no hubieren procedido a la ocupación de la vivienda por una causa de fuerza mayor, hechos que no se hubiesen podido prever o en caso de poder ser previstos fuesen inevitables. Prórroga tácita, regulada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se aprecian diferencias entre lo dispuesto en la LAU y en el Código Civil. Los requisitos son los siguientes: -

No solo debe haber transcurrido todo el contrato, si no que también, el plazo legal mínimo debe haber transcurrido (cinco o siete años según se trate de personas físicas o jurídicas). El transcurso de los plazos se puede deber a que se haya pactado desde el inicio o porque se haya utilizado la prórroga obligatoria. Si ninguna de las partes hubiese avisado a la otra de su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, a no ser que el arrendatario exprese su voluntad de no renovarlo al arrendador, con un mes de antelación a la fecha en la que cualquiera de dichas anualidades finaliza.

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En el Código Civil no se establece un tiempo de duración mínimo, mientras que en la Ley 29/1994 sí se encuentra determinado.

Desistimiento, recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, parte del principio de que nadie puede ser objeto de coacción para cumplir un contrato si esa persona no quiere voluntariamente, salvo la indemnización que sus acciones puedan

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL producir a la otra parte. Esta figura se trata de una excepción, debido a que la regla general dispone que la extinción de un contrato no se produce de forma unilateral. Una vez que hayan pasado seis meses desde el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá desistir del mismo, debiendo avisarlo con una antelación de un mes al arrendador, pudiendo estar establecido para este supuesto una indemnización. Dicho pacto se puede haber incluido una vez ya celebrado el contrato. En caso de que no se haya procedido a su pacto, el arrendatario no está obligado a pagar indemnización alguna. Regla “venta no quita renta”, regulada en el a artículo 14 de la LAU, hace alusión a la enajenación que el arrendador realiza de la vivienda arrendada. La tercera persona que compra la vivienda alquilada es la que tiene que soportar el arrendamiento. En caso de que la duración pactada fuese mayor a cinco años, o a siete años en el supuesto de que el arrendador predecesor fuese una persona jurídica, la persona que adquiera quedará subrogado por la duración pactada en su totalidad, salvo que en dicha persona se den los requisitos que vienen recogidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En tal supuesto, el adquiriente tan sólo deberá soportar el arrendamiento el tiempo que quede hasta cumplir el plazo establecido de cinco o siete años, mientras que la persona que realizó la enajenación deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad que equivale a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo de cualquiera de los dos plazos citados, en función de si se trata de persona física o jurídica, quede por cumplir. Igualmente, el adquiriente tan sólo deberá soportar el arrendamiento hasta que finalice el tiempo de cinco años o siete, en el supuesto de que las parte hayan estipulado que será causa de extinción del arrendamiento la enajenación de la vivienda. En el caso de que el contrato se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquiriente tendría que soportar el arrendamiento durante toda la duración ya que lo que se encuentra escrito prevalece.

4.2. Sujetos En este caso debemos ceñirnos a la regla general dispuesta en el Código Civil, la capacidad de obrar, entendiendo por esta la aptitud para ejercer derechos y cumplir obligaciones, para que los actos jurídicos realizados tengan eficacia. Una persona

ALEJANDRO MARTÍNEZ CORRAL adquiere la capacidad de obrar una vez que cumpla la mayoría de edad. Se encuentra regulada en el artículo 322 del presente Código, el cual dispone lo siguiente: “El mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, salvo las excepciones establecidas en casos especiales por este Código.” 4.3. Objeto El objeto del contrato es la cosa y el precio. La vivienda arrendada (la cosa) lo relevante es el uso y mantenimiento que de la misma se haga. En relación con la cuantía, esta será la que libremente acuerden las partes, siendo su pago mensual, durante los siete primeros días del mes, el pago se llevará a cabo en el lugar donde las partes hayan establecido, o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. El pago se puede realizar también por especie, no siendo obligatorio su realización mediante dinero. También se puede llegar a un acuerdo sobre la suspensión del pago, mientras que una vez que el inmueble sea devuelto al arrendador este posea un mayor valor, como, por ejemplo, mediante la realización de una reforma a cargo del arrendatario. Para que se pueda producir una actualización de la renta, el contrato debe tener una duración mínima. Tan sólo es posible si ha sido objeto de pacto entre las partes. En caso de carecer de pacto expreso, no se aplicarán actualización de las rentas a los contratos. Por exigencia legal debe hacerse anualmente, según el criterio que las partes establezcan. Los gastos y tributos que correspondan a la vivienda arrendada, así como a los accesorios de esta, correrán a cargo del arrendatario.

4.4. Contenido En re...