Derecho Civil III - Apuntes 1,10 PDF

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Derecho y FilosofíaDERECHO CIVIL IIIDERECHOS REALES Y DERECHO INMOBILIARIO REGISTRALLECCIÓN 1ª. INTRODUCCIÓN AL DERECHO REAL1. El concepto de derecho real1. ConceptoUn poder concedido por el ordenamiento jurídico, inmediato y absoluto sobre una cosa, que otorga al titular un señorío pleno o parcial ...

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Laura Cebollero Messía Derecho y Filosofía

DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL LECCIÓN 1ª. INTRODUCCIÓN AL DERECHO REAL 1. El concepto de derecho real 1.1. Concepto Un poder concedido por el ordenamiento jurídico, inmediato y absoluto sobre una cosa, que otorga al titular un señorío pleno o parcial sobre la res. El derecho real es, por tanto, un poder directo de un sujeto sobre un objeto, al que acompaña un deber de abstención o respeto de tal poder por parte de todo, deber que tiene la consideración de público más que de privado, civil e integrante del concepto de derecho real. Díaz-Picazo establece dos caracteres que definen al derecho real: la inmediatez y la absolutidad. El carácter inmediato viene a significar que el poder del titular se ejerce o se replica directamente sobre la cosa sin necesidad de la intervención o colaboración de terceras personas. El segundo carácter, la absolutidad, implica que el titular ejerce su poder no sólo frente a un sujeto pasivo concreto y determinado, (deudor, –lo típico de los derechos de obligación–), sino que ejerce su derecho frente a todos, erga omnes. También en la definición anterior se distingue entre el señorío pelo o parcial que el derecho real concede sobre la cosa. El señorío pleno corresponde exclusivamente al titular de la propiedad, (dominio/propiedad). El resto de los derechos reales son de dominio parcial; es decir, son derechos reales limitados, también derechos reales limitados o limitativos del dominio, o derechos reales en cosa ajena, (en latín, «iura in re aliena»). Al mismo tiempo que son limitados, restringen o limitan las facultades que de ordinario recaen sobre el derecho de propiedad, pues el titular limitado para ostentar los derechos que componen la propiedad. 1.2. Distintas concepciones 1. Concepción clásica y actual El concepto de derechos reales que ha sido expuesto responde a la concepción clásica. Sigue la concepción de Díaz-Picazo: el derecho es un poder inmediato y absoluto sobre la cosa. En esta teoría, la inmediatez y absolutidad del derecho real se contraponen al derecho de obligación, que implica una relación jurídica por la cual el sujeto activo, (acreedor), puede exigir una cierta prestación al sujeto pasivo, (deudor), que tiene el deber jurídico de cumplirla. En esta concepción, el derecho real recae sobre una cosa, mientras que el derecho de crédito recaería sobre una prestación. Se trata de la concepción seguida por la mayor parte de los autores. 2. Concepción comunicacionista Esta concepción tuvo su auge a finales del s. XIX y principios del XX. Hoy en día, esta teoría está superada, o al menos así se entiende. Sostiene que el derecho real no es tanto el poder sobre una cosa, como el deber general de cualquier tercero de abstenerse de impedir o perturbar dicha relación entre sujeto y objeto. Esta teoría no admitía la existencia de relaciones jurídicas entre personas y cosas, sólo entre personas. Por tanto, el derecho real se concebía como la obligación de todas las personas de respetar la legítima acción del hombre sobre la cosa. Ha sido sostenida en Francia, entre otros autores por Ortolán, Planiol y Ripert; en Alemania también ha sido seguida por varios autores: Windschid, Dernburg, Oertman y Thon. Finalmente, en Italia, por Ferrara.

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3. Concepción ecléctica Es una mezcla de las anteriores. Al intentar unificar las teorías clásica y ecléctica incurre en los vicios de ambas. Barassi mantuvo que el derecho real está formado por dos elementos: (1) el poder del sujeto sobre el objeto y (2) la relación de los sujetos con los terceros, que tienen el deber de no impedir, perturbar o limitar dicha relación. A imitación de lo que realizó en Italia Barassi, Clemente de Diego en España distinguió en el derecho real dos elementos: (a) un lado interno, –el poder del titular de obrar sobre la cosa–, y un lado externo, –la pretensión que tiene el titular frente a los demás de rechazar sus ataques y excluir su participación–. Ahora bien, reconoce y destaca la importancia conceptual del lado interno. También sostienen esta tesis Castán, de Buen, Espín Cánovas y Puig Bruta u. 4. Concepción negativa Se trata de una teoría poco exitosa. Su mayor exponente fue el francés Ginossar. Dejando a un lado las concepciones anteriores, distingue entre derechos absolutos y derechos relativos. El único derecho absoluto es la propiedad, (pleno, pero sujeto a límites). Los derechos restantes, los relativos, pueden ser de obligación o reales. Ginossar sostiene que tanto el derecho de crédito como el derecho real se completan o complementan con la obligación de todo tercero de respetarlos. Los derechos reales en cosa ajena vienen a ser una suerte de “créditos reales”. En resumidas cuentas, este autor niega la distinción conceptual entre los derechos de crédito u obligación y los derechos reales. No tuvo ningún seguimiento, ni siquiera en su propio país. 1.3. Regulación en Derecho español •

