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Derecho Civil III...

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CAMARA INMOBLIARIA ARGENTINA

http://www.cia.org.ar/ Carrera a distancia

Consultor Inmobiliario Asignatura:

Derecho Civil III Prof. Humberto Guardia

Este material ha sido concebido como un texto básico, que pueda utilizarse para la formación a distancia de la materia Derecho Civil III en la carrera de Consultor Inmobiliario del Instituto de Capacitación Inmobiliaria. El propósito de este manual es el de constituirse como un material: a) Que represente un material actualizado para el acercamiento del alumno al Marketing en cuanto disciplina de estudio y “filosofía” de negocios b) Que contribuya a la organización de los estudios del alumno c) Que sirva de acompañamiento a la tarea de aprendizaje En este material el alumno encontrará: 1. El programa de la asignatura desarrollado en dos módulos operativos, cada uno de los cuales se divide en dos unidades temáticas 2. El desarrollo pedagógico de los contenidos de cada unidad temática 3. En cada unidad temática se incluyen actividades (no evaluatorias) a desarrollar por el alumno en forma individual y autónoma y no requieren soporte especial para su resolución. 4. Gráficos, esquemas e ilustraciones que tienen por objeto facilitar la comprensión de ideas y su interpretación 5. Las actividades de evaluación obligatoria se encuentran a la finalización de cada módulo. Estas actividades deberán ser remitidas a su profesor de acuerdo al calendario académico que se le facilitará oportunamente. El criterio para la evaluación consta de tres ítems: Presentación del material, Redacción y ortografía e interpretación conceptual.

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El trabajo debe comprender los siguientes apartados: a) Carátula: que incluya los datos personales y de la materia, el nombre del trabajo que el alumno consideren pertinente según el problema que tratará en la introducción, el desarrollo y en la conclusión. b) Introducción: en la que se presenta el problema y el trabajo a desarrollar. c) Desarrollo: en el que se describe el problema, analizándolo a partir de los contenidos del Módulo. d) Conclusión

personal:

cierra

el

trabajo,

planteando

posturas

personales,

interrogantes, etc. e) Bibliografía consultada: que incluye las referencias a libros y textos ampliatorios consultados, revistas del sector e información extraída de Internet. f)

El trabajo debe ser presentado en formato Word (.doc) y su extensión puede ser variable, pero no debe superar las 6 páginas en hoja tamaño A4.

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Presentación de la Materia Esta materia se incluye en la currícula de la carrera de Consultor Inmobiliario atendiendo las necesidades de quienes se orientan a la prestación de servicios profesionales en el sector y desean conocer los procedimientos adecuados para la consecución de negocios. La asignatura aborda la problemática de la comercialización de los servicios, en particular del servicio inmobiliario, planteándola desde la óptica del marketing, esto es: acepta que la prestación de un servicio es una relación de intercambio. En cualquier caso, el marketing pretende que estos intercambios resulten mutuamente satisfactorios de manera que se prolonguen en el tiempo. Desde el punto de vista de la Empresa u Organización, que se dirige a un mercado para ofrecer sus, servicios la aplicación del concepto de marketing implica la orientación de todas sus actividades a la satisfacción de las necesidades, deseos y expectativas de sus clientes, como único camino sustentable para el logro de los objetivos empresarios. Esta materia, por lo tanto, pretende exponer al alumno, con amplitud y precisión, los principios, herramientas y metodología de comercialización que, si bien es más difícil y compleja que la aplicable a los bienes tangibles, presenta la ventaja de la relación directa y personal entre quien presta el servicio y el usuario del mismo.

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Objetivos Generales de la Asignatura a)

De conocimiento

a.1.-Que el alumno conozca las características particulares de la comercialización de servicios, y su aplicación a la actividad inmobiliaria. a.2.-Que comprenda el aporte del marketing a la gestión comercial de la empresa inmobiliaria b)

De Procedimiento:

b.1.-Que pueda aplicar las herramientas de comercialización de servicios a su actividad habitual en el campo inmobiliario c)

De actitud:

c.1.-Que asuma una actitud crítica en las relaciones comerciales que lo tienen como protagonista

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Contenidos de la Materia Módulo I: Unidad I: P ERMUTA

1- Concepto y régimen legal. 2- Nulidad. 3- Gastos de Contrato. Unidad II: L OCACIÓN

1- Definición. 2- Locación de Cosa. 3- La cosa locada. 4- Locación de cosa ajena. 5- Locación de cosa parcialmente ajena. 6- Causa Lícita. 7- Duración del contrato. 8- Transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la locación. 10- Obligaciones del locador.