Constitución Española 1978: dedica dos preceptos a los derechos reales. (1) El primero de ellos es un precepto de carácter general: hace referencia al sistema económico, que influye decisivamente en la dinámica o estructura de los derechos reales, (O’Callaghan). Este artículo general es el artículo 38 CE, que reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Artículo 38 CE Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación.

(2) El segundo es un precepto concreto o de carácter particular, ya que se refiere sólo al derecho de propiedad, si bien es el derecho real por antonomasia, el más trascendental social y económicamente. Hablamos del artículo 33 CE. En su apartado primero «reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia», y en el segundo reconoce su función social y determina su contenido: «La función social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes». Con el establecimiento de estos límites se persigue compatibilizar el interés del dueño con el interés social; al dueño se le imponen límites y deberes. Windscheid: clasifica los límites. El apartado tercero coincide, casi como un calco, con el art. 349 CC: proclama la protección de la propiedad privada y contempla la posibilidad de que se prive al dueño de la cosa en circunstancias extraordinarias, cuando ocurra una causa justificada de utilidad pública o de interés social, mediando la correspondiente indemnización. Artículo 349 CC Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

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Código Civil En principio, el Código Civil regula los derechos reales en el libro II, que tiene como encabezamiento «De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones» (artículos 333 a 608 CC). Los primeros artículos del Libro II se refieren al concepto de derecho y a las clases de cosas, y a partir del art. 348 CC regula el derecho de propiedad, con sus variantes, (copropiedad, propiedades especiales...). La posesión viene regula en el artículo 430 y ss. Finalmente, a partir del artículo 467, se empiezan a estudiar los derechos reales limitados o limitativos del dominio, (iura in re aliena), empezando como el usufructo. Los sistemas de adquisición del dominio y los derechos reales también se regulan en el libro segundo, (la accesión, arts. 353 y ss.), así como en el libro tercero, dedicado especialmente a ello, («de los diferentes modos de adquirir la propiedad», arts. 609 a 1087). Se incluye en este libro la donación y el derecho de sucesiones. También hay una referencia a los modos de adquisición reales en el libro IV: usucapión o prescripción adquisitiva, (arts. 1930 y ss. CC). En el libro IV, («obligaciones y contratos»), se regulan como si se tratasen de contratos el censo y la enfiteusis, (1604 y ss. CC), y los derechos reales de garantía, o derechos de realización de obra, (arts. 1857 y ss. CC): la garantía, la hipoteca y la anticresis.

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Leyes especiales

Hay cantidad de leyes especiales que tratan de derechos reales: la Ley de propiedad horizontal, las regulaciones de propiedades especiales, (minas, aguas, propiedad industrial...), Ahora bien, entre todas ellas, las más importantes son las relativas al derecho hipotecario: o o

Ley Hipotecaria, 1946 Reglamento de desarrollo de la LH, 1947.

2. Caracteres 2.1. Los caracteres esenciales Los caracteres esenciales del derecho real se deducen del propio concepto, y son el carácter inmediato, en el sentido de poder que se ejercita de manera directa sobre la cosa objeto del derecho real, y el carácter absoluto, como derecho que se tiene frente a todo y contra todos, (erga omnes). 2.2. Los requisitos subjetivos, objetivos y eficacia El sujeto El sujeto o titular del derecho real es quien ostenta o tiene el poder inmediato y absoluto sobre la cosa, bien sea un señorío pleno, (propiedad), o el parcial, (derecho limitados o limitativos del dominio). Puede ser una persona física o jurídica, y, a este respecto, se resuelve la duda que pudiera suscitarse en el art. 38 del Código Civil: Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas las clases... Esto apunta a que basta con tener capacidad jurídica o personalidad para ser titular de un derecho real. No sería necesaria, pues, la capacidad de obrar, la cual se va adquiriendo con la edad. En caso de que un individuo no tenga capacidad de obrar plena, ésta deberá ser suplida o colmada por los representantes legales del sujeto, (padres, tutores, curadores etc.), a fin de ejercer las facultades inherentes a ese poder o señorío. El sujeto del derecho real puede estar individualmente determinado en una persona concreta, o bien puede corresponder a quien en cada momento sea propietario de una cosa. En el primer caso hablamos de derechos reales subjetivamente personales, (el derecho de propiedad cuyo titular es Manuel; el de