Módulo II:

Unidad III: D ONACIÓN

1- Características. 2- Diversas clases de donaciones. 3- Inoficiocidad de las donaciones. 4- Reversión de las donaciones. 5- Revocación de las donaciones.

Unidad IV: MANDATOS

1- Características. 2- Objeto. 3- Obligaciones del Mandatario. 4- Obligaciones del Mandante. 5- Terminación del Mandato.

Unidad V: C ONTRATO DE MUTUO

1- Caracteres. 2- Efectos

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Módulo III: Unidad VI: C ONTRATO DE D EPÓSITO

1- Caracteres

Unidad VII: C OMODATO

1- Diferencias con la locación. 2- Caracteres. 3- Objeto.

Unidad VIII: D ERECHOS R EALES

1- Ubicación de los Derechos Reales. 2- Origen Histórico. 3- Los Derechos Reales en el Derecho Argentino. 4- Dualismo clásico entre derechos personales y reales. 5- Las teorías unitarias. 6- Comparación entre los derechos reales y personales.7- Casos de Institutos con de dudosa Naturaleza Jurídica. 8- Derechos Reales In Faciendo. 9- Obligaciones Reales o Propter Rem. 10- Creación y modificación de los derechos reales. 11Clasificación de los Derechos Reales. 12- Clasificación de las cosas. 13- El principio de Convalidación. 14- Excepción al principio de convalidación. 15Ejercicio de los Derechos Reales.

Unidad IX: LA PROPIEDAD Y LA POSESIÓN Y TENENCIA

1- Algunas cuestiones sobre la propiedad. 2- Formas de Adquisición de la Propiedad. 3- Formas de pérdida de la propiedad. 4- El Registro de la Propiedad. 5- La defensa de la posesión. 6- Tipos de Interdictos.

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Unidad I Permuta

Módulo I Unidad I - Desarrollo de Contenidos

Unidad I Permuta 1. CONCEPTO Y RÉGIMEN LEGAL Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas (art. 1485). Es la primera forma de intercambio y se daba fundamentalmente en la época que no existía el dinero. Actualmente dada la facilidad con que circula el dinero prácticamente se sustituye por la compraventa. Actualmente este contrato tiene un rol modesto, aunque no ha desaparecido. Subsisten todavía algunas permutas manuales y también se dan casos de trueque de inmuebles (sobre todo entre coherederos). Respecto a la naturaleza jurídica de este contrato, resalta de inmediato su analogía con la compraventa, que en el fondo no es otra cosa que el trueque de una cosa por un precio en dinero. Ello explica la disposición del artículo 1492, según el cual la permuta se rige por las disposiciones concernientes a la compraventa, en todo lo que no tenga una regulación especial. Aclaramos desde ya que las reglas especiales _es decir las que no tengan que ver con la compraventa - son limitadisimas. (arts. 1486 a 1489 y 2128 a 2131). Cabe agregar que los artículos 1490 y 1491 establecen dos reglas perfectamente sobreabundantes e inútiles. El primero dispone que no pueden permutar los que no pueden comprar y vender; el segundo que no pueden permutarse las cosas que no pueden venderse. Es innecesario decirlo, pues ya el artículo 1492 remite al régimen de la compraventa para todo lo que no esté regulado especialmente de otro modo. Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de un contrato innominado, al cual se aplicarán las reglas de la compraventa o de la cesión de créditos, según los casos.

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Unidad I Permuta

Si una de las contraprestaciones fuera parte en dinero y parte en especie, el contrato será calificado como compraventa o permuta de acuerdo a la que tenga mayor incidencia en la prestación económica del contrato pero aún así no variará substancialmente la legislación aplicable. Características del contrato. - Son idénticos a los de la compraventa: a) la permuta es consensual, produce efectos por el mero acuerdo de voluntades; b) es informal; en el caso de los inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1184, inciso lp), es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado - como la compraventa (véase nro. 422); c) es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes; d) es oneroso, pues las

contraprestaciones

son

recíprocas;

e)