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servidumbre a favor de la sociedad tal, etc.), y en el segundo caso se trata de derechos reales subjetivamente reales, (servidumbres prediales, art. 530 CC, derechos de adquisición preferente, tanteo y retracto cuyo titular sea el propietario del fundo colindante, arts. 1522 y 1523 CC). Pueden concurrir en ocasiones varios titulares de distintos derechos reales sobre una misma cosa. Esto siempre ocurre cuando existe un derecho real en cosa ajena, (señorío parcial). Por ejemplo, tienen un derecho simultáneamente sobre la misma cosa el nudo propietario y el usufructuario, o bien puede concurrir el dueño de una finca y el titular de una servidumbre.... Asimismo, puede darse que concurran distintos titulares del mismo derecho real sobre la misma cosa; este es el caso de la comunidad de bienes. Si el derecho que pertenece a varias personas sobre la misma cosa es la propiedad, hablaríamos de condominio o de copropiedad. Se regula desde el artículo 392 CC. Anteriormente se ha hecho referencia al deber de abstención y respeto de todos frente al derecho real de un sujeto, pero no puede pensarse que aquéllos sean titulares o sujetos pasivos del derecho real, sino que tienen simplemente el deber, –más público que privado–, de respetar el derecho subjetivo, –sea real o no–, cuya titularidad corresponde al sujeto. El objeto El objeto del derecho real es la cosa. El derecho real es un poder directo, inmediato y absoluto sobre la cosa, de manera que el dueño podría reivindicarla a quien la tenga ilícitamente en su poder; también puede reivindicar la cosa el usufructuario, para ejercer su uso y disfrute sobre la misma; el acreedor hipotecario puede realizar la cosa hipotecada, independientemente de quien sea su titular Esta es una diferencia típica y manifiesta frente al derecho de obligación. El derecho de obligación permite al acreedor exigir una determinada conducta del deudor, (dar, hacer, no hacer), y en su caso frente a los herederos del deudor, pero no erga omnes. Eficacia Finalmente, la eficacia. El derecho real atribuye un señorío pleno o parcial sobre la cosa, (objeto del derecho). Este señorío se puede hacer valer frente a todos o contra todos, –su eficacia es erga omnes–, ya que recae directamente sobre la cosa. En ocasiones se producen aparentes excepciones a esta afirmación, en las que el tercero no puede ser atacado por el titular. Es decir, existen casos en los que el titular del dominio no podrá ejercitar la acción reivindicatoria sobre la cosa, al estar el tercero protegido por el art. 464 CC si la cosa es mueble, o por el art. 34 LH si la cosa es inmueble. Pero, como decíamos, estos casos son excepciones meramente aparentes: lo que verdaderamente se ha producido es una adquisición a non domino de este tercero. Para que estos artículos sean aplicables, deben darse unos requisitos recogidos en ellos: buena fe, negocio oneroso, aparición en el registro... Artículo 464 CC La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos. Artículo 34 LH El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya

Laura Cebollero Messía Derecho y Filosofía inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