es

conmutativo,

porque

las

contraprestaciones recíprocas son por naturaleza equivalentes. Disposiciones especiales. a) Justos motivos de duda sobre el derecho del copermutante. - Si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció (art. 1486). Se trata de un derecho de retención análogo al que el artículo 1425 reconoce al comprador similar pero no exactamente igual en sus efectos, como hemos de verlo. En cuanto a lo que debe considerarse por "justos motivos" entendemos que tal expresión debe asimilarse a la de "temor fundado" por lo que nos remitimos a lo dicho en el número 324. Pero el derecho del permutante que tiene justos motivos para dudar de la legitimidad de la propiedad de la cosa que se le ofrece, no se reduce a la retención; puede también pedir la resolución (el Código dice erróneamente nulidad) del contrato, aunque no fuese molestado en la posesión de la cosa recibida (art. 1486). Lo que se protege no es sólo el daño o turbación actual, sino el peligro de que ello se produzca. Es claro que en tal caso está obligado a devolver por su parte la cosa que hubiera recibido. Pero el copermutante que hubiese enajenado la cosa que se le dio en cambio, sabiendo que ella no pertenecía a la parte de quien la recibió, no podrá anular el contrato, mientras que el poseedor a quien hubiese pasado la cosa, no demandase contra él la nulidad de su contrato de adquisición (art. 1488). Esta disposición tiene un fundamento obvio: si el permutante ha transferido ya el dominio de la cosa a un tercero, carece de interés en la acción por resolución del contrato mientras el tercero no haga valer, a su vez, la garantía de evicción. Por ello, aunque este artículo sólo se pone en la hipótesis del permutante que ha enajenado la cosa recibida sabiendo que no pertenecía

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Unidad I Permuta

al permutante de quien la recibió, también debe aplicarse al caso de que lo hubiera ignorado. Pues aquí no se trata de un derecho, negado en razón de la mala fe del que enajenó la cosa a un tercero, sino en la circunstancia de que no tiene interés en la acción, de tal modo que tampoco podría reconocerse al enajenante de buena fe.

2. NULIDAD Según el artículo 1487, la anulación del contrato de permutación tiene efecto contra los terceros poseedores de 1a cosa inmueble entregada a la parte, contra la cual la nulidad se hubiese pronunciado. Desde luego, el artículo 1487 sólo se aplica a los inmuebles, según resulta de su propio texto; en cuanto a los muebles, la acción reivindicatoria contra el poseedor se vería detenida por el artículo 2412.

3. GASTOS DE CONTRATO Según el artículo 1424, relativo a la compraventa, los gastos del contrato son a cargo del comprador. Va de suyo que esta disposición es inaplicable en la permuta, en la cual la solución no puede ser otra sino que ambos contratantes soporten estos gastos por partes iguales. Evicción. - Como sabemos la evicción es el ejercicio de un derecho tendiente a restablecer el equilibrio entre lo prometido en el contrato y lo efectivamente recibido. Por ejemplo se vende o permuta una casa que se cree tiene títulos perfectos pero resulta no ser así, la parte perjudicada - es decir a quien se le entrego el bien disminuido - puede demandar por evicción que implica o la resolución del contrato o una disminución proporcional de su valor - en realidad el perjudicado solo puede demandar por resolución. Pero veamos en detalle las cláusulas de la permuta. El caso de evicción total está regido por los artículos 1489, 2128 y 2129. En el primero se dispone que el copermutante que ha sufrido la evicción puede reclamar la restitución de la propia cosa o el valor de la que se le hubiese dado en cambio; el artículo 2128, tratando el mismo punto, dispone que el permutante vencido puede reclamar la cosa que dio en cambio o que se le pague el valor de ella. El vicio de técnica legislativa que supone tratar el mismo problema en dos disposiciones diferentes, ubicadas en distintos capítulos, trae consigo estos defectos de concordancia. Sin embargo, es posible armonizar estas disposiciones admitiendo que el copermutante que ha sufrido la evicción tiene a su disposición tres posibilidades: a) reclamar la restitución de la