2.3. Caracteres diferenciadores con los derechos de obligaciones Los caracteres que diferencian los derechos reales de los de obligación, se desprenden de los que se han estudiado; son los siguientes: (1) El sujeto del derecho real, su titular, es una persona física o jurídica, directa o indirectamente determinada, individual, salvo en los casos de cotitularidad, que tiene el poder sobre la cosa, erga omnes; en el derecho de obligación, existe el sujeto activo o acreedor, frente al sujeto pasivo o deudor. (2) El objeto del derecho real es una cosa; el objeto del derecho de crédito es una prestación, la conducta del deudor que le puede ser exigida por el acreedor. (3) La eficacia del derecho real consiste en el señorío directo sobre la cosa, erga omnes. El derecho de obligación, por el contrario, no tiene más eficacia que sobre la conducta del deudor: es un poder no contra o frente a todos, sino contra la persona del deudor para exigirle una prestación. Hay, además, otros caracteres que diferencian los derechos reales de los de obligación: (4) El origen del derecho real –por lo menos, el susceptible de posesión– se produce por título y modo; en el derecho de obligación no hay tal sistema, y su origen se halla en un acto jurídico. (5) La publicidad registral alcanza a los derechos reales sobre cosas in- muebles que pueden inscribirse y gozan así de la protección del Registro de la Propiedad, si bien, como excepción, cabe la inscripción de algún derecho de obligación (como el de arrendamiento, en algunos casos, art. 2.5.o, de la Ley Hipotecaria) o incluso de situaciones ajenas al derecho real o de obligación (como la resolución judicial de incapacitación, art. 2.4.o, de la Ley Hipotecaria). El alcance de la distinción entre los derechos reales y los de obligación no es puramente conceptual, sino que, como observa Albaladejo5 tiene importantes efectos prácticos: (6) Los derechos reales se adquieren por usucapión, no así los de obligación. La prescripción extintiva, por el contrario, se aplica a ambos, pero tienen distintos plazos. (7) En los derechos reales el principio de prior tempore, potior iure, por el que prevalece el más antiguo en caso de colisión es fundamental, mientras que en los derechos de obligación no ocurre así. (8) Al recaer el derecho real sobre una cosa, se extingue si ésta se destruye; el objeto del derecho de obligación es una conducta, y la imposibilidad de ejecutarla puede dar lugar a otra conducta: la de indemnizar. (9) Por último, del carácter absoluto, –eficacia erga omnes–, del derecho real, se deriva el efecto práctico de poder dirigirse su titular frente a cualquiera que le prive o perturbe en su derecho (ubi rem meam invenio, ibi vindico); en el derecho de obligación sólo podrá accionar el sujeto activo contra el pasivo. 2.4. categorías intermedias. Ius ad rem. Vocaciones al derecho real. Derecho real in faciendo y obligaciones propter rem. Ius ad rem

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El concepto de ius ad rem nació en la baja Edad Media, en Europa, y tiene que ver con dos derechos: el feudo y el beneficio eclesiástico. El feudo era un derecho concedido a un vasallo o feudatario; el beneficio eclesiástico era un oficio o un cargo concedido a un clérigo. Ambos llevaban asociado el disfrute de unos bienes determinados. Para su adquisición era necesaria la investidura formal del señor feudal o la colación formal del superior eclesiástico. Con frecuencia ocurría que el feudo o el beneficio eclesiástico era otorgado sin una previa investidura o colación formal. En estos casos se producían situaciones intermedias de investidura o colación simbólica: el adquiriente no gozaba todavía del ius in re, (derecho sobre la cosa), pero sí tenía un especial derecho que los demás debían respetar, y que se llamó ius ad rem (Baldo de Ubaldis): situación jurídica en que se encuentra una persona que tiene un título que le da derecho a adquirir una cosa, aunque todavía no la ha adquirido mediante la necesaria toma de posesión formal. El ius ad rem se consideró como una categoría intermedia, como un derecho más fuerte que el de crédito, pero que no llegaba a ser un derecho real. El Derecho prusiano consagró la teoría del ius ad rem, pero en la época de a codificación no se aceptó tal doctrina y fue considerado como un caso de puro derecho de crédito. Hoy en día, bajo la denominación de ius ad rem se expresa una realidad jurídica distinta, (Martínez-Cardos Ruíz). Es una institución que explica el derecho de crédito (o de obligación) dirigido a obtener el dominio de cosa cierta y determinada como derecho reforzado frente a los restantes derechos de crédito: «el ius ad rem no pasa de ser un derecho personal a la entrega de la cosa, que todava no se ha producido»1. Vocaciones al derecho real Atard: cuando para la constitución de un derecho real inmobiliario es precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad, se presentan casos en que la inscripción no ha sido todavía practicada y, por consiguiente, no hay un verdadero derecho real, pero hay un derecho real en vías de inscripción que puede ser provisionalmente protegido mediante un especial asiento registral (anotación preventiva): no hay todavía un derecho real porque falta la inscripción, pero hay una anotación preventiva o un asiento de otro tipo que opera como una preinscripción. Se dice en esta hipótesis que existe un derecho real en proceso de gestión o proyecto. Es el caso de la hipoteca no inscrita. Derecho real «in facendo» y obligaciones «propter rem» Derecho real in facendo Existen algunos derechos reales en que existe un sujeto pasivo que está obligado a la realización de una prestación positiva. (ej: servidumbres...