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Unidad I Permuta

cosa que entregó; b) reclamar su valor; c) demandar el valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, tiene además, derecho a pedir se le indemnicen los daños y perjuicios sufridos (arts. 1489 y 2128). Si el permutante vencido en la evicción optase por la resolución del contrato y la restitución de la cosa que dio, el copermutante debe restituirla en el estado en que se halla, como poseedor de buena fe (art. 2129). Se le aplican, por tanto, los artículos 2422 y siguientes. Supongamos ahora que el copermutante haya enajenado a un tercero la cosa que recibió. El artículo 2130 dispone que si la cosa fue enajenada por título oneroso por el copermutante, o constituyó sobre ella algún derecho real, el permutante no tendrá derecho alguno contra l08 terceros adquirentes; pero si hubiese sido enajenada por título gratuito, el permutante puede exigir del adquirente, o el valor de la cosa o la restitución de ella. Esta primera parte no ofrece ninguna dificultad y la solución es lógica; puesto que la transmisión del dominio ha sido legítima, el tercero no tiene por qué ser alcanzado por la reivindicación. Por lo tanto, el permutante que ha sufrido la evicción sólo tiene acción contra el copermutante por el valor de la cosa que él entregó o de la cosa que recibió y de la que fue privado por la evicción. Más discutible es la solución del segundo apartado, pues se afectan los derechos de un tercero de buena fe y la seguridad jurídica. El criterio de la ley ante la colisión de intereses entre el tercero y el permutante, ha sido el de preferir a éste, puesto que el primero ha recibido la cosa por un título gratuito. En caso de evicción parcial, es aplicable lo dispuesto para la compraventa (art. 2131).

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Unidad I Permuta

Unidad I – Actividades Prácticas

! Sintetice del texto anterior las siguientes preguntas 1. Que es el contrato de permuta. 2. Que diferencia hay entre el contrato de permuta y el de compraventa. 3. Es un contrato formal? 4. Que capacidades se requiere para ser permutante? 5. Existe la garantía de evicción en la permuta?

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Unidad I Permuta

Unidad I – Bibliografía de Consulta -

Manual de Contratos: Guillermo Borda. Editorial Perrot.

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Manual de Contratos. Eduardo Mosset Iturraspet. Editorial Astrea.

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Código Civil de la Nación Argentina.

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Modelos de Contratos. Ival Rocca. Editorial Astrea.

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www.todoelderecho.com.ar (transcripciones autorizadas mencionando la fuente).

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Se puede consultar también bibliografía de los siguientes autores: Borda, Guillermo; Mosset Iturraspe, Eduardo; Zago, Ernesto; Lopéz de Zavalia, Alberto; que estén disponibles para los alumnos en sus lugares de residencia- independientemente de la editorial siempre y cuando sea sobre el tema contratos, inclusive en los libros o diario de Jurisprudencia “LA LEY” y “EL DERECHO”.

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Unidad II Locación

Unidad II - Desarrollo de Contenidos

Unidad II Locación 1. DEFINICIÓN La definición de locación se encuentra en el Art. 1493: " Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio u precio determinado en dinero…" Como se puede ver la definición engloba los tres tipos de locación civil que existen en el derecho argentino, la locación de cosas, de obra y servicios. En particular en este trabajo nos referiremos a la locación de cosas. Pero para empezar clasificaremos someramente algunas características de las tres locaciones: Objeto: Pueden ser objeto de este contrato: Locación de cosas: Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. Muebles no fungibles (recordar que no fungibles significaba no consumible in intercambiables por otras de idéntico valor - ej, fungible es el dinero y obviamente no puede ser objeto del contrato de locación). Inmuebles (el suelo y todo lo implantado en el con carácter de perpetuidad, por ej. una construcción sobre un terreno). Características generales del contrato: El contrato de locación tiene los siguientes caracteres: a. Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

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Unidad II Locación

b. Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce. c. En principio es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa (art. 1494); pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito. d. Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado. Los elementos esenciales: son aquellos sobre los que debe haber un acuerdo y son fundamentalmente la cosa y el precio. Sobre estos puntos nos explayaremos más extensamente cuando veamos los elementos del contrato de locación de cosas. La cosa tiene que tener las siguientes características para que el contrato sea perfectible: -

Destino: Honesto, no contrario a las buenas costumbres (1503)

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Uso expresado en el contrato (1504)

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Plazo: Máximo 10 años (1505)

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Locaciones urbanas: 2 y 3 años (23.091 y 23.747).

Las locaciones de servicio tienen que ver con el trabajo de personas e involucra a los siguientes tipos de trabajos.

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Trabajo (servicios temporarios)

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Personal

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Profesional

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Artístico

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Unidad II Locación

Científico La locación de servicios es un contrato que no es usual encontrar - y en varias circunstancias no es aconsejable usarlo - por que en ocasiones se confunde con los contrato...